文|金穗源商學(xué)院 王皓鵬

在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，企業(yè)往往因?yàn)橘Y料不完整，不能準(zhǔn)確合理確定收入與扣除，或者因?yàn)椴橘~征收稅負(fù)較重，故意形成核定征收的“假象”。不論是什么原因形成的，核定征收作為一種懲罰措施，值得我們?nèi)パ芯?，那我們今天聊聊土地增值稅核定征收的政策?/p>

土地增值稅核定征收分為兩類，一類是核定征收率，一類是四項(xiàng)費(fèi)用核定。

一、核定征收率

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）文件第一次清晰的規(guī)定土地增值稅核定征收率的原則性規(guī)定，相關(guān)表述如下：規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

該文件作為土地增值稅核定征收率的綱領(lǐng)性文件，其他省市紛紛制定本地的核定征收率。核定的方式簡(jiǎn)單分為兩類：

1、按照房屋類型或者兼顧地區(qū)來(lái)確定核定征收率。如青海、寧夏、內(nèi)蒙、江西、濟(jì)南、青島等。附寧夏的核定征收率表。

寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收率表

2、按照銷售價(jià)格來(lái)確定核定征收率的。如《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2012年第3號(hào)）規(guī)定土地增值稅的核定征收率 ：對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照單個(gè)清算項(xiàng)目已售建筑面積的銷售均價(jià)確定核定征收率，具體如下：

（一）銷售均價(jià)未超過(guò)8000元/㎡的，核定征收率為5%；

（二）銷售均價(jià)超過(guò)8000元/㎡、未超過(guò)10000元/㎡的，核定征收率為6%；

（三）銷售均價(jià)超過(guò)10000元/㎡、未超過(guò)20000元/㎡的，核定征收率為8%；

（四）銷售均價(jià)超過(guò)20000元/㎡、未超過(guò)30000元/㎡的，核定征收率為11%；

（五）銷售均價(jià)超過(guò)30，000元/㎡的，核定征收率為13%。

二、四項(xiàng)費(fèi)用的核定

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）http://mp.weixin.qq/s/PHk-oKPJilfQavpsvFdtyA文件規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

以上規(guī)定清晰指出，當(dāng)企業(yè)資料不全或者憑證不符合清算要求的話，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定四項(xiàng)費(fèi)用在稅前扣除的。這里需要提醒廣大穗友注意：四項(xiàng)費(fèi)用是扣除土地和公配之后的費(fèi)用。主要原因是土地成本大部分企業(yè)都可以準(zhǔn)確計(jì)量并提供相關(guān)票據(jù)的，公配由于規(guī)劃的不同，各個(gè)企業(yè)是不一樣的，因此土地和公配不適合進(jìn)行核定。

關(guān)于四項(xiàng)費(fèi)用的核定，浙江、北京、安徽宣稱出臺(tái)相關(guān)文件，摘錄如下：

1、《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本核定辦法的公告》（浙江省地方稅務(wù)局公告2016年第20號(hào)）文件規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)定期公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋建造年份、結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位、材料等因素，核定“四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本”的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。

2、《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（京地稅地[2009]245號(hào)）文件規(guī)定：

分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表

說(shuō)明：多層是指七層及以下的住宅或辦公樓，高層是指七層以上的住宅或辦公樓。

3、《宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除有關(guān)問(wèn)題的公告》（宣城市地稅局公告2011年第2號(hào)）文件規(guī)定：

宣城市2005-2010年度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表（單位：元/平方米）