◎智谷趨勢 | 青巖

一個新時代已經(jīng)拉開了序幕，很多人還習慣性地生活在過去。

如果問新時代帶給普通人最強烈的沖擊將首先反映在哪個行業(yè)？

答案之一是房地產(chǎn)。

01

房地產(chǎn)行業(yè)要變天了，它關(guān)系到每一個人。

2018年3月26日，中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬科發(fā)布了2017年度報告。報告中關(guān)于萬科未來定位有一個很有意思的提法：

公司戰(zhàn)略從原來的“城市配套服務(wù)商”，迭代升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

“中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束了”，萬科董事會主席郁亮說，中國住宅供應(yīng)全面短缺的時代已成過去。房地產(chǎn)企業(yè)必須把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，靠雙手勞動去賺錢。“到了必須做出改變的時候了，我們要告別舊時代”。

一葉知秋。要了解一個行業(yè)的動向，只要看看這個行業(yè)排名最靠前的企業(yè)都在干什么。

看看萬科現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，你覺得它還是一個傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)企業(yè)嗎？

在這份年報中，萬科列出了一系列主營業(yè)務(wù)，第一個是租賃住宅，然后是物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲、冰雪旅游、酒店，最后還提到了養(yǎng)老、教育。

對房地產(chǎn)行業(yè)的成見限制了我們的想象。

在我們的意識中，房地產(chǎn)似乎只能是這樣的——

購房者的通宵排隊；房企想盡辦法加杠桿四處拿地；炒房者無論如何不相信紅頭文件反復(fù)重復(fù)的“房住不炒”、“租購?fù)瑱?quán)”……而萬科的這份年報明顯在呼應(yīng)一個新時代的降臨。它不只宣示了一家企業(yè)的升級，還折射了一個曾經(jīng)在中國萬眾矚目的行業(yè)未來演化的可能圖景。

萬科在行業(yè)轉(zhuǎn)折的時候分享它對于未來的思考、理解以及應(yīng)變之道，這已經(jīng)不是第一次了。

02

新時代，是由中國的執(zhí)政黨在它去年一次最重大的會議上公開宣布的。

它說：中國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

中國主要社會矛盾，歷經(jīng)4次不同表述。中共十九大上的這一次宣示，距離上一次調(diào)整相隔62年。

雖然只是把“落后的社會生產(chǎn)”改成“不平衡不充分的發(fā)展”，這一變動卻是在宣告中國已經(jīng)告別了物質(zhì)短缺時代。這也許是1949年以后最重要的一個社會歷史性變化。

過去六十年，或者更久，中國所有的奮斗都是要告別匱乏。許多關(guān)于中國人行為模式或社會邏輯的分析，也總是能最終歸結(jié)為短缺。

為什么排隊，或者為什么愛插隊？是因為短缺；為什么習慣了拉關(guān)系、走后門？是因為短缺；為什么要投機，或者容易上當受騙？還是因為短缺。這是所有的行業(yè)必須做出改變的時候。

新的時代，對所有企業(yè)來說，已經(jīng)不是單純追求發(fā)展速度的時代。因此，一個真正領(lǐng)跑的企業(yè)，領(lǐng)的不是規(guī)模之先、速度之先，而是方向之先、變化之先、風氣之先、創(chuàng)新之先。能真正把握住什么是這個時代企業(yè)發(fā)展正確的方向。

從萬科的年報中，我們能夠清晰地感覺到這四個“先”。

03

在真正的大轉(zhuǎn)換時期，傳遞出的信號反而會顯得混亂、矛盾、復(fù)雜，令人費解。因此，有不少人拒絕去想象新時代。

這種慣性思維容易理解。

從小平發(fā)表南方講話那年算起，中國人均GDP從2311元到2017年的5.54萬元用了25年，但許多地方的房價上漲相同倍數(shù)，則用時短得多。

無論對于企業(yè)還是個人而言，中國擁有一個投資什么都不如閉眼投資房產(chǎn)的時代，這就是經(jīng)驗。但這樣的時代就要告一段落了。

理解這一次轉(zhuǎn)變沒有那么困難。

人口紅利臨近尾聲，中國內(nèi)地自有住房比例已可與發(fā)達國家比肩，產(chǎn)業(yè)升級迫在眉睫……

（中國勞動力不可逆轉(zhuǎn)加速進入下行道）

聯(lián)系十九大前后這半年來中央在房地產(chǎn)領(lǐng)域的動作，史上的歷次所謂最嚴調(diào)控哪一次比這次明確、系統(tǒng)、恒定與持久？

然后，再加上十九大明確揭示的未來發(fā)展路徑，從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。

這是所有發(fā)展中國家經(jīng)濟累積到一定階段的必然選擇。

一個成功的企業(yè)，必然要把自己融入時代之中，做正確的事、重要的事、力所能及的事。

04

變化是永恒的，關(guān)鍵是你如何恰到好處的介入與應(yīng)對。

就拿住房、醫(yī)療和教育“新三座大山”來說，嚴格意義上說，這三痛不僅僅是短缺之痛，也是追求更高品質(zhì)生活服務(wù)之痛，是不患寡而患不均之痛。

住房，即使選擇最保守的數(shù)據(jù)，中國城市的自有住房率也已經(jīng)達到了55%。這個數(shù)據(jù)相比發(fā)達的國家毫不遜色，美國為60%，德國為40%出頭。

為什么偏偏中國人的痛感那么重？

除了短缺的慣性外，實乃生活品質(zhì)、心理安全方面的的差距使然。

這一點，只要拿收入與房價比、基尼系數(shù)、貧富差距簡單一比就一目了然。

（2015年，各國基尼系數(shù)）

簡單說就是，是否擁有住房與是否幸福的關(guān)聯(lián)度，德國遠遠低于中國。相對擁有更多自有住房的中國人，德國人更少擔心沒有房住，更少擔心因為租房自己的孩子可能沒有合適的學(xué)?？扇?，因為租到城鄉(xiāng)結(jié)合部就可能被趕走等等問題。

發(fā)現(xiàn)問題簡單，解決問題就比較難，因為整體性的解決需要時代的推動力。

在中國，房子可不只是房子？它是中國幾乎所有主要社會焦慮的濃縮。

企業(yè)如果無法直接撼動全局，也可以謀求關(guān)鍵點上的突破。

“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”新理念給我們勾勒了一個在新時代解決問題的場景——住有所居、老有所養(yǎng)、幼有所育、學(xué)有所教、病有所醫(yī)、弱有所扶。

現(xiàn)在，或許你能理解為什么萬科這樣的大型房地產(chǎn)企業(yè)，很早的時候，就已經(jīng)不再停留于只是拿地、建房子、賣房子這種單向度的增長。

從“建有人用的房子”到“生活服務(wù)商”，其內(nèi)核可謂一脈相承。

那就是真正面向客戶，創(chuàng)造真實價值。

05

要領(lǐng)先一步，說難確實難，說不難似乎也不難。

租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)，是近來比較熱的兩個房地產(chǎn)名詞。為什么熱？

看一張圖。

2016年中國采用租房解決居住問題的人口數(shù)約為1.6億，是通過購買新房解決居住問題的人數(shù)的4倍。

這是中國人住房痛感的病原之一。但你能想象得到，這也是一個數(shù)萬億產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)。

雖然擁有城里一套房的人依然會有種種不便，但相比較而言，租房者以及生活在農(nóng)村的人，他們的幸福感更弱，被剝奪感更強。

這就是時代給企業(yè)的機會。一個企業(yè)能為他們做些什么？

2014年始，萬科泊寓通過購置或租賃閑置、低效的資產(chǎn)并進行改造，使租房客可以享受到接近發(fā)達國家的長租住戶的服務(wù)，同時也獲取利潤回報。

迄今，泊寓已經(jīng)在中國29個城市開業(yè)超過3萬間，持有超10萬間，出租率保持在90%以上。萬科成為采取租購并舉戰(zhàn)略的行業(yè)領(lǐng)軍者。

再比如，萬科早早開始的萬村計劃，抽調(diào)精兵強將，實現(xiàn)鄉(xiāng)村居住環(huán)境的整體性改善，實質(zhì)減小城鄉(xiāng)差別。

（你能想象這樣的農(nóng)村嗎？萬科江蘇泰州東羅村田園鄉(xiāng)村建設(shè)項目）

這一點也許會有很多企業(yè)覺得想不通，但把它置于中國主要城市城市化已超過60%的背景下來看，你就知道什么叫不謀長遠不足與謀眼前了。

萬科的很多商業(yè)行為都發(fā)生在中央明確定調(diào)之前。它們講述了，一個有企業(yè)家之心的企業(yè)，在一個大時代降臨之前究竟該如何應(yīng)時而動。

06

覺得突然嗎？

GDP急速狂飆了三十多年，終有一天，中國的發(fā)展要進入一個更高品質(zhì)的時代，中國人的生活要進入一個享受高品質(zhì)的時代，中國的企業(yè)要進入一個只有比同業(yè)更用心才能脫穎而出的時代。

十九大報告反復(fù)強調(diào)“以人民為中心”，把“人民對美好生活的向往”提到了很高的高度，這不正迎合著這個時代的到來嗎？

事實上，新時代講述的發(fā)展故事，中國人不陌生，世界上有許多國家很早就經(jīng)歷過了。

羅馬俱樂部上世紀六十年代就曾經(jīng)提出過，社會的進步必須超越簡單的追求GDP數(shù)字的增長，它理應(yīng)是全方位的發(fā)展。

根據(jù)經(jīng)合組織的研究結(jié)論，房地產(chǎn)行業(yè)不僅包括蓋房子，還有跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)，這些周邊行業(yè)的規(guī)模，最終會超過房地產(chǎn)開發(fā)本身。

以租購并舉為例，我們注意到正有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將之列為企業(yè)拓展計劃之中。

以中國房地產(chǎn)企業(yè)的體量，如果它們的這一動作不僅能夠收獲商業(yè)上的成功，還能獲得社會的美譽度，將會對推進“租購?fù)瑱?quán)”巨大的助力。

07

從應(yīng)對短缺到應(yīng)對不平等、不均衡，這當然是一條艱難的轉(zhuǎn)型之路，但卻是中國發(fā)展到更高階段的必然選擇。

萬科對此有一個角色論倒是很貼切，“美好生活場景師，實體經(jīng)濟體生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，和諧生態(tài)建設(shè)者”。

歷史將會證明，對于那些踏踏實實做企業(yè)，而非把房地產(chǎn)當做投機炒作，對于那些始終為普通人謀福利的房地產(chǎn)企業(yè)而言，所謂房地產(chǎn)的白銀時代，依然會是廣闊空間，大有可為。

但顯然不是所有企業(yè)、所有人都做好了應(yīng)對新時代的準備。

這兩年，我們看到有一些知名企業(yè)因為踩錯步點狼狽不堪，還有充分享受了短缺紅利的企業(yè)因?qū)π聲r代沒有把握而逃離。

漢語中的“事業(yè)”一詞，出自《易經(jīng)》，“舉而措之天下之民，為之事業(yè)”。也就是說，能為最廣大的利益相關(guān)方創(chuàng)造更長久的價值，才可以說得上是事業(yè)。

郁亮說，萬科要成就這樣的事業(yè)。

房地產(chǎn)“颶風”來襲！SOHO老潘接二連三物業(yè)！萬達老王和融創(chuàng)老孫葫蘆里的藥世人到現(xiàn)在也木理清楚！

進入8月以來，樓市調(diào)控依然在頻繁加碼。全國樓市已開啟“5限時代”，即：“限購、限貸、限價、限售、限商”。

而租售同權(quán)也相繼被各地市推出，廣州、無錫等等。。。

房地產(chǎn)長效機制也越來越清晰...

買房與租房能享受到相同的待遇，看起來很美好...

但真正的配套政策到現(xiàn)在還沒有...

學(xué)區(qū)房是否再見！

社會福利又有哪些？

讓我們真切感受到房子是用來住的，而不是炒的！

難得開發(fā)商自持物業(yè)成了房產(chǎn)市場的一道靚麗的風景...

相關(guān)國有企業(yè)要轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，

將會強有力的引領(lǐng)和帶動住房租賃業(yè)的發(fā)展。

北京的共有產(chǎn)權(quán)房讓買不起北京房子的新北京人看到了希望...

房地產(chǎn)這是要進入什么時代？看中央的政策越來越明顯，讓老百姓有房住，而且要住得起住的上！

2001年開端，房地產(chǎn)成為中國的基地支柱工業(yè)，直到如今。那么我們不由要問，后房地產(chǎn)時代，中國將來的基地支柱工業(yè)在哪？小禾智庫提出將來的四大基地工業(yè)以及它們的聯(lián)系，供我們考慮。

1

我們知道，中國2001年抓住了兩大機會：WTO和房地產(chǎn)，然后使中國經(jīng)濟接連翻番，然后奠定了出口（制造業(yè)）、房地產(chǎn)的基地支柱工業(yè)位置。從2001年開端，制造業(yè)和房地產(chǎn)就成為中國最為要害的基地支柱工業(yè)。

但是，如今我們中國的基地支柱工業(yè)出問題了：（1）房地產(chǎn)從2012年開端逐步演進為金融商品，它已經(jīng)成為新金融主義下的金融商品，并已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的妨礙；（2）由于全球經(jīng)濟的嚴峻下滑，中國的出口貿(mào)易也呈現(xiàn)嚴峻下滑，致使對應(yīng)的低端制造業(yè)艱難重重。因而，實際上從2012年開端，中國經(jīng)濟就進入“大拐點”期間。

后房地產(chǎn)、后低端制造業(yè)時代，我們有必要找到新的工業(yè)支點，否則我們國家的經(jīng)濟就無法渡過這段最艱難的期間，這也是我們?nèi)缃窠?jīng)濟轉(zhuǎn)型的最要害點。

2后房地產(chǎn)時代，中國將來的基地支柱工業(yè)在哪？小禾智庫認為，將來中國的基地支柱工業(yè)在于“四大”：大金融、大制造業(yè)、大日子、大互聯(lián)網(wǎng)。即金融、制造、日子以及互聯(lián)網(wǎng)，將是支撐將來中國經(jīng)濟發(fā)展的基地力氣。對于我們提出的“四大”，我們認為：（1）大制造業(yè)是基礎(chǔ)，它的基地是高端制造業(yè)，只需中國的高端制造業(yè)成為中國經(jīng)濟的工業(yè)支柱，中國經(jīng)濟才或許走出“L型”情況，否則只能在L型的底部徜徉。（2）大金融業(yè)是抓手，雖然從2012年的中國金融自由化讓中國的金融進入無序擴展情況，致使如今房地產(chǎn)的金融化等疑問，但是將來中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的路上仍然需要憑仗金融資本的力氣，否則無法完結(jié)“乘法”效應(yīng)。（3）大日子和大互聯(lián)網(wǎng)，則是我們認為服務(wù)業(yè)騰飛的羽翼。大日子首要指的是“大文娛、大健康、大游覽”，中國富裕今后的文娛、健康、游覽將逐步成為平常日子的首要組成部分，而逐步替代“衣食住行”。大互聯(lián)網(wǎng)，將逐步成為各行各業(yè)的基礎(chǔ)，尤其是服務(wù)業(yè)。