一、在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行避稅籌劃 1.利用貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行避稅籌劃 貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用過程中隨著時(shí)間推移而發(fā)生的價(jià)值增值，它表現(xiàn)了貨幣價(jià)值的時(shí)間性利用貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行避稅籌劃是一種相對(duì)節(jié)稅方法，它并不改變一定時(shí)期的納稅總額，但可以從各個(gè)期限納稅額的變化中獲得收益，相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對(duì)減少。 2.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行避稅籌劃 納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重稅負(fù)的方法目前該方法在房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅時(shí)應(yīng)用最多稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅起征點(diǎn)的規(guī)定意味著避稅籌劃空間的存在這里20%的增值額就是臨界點(diǎn)，可以在此進(jìn)行避稅籌劃。 3.利用建房的方式進(jìn)行避稅籌劃 我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行避稅籌劃 例如，房地產(chǎn)企業(yè)若在開發(fā)之初就能確定最終用戶，并按代建房情況操作，其收入可用服務(wù)業(yè)、代理業(yè)、稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收，企業(yè)可以充分利用這一系列稅收優(yōu)惠政策。 4.合作開發(fā)方式合理避稅 利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。 例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個(gè)商住樓項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作： (1)甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓 (2)甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā) (3)甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā) 籌劃分析：現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。 方案一、合作開發(fā) 甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。 方案二、出借資金 假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。 方案三、投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利 由于甲、乙兩個(gè)公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬元。 籌劃結(jié)果：從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，成為甲公司實(shí)際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。 5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價(jià)28億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計(jì)算過程略) 籌劃分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下： 第一步、聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。 第二部、某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。 第三部、固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 6.簽訂合同裝修費(fèi) 某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈(zèng)送客戶裝修費(fèi)，有一套高級(jí)住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價(jià)款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈(zèng)送給客戶的這10萬元裝修費(fèi)如何避稅。 籌劃分析：按規(guī)定10萬元要進(jìn)入宣傳費(fèi)的，如果這筆費(fèi)用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強(qiáng)調(diào)指出有10萬元裝修費(fèi)用，這時(shí)10萬元的裝修費(fèi)就可以計(jì)入成本，并允許稅前扣除。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費(fèi)就成了稅前可扣除項(xiàng)目，這筆裝修費(fèi)被輕松消化掉。 通過避稅籌劃對(duì)各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進(jìn)行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。 二、在企業(yè)外部進(jìn)行避稅籌劃 企業(yè)外部避稅籌劃，即在企業(yè)外部搭建免稅平臺(tái)，為節(jié)稅創(chuàng)造空間 具體實(shí)施分兩步： 7.企業(yè)外注冊免稅公司 免稅公司是指不以生產(chǎn)經(jīng)營為主要目的，而是為獲得稅收優(yōu)惠，取得稅收比較優(yōu)勢，或者方便資金轉(zhuǎn)化而設(shè)立的具有明確經(jīng)營地址和聯(lián)系方式的公司免稅公司的設(shè)置形式主要包括： (1)個(gè)人投資企業(yè)。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)只繳納個(gè)人所得稅，不繳企業(yè)所得稅，比有限責(zé)任公司少了一道所得稅個(gè)人獨(dú)資企業(yè)除營業(yè)稅外，其個(gè)人所得稅是根據(jù)開票金額定額征收的。 (2)銷售代理服務(wù)公司。國家為鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為新辦的服務(wù)性企業(yè)制定了一系列稅收優(yōu)惠政策作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以辦一些服務(wù)性企業(yè)，比如銷售代理服務(wù)、咨詢、廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售代理服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策 房地產(chǎn)企業(yè)付給銷售代理公司的手續(xù)費(fèi)，雖然形成代理企業(yè)的收入，但代理企業(yè)可以享受一年的免稅待遇而這部分代理手續(xù)費(fèi)也合法地形成了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下降，從而在納稅上形成良好的互動(dòng)局面，達(dá)到節(jié)稅目的。 (3)裝飾裝修公司。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動(dòng)產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅低2個(gè)百分點(diǎn)；剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。 (4)物業(yè)管理公司。我國稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。可見，物業(yè)管理公司不僅可以代收很多費(fèi)用，而且其代收費(fèi)用是不用繳稅的因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立物業(yè)管理公司，將所有代收費(fèi)用業(yè)務(wù)分解出來，交由新成立的物業(yè)公司代收，這樣各種代收款項(xiàng)就不會(huì)被并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅 由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭取到企業(yè)所得稅的稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)則不存在這樣的減稅空間。 8. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移 (1)收入轉(zhuǎn)移方法 a.資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。房地產(chǎn)企業(yè)的門面房、出租房，會(huì)為企業(yè)帶來大量的收益，是企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，也是重點(diǎn)稅源。如果這些資產(chǎn)由企業(yè)自我經(jīng)營，由于沒有任何營業(yè)稅和所得稅的免稅機(jī)會(huì)，企業(yè)將必須面對(duì)沉重的稅收負(fù)擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè)可通過承包、租賃、投資、買賣等方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者低稅公司，這可以為企業(yè)節(jié)省一大筆稅費(fèi)。 b.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。即把回報(bào)較高的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去，轉(zhuǎn)給可以享受稅收優(yōu)惠的新辦公司經(jīng)營。 c.定價(jià)轉(zhuǎn)移法。即把商品壓價(jià)賣給自己的銷售公司，再通過銷售公司賣給自己的最終客戶。通過定價(jià)轉(zhuǎn)移法節(jié)稅的前提是，銷售公司必須享有優(yōu)惠政策。 (2)成本費(fèi)用分?jǐn)偡?。如果收入轉(zhuǎn)移困難，就應(yīng)反其道而行之，即增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費(fèi)用。 a.資金借貸法。即由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費(fèi)的方法，該法對(duì)借貸雙方都可產(chǎn)生節(jié)稅效果。 b.租賃法。由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)企業(yè)使用，并且向其收取房屋租賃費(fèi) 這樣，房地產(chǎn)公司通過支付租賃費(fèi)形成它的開支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，節(jié)稅效果比較明顯。 c.服務(wù)收費(fèi)法。前兩個(gè)方法的前提是必須擁有一定的資金或財(cái)產(chǎn)，如果免稅公司不具備這些條件，可考慮采用收取手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的服務(wù)收費(fèi)法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于其他行業(yè)，一是資金投入巨大、二是開發(fā)到銷售周期較長、三是開發(fā)成本受國家宏觀調(diào)控的影響比較大,這就決定了房地產(chǎn)的稅收籌劃也是與眾不同。雖然國家為調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺(tái)了很多政策，但是改變不了房地產(chǎn)企業(yè)作為財(cái)政稅收支柱產(chǎn)業(yè)的地位，所以房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，納稅額巨大，稅負(fù)繁重，其中占比最大的就是企業(yè)所得稅。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃尤為重要。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃可以從以下9個(gè)方面考慮：

1、檔案資料的管理與籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進(jìn)行成本計(jì)算的籌劃，而成本計(jì)算的主要內(nèi)容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當(dāng)期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務(wù)。開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測量面積之間存在必然聯(lián)系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)高度重視各項(xiàng)政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費(fèi)用，如《建筑工程規(guī)劃許可證》直接約束了建筑面積，從而影響成本、費(fèi)用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)掌握政府批文的主要內(nèi)容，做好“面積”的稅收籌劃。

（1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好《土地使用權(quán)》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》的外部相關(guān)批文的管理，了解各項(xiàng)批文之間的相關(guān)性，以及對(duì)成本、費(fèi)用的影響。我們財(cái)務(wù)部門還應(yīng)當(dāng)掌握建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理等相關(guān)方的資料，如施工進(jìn)度決定施工成本，而施工進(jìn)度的確定，必須得到監(jiān)理方的認(rèn)可。

（2）企業(yè)內(nèi)部檔案資料的管理與籌劃，做好《建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)書》、施工企業(yè)的投標(biāo)書》、《建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算書》、《建設(shè)項(xiàng)目決算書》等施工資料的管理。建設(shè)項(xiàng)目的工程預(yù)（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預(yù)算書金額時(shí)，進(jìn)行稅收籌劃，就應(yīng)當(dāng)分析其成因，找出工程決算對(duì)成本、費(fèi)用的影響。

2、開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期的稅收籌劃。

開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期，同樣一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費(fèi)用支出也完全不同?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本?！钡谑l規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用，已銷開發(fā)計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！蔽覀冊诤怂阃恋爻鲎尳鸬惹捌谫M(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)說明規(guī)劃，將建設(shè)項(xiàng)目合理劃分不同的建設(shè)周期，優(yōu)化期間費(fèi)用支出，合理分?jǐn)偣餐M(fèi)用，盡可能地增加前期成本、費(fèi)用，增加企業(yè)所得稅前扣除項(xiàng)目。例如，建設(shè)項(xiàng)目前期施工的范圍越大，其相應(yīng)的配套支出就越多，成本、費(fèi)用也就會(huì)相應(yīng)增多。因?yàn)槎悇?wù)部門無權(quán)干涉建設(shè)項(xiàng)目的施工順序和步驟，施工順序是由房地產(chǎn)企業(yè)自行決定的，建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取兩端開工的方法，提前扣除共同費(fèi)用。

3、利息費(fèi)用的稅收籌劃。

國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。我們應(yīng)當(dāng)注意的是，企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一貸款，貸款利息在集團(tuán)內(nèi)部分?jǐn)?，分配的利息?yīng)當(dāng)同使用的資金額度與時(shí)間相一致，利息分配的方法已經(jīng)確定，就不能隨意變更。

銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費(fèi)用的資本化問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)將一部分開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自用，形成企業(yè)的固定資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)相應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，可根?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法暫行條例》第三十七條的規(guī)定處理：“企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置。建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本?！币虼耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的貸款利息，就不能在當(dāng)期扣除。

4、“預(yù)提費(fèi)用”的稅收籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)決定，對(duì)一些費(fèi)用的資產(chǎn)需要進(jìn)行預(yù)提，如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、開發(fā)項(xiàng)目的配套費(fèi)等支出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員往往重視“預(yù)提費(fèi)用”的計(jì)提，而不重視“預(yù)提費(fèi)用”的清理。合理的“預(yù)提費(fèi)用”可以減少當(dāng)期應(yīng)當(dāng)繳納的企業(yè)所得稅，但是在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，該項(xiàng)費(fèi)用在當(dāng)年不能及時(shí)支付，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)沖回，如果年末匯算時(shí)不及時(shí)沖回，“預(yù)提費(fèi)用”科目期末就會(huì)形成貸方余額，成為稅務(wù)稽查的目標(biāo)。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司。2007年1月5日預(yù)提綜合地價(jià)7560000元，計(jì)入當(dāng)期開發(fā)成本，由于各種原因該項(xiàng)“預(yù)提費(fèi)用”當(dāng)期未支付，2008年被稅務(wù)稽查查處，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。因此，我們要合理籌劃各項(xiàng)“預(yù)提費(fèi)用”，既要達(dá)到節(jié)稅的目的，又要減少不必要的損失，

高度重視開發(fā)項(xiàng)目的竣工決策。我們一些財(cái)務(wù)人員往往不重視對(duì)開發(fā)項(xiàng)目后期成本、費(fèi)用的清算，以至于成本、費(fèi)用不能及時(shí)進(jìn)入當(dāng)期成本，多繳企業(yè)所得稅。如開發(fā)項(xiàng)目后期的環(huán)境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補(bǔ)充苗木，維護(hù)時(shí)間較長，稅收籌劃時(shí)，就可以合理預(yù)估綠化支出，及時(shí)取得發(fā)票，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。

5、甲供材料的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑材料用于開發(fā)項(xiàng)目，通常稱作甲供材料。房地產(chǎn)企業(yè)采取施工企業(yè)包工包料施工，還是采取甲供材料，除考慮材料的采購成本外，還要考慮兩者之間的稅收負(fù)擔(dān)差異。施工企業(yè)包工包料進(jìn)行施工，按照稅法繳納營業(yè)稅；甲供材料，材料供應(yīng)商需要繳納增值稅，營業(yè)稅與增值稅的稅收負(fù)擔(dān)方面稱作較大差異，這種稅負(fù)差異，必將影響到開發(fā)成本。因此，稅收籌劃時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優(yōu)勢，采取不同的稅收籌劃方案。

6、開發(fā)項(xiàng)目變更的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)劃的變更等原因，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)常發(fā)生施工項(xiàng)目的改、修、重建。由于原有建筑可能已經(jīng)拆除，無法看到原物，這些施工項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目完工以后就無法考察，如小區(qū)道路的改變、屋面的返修、墻體外觀的更改等。因此，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目重復(fù)多次施工、重復(fù)計(jì)入成本的現(xiàn)象，就需要真實(shí)可信的資料來證明前期投入。我們在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要切實(shí)做好相關(guān)檔案資料管理，充分證明成本項(xiàng)目的存在，保證設(shè)計(jì)圖、工程施工合同、工程預(yù)算書、施工圖、工程竣工結(jié)算書、施工監(jiān)理書等施工資料所反映的內(nèi)容相一致，對(duì)拆除的建筑物應(yīng)當(dāng)保留原物的影像資料，以備稅務(wù)稽查部門檢查

7、非可售面積的稅收籌劃。

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的可售面積不能突破國家有關(guān)部門的立項(xiàng)審批書規(guī)定的面積，但是高檔車開發(fā)企業(yè)由于受利益的驅(qū)動(dòng)，擅自增加樓層、修建地下車庫、倉庫、增加建筑面積的現(xiàn)象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產(chǎn)權(quán)，因此，在統(tǒng)計(jì)這部分非可售面積時(shí)，要仔細(xì)認(rèn)真，切不可馬虎大意。

8、開發(fā)項(xiàng)目竣工決算的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)面積較大時(shí)，通常采取分期開發(fā)的方法。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)各期建設(shè)項(xiàng)目分別建賬單獨(dú)核算，分別進(jìn)行竣工決算。由于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳，因此，就應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的開工時(shí)間和竣工決算進(jìn)行稅收籌劃，當(dāng)預(yù)繳企業(yè)所得稅大于企業(yè)應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，就應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還企業(yè)多繳的預(yù)繳企業(yè)所得稅；當(dāng)預(yù)繳企業(yè)所得稅小于應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，就應(yīng)合理延緩開發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間，追求利益的最大化。

9、分包工程的稅收籌劃。

在房地產(chǎn)企業(yè)施工中分包工程項(xiàng)目占有很大比重，如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，銷售籌劃等開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)如此運(yùn)作，有其自身經(jīng)營的需要。同時(shí)也是稅收籌劃的需要，由于一部分承包企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)比高檔車開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)低（承包企業(yè)享受各種稅收優(yōu)惠政策），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過返利等各種經(jīng)濟(jì)手段，降低企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化，這是目前采用比較普通的稅收籌劃方法。采取上述的稅收方法需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目承包企業(yè)是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)的話，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六章的“特別納稅調(diào)整”的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)及其有關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易即為關(guān)聯(lián)企業(yè)交易，需要進(jìn)行“特別納稅調(diào)整”。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅如或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！边@一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起我們高度重視。

一、在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行避稅籌劃 1.利用貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行避稅籌劃 貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用過程中隨著時(shí)間推移而發(fā)生的價(jià)值增值，它表現(xiàn)了貨幣價(jià)值的時(shí)間性利用貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行避稅籌劃是一種相對(duì)節(jié)稅方法，它并不改變一定時(shí)期的納稅總額，但可以從各個(gè)期限納稅額的變化中獲得收益，相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對(duì)減少。 2.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行避稅籌劃 納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重稅負(fù)的方法目前該方法在房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅時(shí)應(yīng)用最多稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅起征點(diǎn)的規(guī)定意味著避稅籌劃空間的存在這里20%的增值額就是臨界點(diǎn)，可以在此進(jìn)行避稅籌劃。 3.利用建房的方式進(jìn)行避稅籌劃 我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行避稅籌劃 例如，房地產(chǎn)企業(yè)若在開發(fā)之初就能確定最終用戶，并按代建房情況操作，其收入可用服務(wù)業(yè)、代理業(yè)、稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收，企業(yè)可以充分利用這一系列稅收優(yōu)惠政策。 4.合作開發(fā)方式合理避稅 利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。 例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個(gè)商住樓項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作： (1)甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓 (2)甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā) (3)甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā) 籌劃分析：現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。 方案一、合作開發(fā) 甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀尽Ｔ诠痉值?0萬時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。 方案二、出借資金 假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。 方案三、投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利 由于甲、乙兩個(gè)公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬元。 籌劃結(jié)果：從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，成為甲公司實(shí)際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。 5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價(jià)28億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計(jì)算過程略) 籌劃分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下： 第一步、聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。 第二部、某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。 第三部、固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 6.簽訂合同裝修費(fèi) 某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈(zèng)送客戶裝修費(fèi)，有一套高級(jí)住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價(jià)款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈(zèng)送給客戶的這10萬元裝修費(fèi)如何避稅。 籌劃分析：按規(guī)定10萬元要進(jìn)入宣傳費(fèi)的，如果這筆費(fèi)用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強(qiáng)調(diào)指出有10萬元裝修費(fèi)用，這時(shí)10萬元的裝修費(fèi)就可以計(jì)入成本，并允許稅前扣除。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費(fèi)就成了稅前可扣除項(xiàng)目，這筆裝修費(fèi)被輕松消化掉。 通過避稅籌劃對(duì)各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進(jìn)行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。 二、在企業(yè)外部進(jìn)行避稅籌劃 企業(yè)外部避稅籌劃，即在企業(yè)外部搭建免稅平臺(tái)，為節(jié)稅創(chuàng)造空間 具體實(shí)施分兩步： 7.企業(yè)外注冊免稅公司 免稅公司是指不以生產(chǎn)經(jīng)營為主要目的，而是為獲得稅收優(yōu)惠，取得稅收比較優(yōu)勢，或者方便資金轉(zhuǎn)化而設(shè)立的具有明確經(jīng)營地址和聯(lián)系方式的公司免稅公司的設(shè)置形式主要包括： (1)個(gè)人投資企業(yè)。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)只繳納個(gè)人所得稅，不繳企業(yè)所得稅，比有限責(zé)任公司少了一道所得稅個(gè)人獨(dú)資企業(yè)除營業(yè)稅外，其個(gè)人所得稅是根據(jù)開票金額定額征收的。 (2)銷售代理服務(wù)公司。國家為鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為新辦的服務(wù)性企業(yè)制定了一系列稅收優(yōu)惠政策作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以辦一些服務(wù)性企業(yè)，比如銷售代理服務(wù)、咨詢、廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售代理服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策 房地產(chǎn)企業(yè)付給銷售代理公司的手續(xù)費(fèi)，雖然形成代理企業(yè)的收入，但代理企業(yè)可以享受一年的免稅待遇而這部分代理手續(xù)費(fèi)也合法地形成了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下降，從而在納稅上形成良好的互動(dòng)局面，達(dá)到節(jié)稅目的。 (3)裝飾裝修公司。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動(dòng)產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅低2個(gè)百分點(diǎn)；剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。 (4)物業(yè)管理公司。我國稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額?？梢?，物業(yè)管理公司不僅可以代收很多費(fèi)用，而且其代收費(fèi)用是不用繳稅的因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立物業(yè)管理公司，將所有代收費(fèi)用業(yè)務(wù)分解出來，交由新成立的物業(yè)公司代收，這樣各種代收款項(xiàng)就不會(huì)被并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅 由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭取到企業(yè)所得稅的稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)則不存在這樣的減稅空間。 8. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移 (1)收入轉(zhuǎn)移方法 a.資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。房地產(chǎn)企業(yè)的門面房、出租房，會(huì)為企業(yè)帶來大量的收益，是企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，也是重點(diǎn)稅源。如果這些資產(chǎn)由企業(yè)自我經(jīng)營，由于沒有任何營業(yè)稅和所得稅的免稅機(jī)會(huì)，企業(yè)將必須面對(duì)沉重的稅收負(fù)擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè)可通過承包、租賃、投資、買賣等方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者低稅公司，這可以為企業(yè)節(jié)省一大筆稅費(fèi)。 b.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。即把回報(bào)較高的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去，轉(zhuǎn)給可以享受稅收優(yōu)惠的新辦公司經(jīng)營。 c.定價(jià)轉(zhuǎn)移法。即把商品壓價(jià)賣給自己的銷售公司，再通過銷售公司賣給自己的最終客戶。通過定價(jià)轉(zhuǎn)移法節(jié)稅的前提是，銷售公司必須享有優(yōu)惠政策。 (2)成本費(fèi)用分?jǐn)偡?。如果收入轉(zhuǎn)移困難，就應(yīng)反其道而行之，即增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費(fèi)用。 a.資金借貸法。即由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費(fèi)的方法，該法對(duì)借貸雙方都可產(chǎn)生節(jié)稅效果。 b.租賃法。由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)企業(yè)使用，并且向其收取房屋租賃費(fèi) 這樣，房地產(chǎn)公司通過支付租賃費(fèi)形成它的開支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，節(jié)稅效果比較明顯。 c.服務(wù)收費(fèi)法。前兩個(gè)方法的前提是必須擁有一定的資金或財(cái)產(chǎn)，如果免稅公司不具備這些條件，可考慮采用收取手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的服務(wù)收費(fèi)法。