商業(yè)地產(chǎn)招商，決定了商鋪的商業(yè)價值，更決定了商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實的租金回報和未來的潛在溢價。所以招商是商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)商業(yè)價值的過程。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)離不開業(yè)態(tài)更新和商業(yè)發(fā)展趨勢的研究，那是什么原因導致商業(yè)業(yè)態(tài)的更新和商業(yè)發(fā)展趨勢的變化呢？商業(yè)業(yè)態(tài)變化對我們商業(yè)地產(chǎn)招商有什么意義呢？具體我們從以下兩個方面來講述。

第一：業(yè)態(tài)更新的原因

商業(yè)生態(tài)里面最重要是商品，商品的更新推動了業(yè)種業(yè)態(tài)的更新，這背后是生產(chǎn)力的更新，生產(chǎn)工藝的更新，更是科學技術的更新。如家用電器，如果沒有家用電器的款式的增加、產(chǎn)量的增加，就不可能有國美、蘇寧電器等這些大型的賣場出現(xiàn)，正因為有了這些產(chǎn)品的量的增加，款式上極大的豐富，同行之間的生產(chǎn)廠商激烈競爭以后，才能出現(xiàn)這些大型的代理商、銷售商，這就是業(yè)態(tài)更新的原理。

業(yè)態(tài)更新以后，就產(chǎn)生了商業(yè)銷售的大鱷，這就對商業(yè)的建筑產(chǎn)生了新的要求。國美、蘇寧就要要求有和他產(chǎn)品相適應的建筑，也就是大賣場，這就對商品推動商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)的更新，最后導致商業(yè)建筑的更新的根本原因。

由于業(yè)態(tài)的更新，導致商業(yè)模式的更新，一般商業(yè)模式為以下幾種，

一、是連鎖業(yè)態(tài)，連鎖賣場。如國美，他統(tǒng)一采購，統(tǒng)一配送；而是百貨業(yè)態(tài)，屬于傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)也在更新中，傳統(tǒng)的百貨向時尚百貨轉型，綜合百貨向專業(yè)百貨轉型，向附加值比較高的那些行業(yè)發(fā)展，

二、批發(fā)市場

三、 特色專賣店，如上海外灘，

四、 專業(yè)市場

五、 購物中心

六、 餐飲業(yè)

七、 網(wǎng)上購物

八、 便利店等等

業(yè)種就是同類的店我們稱之為業(yè)種。也就是一個行業(yè)里面的一個種類。

第二，我們談談商業(yè)資源

由于我們國家的人口比較多，所以生產(chǎn)的能力比較強，導致了商品過剩的現(xiàn)象比較嚴重，據(jù)統(tǒng)計，中國70-80%的商品是過剩的商品。由于產(chǎn)能比較大，所以為了提升自己的商品在市場上的占有份額，在商品的性價比方面、技術方面、款式方面不斷進行更新，而科學技術的發(fā)展又促使了我們商品的生產(chǎn)能力提升，從而生產(chǎn)商品的速度大大地大于我們消費的能力。產(chǎn)能增大以后，需要有一消能與之相匹配，產(chǎn)品過剩了，需要借助強有力的銷售網(wǎng)絡來對他的產(chǎn)品進行銷售，來回收資金，因為只有商品銷售了以后才能是商品轉化為真的價值，產(chǎn)品生產(chǎn)者才能賺取其中的利潤。

第三：有了產(chǎn)能和消能以后，他需要一個 把產(chǎn)品轉化為價值，獲得利潤的平臺——商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)就是為產(chǎn)能和消能實現(xiàn)商品流通的平臺，如果沒有這個平臺，單純的從網(wǎng)絡上去銷售，在中國是行不通的，也不可能完全實現(xiàn)的。

第四：從關心商業(yè)資源的一些內(nèi)容，如商品的產(chǎn)量數(shù)量、商業(yè)的銷售能力、過賣力的變化等因素我們都可以把它稱之為商業(yè)資源。商業(yè)資源是我們在招商中應該最重視的，如果沒有商業(yè)資源我們就沒辦法招商，如果有了商業(yè)資源我們就要針對商業(yè)資源的實際進行招商，這是我們研究商業(yè)資源根本的出發(fā)點，

第五:商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)商往往會把市場的最高利潤都是自己的最高利潤，這實際上是錯誤的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤實際上包括兩個方面的利潤，一個是房地產(chǎn)的利潤，另一個是商業(yè)的利潤。有時候我們在招商或是商業(yè)開發(fā)的過程中，會犧牲一部分的利潤，覺得自己虧了。但實際上我們是把商業(yè)開發(fā)中的利潤讓給商家，樹立這樣一個觀點以后，我們在招商中間就會順利的多，如果沒有做方面的認識的話，招商工作就會變得很困難。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要有兩次分配的思想。一是我們拿到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，在房地產(chǎn)開發(fā)的利潤里面一定要細分成，一部分是我們房地產(chǎn)的利潤，另一部分也應當是商家的利潤。

第六：在商業(yè)資源開發(fā)方面我們一定要掌握商業(yè)企業(yè)發(fā)展的趨勢，他們的發(fā)展就是我們商業(yè)開發(fā)的動力。另外我們要注意到商業(yè)的發(fā)展趨勢。個別的行業(yè)，消費發(fā)展的趨勢實際上就是未來商業(yè)發(fā)展的趨勢，因為行業(yè)的盈利性加強了，那么他的租金的承受能力也隨之加強，從而加強了租金的產(chǎn)出能力，所以我們要關心行業(yè)的發(fā)展。要注意挖掘我們商業(yè)的關系，因為商業(yè)活動帶有很強的關系系色彩，沒有一個事物能單獨存在；

所以我們要掌握以下幾點：

有親緣性，就是在一個地域里面發(fā)展是比較容易的；

逐群性，也就是要進入商業(yè)的圈子，如果進入那個圈子，就不知道 這些商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，這樣去招商，是有一種盲目性的傾向。每個商業(yè)企業(yè)里面都會有一個部門他是負責商場的管理和招商的，所以他們的手里有商業(yè)資源，我們可以到他那里去配合和聯(lián)絡，有的企業(yè)干脆把人都挖過來了，這樣對自己的企業(yè)是很有幫助的；參加商業(yè)領域里面的一些會議，你可以知道商業(yè)發(fā)展的一些趨勢，也可以接觸一些商業(yè)企業(yè)的人員；

直截了當，我們需要找那些企業(yè)，就直接上門拜訪，如永輝超市，大潤發(fā)等，和他們聊，把他們的要求變成我們的設計要求，這對我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是很有利的；

是我們的項目發(fā)布信息的時候，商業(yè)地產(chǎn)的位置好的情況下其實只需發(fā)布招商信息即可，商家自己會找上門來；

參加商業(yè)的行業(yè)協(xié)會，也就是打進圈子的一個辦法，以上使我們開發(fā)商也資源的一些很實在的很具體的方法。

商業(yè)地產(chǎn)招商，決定了商鋪的商業(yè)價值，更決定了商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實的租金回報和未來的潛在溢價。所以招商是商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)商業(yè)價值的過程。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)離不開業(yè)態(tài)更新和商業(yè)發(fā)展趨勢的研究，那是什么原因導致商業(yè)業(yè)態(tài)的更新和商業(yè)發(fā)展趨勢的變化呢？商業(yè)業(yè)態(tài)變化對我們商業(yè)地產(chǎn)招商有什么意義呢？具體我們從以下兩個方面來講述。

第一：業(yè)態(tài)更新的原因

商業(yè)生態(tài)里面最重要是商品，商品的更新推動了業(yè)種業(yè)態(tài)的更新，這背后是生產(chǎn)力的更新，生產(chǎn)工藝的更新，更是科學技術的更新。如家用電器，如果沒有家用電器的款式的增加、產(chǎn)量的增加，就不可能有國美、蘇寧電器等這些大型的賣場出現(xiàn)，正因為有了這些產(chǎn)品的量的增加，款式上極大的豐富，同行之間的生產(chǎn)廠商激烈競爭以后，才能出現(xiàn)這些大型的代理商、銷售商，這就是業(yè)態(tài)更新的原理。

業(yè)態(tài)更新以后，就產(chǎn)生了商業(yè)銷售的大鱷，這就對商業(yè)的建筑產(chǎn)生了新的要求。國美、蘇寧就要要求有和他產(chǎn)品相適應的建筑，也就是大賣場，這就對商品推動商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)的更新，最后導致商業(yè)建筑的更新的根本原因。

由于業(yè)態(tài)的更新，導致商業(yè)模式的更新，一般商業(yè)模式為以下幾種，

一、是連鎖業(yè)態(tài)，連鎖賣場。如國美，他統(tǒng)一采購，統(tǒng)一配送；而是百貨業(yè)態(tài)，屬于傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)也在更新中，傳統(tǒng)的百貨向時尚百貨轉型，綜合百貨向專業(yè)百貨轉型，向附加值比較高的那些行業(yè)發(fā)展，

二、批發(fā)市場

三、 特色專賣店，如上海外灘，

四、 專業(yè)市場

五、 購物中心

六、 餐飲業(yè)

七、 網(wǎng)上購物

八、 便利店等等

業(yè)種就是同類的店我們稱之為業(yè)種。也就是一個行業(yè)里面的一個種類。

第二，我們談談商業(yè)資源

由于我們國家的人口比較多，所以生產(chǎn)的能力比較強，導致了商品過剩的現(xiàn)象比較嚴重，據(jù)統(tǒng)計，中國70-80%的商品是過剩的商品。由于產(chǎn)能比較大，所以為了提升自己的商品在市場上的占有份額，在商品的性價比方面、技術方面、款式方面不斷進行更新，而科學技術的發(fā)展又促使了我們商品的生產(chǎn)能力提升，從而生產(chǎn)商品的速度大大地大于我們消費的能力。產(chǎn)能增大以后，需要有一消能與之相匹配，產(chǎn)品過剩了，需要借助強有力的銷售網(wǎng)絡來對他的產(chǎn)品進行銷售，來回收資金，因為只有商品銷售了以后才能是商品轉化為真的價值，產(chǎn)品生產(chǎn)者才能賺取其中的利潤。

第三：有了產(chǎn)能和消能以后，他需要一個 把產(chǎn)品轉化為價值，獲得利潤的平臺——商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)就是為產(chǎn)能和消能實現(xiàn)商品流通的平臺，如果沒有這個平臺，單純的從網(wǎng)絡上去銷售，在中國是行不通的，也不可能完全實現(xiàn)的。

第四：從關心商業(yè)資源的一些內(nèi)容，如商品的產(chǎn)量數(shù)量、商業(yè)的銷售能力、過賣力的變化等因素我們都可以把它稱之為商業(yè)資源。商業(yè)資源是我們在招商中應該最重視的，如果沒有商業(yè)資源我們就沒辦法招商，如果有了商業(yè)資源我們就要針對商業(yè)資源的實際進行招商，這是我們研究商業(yè)資源根本的出發(fā)點，

第五:商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)商往往會把市場的最高利潤都是自己的最高利潤，這實際上是錯誤的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤實際上包括兩個方面的利潤，一個是房地產(chǎn)的利潤，另一個是商業(yè)的利潤。有時候我們在招商或是商業(yè)開發(fā)的過程中，會犧牲一部分的利潤，覺得自己虧了。但實際上我們是把商業(yè)開發(fā)中的利潤讓給商家，樹立這樣一個觀點以后，我們在招商中間就會順利的多，如果沒有做方面的認識的話，招商工作就會變得很困難。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要有兩次分配的思想。一是我們拿到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，在房地產(chǎn)開發(fā)的利潤里面一定要細分成，一部分是我們房地產(chǎn)的利潤，另一部分也應當是商家的利潤。

第六：在商業(yè)資源開發(fā)方面我們一定要掌握商業(yè)企業(yè)發(fā)展的趨勢，他們的發(fā)展就是我們商業(yè)開發(fā)的動力。另外我們要注意到商業(yè)的發(fā)展趨勢。個別的行業(yè)，消費發(fā)展的趨勢實際上就是未來商業(yè)發(fā)展的趨勢，因為行業(yè)的盈利性加強了，那么他的租金的承受能力也隨之加強，從而加強了租金的產(chǎn)出能力，所以我們要關心行業(yè)的發(fā)展。要注意挖掘我們商業(yè)的關系，因為商業(yè)活動帶有很強的關系系色彩，沒有一個事物能單獨存在；

所以我們要掌握以下幾點：

有親緣性，就是在一個地域里面發(fā)展是比較容易的；

逐群性，也就是要進入商業(yè)的圈子，如果進入那個圈子，就不知道 這些商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，這樣去招商，是有一種盲目性的傾向。每個商業(yè)企業(yè)里面都會有一個部門他是負責商場的管理和招商的，所以他們的手里有商業(yè)資源，我們可以到他那里去配合和聯(lián)絡，有的企業(yè)干脆把人都挖過來了，這樣對自己的企業(yè)是很有幫助的；參加商業(yè)領域里面的一些會議，你可以知道商業(yè)發(fā)展的一些趨勢，也可以接觸一些商業(yè)企業(yè)的人員；

直截了當，我們需要找那些企業(yè)，就直接上門拜訪，如永輝超市，大潤發(fā)等，和他們聊，把他們的要求變成我們的設計要求，這對我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是很有利的；

是我們的項目發(fā)布信息的時候，商業(yè)地產(chǎn)的位置好的情況下其實只需發(fā)布招商信息即可，商家自己會找上門來；

參加商業(yè)的行業(yè)協(xié)會，也就是打進圈子的一個辦法，以上使我們開發(fā)商也資源的一些很實在的很具體的方法。