人人皆談房地產(chǎn)，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子？這估計要等不動產(chǎn)登記結(jié)束，才能有個大概的數(shù)據(jù)。之所以說是大概，誤差是其次，登記是為了征稅，想來不少房產(chǎn)會鉆漏洞，當(dāng)然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個新中國”。那么，為什么說現(xiàn)在是“該搞清楚中國究竟有多少房子了”？中國樓市空置率統(tǒng)計到底有多“難”？關(guān)于中國樓市空置率，相對“靠譜”的數(shù)據(jù)是怎樣的？島君詳細(xì)告訴你。 中國城市樓市空置率（相對靠譜數(shù)據(jù)）：具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個百分點。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽的空置率超過18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來整體滑坡和人口外流的情況。來源|正和島（ID：zhenghedao）▌馬光遠(yuǎn)：該搞清楚中國究竟有多少房子了 10月前半月，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏制。但中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，是無法從根本上解決當(dāng)下房價“暴漲”的難題的。 對此，獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為現(xiàn)在更迫切的任務(wù)是——搞清楚中國究竟有多少房子。他表示： 為什么在去庫存的周期下，房價卻迎來了大漲甚至瘋漲的預(yù)期？為什么大量的新增貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了今年貨幣政策超預(yù)期寬松，以及全球的資產(chǎn)荒之外，筆者認(rèn)為，最根本的原因是大家一直認(rèn)為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國的房地產(chǎn)市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房價的統(tǒng)計指標(biāo)，土地供應(yīng)，城市規(guī)劃，住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來說，從1998年房地產(chǎn)市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統(tǒng)計。筆者在研究中國房地產(chǎn)問題時，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數(shù)據(jù)能夠應(yīng)用。比如北京，北京現(xiàn)在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。記得有一年北京市公安局曾經(jīng)有一個數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關(guān)部門對此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。 基于此，筆者多年來一直呼吁中國進(jìn)行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。 穩(wěn)定房價說難很難，說簡單也很簡單，只要做到房子供需數(shù)據(jù)的完全透明，只要做到土地供應(yīng)不搞饑餓營銷，只要把住房保障和住房市場厘清邊界，房價自會回歸理性。在房子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)殘缺不全的情況下，就會出現(xiàn)人為制造短缺的各種恐慌，從而導(dǎo)致房價非理性上漲。 ▌中國樓市空置率統(tǒng)計之“難”事實上，不僅是“中國有多少房子”的問題，作為經(jīng)常被用來評價樓市“健康程度”的一個重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。近些年來，中國樓市空置率高企的話題屢被提及其中數(shù)據(jù)的出處不一。從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算,引用者各有理由,但很難獲得社會普遍認(rèn)可,關(guān)鍵問題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。 那么，統(tǒng)計究竟難在何處？ “國際上的住房空置率是以所有的房屋數(shù)量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數(shù)量為分子，得出的數(shù)據(jù)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌此前接受《國際金融報》記者說，但具體到中國，要推算出準(zhǔn)確的中國住房空置率有幾個難點。 他解釋，首先，統(tǒng)計口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時間里，住宅數(shù)量有了巨大的改變，包括擴(kuò)大、拆遷等，房屋總量這一基數(shù)很難統(tǒng)計清楚，“和國外相比，中國的基礎(chǔ)資料不全，人口變化和城鎮(zhèn)發(fā)展又太快，統(tǒng)計數(shù)據(jù)很難跟上現(xiàn)實的步伐”。 其次，數(shù)據(jù)來源不清楚。“各種住房空置率統(tǒng)計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調(diào)查也不一定能拿到完全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。一方面，調(diào)查難以覆蓋全國所有的城鎮(zhèn)情況；另一方面，住戶給出的信息也有‘水分’摻雜其中?！鳖櫾撇f，再者，有的機構(gòu)將待售商品房面積等同于住房空置面積，“但實際上，兩者并不等同”。 2015年5月，《新華每日電訊》的一篇文章援引國家統(tǒng)計局相關(guān)人士的觀點稱： “從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn),要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐,調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動產(chǎn)登記制度的實施?！?nbsp;▌中國樓市空置率究竟有多高？ 空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 中國地產(chǎn)市場中空置率具體是什么水平，目前沒有太權(quán)威的數(shù)據(jù)。但有一些零散的研究統(tǒng)計結(jié)果，還是值得參考的，比如： 第一，中國家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”調(diào)研報告表明，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%。此外，中國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。 空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置，降低了金融市場的效率。截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額。空置住房的資產(chǎn)價值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會資源的巨大浪費。 第二，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民曾2015 年春會期間表示，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達(dá)10 億平方米。 第三，騰訊與中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產(chǎn)報針對“一二級地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營銷機構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。 ▌高空置率：一線城市上海最高，二線城市沈陽、青島從空置率數(shù)據(jù)中，可以得到兩點結(jié)論：一是中國的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線；二是二三線城市的空置率問題要更嚴(yán)重，一線城市相對好些。 從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過度投機有關(guān)。 從商鋪看，一線空置率較低，三四線較高。大城市的商業(yè)要比中小城市發(fā)達(dá)很多，一線城市商鋪的空置率非常低，普遍在10%以下。從贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心得到的數(shù)據(jù)顯示，2015年中國二三線城市商鋪市場平均空置率水平仍然非常高，但一線城市的商鋪空置率很低。

具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個百分點。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽的空置率超過18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來整體滑坡和人口外流的情況。

參考資料：1、該搞清楚中國究竟有多少房子了（南方都市報）2、住房空置率之謎（國際金融報）3、任澤平：44張圖解讀中國樓市風(fēng)險（新浪財經(jīng)）4、中國樓市空置率到底有多高?（新華每日電訊） 本期編輯：垅青

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中商情報網(wǎng)訊：近期，中介租賃行業(yè)頗不平靜。我愛我家前副總裁職務(wù)胡景暉辭職，引發(fā)網(wǎng)友對長租公寓強烈關(guān)注。此后，北京住建委介入，10家中介承諾將新供12萬套房不漲價。據(jù)悉，近幾年，房屋租賃市場發(fā)展迅猛，2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元。長租公寓市場發(fā)展前景廣闊，房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運營商、創(chuàng)業(yè)類企業(yè)都在試水長租公寓。長租公寓的“混戰(zhàn)”越發(fā)激烈，2017年5家長租公寓企業(yè)陣亡，目前排名靠前的長租公寓有YOU+、魔方、泊寓、冠寓、優(yōu)客逸家。

長租公寓市場發(fā)展前景廣闊

“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。

流動人口和畢業(yè)大學(xué)生是住房租賃市場的主力軍，流動人口伴隨著城市化率的提高已經(jīng)出現(xiàn)放緩趨勢，而伴隨著房價太高，越來越多年輕人加入租房群體，租賃市場需求規(guī)模大，供應(yīng)規(guī)模還在起步階段，發(fā)展前景廣闊。

根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院

在市場發(fā)展前景廣闊的長租市場，中國長租公寓運營模式及競爭格局分析又是怎樣的呢？

一、長租公寓運營模式

中國租賃市場目前處于快速發(fā)展期。創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運營商都在試水長租公寓。不同的參與主體以其自身的資源及優(yōu)勢介入長租公寓市場而形成對應(yīng)的運營模式。

模式一：房企從開發(fā)到運營的全周期

相對于買賣時代的高盈利高流轉(zhuǎn)來說，眼下長租公寓能帶來的收益并不可觀，但隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展到后半場，市場空間巨大以及能夠帶來持續(xù)現(xiàn)金流的長租公寓對房企來說仍然是戰(zhàn)略性布局的重要方向。

1、拿地建設(shè)是開發(fā)商提供租賃房源的重要渠道

隨著國家大力推進(jìn)住宅租賃市場建設(shè)，各類包含租賃用房的土地推向市場。開發(fā)商可以通過公開招拍掛獲取租賃住宅用地并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這也成為有別于其他市場主體的進(jìn)入方式。未來，這些地塊將提供大量的可租賃房源，并且涵蓋更廣泛的客戶群體。

2、從開發(fā)實力到物業(yè)設(shè)施經(jīng)驗，開發(fā)商都具備較高的起點

首先，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商對客戶的居住需求和偏好有著深刻的了解，在此基礎(chǔ)上打造的產(chǎn)品更容易得到市場的認(rèn)可。其次，在拿地以及自身擁有的存量物業(yè)優(yōu)勢使得開發(fā)商更容易獲取房源。再者，利用集團(tuán)企業(yè)的背景，將大大降低融資成本。

未來，伴隨著越來越多的租賃住房用地入市，積極拿地開發(fā)的房企也將成為長租公寓市場的核心力量。萬科泊寓、龍湖冠寓等等均已占領(lǐng)了一定的市場份額，甚至已開始產(chǎn)品升級，在探索中不斷發(fā)展。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院

模式二：中介/房地產(chǎn)服務(wù)商承租后分租的新“二房東”

鏈家自如、我愛我家相寓等中介背景的長租公寓也是重要的市場參與者。房地產(chǎn)中介直接接觸房東和租客，對市場有著更為深刻的了解，同時具備豐富的用戶數(shù)據(jù)積累，有助于高效獲取分散式房源和推出更加契合客戶需求的產(chǎn)品，進(jìn)而快速擴(kuò)張。

模式三：獨立公寓品牌經(jīng)營靈活

獨立的品牌公寓是長租公寓市場最為活躍的組成部分，多個優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪甚至C輪融資，迅速跑馬圈地，擴(kuò)大規(guī)模。如YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等。雖然缺乏資源優(yōu)勢，但利用自身靈活的經(jīng)營思路和方式，往往能夠在某些細(xì)分領(lǐng)域做出特色，形成競爭優(yōu)勢。

如YOU+公寓致力于建設(shè)創(chuàng)業(yè)者之家、蘑菇公寓鎖定白領(lǐng)群體、蜜柚公寓純粹專注于女性客群等等。如此種種特色優(yōu)勢的打造離不開團(tuán)隊對細(xì)分市場的敏銳嗅覺、團(tuán)隊高效的執(zhí)行力、商業(yè)模式的適應(yīng)性，再加上精細(xì)的產(chǎn)品打造和對成本的良好把控，將共同助力品牌公寓在市場競爭中獨樹一幟。

模式四：酒店線下精準(zhǔn)運營

連鎖酒店與長租公寓在諸多方面都存在對標(biāo)性，在存量物業(yè)獲取、標(biāo)準(zhǔn)化管理和服務(wù)、品牌溢價能力等方面優(yōu)勢明顯。華住酒店旗下城家公寓、亞朵酒店旗下繽潤亞朵、鉑濤集團(tuán)的窩趣公寓、如家旗下的逗號公寓等已紛紛布局。酒店集團(tuán)與其他運營主體相比，更擅長線下精準(zhǔn)運營——每一個產(chǎn)品以合理的成本放在合適的位置，每一項服務(wù)精準(zhǔn)的提供給特定的客戶，運營效率具有先發(fā)優(yōu)勢。

同時，可以和母公司共享開發(fā)資源、營銷體系、IT系統(tǒng)等、低成本獲取物資;借助母公司的力量，融資成本也會相應(yīng)降低，在經(jīng)營過程中減少試錯次數(shù)。當(dāng)然，酒店背景的長租公寓也有自身的劣勢，比如相對于中介轉(zhuǎn)型而來的運營主體更難以獲得分散性的房源，相對于房企資金獲取優(yōu)勢不足等。

模式五：互聯(lián)網(wǎng)和金融巨頭各顯神通

隨著支付寶正式推出信用租房模式;中國銀聯(lián)與沈陽、武漢簽署住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議;京東成為北京住房租賃市場支持平臺合作方;建設(shè)銀行深圳分行聯(lián)合房企推出可租賃房源，開發(fā)了“按居貸”等20多項住房租賃金融產(chǎn)品……自帶金融和互聯(lián)網(wǎng)光環(huán)的行業(yè)巨頭作為新興力量進(jìn)入住房租賃市場。預(yù)計后續(xù)還將有更多極具影響力的主體進(jìn)入市場，加速租賃市場發(fā)展變革。

1、支付寶——租賃平臺

租客在支付寶平臺初步了解房源后，就可以預(yù)約帶看，繼而實現(xiàn)線上電子簽約，通過支付寶在線支付房租等。對租客來說，支付寶租房最大的特點在于真房源、憑芝麻信用分免押金、按月交租。在未來，對于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評，并計入對方的芝麻信用租房檔案。

對于長租公寓來說，支付寶因其便于解決實名認(rèn)證、真房源、誠信及信用認(rèn)證等難點問題以及涵蓋金融支持、生活服務(wù)等多項功能，能夠為長租公寓業(yè)務(wù)帶來巨大支持，二者具有天然的合作屬性，長租公寓亟待搭建或正在進(jìn)行中的IT系統(tǒng)，都會與支付寶產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系。

2、銀行——金融支持

“租購并舉”提出后不久，敏感性極高的銀行聞風(fēng)而動，積極投身租賃市場建設(shè)。建設(shè)銀行深圳分行與招商、萬科、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團(tuán)等11家企事業(yè)單位簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式進(jìn)入深圳住房租賃市場。目前建行已與房企簽署了5481套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房，租戶可通過建行“CCB建融家園"APP提供的房源在線租房。

此外，為鼓勵長租，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房，貸款享基準(zhǔn)利率，最快1個工作日放款?！癈CB建融家園”首批推出的長租房源潤達(dá)圓庭，已經(jīng)租賃一空。而建設(shè)銀行與星河合作推出的星河榮御，是深圳市場上唯一的整體長租社區(qū)，未來租戶可以向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款，用于支付其本人的長租租金，租金一次性進(jìn)入開發(fā)商賬戶，租戶分期向建行還貸，利率在3.63%-3.96%之間，低于目前的個人住房按揭貸款基準(zhǔn)利率。

銀行擁有更低的資金成本、強大的資金整合能力和多元化的金融服務(wù)，對于離不開金融支持的住房租賃行業(yè)來說至關(guān)重要;各地政府積極搭建的住房租賃服務(wù)平臺將會是未來租賃市場中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，而中國銀聯(lián)、京東等基于金融、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)優(yōu)勢與政府進(jìn)行合作。諸如此類的新興力量將會從營銷、金融、運營等方方面面對市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，并帶動住房租賃市場加速發(fā)展。

二、長租公寓競爭格局

伴隨長租公寓的“混戰(zhàn)”越發(fā)激烈，洗牌和重組不可避免?；蛞蚪?jīng)營管理不善，或因擴(kuò)張房源資金需求，或因巨大的消防事故，五家長租公寓企業(yè)/品牌在2017年陣亡，成為行業(yè)蓬勃起勢期的一段歷史。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

在短短幾年間，我國的長租公寓行業(yè)發(fā)展十分迅速，而規(guī)?；钠放埔仓饾u形成。長租公寓品牌榜單前十的長租公寓品牌分別為：YOU+、魔方、泊寓、冠寓、優(yōu)客逸家、包租婆、自如友家、蛋殼、窩趣、紅璞。

資料來源：中國銀河證券研究院 中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

近日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。長租公寓牽動了上萬租房人的心，這是民生之所在。近幾年，政府鼓勵租售并舉，大力發(fā)展租賃市場，長租公寓野蠻生長。目前政府積極引導(dǎo)，長租公寓將健康持續(xù)發(fā)展。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國長租公寓市場前景調(diào)查及投資機會研究報告》。

人人皆談房地產(chǎn)，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子？這估計要等不動產(chǎn)登記結(jié)束，才能有個大概的數(shù)據(jù)。之所以說是大概，誤差是其次，登記是為了征稅，想來不少房產(chǎn)會鉆漏洞，當(dāng)然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個新中國”。那么，為什么說現(xiàn)在是“該搞清楚中國究竟有多少房子了”？中國樓市空置率統(tǒng)計到底有多“難”？關(guān)于中國樓市空置率，相對“靠譜”的數(shù)據(jù)是怎樣的？島君詳細(xì)告訴你。 中國城市樓市空置率（相對靠譜數(shù)據(jù)）：具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個百分點。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽的空置率超過18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來整體滑坡和人口外流的情況。來源|正和島（ID：zhenghedao）▌馬光遠(yuǎn)：該搞清楚中國究竟有多少房子了 10月前半月，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏制。但中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，是無法從根本上解決當(dāng)下房價“暴漲”的難題的。 對此，獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為現(xiàn)在更迫切的任務(wù)是——搞清楚中國究竟有多少房子。他表示： 為什么在去庫存的周期下，房價卻迎來了大漲甚至瘋漲的預(yù)期？為什么大量的新增貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了今年貨幣政策超預(yù)期寬松，以及全球的資產(chǎn)荒之外，筆者認(rèn)為，最根本的原因是大家一直認(rèn)為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國的房地產(chǎn)市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房價的統(tǒng)計指標(biāo)，土地供應(yīng)，城市規(guī)劃，住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來說，從1998年房地產(chǎn)市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統(tǒng)計。筆者在研究中國房地產(chǎn)問題時，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數(shù)據(jù)能夠應(yīng)用。比如北京，北京現(xiàn)在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。記得有一年北京市公安局曾經(jīng)有一個數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關(guān)部門對此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。 基于此，筆者多年來一直呼吁中國進(jìn)行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。 穩(wěn)定房價說難很難，說簡單也很簡單，只要做到房子供需數(shù)據(jù)的完全透明，只要做到土地供應(yīng)不搞饑餓營銷，只要把住房保障和住房市場厘清邊界，房價自會回歸理性。在房子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)殘缺不全的情況下，就會出現(xiàn)人為制造短缺的各種恐慌，從而導(dǎo)致房價非理性上漲。 ▌中國樓市空置率統(tǒng)計之“難”事實上，不僅是“中國有多少房子”的問題，作為經(jīng)常被用來評價樓市“健康程度”的一個重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。近些年來，中國樓市空置率高企的話題屢被提及其中數(shù)據(jù)的出處不一。從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算,引用者各有理由,但很難獲得社會普遍認(rèn)可,關(guān)鍵問題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。 那么，統(tǒng)計究竟難在何處？ “國際上的住房空置率是以所有的房屋數(shù)量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數(shù)量為分子，得出的數(shù)據(jù)?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌此前接受《國際金融報》記者說，但具體到中國，要推算出準(zhǔn)確的中國住房空置率有幾個難點。 他解釋，首先，統(tǒng)計口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時間里，住宅數(shù)量有了巨大的改變，包括擴(kuò)大、拆遷等，房屋總量這一基數(shù)很難統(tǒng)計清楚，“和國外相比，中國的基礎(chǔ)資料不全，人口變化和城鎮(zhèn)發(fā)展又太快，統(tǒng)計數(shù)據(jù)很難跟上現(xiàn)實的步伐”。 其次，數(shù)據(jù)來源不清楚?！案鞣N住房空置率統(tǒng)計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調(diào)查也不一定能拿到完全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。一方面，調(diào)查難以覆蓋全國所有的城鎮(zhèn)情況；另一方面，住戶給出的信息也有‘水分’摻雜其中?！鳖櫾撇f，再者，有的機構(gòu)將待售商品房面積等同于住房空置面積，“但實際上，兩者并不等同”。 2015年5月，《新華每日電訊》的一篇文章援引國家統(tǒng)計局相關(guān)人士的觀點稱： “從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn),要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐,調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動產(chǎn)登記制度的實施?！?nbsp;▌中國樓市空置率究竟有多高？ 空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 中國地產(chǎn)市場中空置率具體是什么水平，目前沒有太權(quán)威的數(shù)據(jù)。但有一些零散的研究統(tǒng)計結(jié)果，還是值得參考的，比如： 第一，中國家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”調(diào)研報告表明，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%。此外，中國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。 空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置，降低了金融市場的效率。截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額?？罩米》康馁Y產(chǎn)價值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會資源的巨大浪費。 第二，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民曾2015 年春會期間表示，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達(dá)10 億平方米。 第三，騰訊與中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產(chǎn)報針對“一二級地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營銷機構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。 ▌高空置率：一線城市上海最高，二線城市沈陽、青島從空置率數(shù)據(jù)中，可以得到兩點結(jié)論：一是中國的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線；二是二三線城市的空置率問題要更嚴(yán)重，一線城市相對好些。 從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過度投機有關(guān)。 從商鋪看，一線空置率較低，三四線較高。大城市的商業(yè)要比中小城市發(fā)達(dá)很多，一線城市商鋪的空置率非常低，普遍在10%以下。從贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心得到的數(shù)據(jù)顯示，2015年中國二三線城市商鋪市場平均空置率水平仍然非常高，但一線城市的商鋪空置率很低。

具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個百分點。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽的空置率超過18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來整體滑坡和人口外流的情況。

參考資料：1、該搞清楚中國究竟有多少房子了（南方都市報）2、住房空置率之謎（國際金融報）3、任澤平：44張圖解讀中國樓市風(fēng)險（新浪財經(jīng)）4、中國樓市空置率到底有多高?（新華每日電訊） 本期編輯：垅青

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