一說(shuō)到中心區(qū)的房子，大家首先想到的就是豪宅、高房?jī)r(jià)、10萬(wàn)+等字眼，中心區(qū)的房子真的那么高不可攀嗎？

并非如此！

那么，以目前廣州房?jī)r(jià)的行情來(lái)看，中心各區(qū)置業(yè)門檻是多少呢？今天，小編搜盡各區(qū)目前有貨在售的樓盤(pán)戶型與房?jī)r(jià)，整合出一個(gè)數(shù)據(jù)以供大家做參考。

因?yàn)閿?shù)據(jù)龐大，可能會(huì)錯(cuò)漏一些總價(jià)更筍的樓盤(pán)，僅給大家作參考了。因只取最低售價(jià)計(jì)算，建議在此基礎(chǔ)上多加10~20萬(wàn)的預(yù)算，具體還是要以樓盤(pán)公布的價(jià)格為準(zhǔn)。

天河區(qū)

200萬(wàn)出頭還能買到房

在購(gòu)房者的眼中，天河區(qū)的房?jī)r(jià)似乎總是高不可攀。確實(shí)也是，目前，除了天健上城因?yàn)閹滋孜藏涍€有4萬(wàn)以下的均價(jià)外，其他樓盤(pán)售價(jià)全部在4萬(wàn)以上。但是折合為總價(jià)的話，還是有些比較筍的。

一二房：

遠(yuǎn)洋天驕有48-71平米一房至兩房小戶型在售，帶裝修售價(jià)4.5-4.7萬(wàn)/平，一房起步216萬(wàn)/套，71㎡的兩房總價(jià)也只是約320萬(wàn)。

三房：

碧迅天河星作則有70㎡三房，以樓盤(pán)最低的4萬(wàn)/㎡報(bào)價(jià)計(jì)算的話，總價(jià)僅280萬(wàn)/㎡。70㎡能作三房可能會(huì)有點(diǎn)小，我們暫把它當(dāng)兩房計(jì)算。如果要買3房的話，較低的就要參考招商雍華府了。項(xiàng)目目前主推111-153平米四至五房，但同時(shí)在售88-160平米三四房，帶裝修均價(jià)45000元/平米。以88㎡的三房計(jì)算，總價(jià)為396萬(wàn)。

越秀區(qū)

一房不到300萬(wàn)

越秀區(qū)的項(xiàng)目更不用說(shuō)了，不僅貨源少，而且價(jià)格高，動(dòng)輒7萬(wàn)以上。據(jù)房王不完全統(tǒng)計(jì)，目前越秀在售項(xiàng)目?jī)H10個(gè)左右，而有洋房在售的更少，僅5個(gè)。

具體價(jià)格如何呢？新城市·學(xué)府主推37-61㎡一到兩房洋房，帶裝修均價(jià)80000元/㎡，一房總價(jià)296萬(wàn)，61㎡的兩房總價(jià)則為488萬(wàn)/㎡。

而三房單位則要考慮大洋江畔雅苑，項(xiàng)目在售78平/79平兩房（北向）、144平三房（南向），均價(jià)6.5萬(wàn)元/平。其中三房?jī)H剩31樓可選，總價(jià)為936萬(wàn)/套。

海珠區(qū)

最低門檻不到300萬(wàn)

海珠在售的樓盤(pán)也比較少，洋房有貨在售的項(xiàng)目?jī)H10個(gè)左右，售價(jià)在4.5萬(wàn)以上。

一房：

一房項(xiàng)目主要看縱橫國(guó)際，目前有58平、62平一房，毛坯均價(jià)4.5萬(wàn)/平，總價(jià)261萬(wàn)。

二三房：

雅居樂(lè)海珠小雅在售74-118平兩至四房，帶裝修發(fā)售，整體均價(jià)約5萬(wàn)/平，兩房370萬(wàn)起。

而綠地越秀海玥Z3棟現(xiàn)已開(kāi)盤(pán)，主推75平兩房、93平/100平三房、123平四房，帶裝修均價(jià)5萬(wàn)/平。樓盤(pán)兩房總價(jià)375萬(wàn)起，三房則是465萬(wàn)。

荔灣區(qū)

置業(yè)門檻320萬(wàn)起

荔灣區(qū)目前整體均價(jià)也在4萬(wàn)以上，在售新貨多集中在廣鋼板塊。區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有1房在售，兩房項(xiàng)目總價(jià)最低的是金融街融穗華府。

金融街融穗華府在售3-5棟71平兩房、83㎡和91㎡三房單位，帶裝修均價(jià)約45000-55000元/㎡之間。如果以最低的4.5萬(wàn)/㎡報(bào)價(jià)計(jì)算，兩房總價(jià)是320萬(wàn)，三房373萬(wàn)，但這價(jià)格浮動(dòng)大。不妨參考下麗和華庭，目前在售96/99/110/123平3房單位，毛坯均價(jià)4-4.3萬(wàn)元/平。因?yàn)榫鶅r(jià)較低，三房最低384萬(wàn)。

白云區(qū)

置業(yè)門檻400萬(wàn)起

老城區(qū)之一的白云區(qū)，目前在規(guī)劃方面的利好不多，但是區(qū)域的房?jī)r(jià)最低也是4萬(wàn)起步了，大多在6萬(wàn)左右，區(qū)域內(nèi)戶型多以大戶為主。

保利華潤(rùn)紫云在10月1日加推了B、C區(qū)的部分單位，戶型有89-110平的平層三房（34套）、98-102平的復(fù)式四房（16套），總貨量50套，折后均價(jià)49000元/平。雖然有面積較小的三房，但總價(jià)要436萬(wàn)起。而越秀星匯云城在售100-120平的平層，售價(jià)4-4.5萬(wàn)/平，以最低報(bào)價(jià)計(jì)算，三房總價(jià)400萬(wàn)就可以了。

當(dāng)然，剛需也可以看看人和鎮(zhèn)的流溪半島，項(xiàng)目二期樣板間已對(duì)外開(kāi)放，建面涵蓋92平兩房及116平、125平、157平、160平三房，據(jù)說(shuō)預(yù)計(jì)均價(jià)才21000元/平，這個(gè)價(jià)格是非常筍的。

黃埔區(qū)

131萬(wàn)也能買到兩房

與上面幾個(gè)比較中心的區(qū)域相比，黃埔區(qū)的置業(yè)門檻則剛需多了。目前，黃埔區(qū)樓盤(pán)住宅售價(jià)已基本都在2萬(wàn)以上，為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤(pán)如富力悅禧、珠江嘉園以及萬(wàn)科幸福譽(yù)還有1字頭的房源。

兩房：

兩房置業(yè)門檻最低的是萬(wàn)科幸福譽(yù)。項(xiàng)目在售三期平層洋房，目前主推A7棟，戶型與A4棟相似，4梯9戶，戶型包括建面71-97平米兩房至三房，帶裝修均價(jià)18500元/平米。71㎡兩房總價(jià)131萬(wàn)起，而97㎡三房則是179萬(wàn)。

三房最低則是珠江嘉園。項(xiàng)目在售建面78-82平二房南向、建面90平三房一衛(wèi)、120平三房二衛(wèi)，130平四房二衛(wèi)南北對(duì)流，帶裝修均價(jià)18000-20000元/平之間。兩房總價(jià)140萬(wàn)起，三房162萬(wàn)。

買房相信是很多人都非常關(guān)心的一件事，但是大多數(shù)人都會(huì)為了城市居高不下的房?jī)r(jià)而頭疼不已，有多少人曾后悔沒(méi)有在房?jī)r(jià)還沒(méi)破萬(wàn)時(shí)果斷出手，現(xiàn)在還有一個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)還在2000元每平米上下浮動(dòng)，它是全國(guó)房?jī)r(jià)最低的地級(jí)市，它就是廣西的來(lái)賓市。

來(lái)賓市位居廣西壯族自治區(qū)中部，故有“桂中腹地”之稱。是廣西壯族自治區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)“4+2”城市 ，珠江—西江經(jīng)濟(jì)帶城市，同時(shí)也是西南出海大通道的重要組成部分。

被評(píng)為首批“國(guó)家公共文化服務(wù)體系示范區(qū)”創(chuàng)建城市 ，“全國(guó)全民健身示范城市”，“全國(guó)文明城市提名城市” ，“全國(guó)雙擁模范城”，享有“世界瑤都” 、“中國(guó)觀賞石之城” 、“廣西煤都”等美稱。

2017年來(lái)賓市的房?jī)r(jià)僅為2652元/平方米，這樣的價(jià)格，就是在大多數(shù)的縣級(jí)市都不可能實(shí)現(xiàn)，各何況是地級(jí)市。

拿省會(huì)南寧來(lái)對(duì)比的話，2017年南寧房?jī)r(jià)為9515元/㎡，也就是說(shuō)來(lái)賓市的房?jī)r(jià)還不到南寧的三分之一，這樣一想是不是覺(jué)得省了不少錢。

不過(guò)來(lái)賓市畢竟是一個(gè)五線的小城市，2016年的地區(qū)生產(chǎn)總值才589.11億元，很多人不看好它的發(fā)展而沒(méi)在這里買房，但是萬(wàn)一這個(gè)城市抓住了一個(gè)機(jī)遇而飛速發(fā)展，那當(dāng)初兩千每平的價(jià)格買的房將會(huì)賺的盆滿鍋滿，那么關(guān)于在來(lái)賓市買房這件事，你怎么看？

買房難的本質(zhì)還是高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，多少在異地打拼的年輕人渴望能夠買上一套屬于自己的房子，然而高昂的房?jī)r(jià)使得不少人不得不放棄這個(gè)想法，不過(guò)，中國(guó)的房?jī)r(jià)雖然普遍上漲，卻不是每個(gè)城市的房?jī)r(jià)都高的離譜，都說(shuō)房?jī)r(jià)太高買不起房，這個(gè)城市的房子倒是最便宜，只是你敢買嗎？

這個(gè)城市就是廣西市來(lái)賓市，來(lái)賓市處于廣西中部，正是中國(guó)房?jī)r(jià)最低的城市，那么當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)究竟有多低呢？在來(lái)賓市，市區(qū)房?jī)r(jià)大約在2000左右，想要在來(lái)賓市區(qū)買一套一百平米的房子，就算算上裝修費(fèi)用，也不過(guò)是三十萬(wàn)左右，這個(gè)價(jià)錢要是放在三四線城市，不過(guò)只能付個(gè)首付，在一線城市的話，連個(gè)廁所可能都買不起。此外，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不但沒(méi)有上漲，反而還在下跌，來(lái)賓市現(xiàn)在的房?jī)r(jià)在每平米2000左右，然而就在前年，來(lái)賓市的返回尚維持在每平米2561元，降價(jià)幅度已經(jīng)是相當(dāng)大了。然而，即使來(lái)賓市是中國(guó)房?jī)r(jià)最低的城市，一套一百平米的房子只賣三十萬(wàn)也照樣賣不出去，這又是為什么呢？

先說(shuō)說(shuō)來(lái)賓市房?jī)r(jià)為什么這么低的問(wèn)題。來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，且并沒(méi)有呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上漲的趨勢(shì)，當(dāng)?shù)厝丝诹魇?yán)重化，當(dāng)?shù)鼐用褡约憾疾粸樵敢庠趤?lái)賓市買房子，只希望趕緊離開(kāi)來(lái)賓市，在一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高的城市定居。一方面是人口流失嚴(yán)重，一方面是當(dāng)?shù)鼐用駴](méi)人愿意買房，房子自然就賣不出去，開(kāi)發(fā)商只好降低房?jī)r(jià)，吸引購(gòu)房者，在房?jī)r(jià)下降，購(gòu)房需求較小的情況下，來(lái)賓市的房子并不存在什么投資價(jià)值，連炒房客也吸引不了。隨著人口流失的集中，來(lái)賓市越來(lái)越冷清，未來(lái)很有可能發(fā)展成一座空城，更沒(méi)人敢買當(dāng)?shù)氐姆孔恿恕?/p>

老百姓買房子生怕被騙，盡管房?jī)r(jià)被推得很高，但是心里還是應(yīng)該有桿秤這房子到底值多少錢？而現(xiàn)在房?jī)r(jià)樓面價(jià)大部分都在6500元一平米，甚至更高！那么，樓面價(jià)6500，房?jī)r(jià)最低多少開(kāi)發(fā)商才能保底？這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是大部分買房者想要知道的，那么，今天小編就幫大家算算這筆賬。

首先，樓面價(jià)是什么？樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積；例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。另外，房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。

其次，樓面價(jià)格和銷售價(jià)格，有什么關(guān)系和區(qū)別呢？樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷售價(jià)格的任何參考，銷售價(jià)格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律。因此，6500是成交樓面價(jià)（不考慮為政府代建安置房）。并不是最終還需要繳納土地稅(成交價(jià)的3%）、市政配套費(fèi)（這里假設(shè)按總建筑量每平米412元），因此實(shí)際樓面價(jià)=6500*（1+3%）*412=6311+412=6723。接下來(lái)算算開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)和銷售成本！營(yíng)銷費(fèi)用包括一些廣告費(fèi)，活動(dòng)費(fèi)，銷售人員的開(kāi)銷，一些公司運(yùn)作的成本等。如果不是建在人流大的區(qū)域，樓盤(pán)月片越不好賣。對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用就可能增加！隨著區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的多盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，人才爭(zhēng)搶，這都會(huì)增加費(fèi)用。如果樓盤(pán)在一定時(shí)間內(nèi)仍沒(méi)有賣掉，那么成本會(huì)隨之成倍增加！1.5-1.8倍約為一般正?？蓞⒖贾担莘e率大些的話可能會(huì)低一點(diǎn)，容積低的開(kāi)發(fā)成本就越來(lái)高，視開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間而定。最后當(dāng)然還要加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。千萬(wàn)不要小看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的雄心壯志，雖然他們公然宣稱開(kāi)發(fā)樓盤(pán)只有百分之幾利潤(rùn)，建房子等同于做慈善。

最后，樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了，因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低！如果拿地成本較低而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。比如，鄭州在7、8、9月份房?jī)r(jià)瘋漲的階段，那時(shí)候很多地甚至在購(gòu)買的時(shí)候價(jià)格都很低，但是漲價(jià)的時(shí)候依然是“面不改色、心不跳”的硬著手腕拼了命的漲價(jià)。所以，最終房?jī)r(jià)如何要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常，大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)，這取決于單平米價(jià)格的利潤(rùn)空間，也取決于周邊參考價(jià)格，樓面價(jià)本身不屬于參考范圍，具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得出最低售價(jià)范圍是多少！以上是我今天介紹的全部?jī)?nèi)容，歡迎點(diǎn)贊轉(zhuǎn)發(fā)，在評(píng)論區(qū)留言！感謝大家的支持！

一說(shuō)到中心區(qū)的房子，大家首先想到的就是豪宅、高房?jī)r(jià)、10萬(wàn)+等字眼，中心區(qū)的房子真的那么高不可攀嗎？

并非如此！

那么，以目前廣州房?jī)r(jià)的行情來(lái)看，中心各區(qū)置業(yè)門檻是多少呢？今天，小編搜盡各區(qū)目前有貨在售的樓盤(pán)戶型與房?jī)r(jià)，整合出一個(gè)數(shù)據(jù)以供大家做參考。

因?yàn)閿?shù)據(jù)龐大，可能會(huì)錯(cuò)漏一些總價(jià)更筍的樓盤(pán)，僅給大家作參考了。因只取最低售價(jià)計(jì)算，建議在此基礎(chǔ)上多加10~20萬(wàn)的預(yù)算，具體還是要以樓盤(pán)公布的價(jià)格為準(zhǔn)。

天河區(qū)

200萬(wàn)出頭還能買到房

在購(gòu)房者的眼中，天河區(qū)的房?jī)r(jià)似乎總是高不可攀。確實(shí)也是，目前，除了天健上城因?yàn)閹滋孜藏涍€有4萬(wàn)以下的均價(jià)外，其他樓盤(pán)售價(jià)全部在4萬(wàn)以上。但是折合為總價(jià)的話，還是有些比較筍的。

一二房：

遠(yuǎn)洋天驕有48-71平米一房至兩房小戶型在售，帶裝修售價(jià)4.5-4.7萬(wàn)/平，一房起步216萬(wàn)/套，71㎡的兩房總價(jià)也只是約320萬(wàn)。

三房：

碧迅天河星作則有70㎡三房，以樓盤(pán)最低的4萬(wàn)/㎡報(bào)價(jià)計(jì)算的話，總價(jià)僅280萬(wàn)/㎡。70㎡能作三房可能會(huì)有點(diǎn)小，我們暫把它當(dāng)兩房計(jì)算。如果要買3房的話，較低的就要參考招商雍華府了。項(xiàng)目目前主推111-153平米四至五房，但同時(shí)在售88-160平米三四房，帶裝修均價(jià)45000元/平米。以88㎡的三房計(jì)算，總價(jià)為396萬(wàn)。

越秀區(qū)

一房不到300萬(wàn)

越秀區(qū)的項(xiàng)目更不用說(shuō)了，不僅貨源少，而且價(jià)格高，動(dòng)輒7萬(wàn)以上。據(jù)房王不完全統(tǒng)計(jì)，目前越秀在售項(xiàng)目?jī)H10個(gè)左右，而有洋房在售的更少，僅5個(gè)。

具體價(jià)格如何呢？新城市·學(xué)府主推37-61㎡一到兩房洋房，帶裝修均價(jià)80000元/㎡，一房總價(jià)296萬(wàn)，61㎡的兩房總價(jià)則為488萬(wàn)/㎡。

而三房單位則要考慮大洋江畔雅苑，項(xiàng)目在售78平/79平兩房（北向）、144平三房（南向），均價(jià)6.5萬(wàn)元/平。其中三房?jī)H剩31樓可選，總價(jià)為936萬(wàn)/套。

海珠區(qū)

最低門檻不到300萬(wàn)

海珠在售的樓盤(pán)也比較少，洋房有貨在售的項(xiàng)目?jī)H10個(gè)左右，售價(jià)在4.5萬(wàn)以上。

一房：

一房項(xiàng)目主要看縱橫國(guó)際，目前有58平、62平一房，毛坯均價(jià)4.5萬(wàn)/平，總價(jià)261萬(wàn)。

二三房：

雅居樂(lè)海珠小雅在售74-118平兩至四房，帶裝修發(fā)售，整體均價(jià)約5萬(wàn)/平，兩房370萬(wàn)起。

而綠地越秀海玥Z3棟現(xiàn)已開(kāi)盤(pán)，主推75平兩房、93平/100平三房、123平四房，帶裝修均價(jià)5萬(wàn)/平。樓盤(pán)兩房總價(jià)375萬(wàn)起，三房則是465萬(wàn)。

荔灣區(qū)

置業(yè)門檻320萬(wàn)起

荔灣區(qū)目前整體均價(jià)也在4萬(wàn)以上，在售新貨多集中在廣鋼板塊。區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有1房在售，兩房項(xiàng)目總價(jià)最低的是金融街融穗華府。

金融街融穗華府在售3-5棟71平兩房、83㎡和91㎡三房單位，帶裝修均價(jià)約45000-55000元/㎡之間。如果以最低的4.5萬(wàn)/㎡報(bào)價(jià)計(jì)算，兩房總價(jià)是320萬(wàn)，三房373萬(wàn)，但這價(jià)格浮動(dòng)大。不妨參考下麗和華庭，目前在售96/99/110/123平3房單位，毛坯均價(jià)4-4.3萬(wàn)元/平。因?yàn)榫鶅r(jià)較低，三房最低384萬(wàn)。

白云區(qū)

置業(yè)門檻400萬(wàn)起

老城區(qū)之一的白云區(qū)，目前在規(guī)劃方面的利好不多，但是區(qū)域的房?jī)r(jià)最低也是4萬(wàn)起步了，大多在6萬(wàn)左右，區(qū)域內(nèi)戶型多以大戶為主。

保利華潤(rùn)紫云在10月1日加推了B、C區(qū)的部分單位，戶型有89-110平的平層三房（34套）、98-102平的復(fù)式四房（16套），總貨量50套，折后均價(jià)49000元/平。雖然有面積較小的三房，但總價(jià)要436萬(wàn)起。而越秀星匯云城在售100-120平的平層，售價(jià)4-4.5萬(wàn)/平，以最低報(bào)價(jià)計(jì)算，三房總價(jià)400萬(wàn)就可以了。

當(dāng)然，剛需也可以看看人和鎮(zhèn)的流溪半島，項(xiàng)目二期樣板間已對(duì)外開(kāi)放，建面涵蓋92平兩房及116平、125平、157平、160平三房，據(jù)說(shuō)預(yù)計(jì)均價(jià)才21000元/平，這個(gè)價(jià)格是非常筍的。

黃埔區(qū)

131萬(wàn)也能買到兩房

與上面幾個(gè)比較中心的區(qū)域相比，黃埔區(qū)的置業(yè)門檻則剛需多了。目前，黃埔區(qū)樓盤(pán)住宅售價(jià)已基本都在2萬(wàn)以上，為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤(pán)如富力悅禧、珠江嘉園以及萬(wàn)科幸福譽(yù)還有1字頭的房源。

兩房：

兩房置業(yè)門檻最低的是萬(wàn)科幸福譽(yù)。項(xiàng)目在售三期平層洋房，目前主推A7棟，戶型與A4棟相似，4梯9戶，戶型包括建面71-97平米兩房至三房，帶裝修均價(jià)18500元/平米。71㎡兩房總價(jià)131萬(wàn)起，而97㎡三房則是179萬(wàn)。

三房最低則是珠江嘉園。項(xiàng)目在售建面78-82平二房南向、建面90平三房一衛(wèi)、120平三房二衛(wèi)，130平四房二衛(wèi)南北對(duì)流，帶裝修均價(jià)18000-20000元/平之間。兩房總價(jià)140萬(wàn)起，三房162萬(wàn)。

買房相信是很多人都非常關(guān)心的一件事，但是大多數(shù)人都會(huì)為了城市居高不下的房?jī)r(jià)而頭疼不已，有多少人曾后悔沒(méi)有在房?jī)r(jià)還沒(méi)破萬(wàn)時(shí)果斷出手，現(xiàn)在還有一個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)還在2000元每平米上下浮動(dòng)，它是全國(guó)房?jī)r(jià)最低的地級(jí)市，它就是廣西的來(lái)賓市。

來(lái)賓市位居廣西壯族自治區(qū)中部，故有“桂中腹地”之稱。是廣西壯族自治區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)“4+2”城市 ，珠江—西江經(jīng)濟(jì)帶城市，同時(shí)也是西南出海大通道的重要組成部分。

被評(píng)為首批“國(guó)家公共文化服務(wù)體系示范區(qū)”創(chuàng)建城市 ，“全國(guó)全民健身示范城市”，“全國(guó)文明城市提名城市” ，“全國(guó)雙擁模范城”，享有“世界瑤都” 、“中國(guó)觀賞石之城” 、“廣西煤都”等美稱。

2017年來(lái)賓市的房?jī)r(jià)僅為2652元/平方米，這樣的價(jià)格，就是在大多數(shù)的縣級(jí)市都不可能實(shí)現(xiàn)，各何況是地級(jí)市。

拿省會(huì)南寧來(lái)對(duì)比的話，2017年南寧房?jī)r(jià)為9515元/㎡，也就是說(shuō)來(lái)賓市的房?jī)r(jià)還不到南寧的三分之一，這樣一想是不是覺(jué)得省了不少錢。

不過(guò)來(lái)賓市畢竟是一個(gè)五線的小城市，2016年的地區(qū)生產(chǎn)總值才589.11億元，很多人不看好它的發(fā)展而沒(méi)在這里買房，但是萬(wàn)一這個(gè)城市抓住了一個(gè)機(jī)遇而飛速發(fā)展，那當(dāng)初兩千每平的價(jià)格買的房將會(huì)賺的盆滿鍋滿，那么關(guān)于在來(lái)賓市買房這件事，你怎么看？

老百姓買房子生怕被騙，盡管房?jī)r(jià)被推得很高，但是心里還是應(yīng)該有桿秤這房子到底值多少錢？而現(xiàn)在房?jī)r(jià)樓面價(jià)大部分都在6500元一平米，甚至更高！那么，樓面價(jià)6500，房?jī)r(jià)最低多少開(kāi)發(fā)商才能保底？這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是大部分買房者想要知道的，那么，今天小編就幫大家算算這筆賬。

首先，樓面價(jià)是什么？樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積；例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。另外，房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。

其次，樓面價(jià)格和銷售價(jià)格，有什么關(guān)系和區(qū)別呢？樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷售價(jià)格的任何參考，銷售價(jià)格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律。因此，6500是成交樓面價(jià)（不考慮為政府代建安置房）。并不是最終還需要繳納土地稅(成交價(jià)的3%）、市政配套費(fèi)（這里假設(shè)按總建筑量每平米412元），因此實(shí)際樓面價(jià)=6500*（1+3%）*412=6311+412=6723。接下來(lái)算算開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)和銷售成本！營(yíng)銷費(fèi)用包括一些廣告費(fèi)，活動(dòng)費(fèi)，銷售人員的開(kāi)銷，一些公司運(yùn)作的成本等。如果不是建在人流大的區(qū)域，樓盤(pán)月片越不好賣。對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用就可能增加！隨著區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的多盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，人才爭(zhēng)搶，這都會(huì)增加費(fèi)用。如果樓盤(pán)在一定時(shí)間內(nèi)仍沒(méi)有賣掉，那么成本會(huì)隨之成倍增加！1.5-1.8倍約為一般正?？蓞⒖贾担莘e率大些的話可能會(huì)低一點(diǎn)，容積低的開(kāi)發(fā)成本就越來(lái)高，視開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間而定。最后當(dāng)然還要加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。千萬(wàn)不要小看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的雄心壯志，雖然他們公然宣稱開(kāi)發(fā)樓盤(pán)只有百分之幾利潤(rùn)，建房子等同于做慈善。

最后，樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了，因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低！如果拿地成本較低而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。比如，鄭州在7、8、9月份房?jī)r(jià)瘋漲的階段，那時(shí)候很多地甚至在購(gòu)買的時(shí)候價(jià)格都很低，但是漲價(jià)的時(shí)候依然是“面不改色、心不跳”的硬著手腕拼了命的漲價(jià)。所以，最終房?jī)r(jià)如何要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常，大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)，這取決于單平米價(jià)格的利潤(rùn)空間，也取決于周邊參考價(jià)格，樓面價(jià)本身不屬于參考范圍，具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得出最低售價(jià)范圍是多少！以上是我今天介紹的全部?jī)?nèi)容，歡迎點(diǎn)贊轉(zhuǎn)發(fā)，在評(píng)論區(qū)留言！感謝大家的支持！