房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)與保障產(chǎn)業(yè)，也一度成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不僅提供社會(huì)住房需求，也帶動(dòng)了近70多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮、解決社會(huì)就業(yè)起到重要支撐作用。同時(shí)由于特有建設(shè)用地供給制度，也為政府財(cái)政提供了重大支撐。在當(dāng)前新的發(fā)展時(shí)期，各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。

1

住宅類房地產(chǎn)發(fā)展受限

近兩年，北京、上海等一二線城市從購買條件到金融信貸等方面不斷出臺(tái)購買住房的限制性政策，不僅限制了住宅交易，也有效抑制了房價(jià)的上漲，同時(shí)住宅類房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了嚴(yán)重打擊。而縣、市等三四線城市由于此前住宅類房地產(chǎn)無序發(fā)展，造成了大量住宅房產(chǎn)積壓，成為“去庫存”的重點(diǎn)領(lǐng)域;

2

商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)遭遇制約

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩、市場需求下降、社會(huì)購買力增長緩慢，尤其是互聯(lián)網(wǎng)電商對實(shí)體店的巨大沖擊，再加之經(jīng)過多年快速發(fā)展，以商業(yè)綜合體、商城建設(shè)運(yùn)營、店鋪建設(shè)租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了嚴(yán)重制約;

3

城市建設(shè)類地產(chǎn)發(fā)展緩慢

以城市運(yùn)營綜合體、行政辦公中心、企業(yè)總部基地等為主要建設(shè)內(nèi)容的城建類房地產(chǎn)行業(yè)，同樣受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、政府行政辦公樓審批從嚴(yán)、總部基地受企業(yè)擴(kuò)展步伐放緩等原因，其發(fā)展速度也受到嚴(yán)重影響;

4

工業(yè)類房地產(chǎn)發(fā)展畸形

近年來，以科技開發(fā)類地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)類地產(chǎn)、旅游園區(qū)開發(fā)類地產(chǎn)等為主體的工業(yè)類房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，也為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要支撐。然而從當(dāng)前情況看，諸多的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著“工業(yè)園區(qū)開發(fā)不懂產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)運(yùn)營價(jià)值不在產(chǎn)業(yè)”的怪現(xiàn)象，不僅產(chǎn)生了大量“園區(qū)鬼城”“工業(yè)空城”，更重要的是，這類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將因不具備可持續(xù)發(fā)展支撐而陷入生存危機(jī)。

5

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型落入發(fā)展陷阱

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，眾多企業(yè)積極探索轉(zhuǎn)型升級，但由于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢及趨勢缺少分析理解，轉(zhuǎn)型過程中也出現(xiàn)了眾多的“陷阱”。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式不完善、政府收緊養(yǎng)老用地、養(yǎng)老市場需求短期內(nèi)難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。再比如，大批房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，同樣遭遇農(nóng)業(yè)價(jià)值低、風(fēng)險(xiǎn)大、市場波動(dòng)大等發(fā)展困難，而進(jìn)入特色小鎮(zhèn)建設(shè)的大量房地產(chǎn)企業(yè)也遇到政府多種政策的打壓，而陷入新的困境。

02

應(yīng)清醒了解當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢

任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會(huì)受到政府政策、市場需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式等內(nèi)外部形勢的重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展之后，也面臨當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的形勢?？茖W(xué)分析理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢，對找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢看，必須要認(rèn)識(shí)到當(dāng)前發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了眾多重大變化：

1

從“項(xiàng)目時(shí)代”進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)時(shí)代”

由于我國改革開放初期有著強(qiáng)大的市場消費(fèi)需求，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本是依靠眾多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目與單一企業(yè)形式來實(shí)現(xiàn)驅(qū)動(dòng)的模式。而經(jīng)過多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展從鏈條完善度，到建設(shè)布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，尤其是市場需求也出現(xiàn)了革命性、顛覆性的變化，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展必要立足于整體經(jīng)濟(jì)與市場的需求與變化進(jìn)行規(guī)劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業(yè)、產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)從市場緊缺到產(chǎn)能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產(chǎn)業(yè)時(shí)代”的一個(gè)例證。

2

“布局時(shí)代”進(jìn)入“融合時(shí)代”

經(jīng)過多年快速發(fā)展，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)到了產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合要素資源，產(chǎn)業(yè)間進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)協(xié)同協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境進(jìn)行產(chǎn)業(yè)與金融、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與社會(huì)發(fā)展融入融合發(fā)展的新階段。中國當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩、庫存過大等問題恰恰是產(chǎn)業(yè)與市場需求、社會(huì)發(fā)展“脫節(jié)”的具體體現(xiàn)。

3

“建新時(shí)代”進(jìn)入“盤舊時(shí)代”

從現(xiàn)實(shí)來看，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴(kuò)大投資的階段，而應(yīng)該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤舊工程”上。

4

“自我時(shí)代”進(jìn)入“服務(wù)時(shí)代”

還應(yīng)該清楚看到，當(dāng)前不管一個(gè)企業(yè)，還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)都不再是自我發(fā)展階段，而應(yīng)該融入整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場潮流與社會(huì)趨勢中去，全面進(jìn)入服務(wù)時(shí)代。服務(wù)既需要發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，更是自身發(fā)展的需求。因此，不論是一家企業(yè)，還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)都應(yīng)該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)能力，做好服務(wù)文章。

5

“轉(zhuǎn)型時(shí)代”進(jìn)入“戰(zhàn)略時(shí)代”

當(dāng)今世界政治經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展深刻變化，發(fā)展理論、發(fā)展方式、發(fā)展方向皆需要重大調(diào)整，因此，不論是發(fā)展目標(biāo)的確定、發(fā)展格局的布局、發(fā)展資源的搶占都進(jìn)入到一個(gè)全新的“戰(zhàn)略時(shí)代”。

03

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大需求

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。從上面地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢、新挑戰(zhàn)，再到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場新需求、新趨勢來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是建立在地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在單位開發(fā)土地上布局產(chǎn)業(yè)，而這種地產(chǎn)發(fā)展模式還仍然算是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，而不是真正的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論應(yīng)該是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺(tái)，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營為服務(wù)工具，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動(dòng)性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式。

基于以上對“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”理論的創(chuàng)新，結(jié)合對當(dāng)前發(fā)展形勢趨勢的分析，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有巨大的市場需求。

1

新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套

在當(dāng)前大力培育經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢下，新的業(yè)態(tài)、新的產(chǎn)業(yè)、新的模式不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)，而這些新產(chǎn)業(yè)都需要地產(chǎn)的支撐服務(wù)，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式，而是要運(yùn)用創(chuàng)新的業(yè)態(tài)發(fā)展模式;

2

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的建設(shè)服務(wù)

目前，無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設(shè)施、生活服務(wù)配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇，也對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了新的需求;

3

舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局

中國城市經(jīng)過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是城市建設(shè)設(shè)施，還是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務(wù)型成為城市地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。舊城改造、產(chǎn)業(yè)升級、生活升級為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供重要發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)，也對地產(chǎn)行業(yè)提出了技術(shù)、創(chuàng)意等方面新的要求;

4

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合

改革開放以來，我國建設(shè)了眾多的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托的就是包括土地一級建設(shè)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等在內(nèi)的多種地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而在當(dāng)前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營困難、面臨轉(zhuǎn)型突破的形勢下，同樣也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇;

5

新城建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位

一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設(shè)也在加大布局建設(shè)。比如被稱為千年大計(jì)的雄安新區(qū)建設(shè)，比如粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設(shè)等，這些新城大多按照產(chǎn)產(chǎn)融合、產(chǎn)融融合、產(chǎn)城融合、產(chǎn)社融合的創(chuàng)新發(fā)展模式，這也必定為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來又一發(fā)展機(jī)遇。

04

創(chuàng)新設(shè)計(jì)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的新應(yīng)用

從以上論述中可以看到，一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)地產(chǎn)概念的顛覆性理論創(chuàng)新，因?yàn)椴徽撌亲≌偷禺a(chǎn)，還是城市與商業(yè)類地產(chǎn)，還是工業(yè)性地產(chǎn)，都是以地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主體，只是功能不同罷了。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論，因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是基于地產(chǎn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為發(fā)展產(chǎn)業(yè)而開發(fā)地產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義與運(yùn)用必須具有創(chuàng)新性。

1

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維設(shè)計(jì)發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于產(chǎn)業(yè)思維設(shè)計(jì)戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)和方向，以地產(chǎn)開發(fā)為手段，通過專業(yè)化園區(qū)開發(fā)運(yùn)營和要素資源整合，打造產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū);

2

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞單位區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局制定發(fā)展規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不是單純依據(jù)自身發(fā)展需求去設(shè)計(jì)發(fā)展規(guī)劃，而是圍繞本區(qū)域或園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要去設(shè)計(jì)、規(guī)劃;

3

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而謀劃發(fā)展

圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展做好服務(wù)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心;

4

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展配置資源

前面提到，不論是城市發(fā)展還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展都對地產(chǎn)配套提出了新需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)須依據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)與不同需求配置資源提供服務(wù)，而不僅僅提供基地設(shè)施建設(shè)、住宅配套;

5

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)要融合產(chǎn)業(yè)價(jià)值

當(dāng)前，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營，開發(fā)建設(shè)者價(jià)值實(shí)現(xiàn)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有關(guān)聯(lián)的現(xiàn)象較為普遍，這種“怪胎模式”不僅不可持續(xù)，更不利于園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)培育，因此必須實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)管理運(yùn)營收益與價(jià)值的掛鉤，才能保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的成功。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)與保障產(chǎn)業(yè)，也一度成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不僅提供社會(huì)住房需求，也帶動(dòng)了近70多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮、解決社會(huì)就業(yè)起到重要支撐作用。同時(shí)由于特有建設(shè)用地供給制度，也為政府財(cái)政提供了重大支撐。在當(dāng)前新的發(fā)展時(shí)期，各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。

1

住宅類房地產(chǎn)發(fā)展受限

近兩年，北京、上海等一二線城市從購買條件到金融信貸等方面不斷出臺(tái)購買住房的限制性政策，不僅限制了住宅交易，也有效抑制了房價(jià)的上漲，同時(shí)住宅類房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了嚴(yán)重打擊。而縣、市等三四線城市由于此前住宅類房地產(chǎn)無序發(fā)展，造成了大量住宅房產(chǎn)積壓，成為“去庫存”的重點(diǎn)領(lǐng)域;

2

商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)遭遇制約

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩、市場需求下降、社會(huì)購買力增長緩慢，尤其是互聯(lián)網(wǎng)電商對實(shí)體店的巨大沖擊，再加之經(jīng)過多年快速發(fā)展，以商業(yè)綜合體、商城建設(shè)運(yùn)營、店鋪建設(shè)租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了嚴(yán)重制約;

3

城市建設(shè)類地產(chǎn)發(fā)展緩慢

以城市運(yùn)營綜合體、行政辦公中心、企業(yè)總部基地等為主要建設(shè)內(nèi)容的城建類房地產(chǎn)行業(yè)，同樣受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、政府行政辦公樓審批從嚴(yán)、總部基地受企業(yè)擴(kuò)展步伐放緩等原因，其發(fā)展速度也受到嚴(yán)重影響;

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工業(yè)類房地產(chǎn)發(fā)展畸形

近年來，以科技開發(fā)類地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)類地產(chǎn)、旅游園區(qū)開發(fā)類地產(chǎn)等為主體的工業(yè)類房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，也為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要支撐。然而從當(dāng)前情況看，諸多的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著“工業(yè)園區(qū)開發(fā)不懂產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)運(yùn)營價(jià)值不在產(chǎn)業(yè)”的怪現(xiàn)象，不僅產(chǎn)生了大量“園區(qū)鬼城”“工業(yè)空城”，更重要的是，這類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將因不具備可持續(xù)發(fā)展支撐而陷入生存危機(jī)。

5

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型落入發(fā)展陷阱

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，眾多企業(yè)積極探索轉(zhuǎn)型升級，但由于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢及趨勢缺少分析理解，轉(zhuǎn)型過程中也出現(xiàn)了眾多的“陷阱”。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式不完善、政府收緊養(yǎng)老用地、養(yǎng)老市場需求短期內(nèi)難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。再比如，大批房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，同樣遭遇農(nóng)業(yè)價(jià)值低、風(fēng)險(xiǎn)大、市場波動(dòng)大等發(fā)展困難，而進(jìn)入特色小鎮(zhèn)建設(shè)的大量房地產(chǎn)企業(yè)也遇到政府多種政策的打壓，而陷入新的困境。

02

應(yīng)清醒了解當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢

任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會(huì)受到政府政策、市場需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式等內(nèi)外部形勢的重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展之后，也面臨當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的形勢。科學(xué)分析理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢，對找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢看，必須要認(rèn)識(shí)到當(dāng)前發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了眾多重大變化：

1

從“項(xiàng)目時(shí)代”進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)時(shí)代”

由于我國改革開放初期有著強(qiáng)大的市場消費(fèi)需求，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本是依靠眾多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目與單一企業(yè)形式來實(shí)現(xiàn)驅(qū)動(dòng)的模式。而經(jīng)過多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展從鏈條完善度，到建設(shè)布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，尤其是市場需求也出現(xiàn)了革命性、顛覆性的變化，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展必要立足于整體經(jīng)濟(jì)與市場的需求與變化進(jìn)行規(guī)劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業(yè)、產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)從市場緊缺到產(chǎn)能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產(chǎn)業(yè)時(shí)代”的一個(gè)例證。

2

“布局時(shí)代”進(jìn)入“融合時(shí)代”

經(jīng)過多年快速發(fā)展，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)到了產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合要素資源，產(chǎn)業(yè)間進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)協(xié)同協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境進(jìn)行產(chǎn)業(yè)與金融、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與社會(huì)發(fā)展融入融合發(fā)展的新階段。中國當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩、庫存過大等問題恰恰是產(chǎn)業(yè)與市場需求、社會(huì)發(fā)展“脫節(jié)”的具體體現(xiàn)。

3

“建新時(shí)代”進(jìn)入“盤舊時(shí)代”

從現(xiàn)實(shí)來看，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴(kuò)大投資的階段，而應(yīng)該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤舊工程”上。

4

“自我時(shí)代”進(jìn)入“服務(wù)時(shí)代”

還應(yīng)該清楚看到，當(dāng)前不管一個(gè)企業(yè)，還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)都不再是自我發(fā)展階段，而應(yīng)該融入整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場潮流與社會(huì)趨勢中去，全面進(jìn)入服務(wù)時(shí)代。服務(wù)既需要發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，更是自身發(fā)展的需求。因此，不論是一家企業(yè)，還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)都應(yīng)該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)能力，做好服務(wù)文章。

5

“轉(zhuǎn)型時(shí)代”進(jìn)入“戰(zhàn)略時(shí)代”

當(dāng)今世界政治經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展深刻變化，發(fā)展理論、發(fā)展方式、發(fā)展方向皆需要重大調(diào)整，因此，不論是發(fā)展目標(biāo)的確定、發(fā)展格局的布局、發(fā)展資源的搶占都進(jìn)入到一個(gè)全新的“戰(zhàn)略時(shí)代”。

03

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大需求

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。從上面地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢、新挑戰(zhàn)，再到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場新需求、新趨勢來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是建立在地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在單位開發(fā)土地上布局產(chǎn)業(yè)，而這種地產(chǎn)發(fā)展模式還仍然算是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，而不是真正的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論應(yīng)該是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺(tái)，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營為服務(wù)工具，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動(dòng)性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式。

基于以上對“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”理論的創(chuàng)新，結(jié)合對當(dāng)前發(fā)展形勢趨勢的分析，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有巨大的市場需求。

1

新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套

在當(dāng)前大力培育經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢下，新的業(yè)態(tài)、新的產(chǎn)業(yè)、新的模式不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)，而這些新產(chǎn)業(yè)都需要地產(chǎn)的支撐服務(wù)，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式，而是要運(yùn)用創(chuàng)新的業(yè)態(tài)發(fā)展模式;

2

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的建設(shè)服務(wù)

目前，無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設(shè)施、生活服務(wù)配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇，也對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了新的需求;

3

舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局

中國城市經(jīng)過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是城市建設(shè)設(shè)施，還是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務(wù)型成為城市地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。舊城改造、產(chǎn)業(yè)升級、生活升級為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供重要發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)，也對地產(chǎn)行業(yè)提出了技術(shù)、創(chuàng)意等方面新的要求;

4

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合

改革開放以來，我國建設(shè)了眾多的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托的就是包括土地一級建設(shè)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等在內(nèi)的多種地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而在當(dāng)前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營困難、面臨轉(zhuǎn)型突破的形勢下，同樣也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇;

5

新城建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位

一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設(shè)也在加大布局建設(shè)。比如被稱為千年大計(jì)的雄安新區(qū)建設(shè)，比如粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設(shè)等，這些新城大多按照產(chǎn)產(chǎn)融合、產(chǎn)融融合、產(chǎn)城融合、產(chǎn)社融合的創(chuàng)新發(fā)展模式，這也必定為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來又一發(fā)展機(jī)遇。

04

創(chuàng)新設(shè)計(jì)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的新應(yīng)用

從以上論述中可以看到，一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)地產(chǎn)概念的顛覆性理論創(chuàng)新，因?yàn)椴徽撌亲≌偷禺a(chǎn)，還是城市與商業(yè)類地產(chǎn)，還是工業(yè)性地產(chǎn)，都是以地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主體，只是功能不同罷了。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論，因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是基于地產(chǎn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為發(fā)展產(chǎn)業(yè)而開發(fā)地產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義與運(yùn)用必須具有創(chuàng)新性。

1

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維設(shè)計(jì)發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于產(chǎn)業(yè)思維設(shè)計(jì)戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)和方向，以地產(chǎn)開發(fā)為手段，通過專業(yè)化園區(qū)開發(fā)運(yùn)營和要素資源整合，打造產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū);

2

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞單位區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局制定發(fā)展規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不是單純依據(jù)自身發(fā)展需求去設(shè)計(jì)發(fā)展規(guī)劃，而是圍繞本區(qū)域或園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要去設(shè)計(jì)、規(guī)劃;

3

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而謀劃發(fā)展

圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展做好服務(wù)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心;

4

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展配置資源

前面提到，不論是城市發(fā)展還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展都對地產(chǎn)配套提出了新需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)須依據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)與不同需求配置資源提供服務(wù)，而不僅僅提供基地設(shè)施建設(shè)、住宅配套;

5

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)要融合產(chǎn)業(yè)價(jià)值

當(dāng)前，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營，開發(fā)建設(shè)者價(jià)值實(shí)現(xiàn)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有關(guān)聯(lián)的現(xiàn)象較為普遍，這種“怪胎模式”不僅不可持續(xù)，更不利于園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)培育，因此必須實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)管理運(yùn)營收益與價(jià)值的掛鉤，才能保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的成功。