這幾年，中國的房地產(chǎn)發(fā)展的如火如荼，房產(chǎn)中介市場也出現(xiàn)了很多黑馬，打做互聯(lián)網(wǎng)口號的中介市場也在這一次戰(zhàn)役中開疆辟土。

那么，中介市場，未來，路在哪里。現(xiàn)在每天有多少家中介關門，中介人員以及運營管理團隊人才的流失等，在房產(chǎn)中介低迷的時期如何轉型升級，值得我們去思考。

很多人說2016年是地產(chǎn)大豐收的一年，全國的房地產(chǎn)銷售額達到了11萬億左右，銷售額突破3000億大關的房企更是達到了3家，銷售額超過1000億的房企達到了12家。如果你只是單純的看見這個數(shù)據(jù)，或許你也以為過去的一年是地產(chǎn)大豐收的一年。然而，事實卻并非如此！

鮮的背后，地產(chǎn)商的利潤已經(jīng)慘不忍

大部分時候，我們只是看到一、二線城市的房價上漲了，以為開發(fā)商肯定又賺翻了，卻沒看到一二線城市土地價格已經(jīng)遠遠高于市場，面粉已經(jīng)全面貴過面包！據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2014年至今，由于利潤過低，已經(jīng)有不下于30家房企退出了房地產(chǎn)市場，或把房地產(chǎn)脫離了主營業(yè)。甚至就連浙江廣廈、萊茵置業(yè)、證大置業(yè)、中渝置地等曾經(jīng)風光無限的上市房企都處于半退出的狀態(tài)。

2016年，我們見證了一個又一個地王的誕生。6月2號深圳龍華，央企中國電建地產(chǎn)出資82.89億拿下位于龍華上塘的一塊商住地，折合樓面單價5.68萬元/平方，然而龍華當?shù)氐男路繂蝺r目前也就只有6萬/平。保守預算，建成以后的成本價格最低要達到8萬/平，面粉已經(jīng)完全貴過面包，地產(chǎn)商的利潤還剩多少？

上海也頻頻爆出地王的新聞，簡直是炸響了整個中國的地產(chǎn)圈。8月18號，融信在上海靜安搶下一塊地，折合成土地銷售價14.3萬/平。然而，這不是最瘋狂的，在福州，陽光城以15.5億元搶下福州五一新城地塊，可售面積樓面價達4.5萬元/平方米?，F(xiàn)實的數(shù)據(jù)卻是整個福州目前最繁華的豪宅也只是售價4.2萬/平。

高額的土地金額已經(jīng)嚴重透支了各城市未來十年的房價上漲空間，也吸走了屬于地產(chǎn)商的那一份利潤。在中國的一線、二線城市，政府部門一邊喊著土地稀缺，一邊又順理成章大幅的提高土地出讓金額，而最后買單的，受害的，只能是地產(chǎn)商。

更另人恐懼的是，我們已經(jīng)建了很多很多房子，現(xiàn)在都賣不完。我記得騰訊和中國地產(chǎn)報曾經(jīng)出過一份數(shù)據(jù)報道：報告顯示在中國的主要一二線城市，住房空置率達到了22%至26%之間，而這一數(shù)字在城鎮(zhèn)更加高。日本樓市泡沫危機爆發(fā)前，日本的住房空置率也只有14%，然而日本樓市還是崩盤了，日本房價大跌了60%！

危機之下：要么等死，要么轉型

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會發(fā)展基礎與保障產(chǎn)業(yè)，也一度成為我國經(jīng)濟發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對帶動經(jīng)濟繁榮、解決社會就業(yè)起到重要支撐作用。同時由于特有建設用地供給制度，也為政府財政提供了重大支撐。在當前新的發(fā)展時期，各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。

1

住宅類房地產(chǎn)發(fā)展受限

近兩年，北京、上海等一二線城市從購買條件到金融信貸等方面不斷出臺購買住房的限制性政策，不僅限制了住宅交易，也有效抑制了房價的上漲，同時住宅類房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了嚴重打擊。而縣、市等三四線城市由于此前住宅類房地產(chǎn)無序發(fā)展，造成了大量住宅房產(chǎn)積壓，成為“去庫存”的重點領域;

2

商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)遭遇制約

近年來，隨著經(jīng)濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢，尤其是互聯(lián)網(wǎng)電商對實體店的巨大沖擊，再加之經(jīng)過多年快速發(fā)展，以商業(yè)綜合體、商城建設運營、店鋪建設租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了嚴重制約;

3

城市建設類地產(chǎn)發(fā)展緩慢

以城市運營綜合體、行政辦公中心、企業(yè)總部基地等為主要建設內容的城建類房地產(chǎn)行業(yè)，同樣受到經(jīng)濟發(fā)展緩慢、政府行政辦公樓審批從嚴、總部基地受企業(yè)擴展步伐放緩等原因，其發(fā)展速度也受到嚴重影響;

4

工業(yè)類房地產(chǎn)發(fā)展畸形

近年來，以科技開發(fā)類地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)建設類地產(chǎn)、旅游園區(qū)開發(fā)類地產(chǎn)等為主體的工業(yè)類房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，也為地方經(jīng)濟發(fā)展提供了重要支撐。然而從當前情況看，諸多的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著“工業(yè)園區(qū)開發(fā)不懂產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)運營價值不在產(chǎn)業(yè)”的怪現(xiàn)象，不僅產(chǎn)生了大量“園區(qū)鬼城”“工業(yè)空城”，更重要的是，這類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將因不具備可持續(xù)發(fā)展支撐而陷入生存危機。

5

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉型落入發(fā)展陷阱

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢嚴峻，眾多企業(yè)積極探索轉型升級，但由于對經(jīng)濟發(fā)展形勢及趨勢缺少分析理解，轉型過程中也出現(xiàn)了眾多的“陷阱”。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)轉型到養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式不完善、政府收緊養(yǎng)老用地、養(yǎng)老市場需求短期內難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。再比如，大批房地產(chǎn)企業(yè)進入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，同樣遭遇農(nóng)業(yè)價值低、風險大、市場波動大等發(fā)展困難，而進入特色小鎮(zhèn)建設的大量房地產(chǎn)企業(yè)也遇到政府多種政策的打壓，而陷入新的困境。

02

應清醒了解當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢

任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會受到政府政策、市場需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式等內外部形勢的重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展之后，也面臨當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的形勢?？茖W分析理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢，對找準產(chǎn)業(yè)轉型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢看，必須要認識到當前發(fā)展階段，經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了眾多重大變化：

1

從“項目時代”進入“產(chǎn)業(yè)時代”

由于我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經(jīng)濟的發(fā)展基本是依靠眾多產(chǎn)業(yè)項目與單一企業(yè)形式來實現(xiàn)驅動的模式。而經(jīng)過多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展從鏈條完善度，到建設布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，尤其是市場需求也出現(xiàn)了革命性、顛覆性的變化，當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展必要立足于整體經(jīng)濟與市場的需求與變化進行規(guī)劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業(yè)、產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)從市場緊缺到產(chǎn)能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產(chǎn)業(yè)時代”的一個例證。

2

“布局時代”進入“融合時代”

經(jīng)過多年快速發(fā)展，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)到了產(chǎn)業(yè)內部整合要素資源，產(chǎn)業(yè)間進行多產(chǎn)業(yè)協(xié)同協(xié)調發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境進行產(chǎn)業(yè)與金融、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展融入融合發(fā)展的新階段。中國當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩、庫存過大等問題恰恰是產(chǎn)業(yè)與市場需求、社會發(fā)展“脫節(jié)”的具體體現(xiàn)。

3

“建新時代”進入“盤舊時代”

從現(xiàn)實來看，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤舊工程”上。

4

“自我時代”進入“服務時代”

還應該清楚看到，當前不管一個企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都不再是自我發(fā)展階段，而應該融入整個經(jīng)濟發(fā)展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務時代。服務既需要發(fā)展理念的轉變，更是自身發(fā)展的需求。因此，不論是一家企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都應該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務意識，提升服務能力，做好服務文章。

5

“轉型時代”進入“戰(zhàn)略時代”

當今世界政治經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展深刻變化，發(fā)展理論、發(fā)展方式、發(fā)展方向皆需要重大調整，因此，不論是發(fā)展目標的確定、發(fā)展格局的布局、發(fā)展資源的搶占都進入到一個全新的“戰(zhàn)略時代”。

03

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大需求

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論是指在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。從上面地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢、新挑戰(zhàn)，再到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場新需求、新趨勢來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是建立在地產(chǎn)開發(fā)為基礎，在單位開發(fā)土地上布局產(chǎn)業(yè)，而這種地產(chǎn)發(fā)展模式還仍然算是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，而不是真正的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論應該是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導支柱產(chǎn)業(yè)為目標，以地產(chǎn)開發(fā)、建設、運營為服務工具，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式。

基于以上對“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”理論的創(chuàng)新，結合對當前發(fā)展形勢趨勢的分析，在當前經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體實踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有巨大的市場需求。

1

新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套

在當前大力培育經(jīng)濟新動能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢下，新的業(yè)態(tài)、新的產(chǎn)業(yè)、新的模式不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)，而這些新產(chǎn)業(yè)都需要地產(chǎn)的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產(chǎn)開發(fā)建設模式，而是要運用創(chuàng)新的業(yè)態(tài)發(fā)展模式;

2

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉型升級需要新的建設服務

目前，無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉型升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉型升級必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇，也對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了新的需求;

3

舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局

中國城市經(jīng)過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是城市建設設施，還是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。舊城改造、產(chǎn)業(yè)升級、生活升級為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供重要發(fā)展機會的同時，也對地產(chǎn)行業(yè)提出了技術、創(chuàng)意等方面新的要求;

4

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合

改革開放以來，我國建設了眾多的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托的就是包括土地一級建設開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等在內的多種地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而在當前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營困難、面臨轉型突破的形勢下，同樣也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機遇;

5

新城建設需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位

一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。比如被稱為千年大計的雄安新區(qū)建設，比如粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設等，這些新城大多按照產(chǎn)產(chǎn)融合、產(chǎn)融融合、產(chǎn)城融合、產(chǎn)社融合的創(chuàng)新發(fā)展模式，這也必定為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來又一發(fā)展機遇。

04

創(chuàng)新設計“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的新應用

從以上論述中可以看到，一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)地產(chǎn)概念的顛覆性理論創(chuàng)新，因為不論是住宅型地產(chǎn)，還是城市與商業(yè)類地產(chǎn)，還是工業(yè)性地產(chǎn)，都是以地產(chǎn)開發(fā)建設為主體，只是功能不同罷了。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論，因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是基于地產(chǎn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為發(fā)展產(chǎn)業(yè)而開發(fā)地產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義與運用必須具有創(chuàng)新性。

1

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維設計發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于產(chǎn)業(yè)思維設計戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標和方向，以地產(chǎn)開發(fā)為手段，通過專業(yè)化園區(qū)開發(fā)運營和要素資源整合，打造產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū);

2

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞單位區(qū)域內產(chǎn)業(yè)布局制定發(fā)展規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不是單純依據(jù)自身發(fā)展需求去設計發(fā)展規(guī)劃，而是圍繞本區(qū)域或園區(qū)內產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要去設計、規(guī)劃;

3

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展而謀劃發(fā)展

圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展做好服務是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心;

4

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展配置資源

前面提到，不論是城市發(fā)展還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展都對地產(chǎn)配套提出了新需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)須依據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點與不同需求配置資源提供服務，而不僅僅提供基地設施建設、住宅配套;

5

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)要融合產(chǎn)業(yè)價值

當前，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，開發(fā)建設者價值實現(xiàn)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有關聯(lián)的現(xiàn)象較為普遍，這種“怪胎模式”不僅不可持續(xù)，更不利于園區(qū)內產(chǎn)業(yè)培育，因此必須實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)管理運營收益與價值的掛鉤，才能保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的成功。

這幾年，中國的房地產(chǎn)發(fā)展的如火如荼，房產(chǎn)中介市場也出現(xiàn)了很多黑馬，打做互聯(lián)網(wǎng)口號的中介市場也在這一次戰(zhàn)役中開疆辟土。

那么，中介市場，未來，路在哪里?，F(xiàn)在每天有多少家中介關門，中介人員以及運營管理團隊人才的流失等，在房產(chǎn)中介低迷的時期如何轉型升級，值得我們去思考。

很多人說2016年是地產(chǎn)大豐收的一年，全國的房地產(chǎn)銷售額達到了11萬億左右，銷售額突破3000億大關的房企更是達到了3家，銷售額超過1000億的房企達到了12家。如果你只是單純的看見這個數(shù)據(jù)，或許你也以為過去的一年是地產(chǎn)大豐收的一年。然而，事實卻并非如此！

鮮的背后，地產(chǎn)商的利潤已經(jīng)慘不忍

大部分時候，我們只是看到一、二線城市的房價上漲了，以為開發(fā)商肯定又賺翻了，卻沒看到一二線城市土地價格已經(jīng)遠遠高于市場，面粉已經(jīng)全面貴過面包！據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2014年至今，由于利潤過低，已經(jīng)有不下于30家房企退出了房地產(chǎn)市場，或把房地產(chǎn)脫離了主營業(yè)。甚至就連浙江廣廈、萊茵置業(yè)、證大置業(yè)、中渝置地等曾經(jīng)風光無限的上市房企都處于半退出的狀態(tài)。

2016年，我們見證了一個又一個地王的誕生。6月2號深圳龍華，央企中國電建地產(chǎn)出資82.89億拿下位于龍華上塘的一塊商住地，折合樓面單價5.68萬元/平方，然而龍華當?shù)氐男路繂蝺r目前也就只有6萬/平。保守預算，建成以后的成本價格最低要達到8萬/平，面粉已經(jīng)完全貴過面包，地產(chǎn)商的利潤還剩多少？

上海也頻頻爆出地王的新聞，簡直是炸響了整個中國的地產(chǎn)圈。8月18號，融信在上海靜安搶下一塊地，折合成土地銷售價14.3萬/平。然而，這不是最瘋狂的，在福州，陽光城以15.5億元搶下福州五一新城地塊，可售面積樓面價達4.5萬元/平方米?，F(xiàn)實的數(shù)據(jù)卻是整個福州目前最繁華的豪宅也只是售價4.2萬/平。

高額的土地金額已經(jīng)嚴重透支了各城市未來十年的房價上漲空間，也吸走了屬于地產(chǎn)商的那一份利潤。在中國的一線、二線城市，政府部門一邊喊著土地稀缺，一邊又順理成章大幅的提高土地出讓金額，而最后買單的，受害的，只能是地產(chǎn)商。

更另人恐懼的是，我們已經(jīng)建了很多很多房子，現(xiàn)在都賣不完。我記得騰訊和中國地產(chǎn)報曾經(jīng)出過一份數(shù)據(jù)報道：報告顯示在中國的主要一二線城市，住房空置率達到了22%至26%之間，而這一數(shù)字在城鎮(zhèn)更加高。日本樓市泡沫危機爆發(fā)前，日本的住房空置率也只有14%，然而日本樓市還是崩盤了，日本房價大跌了60%！

危機之下：要么等死，要么轉型

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會發(fā)展基礎與保障產(chǎn)業(yè)，也一度成為我國經(jīng)濟發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對帶動經(jīng)濟繁榮、解決社會就業(yè)起到重要支撐作用。同時由于特有建設用地供給制度，也為政府財政提供了重大支撐。在當前新的發(fā)展時期，各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。

1

住宅類房地產(chǎn)發(fā)展受限

近兩年，北京、上海等一二線城市從購買條件到金融信貸等方面不斷出臺購買住房的限制性政策，不僅限制了住宅交易，也有效抑制了房價的上漲，同時住宅類房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了嚴重打擊。而縣、市等三四線城市由于此前住宅類房地產(chǎn)無序發(fā)展，造成了大量住宅房產(chǎn)積壓，成為“去庫存”的重點領域;

2

商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)遭遇制約

近年來，隨著經(jīng)濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢，尤其是互聯(lián)網(wǎng)電商對實體店的巨大沖擊，再加之經(jīng)過多年快速發(fā)展，以商業(yè)綜合體、商城建設運營、店鋪建設租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了嚴重制約;

3

城市建設類地產(chǎn)發(fā)展緩慢

以城市運營綜合體、行政辦公中心、企業(yè)總部基地等為主要建設內容的城建類房地產(chǎn)行業(yè)，同樣受到經(jīng)濟發(fā)展緩慢、政府行政辦公樓審批從嚴、總部基地受企業(yè)擴展步伐放緩等原因，其發(fā)展速度也受到嚴重影響;

4

工業(yè)類房地產(chǎn)發(fā)展畸形

近年來，以科技開發(fā)類地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)建設類地產(chǎn)、旅游園區(qū)開發(fā)類地產(chǎn)等為主體的工業(yè)類房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，也為地方經(jīng)濟發(fā)展提供了重要支撐。然而從當前情況看，諸多的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著“工業(yè)園區(qū)開發(fā)不懂產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)運營價值不在產(chǎn)業(yè)”的怪現(xiàn)象，不僅產(chǎn)生了大量“園區(qū)鬼城”“工業(yè)空城”，更重要的是，這類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將因不具備可持續(xù)發(fā)展支撐而陷入生存危機。

5

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉型落入發(fā)展陷阱

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢嚴峻，眾多企業(yè)積極探索轉型升級，但由于對經(jīng)濟發(fā)展形勢及趨勢缺少分析理解，轉型過程中也出現(xiàn)了眾多的“陷阱”。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)轉型到養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式不完善、政府收緊養(yǎng)老用地、養(yǎng)老市場需求短期內難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。再比如，大批房地產(chǎn)企業(yè)進入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，同樣遭遇農(nóng)業(yè)價值低、風險大、市場波動大等發(fā)展困難，而進入特色小鎮(zhèn)建設的大量房地產(chǎn)企業(yè)也遇到政府多種政策的打壓，而陷入新的困境。

02

應清醒了解當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢

任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會受到政府政策、市場需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式等內外部形勢的重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展之后，也面臨當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的形勢?？茖W分析理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢，對找準產(chǎn)業(yè)轉型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢看，必須要認識到當前發(fā)展階段，經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了眾多重大變化：

1

從“項目時代”進入“產(chǎn)業(yè)時代”

由于我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經(jīng)濟的發(fā)展基本是依靠眾多產(chǎn)業(yè)項目與單一企業(yè)形式來實現(xiàn)驅動的模式。而經(jīng)過多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展從鏈條完善度，到建設布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，尤其是市場需求也出現(xiàn)了革命性、顛覆性的變化，當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展必要立足于整體經(jīng)濟與市場的需求與變化進行規(guī)劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業(yè)、產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)從市場緊缺到產(chǎn)能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產(chǎn)業(yè)時代”的一個例證。

2

“布局時代”進入“融合時代”

經(jīng)過多年快速發(fā)展，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)到了產(chǎn)業(yè)內部整合要素資源，產(chǎn)業(yè)間進行多產(chǎn)業(yè)協(xié)同協(xié)調發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境進行產(chǎn)業(yè)與金融、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展融入融合發(fā)展的新階段。中國當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩、庫存過大等問題恰恰是產(chǎn)業(yè)與市場需求、社會發(fā)展“脫節(jié)”的具體體現(xiàn)。

3

“建新時代”進入“盤舊時代”

從現(xiàn)實來看，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤舊工程”上。

4

“自我時代”進入“服務時代”

還應該清楚看到，當前不管一個企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都不再是自我發(fā)展階段，而應該融入整個經(jīng)濟發(fā)展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務時代。服務既需要發(fā)展理念的轉變，更是自身發(fā)展的需求。因此，不論是一家企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都應該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務意識，提升服務能力，做好服務文章。

5

“轉型時代”進入“戰(zhàn)略時代”

當今世界政治經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展深刻變化，發(fā)展理論、發(fā)展方式、發(fā)展方向皆需要重大調整，因此，不論是發(fā)展目標的確定、發(fā)展格局的布局、發(fā)展資源的搶占都進入到一個全新的“戰(zhàn)略時代”。

03

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大需求

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論是指在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。從上面地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢、新挑戰(zhàn)，再到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場新需求、新趨勢來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是建立在地產(chǎn)開發(fā)為基礎，在單位開發(fā)土地上布局產(chǎn)業(yè)，而這種地產(chǎn)發(fā)展模式還仍然算是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，而不是真正的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論應該是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導支柱產(chǎn)業(yè)為目標，以地產(chǎn)開發(fā)、建設、運營為服務工具，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式。

基于以上對“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”理論的創(chuàng)新，結合對當前發(fā)展形勢趨勢的分析，在當前經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體實踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有巨大的市場需求。

1

新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套

在當前大力培育經(jīng)濟新動能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢下，新的業(yè)態(tài)、新的產(chǎn)業(yè)、新的模式不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)，而這些新產(chǎn)業(yè)都需要地產(chǎn)的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產(chǎn)開發(fā)建設模式，而是要運用創(chuàng)新的業(yè)態(tài)發(fā)展模式;

2

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉型升級需要新的建設服務

目前，無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉型升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉型升級必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇，也對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了新的需求;

3

舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局

中國城市經(jīng)過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是城市建設設施，還是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。舊城改造、產(chǎn)業(yè)升級、生活升級為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供重要發(fā)展機會的同時，也對地產(chǎn)行業(yè)提出了技術、創(chuàng)意等方面新的要求;

4

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合

改革開放以來，我國建設了眾多的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托的就是包括土地一級建設開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等在內的多種地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而在當前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營困難、面臨轉型突破的形勢下，同樣也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機遇;

5

新城建設需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位

一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。比如被稱為千年大計的雄安新區(qū)建設，比如粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設等，這些新城大多按照產(chǎn)產(chǎn)融合、產(chǎn)融融合、產(chǎn)城融合、產(chǎn)社融合的創(chuàng)新發(fā)展模式，這也必定為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來又一發(fā)展機遇。

04

創(chuàng)新設計“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的新應用

從以上論述中可以看到，一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)地產(chǎn)概念的顛覆性理論創(chuàng)新，因為不論是住宅型地產(chǎn)，還是城市與商業(yè)類地產(chǎn)，還是工業(yè)性地產(chǎn)，都是以地產(chǎn)開發(fā)建設為主體，只是功能不同罷了。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論，因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是基于地產(chǎn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為發(fā)展產(chǎn)業(yè)而開發(fā)地產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義與運用必須具有創(chuàng)新性。

1

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維設計發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于產(chǎn)業(yè)思維設計戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標和方向，以地產(chǎn)開發(fā)為手段，通過專業(yè)化園區(qū)開發(fā)運營和要素資源整合，打造產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū);

2

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞單位區(qū)域內產(chǎn)業(yè)布局制定發(fā)展規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不是單純依據(jù)自身發(fā)展需求去設計發(fā)展規(guī)劃，而是圍繞本區(qū)域或園區(qū)內產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要去設計、規(guī)劃;

3

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展而謀劃發(fā)展

圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展做好服務是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心;

4

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展配置資源

前面提到，不論是城市發(fā)展還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展都對地產(chǎn)配套提出了新需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)須依據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點與不同需求配置資源提供服務，而不僅僅提供基地設施建設、住宅配套;

5

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)要融合產(chǎn)業(yè)價值

當前，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，開發(fā)建設者價值實現(xiàn)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有關聯(lián)的現(xiàn)象較為普遍，這種“怪胎模式”不僅不可持續(xù)，更不利于園區(qū)內產(chǎn)業(yè)培育，因此必須實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)管理運營收益與價值的掛鉤，才能保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的成功。