文章來源：房教在線

地媒體編輯整理推薦

工作中的“萬花筒”

房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)基于市場(chǎng)情況，為房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執(zhí)行，根據(jù)市場(chǎng)、產(chǎn)品以及銷售要求，根據(jù)項(xiàng)目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作。

工作中的“多面手”

工作中的明細(xì)人

工作中的“練家子”

廣義策劃工作職能

法律顧問職能

醫(yī)生職能

根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、人文環(huán)境、消費(fèi)水平、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等綜合因素，在認(rèn)知項(xiàng)目目標(biāo)客戶是誰、客戶能接受價(jià)格、怎么找客戶等基礎(chǔ)上，制定符合該區(qū)域內(nèi)“快消品”產(chǎn)品，保證項(xiàng)目的快速去化。

財(cái)務(wù)顧問職能

導(dǎo)演職能

環(huán)境問題專家

策劃工作職責(zé)（營(yíng)銷）

策劃的核心工作內(nèi)容

中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。

營(yíng)銷策劃工作流程—代理

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—價(jià)格表制定

項(xiàng)目?jī)r(jià)格表的制定是策劃中極其重要的一項(xiàng)工作，項(xiàng)目策劃推廣工作中的重中之重，涉及到了開發(fā)環(huán)節(jié)、后期銷售環(huán)節(jié)的各個(gè)方面。好的價(jià)格表會(huì)比較貼合項(xiàng)目基地周邊市場(chǎng)情況，較為容易帶動(dòng)項(xiàng)目后期銷售。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—方案撰寫

項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告為如何有效積累客戶，如何采用有效推廣手段，如何擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，如何促成成交（特價(jià)房、優(yōu)惠等手段）制定了明確的預(yù)案。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—項(xiàng)目包裝

項(xiàng)目包裝在整體對(duì)外信息面展示中占據(jù)著舉足輕重的位置，良好的氛圍包裝容易吸引客戶眼球，刺激客戶興奮點(diǎn)，達(dá)成快速成交的效果。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—活動(dòng)組織

房地產(chǎn)策劃在項(xiàng)目各個(gè)階段需組織不同類型的活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的綜合展示面，例如售樓部開放活動(dòng)、樣板房開放活動(dòng)、起勢(shì)活動(dòng)等等，通過各種不同性質(zhì)活動(dòng)的組織，提升項(xiàng)目知名度，間接促進(jìn)貨量的整體區(qū)劃。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—推廣渠道

現(xiàn)在房地產(chǎn)推廣渠道多種多樣，早已不局限于原有的網(wǎng)絡(luò)、廣播、短信、戶外高炮、報(bào)廣、電視、快遞直投等渠道，隨著新科技產(chǎn)品的持續(xù)運(yùn)用，手機(jī)APP、微信朋友圈廣告、微信紅包等信息推送手段層出不窮。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—競(jìng)品調(diào)研

調(diào)研競(jìng)品的主要目的是及時(shí)了解其他項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、銷售數(shù)據(jù)、推廣手段等幾個(gè)方面，同時(shí)與自身項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際比對(duì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)秀的地方繼續(xù)保持，不足的地方加以運(yùn)用與改進(jìn)，使自身項(xiàng)目永遠(yuǎn)優(yōu)越于其他競(jìng)品

深悅會(huì)說：

作為一名優(yōu)秀的策劃師，必須學(xué)會(huì)八項(xiàng)全能，大概就是這樣的：人無我有，人有我優(yōu)，明確工作方向，主動(dòng)尋求溝通，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提供數(shù)據(jù)分析，熟悉案場(chǎng)氛圍，工作永遠(yuǎn)前置，明確營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，制定銷售進(jìn)度，必要的時(shí)候，客戶接待也是信手拈來……

看點(diǎn)與思考：

為何要踩盤？踩盤的目的是什么？如何踩盤？操盤結(jié)果如何梳理？

由于工作的關(guān)系，我每年“踩盤”量大概在100個(gè)左右，踩盤，如同家常便飯。

如我一樣要將踩盤當(dāng)做家常便飯的人，也還有不少，我就把這個(gè)要求或工作視作策劃人的基本工作。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，是項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的前提性工作，也是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的前提性工作。市場(chǎng)調(diào)研十分重要。

市場(chǎng)調(diào)研，是項(xiàng)目前期策劃的基礎(chǔ)，是在做項(xiàng)目市場(chǎng)定位之前必須要完成的工作事項(xiàng)。

市場(chǎng)調(diào)研后的數(shù)據(jù)分析，是項(xiàng)目定位的重要參考依據(jù)之一。

一些房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至一些營(yíng)銷代理公司恰恰不重視市場(chǎng)調(diào)研這塊的工作。

有的公司決策者喜歡憑印象以及所看到聽到的表象來決策，拍腦袋做事，認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)研可有可無，認(rèn)為浪費(fèi)時(shí)間。

這些企業(yè)和決策者，在后來的項(xiàng)目操作現(xiàn)實(shí)中往往就要搬起石頭砸自己的角，使企業(yè)或項(xiàng)目遭遇困境。

有不少項(xiàng)目，找到我們，要我們給建議，項(xiàng)目已經(jīng)是處在“病入膏肓”階段。

種種特征表明前期策劃沒有好，特別是市場(chǎng)調(diào)研工作沒有做，或沒有做到位，走過場(chǎng)而已。

當(dāng)然，也不排除一些久經(jīng)沙場(chǎng)的牛人或有特別商業(yè)嗅覺的人，只要到現(xiàn)場(chǎng)“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看”，然后就知道怎么回事了。

畢竟，這樣的人很少，一般還是需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研來對(duì)項(xiàng)目策劃思路作支撐。

我們一般平常的市場(chǎng)調(diào)研是要尋找答案，而高手的調(diào)研是要驗(yàn)證答案。

驗(yàn)證自己根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、已有數(shù)據(jù)信息和直覺在心里已經(jīng)“有底”的結(jié)論，這就是“反證調(diào)研法”；區(qū)別就在這里。

除了項(xiàng)目“前期策劃”要首先做專門市場(chǎng)調(diào)研工作外，市場(chǎng)調(diào)研工作，還應(yīng)該貫穿于整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷操作的各個(gè)階段。

在各個(gè)階段的調(diào)研目的、方式、方法和重點(diǎn)不同。如銷售持續(xù)期的市場(chǎng)調(diào)研，可能重點(diǎn)是了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)向。

做項(xiàng)目前期策劃時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研前，要做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃。

調(diào)研的背景、目的、內(nèi)容、范圍、方法、步驟、時(shí)間安排、人員分工、費(fèi)用申請(qǐng)、數(shù)據(jù)分析等，要做統(tǒng)籌。

提前把這些整理安排，形成計(jì)劃，便于執(zhí)行，并獲得理想效果。

在做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，一般使用的調(diào)研方法有問卷訪問法、面談訪問法、觀察法、座談法、扮演法。

在接洽一個(gè)項(xiàng)目合作或在操作項(xiàng)目過程中，我們都要對(duì)相關(guān)樓盤或競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)查摸底，通常叫“踩盤”。

市場(chǎng)調(diào)研和分析的要素主要有土地、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、供應(yīng)和需求。

我們所要做的就是根據(jù)這些數(shù)據(jù)及其變化情況，做出分析，做成直觀的圖表如柱形圖、餅圖、曲線圖及綜合圖示等。

要找到一種趨勢(shì)，或找到一個(gè)方向，從而為項(xiàng)目定位和營(yíng)銷策劃做好鋪墊。

市場(chǎng)調(diào)研也包括到網(wǎng)上或到相關(guān)部門去搜集資料和數(shù)據(jù)，這些主要是服務(wù)于項(xiàng)目宏觀分析的。

分析的要素主要有城市區(qū)域規(guī)劃、政策、形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、人口等，再綜合分析，得出結(jié)論，看出方向。

市場(chǎng)調(diào)查的是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的一個(gè)不可忽視的工作，是我們做市場(chǎng)研究分析的重要基礎(chǔ)。

項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析則是項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)。項(xiàng)目前期策劃的重要意義在于分析。

對(duì)調(diào)查的信息數(shù)據(jù)和搜索的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，并以科學(xué)的邏輯思維推理出分析的結(jié)論。

在前期策劃報(bào)告中，可以根據(jù)分析結(jié)論提出對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作和營(yíng)銷執(zhí)行的有關(guān)啟示和建議。

文章來源：房教在線

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工作中的“萬花筒”

房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)基于市場(chǎng)情況，為房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執(zhí)行，根據(jù)市場(chǎng)、產(chǎn)品以及銷售要求，根據(jù)項(xiàng)目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作。

工作中的“多面手”

工作中的明細(xì)人

工作中的“練家子”

廣義策劃工作職能

法律顧問職能

醫(yī)生職能

根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、人文環(huán)境、消費(fèi)水平、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等綜合因素，在認(rèn)知項(xiàng)目目標(biāo)客戶是誰、客戶能接受價(jià)格、怎么找客戶等基礎(chǔ)上，制定符合該區(qū)域內(nèi)“快消品”產(chǎn)品，保證項(xiàng)目的快速去化。

財(cái)務(wù)顧問職能

導(dǎo)演職能

環(huán)境問題專家

策劃工作職責(zé)（營(yíng)銷）

策劃的核心工作內(nèi)容

中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。

營(yíng)銷策劃工作流程—代理

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—價(jià)格表制定

項(xiàng)目?jī)r(jià)格表的制定是策劃中極其重要的一項(xiàng)工作，項(xiàng)目策劃推廣工作中的重中之重，涉及到了開發(fā)環(huán)節(jié)、后期銷售環(huán)節(jié)的各個(gè)方面。好的價(jià)格表會(huì)比較貼合項(xiàng)目基地周邊市場(chǎng)情況，較為容易帶動(dòng)項(xiàng)目后期銷售。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—方案撰寫

項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告為如何有效積累客戶，如何采用有效推廣手段，如何擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，如何促成成交（特價(jià)房、優(yōu)惠等手段）制定了明確的預(yù)案。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—項(xiàng)目包裝

項(xiàng)目包裝在整體對(duì)外信息面展示中占據(jù)著舉足輕重的位置，良好的氛圍包裝容易吸引客戶眼球，刺激客戶興奮點(diǎn)，達(dá)成快速成交的效果。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—活動(dòng)組織

房地產(chǎn)策劃在項(xiàng)目各個(gè)階段需組織不同類型的活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的綜合展示面，例如售樓部開放活動(dòng)、樣板房開放活動(dòng)、起勢(shì)活動(dòng)等等，通過各種不同性質(zhì)活動(dòng)的組織，提升項(xiàng)目知名度，間接促進(jìn)貨量的整體區(qū)劃。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—推廣渠道

現(xiàn)在房地產(chǎn)推廣渠道多種多樣，早已不局限于原有的網(wǎng)絡(luò)、廣播、短信、戶外高炮、報(bào)廣、電視、快遞直投等渠道，隨著新科技產(chǎn)品的持續(xù)運(yùn)用，手機(jī)APP、微信朋友圈廣告、微信紅包等信息推送手段層出不窮。

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣—競(jìng)品調(diào)研

調(diào)研競(jìng)品的主要目的是及時(shí)了解其他項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、銷售數(shù)據(jù)、推廣手段等幾個(gè)方面，同時(shí)與自身項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際比對(duì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)秀的地方繼續(xù)保持，不足的地方加以運(yùn)用與改進(jìn)，使自身項(xiàng)目永遠(yuǎn)優(yōu)越于其他競(jìng)品

深悅會(huì)說：

作為一名優(yōu)秀的策劃師，必須學(xué)會(huì)八項(xiàng)全能，大概就是這樣的：人無我有，人有我優(yōu)，明確工作方向，主動(dòng)尋求溝通，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提供數(shù)據(jù)分析，熟悉案場(chǎng)氛圍，工作永遠(yuǎn)前置，明確營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，制定銷售進(jìn)度，必要的時(shí)候，客戶接待也是信手拈來……

看點(diǎn)與思考：

為何要踩盤？踩盤的目的是什么？如何踩盤？操盤結(jié)果如何梳理？

由于工作的關(guān)系，我每年“踩盤”量大概在100個(gè)左右，踩盤，如同家常便飯。

如我一樣要將踩盤當(dāng)做家常便飯的人，也還有不少，我就把這個(gè)要求或工作視作策劃人的基本工作。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，是項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的前提性工作，也是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的前提性工作。市場(chǎng)調(diào)研十分重要。

市場(chǎng)調(diào)研，是項(xiàng)目前期策劃的基礎(chǔ)，是在做項(xiàng)目市場(chǎng)定位之前必須要完成的工作事項(xiàng)。

市場(chǎng)調(diào)研后的數(shù)據(jù)分析，是項(xiàng)目定位的重要參考依據(jù)之一。

一些房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至一些營(yíng)銷代理公司恰恰不重視市場(chǎng)調(diào)研這塊的工作。

有的公司決策者喜歡憑印象以及所看到聽到的表象來決策，拍腦袋做事，認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)研可有可無，認(rèn)為浪費(fèi)時(shí)間。

這些企業(yè)和決策者，在后來的項(xiàng)目操作現(xiàn)實(shí)中往往就要搬起石頭砸自己的角，使企業(yè)或項(xiàng)目遭遇困境。

有不少項(xiàng)目，找到我們，要我們給建議，項(xiàng)目已經(jīng)是處在“病入膏肓”階段。

種種特征表明前期策劃沒有好，特別是市場(chǎng)調(diào)研工作沒有做，或沒有做到位，走過場(chǎng)而已。

當(dāng)然，也不排除一些久經(jīng)沙場(chǎng)的牛人或有特別商業(yè)嗅覺的人，只要到現(xiàn)場(chǎng)“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看”，然后就知道怎么回事了。

畢竟，這樣的人很少，一般還是需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研來對(duì)項(xiàng)目策劃思路作支撐。

我們一般平常的市場(chǎng)調(diào)研是要尋找答案，而高手的調(diào)研是要驗(yàn)證答案。

驗(yàn)證自己根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、已有數(shù)據(jù)信息和直覺在心里已經(jīng)“有底”的結(jié)論，這就是“反證調(diào)研法”；區(qū)別就在這里。

除了項(xiàng)目“前期策劃”要首先做專門市場(chǎng)調(diào)研工作外，市場(chǎng)調(diào)研工作，還應(yīng)該貫穿于整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷操作的各個(gè)階段。

在各個(gè)階段的調(diào)研目的、方式、方法和重點(diǎn)不同。如銷售持續(xù)期的市場(chǎng)調(diào)研，可能重點(diǎn)是了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)向。

做項(xiàng)目前期策劃時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研前，要做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃。

調(diào)研的背景、目的、內(nèi)容、范圍、方法、步驟、時(shí)間安排、人員分工、費(fèi)用申請(qǐng)、數(shù)據(jù)分析等，要做統(tǒng)籌。

提前把這些整理安排，形成計(jì)劃，便于執(zhí)行，并獲得理想效果。

在做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，一般使用的調(diào)研方法有問卷訪問法、面談訪問法、觀察法、座談法、扮演法。

在接洽一個(gè)項(xiàng)目合作或在操作項(xiàng)目過程中，我們都要對(duì)相關(guān)樓盤或競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)查摸底，通常叫“踩盤”。

市場(chǎng)調(diào)研和分析的要素主要有土地、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、供應(yīng)和需求。

我們所要做的就是根據(jù)這些數(shù)據(jù)及其變化情況，做出分析，做成直觀的圖表如柱形圖、餅圖、曲線圖及綜合圖示等。

要找到一種趨勢(shì)，或找到一個(gè)方向，從而為項(xiàng)目定位和營(yíng)銷策劃做好鋪墊。

市場(chǎng)調(diào)研也包括到網(wǎng)上或到相關(guān)部門去搜集資料和數(shù)據(jù)，這些主要是服務(wù)于項(xiàng)目宏觀分析的。

分析的要素主要有城市區(qū)域規(guī)劃、政策、形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、人口等，再綜合分析，得出結(jié)論，看出方向。

市場(chǎng)調(diào)查的是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的一個(gè)不可忽視的工作，是我們做市場(chǎng)研究分析的重要基礎(chǔ)。

項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析則是項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)。項(xiàng)目前期策劃的重要意義在于分析。

對(duì)調(diào)查的信息數(shù)據(jù)和搜索的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，并以科學(xué)的邏輯思維推理出分析的結(jié)論。

在前期策劃報(bào)告中，可以根據(jù)分析結(jié)論提出對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作和營(yíng)銷執(zhí)行的有關(guān)啟示和建議。