一、在企業(yè)內(nèi)部進行避稅籌劃 1.利用貨幣時間價值進行避稅籌劃 貨幣的時間價值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用過程中隨著時間推移而發(fā)生的價值增值，它表現(xiàn)了貨幣價值的時間性利用貨幣時間價值進行避稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法，它并不改變一定時期的納稅總額，但可以從各個期限納稅額的變化中獲得收益，相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。 2.利用臨界點進行避稅籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重稅負的方法目前該方法在房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅時應(yīng)用最多稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅起征點的規(guī)定意味著避稅籌劃空間的存在這里20%的增值額就是臨界點，可以在此進行避稅籌劃。 3.利用建房的方式進行避稅籌劃 我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行避稅籌劃 例如，房地產(chǎn)企業(yè)若在開發(fā)之初就能確定最終用戶，并按代建房情況操作，其收入可用服務(wù)業(yè)、代理業(yè)、稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收，企業(yè)可以充分利用這一系列稅收優(yōu)惠政策。 4.合作開發(fā)方式合理避稅 利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負擔(dān)。 例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作： (1)甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓 (2)甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā) (3)甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā) 籌劃分析：現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。 方案一、合作開發(fā) 甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤?cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。 方案二、出借資金 假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。 方案三、投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利 由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經(jīng)濟利益為40萬元。 籌劃結(jié)果：從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經(jīng)濟利益。 5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略) 籌劃分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下： 第一步、聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。 第二部、某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。 第三部、固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 6.簽訂合同裝修費 某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。 籌劃分析：按規(guī)定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強調(diào)指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。 通過避稅籌劃對各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔(dān)，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。 二、在企業(yè)外部進行避稅籌劃 企業(yè)外部避稅籌劃，即在企業(yè)外部搭建免稅平臺，為節(jié)稅創(chuàng)造空間 具體實施分兩步： 7.企業(yè)外注冊免稅公司 免稅公司是指不以生產(chǎn)經(jīng)營為主要目的，而是為獲得稅收優(yōu)惠，取得稅收比較優(yōu)勢，或者方便資金轉(zhuǎn)化而設(shè)立的具有明確經(jīng)營地址和聯(lián)系方式的公司免稅公司的設(shè)置形式主要包括： (1)個人投資企業(yè)。個人獨資企業(yè)只繳納個人所得稅，不繳企業(yè)所得稅，比有限責(zé)任公司少了一道所得稅個人獨資企業(yè)除營業(yè)稅外，其個人所得稅是根據(jù)開票金額定額征收的。 (2)銷售代理服務(wù)公司。國家為鼓勵第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為新辦的服務(wù)性企業(yè)制定了一系列稅收優(yōu)惠政策作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以辦一些服務(wù)性企業(yè)，比如銷售代理服務(wù)、咨詢、廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售代理服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策 房地產(chǎn)企業(yè)付給銷售代理公司的手續(xù)費，雖然形成代理企業(yè)的收入，但代理企業(yè)可以享受一年的免稅待遇而這部分代理手續(xù)費也合法地形成了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下降，從而在納稅上形成良好的互動局面，達到節(jié)稅目的。 (3)裝飾裝修公司。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅低2個百分點；剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。 (4)物業(yè)管理公司。我國稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額?？梢?，物業(yè)管理公司不僅可以代收很多費用，而且其代收費用是不用繳稅的因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立物業(yè)管理公司，將所有代收費用業(yè)務(wù)分解出來，交由新成立的物業(yè)公司代收，這樣各種代收款項就不會被并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅 由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭取到企業(yè)所得稅的稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)則不存在這樣的減稅空間。 8. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移 (1)收入轉(zhuǎn)移方法 a.資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。房地產(chǎn)企業(yè)的門面房、出租房，會為企業(yè)帶來大量的收益，是企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，也是重點稅源。如果這些資產(chǎn)由企業(yè)自我經(jīng)營，由于沒有任何營業(yè)稅和所得稅的免稅機會，企業(yè)將必須面對沉重的稅收負擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè)可通過承包、租賃、投資、買賣等方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者低稅公司，這可以為企業(yè)節(jié)省一大筆稅費。 b.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。即把回報較高的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去，轉(zhuǎn)給可以享受稅收優(yōu)惠的新辦公司經(jīng)營。 c.定價轉(zhuǎn)移法。即把商品壓價賣給自己的銷售公司，再通過銷售公司賣給自己的最終客戶。通過定價轉(zhuǎn)移法節(jié)稅的前提是，銷售公司必須享有優(yōu)惠政策。 (2)成本費用分攤法。如果收入轉(zhuǎn)移困難，就應(yīng)反其道而行之，即增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費用。 a.資金借貸法。即由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費的方法，該法對借貸雙方都可產(chǎn)生節(jié)稅效果。 b.租賃法。由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)企業(yè)使用，并且向其收取房屋租賃費 這樣，房地產(chǎn)公司通過支付租賃費形成它的開支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，節(jié)稅效果比較明顯。 c.服務(wù)收費法。前兩個方法的前提是必須擁有一定的資金或財產(chǎn)，如果免稅公司不具備這些條件，可考慮采用收取手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務(wù)費等費用的服務(wù)收費法。

近日,財政部近日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，自2月22日起，將首套房面積為140平方米以上的，從3%減按1.5%的稅率征收契稅；二套房契稅則從3%降為1-2%不等。不過，二套房優(yōu)惠政策，京滬廣深四地暫不實施。房地產(chǎn)契稅優(yōu)惠新政來了，將帶來哪些福利?現(xiàn)在購房能省多少錢?小編給你算筆賬。

新政策是如何規(guī)定的？

對個人購買家庭唯獨住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

一、房產(chǎn)契稅應(yīng)該如何計算?省了多少錢?

舉例1：

從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過去的政策中，大部分城市針對首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部安裝3%收取。

這種情況下，舉例來說，假如小編要買一套改善性住房，如果在90平米以內(nèi)，如果總價在200萬，在過去需要交納6萬契稅、現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬。

如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬，新政后只需要4萬。

舉例2：

假設(shè)，小編想出售一套面積150平米，價值300萬的房子，該房是2014年1月拿到房產(chǎn)證的(營業(yè)稅年限是以拿到房產(chǎn)證后開始計算的)。假如小編出售此房，營業(yè)稅免征年限調(diào)整前，按照稅率5.5%，小編需繳納165000元的營業(yè)稅及附加；調(diào)整后，小編的房子將免征營業(yè)稅，所以無需繳納營業(yè)稅，直接省了165000萬。

新的房產(chǎn)契稅政策會對市場帶來什么影響?

有專家稱，此次稅率調(diào)整是配合房地產(chǎn)去庫存，是通過稅收政策對房地產(chǎn)市場進行優(yōu)惠鼓勵。而北上廣深暫不實施的原因是北上廣深現(xiàn)在在樓市的表現(xiàn)上是另外一個極端，在這些地方不是去庫存的問題，北上廣上(房價)明顯回暖，在現(xiàn)階段沒有必要對這些地方的房地產(chǎn)進行優(yōu)惠。北上廣深現(xiàn)在特別需要注意的是不要讓房價回暖過快，房價上漲壓力過大也會帶來這些地方的問題。

二、首套房契稅的計算方法

(一)應(yīng)納稅額的計算公式為

新房應(yīng)納稅額 = 計稅依據(jù) × 稅率

二手房應(yīng)納稅額=二手房稅率×房地產(chǎn)評估價

(二)衡量標(biāo)準(zhǔn)

一般情況而言有下面幾個分類：90平米以下的是一個征收標(biāo)準(zhǔn)，90-144平米之間的是一個標(biāo)準(zhǔn)，144平米以上的是一個標(biāo)準(zhǔn)。如果是二套房或是三套房這不會享有優(yōu)惠政策，而且首套房的契稅稅率一般是在3%～5%的調(diào)整幅度內(nèi)變動。各地根據(jù)實際情況來具體征收。

三、第二套房契稅各類型房屋均價低于各區(qū)的房管局市場指導(dǎo)價的收費標(biāo)準(zhǔn)為：

(1)面積小于90平米買方首套房子契稅：評估價格的1%;

(2)面積大于90小于144平米買方首套契稅為：評估價格的1.5%;

(3)高于該區(qū)的市場指導(dǎo)價格，面積大于或等于144平米，買方不是首套二套房產(chǎn)契稅或二套以上房產(chǎn)契稅：評估價格的3%。

房屋交易契稅是社會關(guān)注的熱點，房屋交易契稅交多少、怎么交、何時交、有什么優(yōu)惠等都是牽動大家神經(jīng)的話題。本文會計網(wǎng)小編為大家獻上最新的契稅優(yōu)惠政策。

契稅稅收優(yōu)惠政策：

(一)條例規(guī)定的征免情況

1、國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征。

2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征。

3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征。

4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6、依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。

(二)其他征免規(guī)定

1、企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策。

(1)企業(yè)公司制改造

非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責(zé)任公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份超過85%的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額超過50%，或國有股份占股份有限公司股本總額超過50%的公司。

(2)公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓

在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

(3)公司合并

兩個或兩個以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

(4)公司分立

公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

(5)企業(yè)出售

國有、集體企業(yè)整體出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。

(6)企業(yè)破產(chǎn)

企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定實施破產(chǎn)，債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。

(7)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

(8)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。

同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

(9)事業(yè)單位改制

事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過程中，投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《中華人民共和國勞動法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;與原事業(yè)單位超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，減半征收契稅。

(10)其他

以出讓方式或國家作價出資(入股)方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。

本通知所稱企業(yè)、公司是指依照中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)設(shè)立并在中國境內(nèi)注冊的企業(yè)、公司。

2、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

3、對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。

4、已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

5、根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財產(chǎn)。因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

6、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

2016契稅新政策

2016年2月17日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2016]23號)，自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅政策，現(xiàn)將相關(guān)政策解讀如下：

一、契稅新舊政策對照

(一)關(guān)于家庭唯一住房

原政策規(guī)定家庭唯一住房必須是容積率、面積、交易單價均符合規(guī)定的普通住房。新政策對容積率和交易單價已不再限定，不區(qū)分普通或非普通住房，凡是住房面積符合規(guī)定的均可享受優(yōu)惠。

(二)關(guān)于稅率

對于首套住房，原政策對超過144平方米的稅率是3%，新政策不再劃分144平方米界限，統(tǒng)一規(guī)定為90平方米以上住房稅率是1.5%。

對于第二套改善性住房，原政策規(guī)定90平方米及以下的稅率是3%，新政策是1%;原政策規(guī)定90平方米以上的稅率是3%，新政策是2%。

(三)關(guān)于如何申請優(yōu)惠

我省納稅人申請契稅優(yōu)惠在手續(xù)上更加便捷，納稅人只需如實提交家庭住房情況誠信保證，主管稅務(wù)機關(guān)依據(jù)誠信保證對購房人及其家庭成員購房記錄進行查詢，查詢結(jié)果符合規(guī)定的，即可依法享受契稅優(yōu)惠，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。

(四)關(guān)于政策適用范圍

廣州、深圳不適用家庭第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策。我省上述城市之外的其他地區(qū)均適用新政策。

二、營業(yè)稅政策新舊對照

(一)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，政策不變，仍全額征收營業(yè)稅。

(二)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，不再區(qū)分普通或非普通住房：即對個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，由原按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅調(diào)整為免征營業(yè)稅;對個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，政策不變，仍免征營業(yè)稅。

(三)辦理免稅的具體程序

個人將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售，應(yīng)持其取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證等證明材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

我省廣州、深圳市不適用財稅[2016]23號文規(guī)定的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，仍按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。我省上述城市之外的其他地區(qū)適用新政策。

三、關(guān)于政策執(zhí)行時間

自2016年2月22日起執(zhí)行。凡是于2016年2月22日及以后到稅務(wù)機關(guān)申報繳納個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、契稅的，只要符合規(guī)定稅收優(yōu)惠條件均可享受新政策。

一、在企業(yè)內(nèi)部進行避稅籌劃 1.利用貨幣時間價值進行避稅籌劃 貨幣的時間價值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用過程中隨著時間推移而發(fā)生的價值增值，它表現(xiàn)了貨幣價值的時間性利用貨幣時間價值進行避稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法，它并不改變一定時期的納稅總額，但可以從各個期限納稅額的變化中獲得收益，相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。 2.利用臨界點進行避稅籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重稅負的方法目前該方法在房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅時應(yīng)用最多稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅起征點的規(guī)定意味著避稅籌劃空間的存在這里20%的增值額就是臨界點，可以在此進行避稅籌劃。 3.利用建房的方式進行避稅籌劃 我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行避稅籌劃 例如，房地產(chǎn)企業(yè)若在開發(fā)之初就能確定最終用戶，并按代建房情況操作，其收入可用服務(wù)業(yè)、代理業(yè)、稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收，企業(yè)可以充分利用這一系列稅收優(yōu)惠政策。 4.合作開發(fā)方式合理避稅 利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負擔(dān)。 例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作： (1)甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓 (2)甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā) (3)甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā) 籌劃分析：現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。 方案一、合作開發(fā) 甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤?cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。 方案二、出借資金 假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。 方案三、投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利 由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經(jīng)濟利益為40萬元。 籌劃結(jié)果：從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經(jīng)濟利益。 5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略) 籌劃分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下： 第一步、聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。 第二部、某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。 第三部、固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 6.簽訂合同裝修費 某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。 籌劃分析：按規(guī)定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強調(diào)指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。 籌劃結(jié)果：經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。 通過避稅籌劃對各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔(dān)，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。 二、在企業(yè)外部進行避稅籌劃 企業(yè)外部避稅籌劃，即在企業(yè)外部搭建免稅平臺，為節(jié)稅創(chuàng)造空間 具體實施分兩步： 7.企業(yè)外注冊免稅公司 免稅公司是指不以生產(chǎn)經(jīng)營為主要目的，而是為獲得稅收優(yōu)惠，取得稅收比較優(yōu)勢，或者方便資金轉(zhuǎn)化而設(shè)立的具有明確經(jīng)營地址和聯(lián)系方式的公司免稅公司的設(shè)置形式主要包括： (1)個人投資企業(yè)。個人獨資企業(yè)只繳納個人所得稅，不繳企業(yè)所得稅，比有限責(zé)任公司少了一道所得稅個人獨資企業(yè)除營業(yè)稅外，其個人所得稅是根據(jù)開票金額定額征收的。 (2)銷售代理服務(wù)公司。國家為鼓勵第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為新辦的服務(wù)性企業(yè)制定了一系列稅收優(yōu)惠政策作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以辦一些服務(wù)性企業(yè)，比如銷售代理服務(wù)、咨詢、廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售代理服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策 房地產(chǎn)企業(yè)付給銷售代理公司的手續(xù)費，雖然形成代理企業(yè)的收入，但代理企業(yè)可以享受一年的免稅待遇而這部分代理手續(xù)費也合法地形成了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下降，從而在納稅上形成良好的互動局面，達到節(jié)稅目的。 (3)裝飾裝修公司。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅低2個百分點；剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。 (4)物業(yè)管理公司。我國稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額?？梢?，物業(yè)管理公司不僅可以代收很多費用，而且其代收費用是不用繳稅的因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立物業(yè)管理公司，將所有代收費用業(yè)務(wù)分解出來，交由新成立的物業(yè)公司代收，這樣各種代收款項就不會被并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅 由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭取到企業(yè)所得稅的稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)則不存在這樣的減稅空間。 8. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移 (1)收入轉(zhuǎn)移方法 a.資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。房地產(chǎn)企業(yè)的門面房、出租房，會為企業(yè)帶來大量的收益，是企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，也是重點稅源。如果這些資產(chǎn)由企業(yè)自我經(jīng)營，由于沒有任何營業(yè)稅和所得稅的免稅機會，企業(yè)將必須面對沉重的稅收負擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè)可通過承包、租賃、投資、買賣等方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者低稅公司，這可以為企業(yè)節(jié)省一大筆稅費。 b.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。即把回報較高的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去，轉(zhuǎn)給可以享受稅收優(yōu)惠的新辦公司經(jīng)營。 c.定價轉(zhuǎn)移法。即把商品壓價賣給自己的銷售公司，再通過銷售公司賣給自己的最終客戶。通過定價轉(zhuǎn)移法節(jié)稅的前提是，銷售公司必須享有優(yōu)惠政策。 (2)成本費用分攤法。如果收入轉(zhuǎn)移困難，就應(yīng)反其道而行之，即增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費用。 a.資金借貸法。即由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費的方法，該法對借貸雙方都可產(chǎn)生節(jié)稅效果。 b.租賃法。由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)企業(yè)使用，并且向其收取房屋租賃費 這樣，房地產(chǎn)公司通過支付租賃費形成它的開支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，節(jié)稅效果比較明顯。 c.服務(wù)收費法。前兩個方法的前提是必須擁有一定的資金或財產(chǎn)，如果免稅公司不具備這些條件，可考慮采用收取手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務(wù)費等費用的服務(wù)收費法。