房產(chǎn)稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。

其中，從價計征的計稅依據(jù)為：

1、 按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；

2、 無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等；

3、 獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產(chǎn)原值進行確定；

（1） 地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產(chǎn)原值；

（2） 地下建筑物為商業(yè)用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產(chǎn)原值。

4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

計算公式為：

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值*（1-原值扣除比例）*1.2%

從租計征的計稅依據(jù)：

1、 租金收入

2、 以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定；

3、 個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；

4、 出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關(guān)規(guī)定計稅。

稅收籌劃空間分析：

1、 稅率

因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：

（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%

也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.

當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候,出租繳納的房產(chǎn)稅較少;

當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候,自用繳納的房產(chǎn)稅較少.

例如,我集團在上海持有一套房產(chǎn),價值3億元,如果按照自己持有使用的話,年度需要繳納的房產(chǎn)稅為30000*1.2%*（1-30%）=252萬元；而如果我們將房產(chǎn)出租的話，繳納的房產(chǎn)稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）

兩者之間的差額為252-31=221萬元。

這樣，我們就可以操作將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)公司，使之符合從租計征的條件。

2、 地下建筑物的房產(chǎn)稅籌劃空間

獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產(chǎn)原值進行確定；

地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產(chǎn)原值；

地下建筑物為商業(yè)用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產(chǎn)原值。

因地下建筑物用途不同，房屋原值的折扣比率是不一樣的。而將地下建筑物出租時，則按照從租計征，沒有任何折扣。

所以，我們可以根據(jù)實際情況采用不同的房屋使用方式。

同一地下建筑物，可以自己生產(chǎn)使用，可以出租，在取得收入一致的情況下，通過計算不同用途下需要繳納的增值稅、附加稅、房產(chǎn)稅等，來測算最合適的方案。

例如，甲公司持有一處地下建筑物，該建筑物可以用來本單位生產(chǎn)使用，也可以將該處房產(chǎn)出租。那么，假設無論是生產(chǎn)經(jīng)營還是出租都可以取得年收入100萬元。假設甲公司為小規(guī)模納稅人，房產(chǎn)原值500萬元，地下建筑物按50%原值計算，房屋原值扣除率30%。

方案一：生產(chǎn)經(jīng)營自用收益

=100-100*3%（1+7%+3%）-500*（1-60%）*（1-30%）*1.2%=95.02萬元

方案二：出租

=100-100*3%（1+7%+3%）-100*12%=84.7萬元

上述兩個方案比較可以看出，地下建筑物用途不同對于房產(chǎn)所有人的收益影響。

財務人員，要熟悉掌握稅法，在稅法的合理范圍內(nèi)進行稅收籌劃，選擇最有益的方式使用房產(chǎn)，實現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于其他行業(yè)，一是資金投入巨大、二是開發(fā)到銷售周期較長、三是開發(fā)成本受國家宏觀調(diào)控的影響比較大,這就決定了房地產(chǎn)的稅收籌劃也是與眾不同。雖然國家為調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺了很多政策，但是改變不了房地產(chǎn)企業(yè)作為財政稅收支柱產(chǎn)業(yè)的地位，所以房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，納稅額巨大，稅負繁重，其中占比最大的就是企業(yè)所得稅。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃尤為重要。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃可以從以下9個方面考慮：

1、檔案資料的管理與籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進行成本計算的籌劃，而成本計算的主要內(nèi)容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務。開發(fā)項目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測量面積之間存在必然聯(lián)系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們在進行稅收籌劃時，應當高度重視各項政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費用，如《建筑工程規(guī)劃許可證》直接約束了建筑面積，從而影響成本、費用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財務人員應當掌握政府批文的主要內(nèi)容，做好“面積”的稅收籌劃。

（1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好《土地使用權(quán)》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》的外部相關(guān)批文的管理，了解各項批文之間的相關(guān)性，以及對成本、費用的影響。我們財務部門還應當掌握建設項目監(jiān)理等相關(guān)方的資料，如施工進度決定施工成本，而施工進度的確定，必須得到監(jiān)理方的認可。

（2）企業(yè)內(nèi)部檔案資料的管理與籌劃，做好《建設項目的招標書》、施工企業(yè)的投標書》、《建設項目預算書》、《建設項目決算書》等施工資料的管理。建設項目的工程預（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預算書金額時，進行稅收籌劃，就應當分析其成因，找出工程決算對成本、費用的影響。

2、開發(fā)項目的開發(fā)周期的稅收籌劃。

開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項目建設周期，同樣一個開發(fā)項目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費用支出也完全不同?！秶叶悇湛偩株P(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》國稅發(fā)（2009）31號文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?！钡谑l規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用，已銷開發(fā)計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。”我們在核算土地出讓金等前期費用時，應當根據(jù)建設說明規(guī)劃，將建設項目合理劃分不同的建設周期，優(yōu)化期間費用支出，合理分攤共同費用，盡可能地增加前期成本、費用，增加企業(yè)所得稅前扣除項目。例如，建設項目前期施工的范圍越大，其相應的配套支出就越多，成本、費用也就會相應增多。因為稅務部門無權(quán)干涉建設項目的施工順序和步驟，施工順序是由房地產(chǎn)企業(yè)自行決定的，建設房地產(chǎn)企業(yè)應當采取兩端開工的方法，提前扣除共同費用。

3、利息費用的稅收籌劃。

國稅發(fā)（2009）31號文第二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。我們應當注意的是，企業(yè)集團統(tǒng)一貸款，貸款利息在集團內(nèi)部分攤，分配的利息應當同使用的資金額度與時間相一致，利息分配的方法已經(jīng)確定，就不能隨意變更。

銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費用的資本化問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會將一部分開發(fā)項目用于出租或自用，形成企業(yè)的固定資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)相應分攤的利息支出，可根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法暫行條例》第三十七條的規(guī)定處理：“企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置。建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本。”因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)所負擔的貸款利息，就不能在當期扣除。

4、“預提費用”的稅收籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)決定，對一些費用的資產(chǎn)需要進行預提，如規(guī)劃設計費、廣告費、開發(fā)項目的配套費等支出，房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員往往重視“預提費用”的計提，而不重視“預提費用”的清理。合理的“預提費用”可以減少當期應當繳納的企業(yè)所得稅，但是在企業(yè)所得稅匯算清繳時，該項費用在當年不能及時支付，就應當及時沖回，如果年末匯算時不及時沖回，“預提費用”科目期末就會形成貸方余額，成為稅務稽查的目標。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司。2007年1月5日預提綜合地價7560000元，計入當期開發(fā)成本，由于各種原因該項“預提費用”當期未支付，2008年被稅務稽查查處，補繳企業(yè)所得稅。因此，我們要合理籌劃各項“預提費用”，既要達到節(jié)稅的目的，又要減少不必要的損失，

高度重視開發(fā)項目的竣工決策。我們一些財務人員往往不重視對開發(fā)項目后期成本、費用的清算，以至于成本、費用不能及時進入當期成本，多繳企業(yè)所得稅。如開發(fā)項目后期的環(huán)境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補充苗木，維護時間較長，稅收籌劃時，就可以合理預估綠化支出，及時取得發(fā)票，及時結(jié)轉(zhuǎn)成本。

5、甲供材料的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑材料用于開發(fā)項目，通常稱作甲供材料。房地產(chǎn)企業(yè)采取施工企業(yè)包工包料施工，還是采取甲供材料，除考慮材料的采購成本外，還要考慮兩者之間的稅收負擔差異。施工企業(yè)包工包料進行施工，按照稅法繳納營業(yè)稅；甲供材料，材料供應商需要繳納增值稅，營業(yè)稅與增值稅的稅收負擔方面稱作較大差異，這種稅負差異，必將影響到開發(fā)成本。因此，稅收籌劃時應根據(jù)不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優(yōu)勢，采取不同的稅收籌劃方案。

6、開發(fā)項目變更的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)劃的變更等原因，建設項目經(jīng)常發(fā)生施工項目的改、修、重建。由于原有建筑可能已經(jīng)拆除，無法看到原物，這些施工項目在開發(fā)項目完工以后就無法考察，如小區(qū)道路的改變、屋面的返修、墻體外觀的更改等。因此，就會出現(xiàn)一個建設項目重復多次施工、重復計入成本的現(xiàn)象，就需要真實可信的資料來證明前期投入。我們在進行稅收籌劃時，要切實做好相關(guān)檔案資料管理，充分證明成本項目的存在，保證設計圖、工程施工合同、工程預算書、施工圖、工程竣工結(jié)算書、施工監(jiān)理書等施工資料所反映的內(nèi)容相一致，對拆除的建筑物應當保留原物的影像資料，以備稅務稽查部門檢查

7、非可售面積的稅收籌劃。

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的可售面積不能突破國家有關(guān)部門的立項審批書規(guī)定的面積，但是高檔車開發(fā)企業(yè)由于受利益的驅(qū)動，擅自增加樓層、修建地下車庫、倉庫、增加建筑面積的現(xiàn)象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產(chǎn)權(quán)，因此，在統(tǒng)計這部分非可售面積時，要仔細認真，切不可馬虎大意。

8、開發(fā)項目竣工決算的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)面積較大時，通常采取分期開發(fā)的方法。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對各期建設項目分別建賬單獨核算，分別進行竣工決算。由于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅實行預繳，因此，就應對開發(fā)項目的開工時間和竣工決算進行稅收籌劃，當預繳企業(yè)所得稅大于企業(yè)應交企業(yè)所得稅時，就應及時向稅務機關(guān)申請退還企業(yè)多繳的預繳企業(yè)所得稅；當預繳企業(yè)所得稅小于應交企業(yè)所得稅時，就應合理延緩開發(fā)項目的竣工時間，追求利益的最大化。

9、分包工程的稅收籌劃。

在房地產(chǎn)企業(yè)施工中分包工程項目占有很大比重，如項目的規(guī)劃設計，銷售籌劃等開發(fā)項目，房地產(chǎn)如此運作，有其自身經(jīng)營的需要。同時也是稅收籌劃的需要，由于一部分承包企業(yè)的實際稅負比高檔車開發(fā)企業(yè)的實際稅負低（承包企業(yè)享受各種稅收優(yōu)惠政策），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過返利等各種經(jīng)濟手段，降低企業(yè)所得稅實際稅負，實現(xiàn)投資收益最大化，這是目前采用比較普通的稅收籌劃方法。采取上述的稅收方法需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)與項目承包企業(yè)是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)的話，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六章的“特別納稅調(diào)整”的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)及其有關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易即為關(guān)聯(lián)企業(yè)交易，需要進行“特別納稅調(diào)整”?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應納稅如或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”這一點應當引起我們高度重視。

房產(chǎn)稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。

其中，從價計征的計稅依據(jù)為：

1、 按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；

2、 無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等；

3、 獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產(chǎn)原值進行確定；

（1） 地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產(chǎn)原值；

（2） 地下建筑物為商業(yè)用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產(chǎn)原值。

4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

計算公式為：

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值*（1-原值扣除比例）*1.2%

從租計征的計稅依據(jù)：

1、 租金收入

2、 以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定；

3、 個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；

4、 出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關(guān)規(guī)定計稅。

稅收籌劃空間分析：

1、 稅率

因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：

（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%

也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.

當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候,出租繳納的房產(chǎn)稅較少;

當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候,自用繳納的房產(chǎn)稅較少.

例如,我集團在上海持有一套房產(chǎn),價值3億元,如果按照自己持有使用的話,年度需要繳納的房產(chǎn)稅為30000*1.2%*（1-30%）=252萬元；而如果我們將房產(chǎn)出租的話，繳納的房產(chǎn)稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）

兩者之間的差額為252-31=221萬元。

這樣，我們就可以操作將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)公司，使之符合從租計征的條件。

2、 地下建筑物的房產(chǎn)稅籌劃空間

獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產(chǎn)原值進行確定；

地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產(chǎn)原值；

地下建筑物為商業(yè)用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產(chǎn)原值。

因地下建筑物用途不同，房屋原值的折扣比率是不一樣的。而將地下建筑物出租時，則按照從租計征，沒有任何折扣。

所以，我們可以根據(jù)實際情況采用不同的房屋使用方式。

同一地下建筑物，可以自己生產(chǎn)使用，可以出租，在取得收入一致的情況下，通過計算不同用途下需要繳納的增值稅、附加稅、房產(chǎn)稅等，來測算最合適的方案。

例如，甲公司持有一處地下建筑物，該建筑物可以用來本單位生產(chǎn)使用，也可以將該處房產(chǎn)出租。那么，假設無論是生產(chǎn)經(jīng)營還是出租都可以取得年收入100萬元。假設甲公司為小規(guī)模納稅人，房產(chǎn)原值500萬元，地下建筑物按50%原值計算，房屋原值扣除率30%。

方案一：生產(chǎn)經(jīng)營自用收益

=100-100*3%（1+7%+3%）-500*（1-60%）*（1-30%）*1.2%=95.02萬元

方案二：出租

=100-100*3%（1+7%+3%）-100*12%=84.7萬元

上述兩個方案比較可以看出，地下建筑物用途不同對于房產(chǎn)所有人的收益影響。

財務人員，要熟悉掌握稅法，在稅法的合理范圍內(nèi)進行稅收籌劃，選擇最有益的方式使用房產(chǎn)，實現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。