房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了正常的商品房開發(fā)外，還會涉及一切特殊的項目運作如：棚戶區(qū)改造、城中村改造等，通常政府會給房地產(chǎn)企業(yè)一筆巨額的補償或補助，企業(yè)針對該補助款該如何進行財稅處理呢？實務(wù)中通常有三種財稅處理模式：

第一種、政府文件對補助款有明確的用途，是用于土地出讓金的返還，帳務(wù)上應(yīng)沖減成本支出，這種補助實質(zhì)為政府就出讓金而言的一種折扣，不需交增值稅、企業(yè)所得稅。

此類補助款項的帳務(wù)處理如下：

借：銀行存款

貸：開發(fā)成本--出讓金或拆遷補償

第二種、政府對補助款的用途沒有任何約定，無償給企業(yè)的一種補償，收到的補助款項應(yīng)視為企業(yè)的一種利得，作為營業(yè)外收入并入當(dāng)期交企業(yè)所得稅，不交增值稅。

此類補助款項帳務(wù)處理如下：

借：銀行存款

貸：營業(yè)外收入

第三種、政府既有特殊特定用途的專項文件，還有專項管理辦法的財政性資金返款，且?guī)?wù)上能單獨核算，應(yīng)為不征稅收入的補助款項，不交增值稅，也不交企業(yè)所得稅。

達到這類不征稅收入條件比較嚴格，三個條件必須同具備符合財稅[2011]70號的規(guī)定：

1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

當(dāng)然財政性資金不交稅，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。且在5年（60個月）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財政部門或其他撥付資金的政府部門的部分，應(yīng)計入取得該資金第六年的應(yīng)稅收入總額；計入應(yīng)稅收入總額的財政性資金發(fā)生的支出，允許在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)應(yīng)注意并不是，補助款一到手，企業(yè)就可隨意支配使用，還有政府部門的后續(xù)監(jiān)督管理。

此類補助款項帳務(wù)處理：

借：銀行存款

貸：其它應(yīng)付款

房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)取得的補助款項往往金額巨大，財務(wù)人員要搞清補助款項的實質(zhì)內(nèi)容，從而界定是沖成本、還是屬于營業(yè)外收入或不征稅收入，隨著稅務(wù)機關(guān)的簡、放、服征收管理模式的轉(zhuǎn)變，納稅人在享受便利的同時，更增了職業(yè)判斷的風(fēng)險，財務(wù)人必需要做到火眼金睛，才能透過現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)本質(zhì)。

作者：鄭斌

轉(zhuǎn)租作為一種經(jīng)營租賃方式在企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中時有發(fā)生，企業(yè)轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)是指企業(yè)作為不動產(chǎn)承租方將承租的不動產(chǎn)部分或者全部租賃給第三方，由第三方向承租方支付租金的行為。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，“納稅人取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，以經(jīng)營租賃方式出租的，應(yīng)進行如下處理：

一、2016年4月30日前。一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

例1：A公司為一般納稅人，2016年2月1日整體租入一幢辦公樓，2016年10月1日將二樓出租給B餐飲企業(yè)，預(yù)收10至12月含稅租金33.3萬元，選擇簡易計稅方法，辦公樓和A公司不在同一地區(qū)。計算A公司轉(zhuǎn)租行為應(yīng)繳納的增值稅。

解析：

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，由于該辦公樓是在2016年5月1日前租入的，因此轉(zhuǎn)租時A公司可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅。

A公司在辦公樓所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅=[33.3÷（1+5%）]×5%=1.59（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關(guān)申報繳納的增值稅=[33.3÷（1+5%）]×5%-1.59=0（萬元）。

二、2016年5月1日后。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，按11%稅率計算繳納增值稅，相關(guān)增值稅進項稅額可以抵扣。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

例2：A公司為一般納稅人，2016年6月1日整體租入一幢辦公樓，2016年10月1日將二樓出租給B餐飲企業(yè)，預(yù)收10至12月含稅租金33.3萬元，辦公樓和A公司不在同一地區(qū)。計算A公司轉(zhuǎn)租行為應(yīng)繳納的增值稅。

解析：

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，由于該辦公樓是在2016年5月1日后租入的，因此A公司轉(zhuǎn)租時只能按照一般計稅方法計算繳納增值稅。

A公司在辦公樓所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅=[33.3÷（1+11%）]×3%=0.9（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關(guān)申報的增值稅銷項稅額=[33.3÷（1+11%）]×11%=3.3（萬元），相關(guān)增值稅進項稅額可以抵扣。

三、小規(guī)模企業(yè)。小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算繳納增值稅，其他規(guī)定同上。

例3：A公司為小規(guī)模納稅人，2016年6月1日在某商住樓中租入一辦公單元，2016年10月1日將該辦公單元出租給B咨詢公司，預(yù)收10至12月含稅租金6.3萬元，商住樓和A公司不在同一地區(qū)。計算A公司轉(zhuǎn)租行為應(yīng)繳納的增值稅。

解析：

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

A公司在商住樓所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅=[6.3÷（1+5%）]×5%=0.3（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關(guān)申報繳納的增值稅=[6.3÷（1+5%）]×5%-0.3=0（萬元）。

作者：清涼

轉(zhuǎn)租作為一種經(jīng)營租賃方式在企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中時有發(fā)生，企業(yè)轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)是指企業(yè)作為不動產(chǎn)承租方將承租的不動產(chǎn)部分或者全部租賃給第三方，由第三方向承租方支付租金的行為。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，“納稅人取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，以經(jīng)營租賃方式出租的，應(yīng)進行如下處理：

一、2016年4月30日前。一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

例1：A公司為一般納稅人，2016年2月1日整體租入一幢辦公樓，2016年10月1日將二樓出租給B餐飲企業(yè)，預(yù)收10至12月含稅租金33.3萬元，選擇簡易計稅方法，辦公樓和A公司不在同一地區(qū)。計算A公司轉(zhuǎn)租行為應(yīng)繳納的增值稅。

解析：

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，由于該辦公樓是在2016年5月1日前租入的，因此轉(zhuǎn)租時A公司可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅。

A公司在辦公樓所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅=[33.3÷（1+5%）]×5%=1.59（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關(guān)申報繳納的增值稅=[33.3÷（1+5%）]×5%-1.59=0（萬元）。

二、2016年5月1日后。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，按11%稅率計算繳納增值稅，相關(guān)增值稅進項稅額可以抵扣。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

例2：A公司為一般納稅人，2016年6月1日整體租入一幢辦公樓，2016年10月1日將二樓出租給B餐飲企業(yè)，預(yù)收10至12月含稅租金33.3萬元，辦公樓和A公司不在同一地區(qū)。計算A公司轉(zhuǎn)租行為應(yīng)繳納的增值稅。

解析：

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，由于該辦公樓是在2016年5月1日后租入的，因此A公司轉(zhuǎn)租時只能按照一般計稅方法計算繳納增值稅。

A公司在辦公樓所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅=[33.3÷（1+11%）]×3%=0.9（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關(guān)申報的增值稅銷項稅額=[33.3÷（1+11%）]×11%=3.3（萬元），相關(guān)增值稅進項稅額可以抵扣。

三、小規(guī)模企業(yè)。小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算繳納增值稅，其他規(guī)定同上。

例3：A公司為小規(guī)模納稅人，2016年6月1日在某商住樓中租入一辦公單元，2016年10月1日將該辦公單元出租給B咨詢公司，預(yù)收10至12月含稅租金6.3萬元，商住樓和A公司不在同一地區(qū)。計算A公司轉(zhuǎn)租行為應(yīng)繳納的增值稅。

解析：

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

A公司在商住樓所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅=[6.3÷（1+5%）]×5%=0.3（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關(guān)申報繳納的增值稅=[6.3÷（1+5%）]×5%-0.3=0（萬元）。

作者：清涼