作者：主編

最近兩個(gè)月以來，在全國一二線重點(diǎn)城市止?jié)q的大環(huán)境下，東北三省的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻表現(xiàn)的比較出彩。據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，12月第一周，沈陽、大連、合肥、成都、長(zhǎng)沙等城市商品住宅成交均價(jià)均呈現(xiàn)小幅上漲，看來東北房?jī)r(jià)上漲的步伐還在繼續(xù)。這就讓人們看不懂東北的房?jī)r(jià)了，為什么在別人漲價(jià)的時(shí)候這里不漲，當(dāng)別人止?jié)q的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)卻又開始上漲？于是對(duì)這里的房?jī)r(jià)有了各種猜測(cè)和預(yù)斷。

那么，目前東北的房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)如何呢，我們今天就來對(duì)最近一段時(shí)間東北房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單分析。

東北三省的房?jī)r(jià)低，大家都知道，但是即便低最近幾年卻少有投資客布局東北，原因很簡(jiǎn)單，雖然房子總價(jià)低，但是漲幅慢。拿大連來說，大連作為東北唯一的沿海城市，曾經(jīng)被稱做東北的小香港，這里的房?jī)r(jià)曾也經(jīng)歷過瘋狂的暴漲期，房?jī)r(jià)曾經(jīng)與天津不相上下，在全國也算得上是高房?jī)r(jià)城市。那時(shí)候，大連房地產(chǎn)買賣除了一部分剛需客戶之外，外地投資客要占據(jù)一半的份額。

可是大連的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了6年的不漲，在這段期間，大連的房?jī)r(jià)雖沒有跌到瘋漲前的水平，但在均價(jià)10000元/平左右。持續(xù)的6年里，靠炒房賺錢的投資客沒有利潤空間，紛紛逃離這座城市。對(duì)于投資客來說，房?jī)r(jià)高低并不能決定投資空間，短期內(nèi)房?jī)r(jià)的漲幅空間，才是投資客戶所看好的。因此，6年未漲價(jià)的市場(chǎng)，早已變成了單純的剛需市場(chǎng)，這里的房?jī)r(jià)也曾經(jīng)被認(rèn)為是零泡沫的市場(chǎng)。

曾經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，東北三省沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱、大連這四個(gè)重點(diǎn)城市在全國各大機(jī)構(gòu)的監(jiān)控表格中屬于二線非重點(diǎn)城市，但是，最近的兩個(gè)月里，我們卻發(fā)現(xiàn)，這四個(gè)二線非重點(diǎn)城市接連被提名，因?yàn)?，這些城市的房?jī)r(jià)后知后覺的上漲，引起了市場(chǎng)的關(guān)注。

我們看下最近兩個(gè)月，東北的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，以長(zhǎng)春、沈陽、大連這三個(gè)城市為例，看看這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)如何：

長(zhǎng)春，12月第一周商品住宅成交均價(jià)7990元/平，環(huán)比上漲0.13%。雖然本周長(zhǎng)春的成交均價(jià)尚未回歸到8000元/平，但長(zhǎng)春改善型產(chǎn)品份額上漲，而且隨著2017年接近尾聲，各項(xiàng)目推新節(jié)奏放緩，成交趨于穩(wěn)定，存量持續(xù)減少，從而拉高均價(jià)，整體市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

沈陽，12月第一周，商品住宅供應(yīng)、成交面積均小幅下滑，均價(jià)小幅上漲，沈陽商品房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)13周超過8000元/平。從今年的1月份到11月份，沈陽商品住宅均價(jià)上漲1015元/平。

大連，房?jī)r(jià)從2011年邁入萬元時(shí)代后，連續(xù)6年，大連房?jī)r(jià)并沒有太大的波動(dòng)，成交均價(jià)一直在每平10400左右徘徊。到2017年，大連房?jī)r(jià)悄然上漲，和2016年房?jī)r(jià)比每平上漲了1000元。2016年底到2017年大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的勢(shì)頭，今年的4月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了700元/平的上漲，后一直保持在11800元/平左右，在7月超過12000元/平后，又出現(xiàn)了掉落，但是到10月份，房?jī)r(jià)又回漲到12326元/平。雖然大連10月份的房?jī)r(jià)比前2個(gè)月漲了1000元/平，但是我們不能忽視8月份的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了12000元 / 平，也就是說房?jī)r(jià)并不是突然暴漲的，而是在最近的一年里一直是悄然上漲的。從10月份各家項(xiàng)目的反饋來說，成交確實(shí)有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)也讓壓抑了6年之久的大連房?jī)r(jià)有了一定上漲的機(jī)會(huì)。

從以上三個(gè)城市12月第一周的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)依舊保持了漲勢(shì)。東北房?jī)r(jià)的漲聲已經(jīng)響起，過去幾年未漲的房?jī)r(jià)早已讓東北這些曾經(jīng)的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于全國其他省份的重點(diǎn)城市，而隨著東北這一輪的房?jī)r(jià)上漲，老百姓買漲不買跌的心里也讓當(dāng)?shù)厝舜来烙麆?dòng)，也讓外地工作的東北人起了回鄉(xiāng)置業(yè)的念頭。

那么，東北此輪的房?jī)r(jià)，會(huì)給東北市場(chǎng)帶來多大的投資預(yù)期呢，我們會(huì)在下一篇文章中，做詳細(xì)的剖析，尋找答案。

作者：mkshf01

鄭重聲明：本文在美房網(wǎng)上海站首發(fā)，是美房網(wǎng)上海站原創(chuàng)文章，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)，不歡迎轉(zhuǎn)載。如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留本版權(quán)說明。

主要從三個(gè)方面來談，市場(chǎng)、產(chǎn)品、配套（包括景觀環(huán)境）。

1、研究市場(chǎng)

（1）研究市場(chǎng)容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，他們的消費(fèi)能力如何，同時(shí)研究市場(chǎng)的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場(chǎng)，市場(chǎng)屬于內(nèi)向型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門將來是往哪個(gè)方向發(fā)展，市場(chǎng)存量及往年銷售情況如何等。

（2）研究市場(chǎng)價(jià)格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品價(jià)格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競(jìng)品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究，當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價(jià)格差異，了解背后的真實(shí)價(jià)格。若帶裝修銷售，要了解競(jìng)品的真實(shí)裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。

（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎樣的人才會(huì)來購買我們的房子，是否能夠傾銷。

2、研究產(chǎn)品

（1）研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃什么產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如何，去化情況如何——特別是銷售好、去化快、高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。

（2）研究客戶對(duì)產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對(duì)住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。

（3）研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合大部分的客戶購買，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣（喜歡大家族多代同堂還是其他），洋房是否建得房率高的產(chǎn)品，市場(chǎng)是否偏愛贈(zèng)送率高的產(chǎn)品，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否有競(jìng)爭(zhēng)力，最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競(jìng)爭(zhēng)力。

3、研究配套及綠化景觀環(huán)境

（1）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)刈钊菀咨L(zhǎng)、最便宜的樹，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，特別提示盡量利用政府配套資源（如城市廣場(chǎng)、休閑運(yùn)動(dòng)公園），可以由政府劃撥土地我們投資建設(shè)，提升項(xiàng)目土地價(jià)值。

（2）研究客戶對(duì)配套有哪些需求，超市、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等。

（3）研究項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購房的關(guān)注點(diǎn)，綠化水平對(duì)比競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)性。

作者：主編

最近兩個(gè)月以來，在全國一二線重點(diǎn)城市止?jié)q的大環(huán)境下，東北三省的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻表現(xiàn)的比較出彩。據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，12月第一周，沈陽、大連、合肥、成都、長(zhǎng)沙等城市商品住宅成交均價(jià)均呈現(xiàn)小幅上漲，看來東北房?jī)r(jià)上漲的步伐還在繼續(xù)。這就讓人們看不懂東北的房?jī)r(jià)了，為什么在別人漲價(jià)的時(shí)候這里不漲，當(dāng)別人止?jié)q的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)卻又開始上漲？于是對(duì)這里的房?jī)r(jià)有了各種猜測(cè)和預(yù)斷。

那么，目前東北的房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)如何呢，我們今天就來對(duì)最近一段時(shí)間東北房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單分析。

東北三省的房?jī)r(jià)低，大家都知道，但是即便低最近幾年卻少有投資客布局東北，原因很簡(jiǎn)單，雖然房子總價(jià)低，但是漲幅慢。拿大連來說，大連作為東北唯一的沿海城市，曾經(jīng)被稱做東北的小香港，這里的房?jī)r(jià)曾也經(jīng)歷過瘋狂的暴漲期，房?jī)r(jià)曾經(jīng)與天津不相上下，在全國也算得上是高房?jī)r(jià)城市。那時(shí)候，大連房地產(chǎn)買賣除了一部分剛需客戶之外，外地投資客要占據(jù)一半的份額。

可是大連的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了6年的不漲，在這段期間，大連的房?jī)r(jià)雖沒有跌到瘋漲前的水平，但在均價(jià)10000元/平左右。持續(xù)的6年里，靠炒房賺錢的投資客沒有利潤空間，紛紛逃離這座城市。對(duì)于投資客來說，房?jī)r(jià)高低并不能決定投資空間，短期內(nèi)房?jī)r(jià)的漲幅空間，才是投資客戶所看好的。因此，6年未漲價(jià)的市場(chǎng)，早已變成了單純的剛需市場(chǎng)，這里的房?jī)r(jià)也曾經(jīng)被認(rèn)為是零泡沫的市場(chǎng)。

曾經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，東北三省沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱、大連這四個(gè)重點(diǎn)城市在全國各大機(jī)構(gòu)的監(jiān)控表格中屬于二線非重點(diǎn)城市，但是，最近的兩個(gè)月里，我們卻發(fā)現(xiàn)，這四個(gè)二線非重點(diǎn)城市接連被提名，因?yàn)?，這些城市的房?jī)r(jià)后知后覺的上漲，引起了市場(chǎng)的關(guān)注。

我們看下最近兩個(gè)月，東北的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，以長(zhǎng)春、沈陽、大連這三個(gè)城市為例，看看這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)如何：

長(zhǎng)春，12月第一周商品住宅成交均價(jià)7990元/平，環(huán)比上漲0.13%。雖然本周長(zhǎng)春的成交均價(jià)尚未回歸到8000元/平，但長(zhǎng)春改善型產(chǎn)品份額上漲，而且隨著2017年接近尾聲，各項(xiàng)目推新節(jié)奏放緩，成交趨于穩(wěn)定，存量持續(xù)減少，從而拉高均價(jià)，整體市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

沈陽，12月第一周，商品住宅供應(yīng)、成交面積均小幅下滑，均價(jià)小幅上漲，沈陽商品房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)13周超過8000元/平。從今年的1月份到11月份，沈陽商品住宅均價(jià)上漲1015元/平。

大連，房?jī)r(jià)從2011年邁入萬元時(shí)代后，連續(xù)6年，大連房?jī)r(jià)并沒有太大的波動(dòng)，成交均價(jià)一直在每平10400左右徘徊。到2017年，大連房?jī)r(jià)悄然上漲，和2016年房?jī)r(jià)比每平上漲了1000元。2016年底到2017年大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的勢(shì)頭，今年的4月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了700元/平的上漲，后一直保持在11800元/平左右，在7月超過12000元/平后，又出現(xiàn)了掉落，但是到10月份，房?jī)r(jià)又回漲到12326元/平。雖然大連10月份的房?jī)r(jià)比前2個(gè)月漲了1000元/平，但是我們不能忽視8月份的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了12000元 / 平，也就是說房?jī)r(jià)并不是突然暴漲的，而是在最近的一年里一直是悄然上漲的。從10月份各家項(xiàng)目的反饋來說，成交確實(shí)有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)也讓壓抑了6年之久的大連房?jī)r(jià)有了一定上漲的機(jī)會(huì)。

從以上三個(gè)城市12月第一周的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)依舊保持了漲勢(shì)。東北房?jī)r(jià)的漲聲已經(jīng)響起，過去幾年未漲的房?jī)r(jià)早已讓東北這些曾經(jīng)的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于全國其他省份的重點(diǎn)城市，而隨著東北這一輪的房?jī)r(jià)上漲，老百姓買漲不買跌的心里也讓當(dāng)?shù)厝舜来烙麆?dòng)，也讓外地工作的東北人起了回鄉(xiāng)置業(yè)的念頭。

那么，東北此輪的房?jī)r(jià)，會(huì)給東北市場(chǎng)帶來多大的投資預(yù)期呢，我們會(huì)在下一篇文章中，做詳細(xì)的剖析，尋找答案。

作者：mkshf01

鄭重聲明：本文在美房網(wǎng)上海站首發(fā)，是美房網(wǎng)上海站原創(chuàng)文章，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)，不歡迎轉(zhuǎn)載。如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留本版權(quán)說明。