在現(xiàn)實社會中，相信有不少人在買房時，都遇到過房地產(chǎn)開發(fā)商不履行合同該如何處理的問題。那么，大家都知道哪些解決措施和方法來應(yīng)對這個問題呢？

一、房地產(chǎn)開發(fā)商不履行合同怎么辦

針對違約方的不同情況可以采取以下幾種方式解決糾紛：

1、如果對方雖然違約，但不是蠻不講理，態(tài)度也不是極為蠻橫，有協(xié)商的意愿，有的還表示只要改變一些交易條件，就同意繼續(xù)履行協(xié)議。對這種情況，建議和對方協(xié)商，從情理上把道理說清楚，希望對方能按照協(xié)議約定執(zhí)行，如果經(jīng)濟上可行，也可以適當做些讓步，已圖順利履行合同。如果協(xié)商不成，可以通過律師發(fā)送律師函，從法律上把違約的后果和責(zé)任說清楚，通?？梢云鸬浇鉀Q糾紛的作用。也可以請律師或?qū)I(yè)人員和對方會談，這樣有利于促成和解意見的達成。

2、如果合同中確有約定不明的地方，應(yīng)當和對方認真協(xié)商，重新達成補充協(xié)議，解決因為約定不清無法履行的問題，建議在協(xié)商補充意見時，如有可能盡量邀請律師或?qū)I(yè)一起辦理比較穩(wěn)妥。因國家新政原因致使房產(chǎn)不能過戶，合同無法繼續(xù)履行，是否屬于情勢變更，是否可以解除合同，買方是否可以要求退還定金。

3、如果對方執(zhí)意違約，什么道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明確表示，要以承擔(dān)違約責(zé)任的形式解除合同。對這種情況，建議盡快起訴，沒有別的辦理，拖延訴訟對買方?jīng)]有任何好處，得到法院判決后，通過強制執(zhí)行才能迫使違約方繼續(xù)履行協(xié)議，法院對當事人違約這種事是會主持公道的。

二、履行合同的標準：

履行合同的標準履行合同，就其本質(zhì)而言，是指合同的全部履行。只有當事人雙方按照合同的約定或者法律的規(guī)定，全面、正確地完成各自承擔(dān)的義務(wù)，才能使合同債權(quán)得以實現(xiàn)，也才使合同法律關(guān)系歸于消滅。因而，當事人全面、正確地完成合同義務(wù)，是對當事人履約行為的基本要求。只完成合同規(guī)定的部分義務(wù)，就是沒有完全履行;任何一方或雙方均未履行合同規(guī)定的義務(wù)，則屬于完全沒有履行。無論是完全沒有履行，或是沒有完全履行，均與合同履行的要求相悖，當事人均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

綜上所述，小編整理有關(guān)履行合同的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，當我們房地產(chǎn)開發(fā)商不履行合同時，應(yīng)該不要慌張，應(yīng)該及時向法院提出訴訟，來維護自己的合法的權(quán)益，保障自己的利益不受侵犯，不能助紂為虐，放任這種行為不管。

上圖的樣式是官方的范本，也是房產(chǎn)交易中心過戶時要求使用的合同樣本。我們將會在和律師一起看合同系列中，對該版本的每一頁進行法律解讀和法律風(fēng)險提示。

合同封面，記載了合同的名稱，網(wǎng)絡(luò)備案的范本標志，制定和監(jiān)制的官方機構(gòu)。在合同版本及封面這一頁，律師提出幾個需要注意的法律問題如下：

1、房屋買賣合同的版本

從法律的角度看，買賣雙方達成的關(guān)于房屋買賣交易的書面文本，只要代表了雙方的真實意思表示，不違反法律禁止性的規(guī)定，合同簽字后均是合法有效的，并不拘泥于合同的形式或版本。

雙方?jīng)]有簽訂正式網(wǎng)簽或簽訂示范合同文本，就代表雙方買賣合同關(guān)系不成立的說法是不成立的。

我們在實踐中特別要注意，中介公司在送定的時候，同時要求買賣雙方簽訂的一頁紙的《房屋買賣合同》，這份合同，如果具備房屋買賣合同的基本條款，也可以成為雙方買賣合同關(guān)系成立的依據(jù)，這個上海地區(qū)已經(jīng)有法院判決認定該買賣合同就是雙方買賣房屋合同成立的依據(jù)（但也有法官認為，該合同僅是簽訂正式合同文本之前的預(yù)約性質(zhì)的文書，這個略有爭議，但更傾向于前者。）

2、合同的名稱

生活中簽訂房屋買賣合同使用的合同名稱不一，用“房屋買賣合同”、“房屋買賣協(xié)議”、“協(xié)議書”、“合同書”等等，都是可以的，法律上沒有任何問題。

官方范本中合同的名稱及基本條款已經(jīng)制定好了，我們只要關(guān)注合同的主要內(nèi)容條款即可。

合同的性質(zhì)不是其名稱決定的，而是其內(nèi)容，名稱不正確，不代表其內(nèi)容不成立。

3、網(wǎng)絡(luò)備案

通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂房屋買賣合同，可以有效地防止一房多賣。但是需要注意的是，網(wǎng)上備案雖然可以有效的阻止房東再將房屋過戶給他人，但是不能阻止司法查封或抵押登記，一旦房東另有糾紛，房屋被他人依法司法查封，在法律上是可行的。

4、適用范圍

這個版本主要適用于各種二手房買賣，或者說除了開發(fā)商的預(yù)售、出售或公有房屋出售，另有合同范本之外，其余的房屋買賣均可以適用這個范本。

（未完待續(xù)）

作者:樂音果律師

上圖的樣式是官方的范本，也是房產(chǎn)交易中心過戶時要求使用的合同樣本。我們將會在和律師一起看合同系列中，對該版本的每一頁進行法律解讀和法律風(fēng)險提示。

合同封面，記載了合同的名稱，網(wǎng)絡(luò)備案的范本標志，制定和監(jiān)制的官方機構(gòu)。在合同版本及封面這一頁，律師提出幾個需要注意的法律問題如下：

1、房屋買賣合同的版本

從法律的角度看，買賣雙方達成的關(guān)于房屋買賣交易的書面文本，只要代表了雙方的真實意思表示，不違反法律禁止性的規(guī)定，合同簽字后均是合法有效的，并不拘泥于合同的形式或版本。

雙方?jīng)]有簽訂正式網(wǎng)簽或簽訂示范合同文本，就代表雙方買賣合同關(guān)系不成立的說法是不成立的。

我們在實踐中特別要注意，中介公司在送定的時候，同時要求買賣雙方簽訂的一頁紙的《房屋買賣合同》，這份合同，如果具備房屋買賣合同的基本條款，也可以成為雙方買賣合同關(guān)系成立的依據(jù)，這個上海地區(qū)已經(jīng)有法院判決認定該買賣合同就是雙方買賣房屋合同成立的依據(jù)（但也有法官認為，該合同僅是簽訂正式合同文本之前的預(yù)約性質(zhì)的文書，這個略有爭議，但更傾向于前者。）

2、合同的名稱

生活中簽訂房屋買賣合同使用的合同名稱不一，用“房屋買賣合同”、“房屋買賣協(xié)議”、“協(xié)議書”、“合同書”等等，都是可以的，法律上沒有任何問題。

官方范本中合同的名稱及基本條款已經(jīng)制定好了，我們只要關(guān)注合同的主要內(nèi)容條款即可。

合同的性質(zhì)不是其名稱決定的，而是其內(nèi)容，名稱不正確，不代表其內(nèi)容不成立。

3、網(wǎng)絡(luò)備案

通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂房屋買賣合同，可以有效地防止一房多賣。但是需要注意的是，網(wǎng)上備案雖然可以有效的阻止房東再將房屋過戶給他人，但是不能阻止司法查封或抵押登記，一旦房東另有糾紛，房屋被他人依法司法查封，在法律上是可行的。

4、適用范圍

這個版本主要適用于各種二手房買賣，或者說除了開發(fā)商的預(yù)售、出售或公有房屋出售，另有合同范本之外，其余的房屋買賣均可以適用這個范本。

（未完待續(xù)）

作者:樂音果律師