2018年，一線城市房地產(chǎn)市場橫盤于市，二線城市放開人才落戶大舉救市，三四五線城市出現(xiàn)房價飆升。劉全分析認為，房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展重要支柱產(chǎn)業(yè)，為城市發(fā)展和創(chuàng)造稅收等方面貢獻顯著。房子居住屬性在現(xiàn)實生活中每個人都不可或缺，房子投資價值數(shù)十年房價只漲不跌，僅憑房子是生活必需品就決定了房產(chǎn)價值彌足珍貴。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展20多年，房價上漲長期沒有轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場自住需求或投資炒房行為，可以說都是一種市場需求，二者僅僅是目的不同而已。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)一年多，全國房價越調(diào)越高還是沒有轉(zhuǎn)變。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月份，全國50個大城市土地出讓金收入1.39萬億元，同比去年上漲48.7%；1-5月份，全國50個大城市土地平均溢價率11.5%，同比去年下降19.6%；全國三四線城市，佛山、濟寧、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤等200個城市，土地出讓金收入超100億元。劉全分析認為，一二線城市受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，土地溢價率出現(xiàn)明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)商買地非常慎重，非優(yōu)質(zhì)土地基本上不會參與競拍。三四五線城市土地價格大幅上漲，房地產(chǎn)市場銷售價格再創(chuàng)新高。全國土地溢價率下降是地方財政無法承受的損失，推高房價并帶動高地價等救市措施必然要加強。

中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，2018年第一季度，全國新建商品房銷售均價8252元平方米；三四五線城市新建商品房銷售價格同比上漲17％，三四五線城市房價仍在上漲。劉全分析認為，未實施房地產(chǎn)調(diào)控之前，一二線城市房價上漲數(shù)十年，而三四五線城市房價相對平穩(wěn)并沒有大幅上漲。本輪三四五線城市房價大幅上漲主要有以下原因：一是大城市房地產(chǎn)調(diào)控限購升級導(dǎo)致投資需求和自住買家外溢需求大增；二是房地產(chǎn)調(diào)控政策扭曲市場供求關(guān)系，購買恐慌心理加劇市場出現(xiàn)逆市搶購；三是棚改貨幣化補償被拆遷戶釋放出巨大購買力，有力推動中小城市房價上漲。

劉全分析認為，本次房地產(chǎn)調(diào)控政策“分城調(diào)控，分類調(diào)控”，一線城市房地產(chǎn)市場因調(diào)控政策影響銷售受到抑制，而房價仍然維持在高位并沒有實質(zhì)下降。二線城市房地產(chǎn)市場銷售受調(diào)控影響有限，房價維持上漲趨勢，二線城市放開人才落戶政策有力促進房價飆升。全國三四五線城市房價相對較低，在大城市買不起房子或投資炒房等落地中小城市推動房價上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策全面加劇市場購買心理恐慌，民眾買房心理是房價越漲越買并促進房價大幅升高。全國房價大幅上漲，購房者又虧了，房地產(chǎn)商賺了！

作者：劉全，房地產(chǎn)專家、法學(xué)專家。

創(chuàng)作：2018.6.1

昨日(3月28日)，佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了《佛山房地產(chǎn)藍皮書(2017年度)》，對去年佛山的房地產(chǎn)市場、土地市場等進行了宏觀的統(tǒng)計與分析。

房地產(chǎn)市場 全年成交均價增幅放緩

根據(jù)藍皮書，從近5年佛山市商品住宅成交走勢來看，2013-2016年成交規(guī)模不斷擴大，2016年最高接近1900萬平方米，2017年整體市場有所降溫，成交面積同比下降35.98%至1210.27萬平方米。佛山全市商品住宅成交均價則呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢，2017年全年成交均價為10061元/平方米。

從近5年佛山市非商品住宅成交走勢來看，在商業(yè)去庫存以及商業(yè)地產(chǎn)不限購的政策支撐下，成交面積在2016年突破400萬平方米的基礎(chǔ)上，2017年突破600萬平方米，2017年佛山全市非商品住宅成交均價為9533元/平方米。

土地市場 商住用地成交占主導(dǎo)地位

土地市場方面，去年佛山總體土地市場供應(yīng)回升，帶動土地成交量及收入總額上漲。商住用地成交占據(jù)主導(dǎo)地位，約占總土地成交量的43%，商服商業(yè)用地成交約占6%，其余的為工業(yè)用地。居住和商服商業(yè)用地成交面積合計469.43萬平方米，樓面地價為6820元/平方米，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。商服商業(yè)用地成交面積大幅增長4.6倍，這些地塊主要為發(fā)展產(chǎn)業(yè)及完善新區(qū)商業(yè)配套，但在商業(yè)庫存持續(xù)高企的壓力下，樓面地價回落33.15%。

至于二手房市場，2017年佛山市二手房全年成交面積1225萬平方米，成交數(shù)量105735套，成交均價5932元/平方米。