一邊是房地產(chǎn)調(diào)控加壓、市場(chǎng)遇冷，另一邊是房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆椴粶p，特別是標(biāo)桿房企拿地積極性依然持續(xù)?？捶渴?，地產(chǎn)商的態(tài)度是風(fēng)向標(biāo)。

為什么房企明知政策態(tài)度卻還要瘋狂拿地呢？

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地是最重要的生產(chǎn)資料。因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)企業(yè)一切活動(dòng)開(kāi)展之根本，企業(yè)為了更好的發(fā)展，必先固其根本。甚至，從某種程度上說(shuō)，拿不拿到地直接決定了企業(yè)未來(lái)的生死存亡。

當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條之中，拿地是首要也是風(fēng)險(xiǎn)最高的工作環(huán)節(jié)。有的企業(yè)在快速擴(kuò)張、高歌猛進(jìn)過(guò)程中由于地塊投資失誤從而導(dǎo)致一蹶不振，錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，這種情況也是存在的。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在拿地過(guò)程中就要規(guī)避一系列的風(fēng)險(xiǎn)，不能為了拿地而拿地，而是要拿對(duì)地、拿值地，要科學(xué)地拿地，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

那么，那些頻頻拍出的高價(jià)地塊，甚至樓面價(jià)高于周邊新盤(pán)售價(jià)，為何還有房地產(chǎn)商敢買(mǎi)呢？

第一：地先拿下，其他再說(shuō)

開(kāi)發(fā)商拿地后并不意味著要馬上開(kāi)發(fā)建房呀，一般都會(huì)先囤著，看看市場(chǎng)的變化，3-5年后開(kāi)始賣(mài)房。萬(wàn)一資金鏈緊張，也可以把地直接賣(mài)了換錢(qián)，就現(xiàn)在的行情，地只有越來(lái)越貴的理。

當(dāng)然相關(guān)部門(mén)有規(guī)定，拿地后必須在2年內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但是這種只需要繳納一些罰款就能解決的事情，房地產(chǎn)商是不會(huì)care的，交完后再囤2年又如何？等到修好房子到賣(mài)的時(shí)候，少則5年，多則10年。以現(xiàn)在通貨膨脹的速度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的地價(jià)對(duì)于那會(huì)也就不算特別高了。

第二：在容積率上搞事情

一般情況，這種高地價(jià)的土地容積率都不會(huì)太高，所以開(kāi)發(fā)商拿地后可以去鉆容積率的空子。比如說(shuō)，一部分建容積率高的高層或超高層，剩下一部分建容積率低的洋房或別墅。這么一來(lái)，高容積率的高層可以少賺或者不賺錢(qián)來(lái)賣(mài)。而剩下低容積率的洋房或別墅那就賣(mài)高價(jià)了，這些別墅賣(mài)出去的利潤(rùn)也就是這塊地產(chǎn)出的利潤(rùn)了。

2018年，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)橫盤(pán)于市，二線城市放開(kāi)人才落戶大舉救市，三四五線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升。劉全分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱產(chǎn)業(yè)，為城市發(fā)展和創(chuàng)造稅收等方面貢獻(xiàn)顯著。房子居住屬性在現(xiàn)實(shí)生活中每個(gè)人都不可或缺，房子投資價(jià)值數(shù)十年房?jī)r(jià)只漲不跌，僅憑房子是生活必需品就決定了房產(chǎn)價(jià)值彌足珍貴。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展20多年，房?jī)r(jià)上漲長(zhǎng)期沒(méi)有轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求或投資炒房行為，可以說(shuō)都是一種市場(chǎng)需求，二者僅僅是目的不同而已。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)一年多，全國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越高還是沒(méi)有轉(zhuǎn)變。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月份，全國(guó)50個(gè)大城市土地出讓金收入1.39萬(wàn)億元，同比去年上漲48.7%；1-5月份，全國(guó)50個(gè)大城市土地平均溢價(jià)率11.5%，同比去年下降19.6%；全國(guó)三四線城市，佛山、濟(jì)寧、常州、嘉興、湖州、臺(tái)州、徐州、揚(yáng)州、菏澤等200個(gè)城市，土地出讓金收入超100億元。劉全分析認(rèn)為，一二線城市受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，土地溢價(jià)率出現(xiàn)明顯下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地非常慎重，非優(yōu)質(zhì)土地基本上不會(huì)參與競(jìng)拍。三四五線城市土地價(jià)格大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格再創(chuàng)新高。全國(guó)土地溢價(jià)率下降是地方財(cái)政無(wú)法承受的損失，推高房?jī)r(jià)并帶動(dòng)高地價(jià)等救市措施必然要加強(qiáng)。

中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，2018年第一季度，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)8252元平方米；三四五線城市新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲17％，三四五線城市房?jī)r(jià)仍在上漲。劉全分析認(rèn)為，未實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控之前，一二線城市房?jī)r(jià)上漲數(shù)十年，而三四五線城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)并沒(méi)有大幅上漲。本輪三四五線城市房?jī)r(jià)大幅上漲主要有以下原因：一是大城市房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)升級(jí)導(dǎo)致投資需求和自住買(mǎi)家外溢需求大增；二是房地產(chǎn)調(diào)控政策扭曲市場(chǎng)供求關(guān)系，購(gòu)買(mǎi)恐慌心理加劇市場(chǎng)出現(xiàn)逆市搶購(gòu)；三是棚改貨幣化補(bǔ)償被拆遷戶釋放出巨大購(gòu)買(mǎi)力，有力推動(dòng)中小城市房?jī)r(jià)上漲。

劉全分析認(rèn)為，本次房地產(chǎn)調(diào)控政策“分城調(diào)控，分類(lèi)調(diào)控”，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)因調(diào)控政策影響銷(xiāo)售受到抑制，而房?jī)r(jià)仍然維持在高位并沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降。二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售受調(diào)控影響有限，房?jī)r(jià)維持上漲趨勢(shì)，二線城市放開(kāi)人才落戶政策有力促進(jìn)房?jī)r(jià)飆升。全國(guó)三四五線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低，在大城市買(mǎi)不起房子或投資炒房等落地中小城市推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策全面加劇市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)心理恐慌，民眾買(mǎi)房心理是房?jī)r(jià)越漲越買(mǎi)并促進(jìn)房?jī)r(jià)大幅升高。全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，購(gòu)房者又虧了，房地產(chǎn)商賺了！

作者：劉全，房地產(chǎn)專(zhuān)家、法學(xué)專(zhuān)家。

創(chuàng)作：2018.6.1

導(dǎo)讀：股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易款由B付給A，這里就有所謂溢價(jià)的說(shuō)法，出于什么目的會(huì)是溢價(jià)轉(zhuǎn)讓呢，大家可以了解一下，小編下面就來(lái)講講出售公司溢價(jià)部分怎么做分錄，這是一個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題。

出售公司溢價(jià)部分怎么做分錄

參考一：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)應(yīng)作為投資收益

借：銀行存款(轉(zhuǎn)讓價(jià)款)，貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資(長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值)

貸：投資收益(轉(zhuǎn)讓價(jià)款扣除投資賬面價(jià)值)

參考二：

1、接收投資單位

借：實(shí)收資本——出讓人

貸：實(shí)收資本——受讓人

2、出讓股權(quán)單位

借：其他應(yīng)收款——受讓人

貸：長(zhǎng)期投資—其他股權(quán)投資—被投資單位

投資收益 (如果損失，借記營(yíng)業(yè)外支出)

參考三：

公司某一股東要撤資，資產(chǎn)溢價(jià)部分的財(cái)務(wù)處理方法如下：

如果是減資，首先減少實(shí)收資本，如果有資本公積-資本溢價(jià)，那么剩余部分先沖減原始資本溢價(jià)部分，如果還不足彌補(bǔ)，按順序沖減盈余公積-法定盈余公積、任意盈余公積、未分配利潤(rùn)。

會(huì)計(jì)學(xué)堂整理的出售公司溢價(jià)部分怎么做分錄如上，這里說(shuō)的出售公司的一家部分，其實(shí)就是公司股份，或是股權(quán)，這不難理解，但是對(duì)于溢價(jià)可有的說(shuō)，大家不妨關(guān)注更新。

導(dǎo)讀：股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易款由B付給A，這里就有所謂溢價(jià)的說(shuō)法，出于什么目的會(huì)是溢價(jià)轉(zhuǎn)讓呢，大家可以了解一下，小編下面就來(lái)講講出售公司溢價(jià)部分怎么做分錄，這是一個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題。

出售公司溢價(jià)部分怎么做分錄

參考一：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)應(yīng)作為投資收益

借：銀行存款(轉(zhuǎn)讓價(jià)款)，貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資(長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值)

貸：投資收益(轉(zhuǎn)讓價(jià)款扣除投資賬面價(jià)值)

參考二：

1、接收投資單位

借：實(shí)收資本——出讓人

貸：實(shí)收資本——受讓人

2、出讓股權(quán)單位

借：其他應(yīng)收款——受讓人

貸：長(zhǎng)期投資—其他股權(quán)投資—被投資單位

投資收益 (如果損失，借記營(yíng)業(yè)外支出)

參考三：

公司某一股東要撤資，資產(chǎn)溢價(jià)部分的財(cái)務(wù)處理方法如下：

如果是減資，首先減少實(shí)收資本，如果有資本公積-資本溢價(jià)，那么剩余部分先沖減原始資本溢價(jià)部分，如果還不足彌補(bǔ)，按順序沖減盈余公積-法定盈余公積、任意盈余公積、未分配利潤(rùn)。

會(huì)計(jì)學(xué)堂整理的出售公司溢價(jià)部分怎么做分錄如上，這里說(shuō)的出售公司的一家部分，其實(shí)就是公司股份，或是股權(quán)，這不難理解，但是對(duì)于溢價(jià)可有的說(shuō)，大家不妨關(guān)注更新。