工業(yè)用地對香港經濟發(fā)展的意義

在這項由2014年8月開始，歷時14個月的研究中，我們以四個使用工廈的主要行業(yè)，分別是制造業(yè)、物流業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)進行研究，以了解工業(yè)用地對香港的發(fā)展的重要性。

物流業(yè)是香港經濟的四大支柱產業(yè)之一。作為自由港，香港具有區(qū)域競爭優(yōu)勢。物流業(yè)也為低學歷和低技能人士提供就業(yè)機會。近年新式的物流業(yè)，如迷你倉，特快速運等，發(fā)展及增值潛力將增加對物流倉儲的需求。

制造業(yè)向來是工廈的目標用戶。在統(tǒng)計制造業(yè)占香港GDP的比重時，我們發(fā)現(xiàn)數(shù)字(2013年:1.4%)偏低，可能是由于排除了部分仍設辦公于香港而把生產部門北遷的企業(yè)數(shù)據(jù)，如果將此因素考慮進去，制造業(yè)的占比可達3.36%，是個不小的數(shù)字了。

文創(chuàng)產業(yè)是刺激經濟增長的新動力。雖然香港在藝術方面的發(fā)展較落后，近年情況已有改善，工廈成為藝術家們辦公和彩排的理想場地。

初創(chuàng)企業(yè)近年來發(fā)展迅速。我們考察了臺灣新竹、英國倫敦，以及深圳和東莞等城市，發(fā)展不少初創(chuàng)企業(yè)在工廈中的共享工作空間發(fā)展得不錯。過去數(shù)年，香港在這方面的發(fā)展也十分迅速。

香港的工業(yè)用地歷經的變化

香港的天際線一直是這個“亞洲國際都會”的重要部分?？墒?，卻很少人知道香港辦公樓的總占地面積卻只有工廈的一半。據(jù)我們的統(tǒng)計，截止2015年，香港工廈的數(shù)量為1894棟。

表 香港工業(yè)樓宇的數(shù)量（不同統(tǒng)計渠道）

工業(yè)樓宇的總存量（來源：香港差餉物業(yè)估價署）

現(xiàn)時，大部分的工廈主要分布于觀塘，其次為荃灣、青衣及柴灣。這些地區(qū)都是在香港工業(yè)化時期城市核心的擴展區(qū)，有著大量勞動力供給和高可達性的優(yōu)勢。自香港經濟轉型后，當中不少的工廈都已申請將其用地改劃為其他用途。

香港工業(yè)樓宇分布圖

從產權方面看，香港不少多層式工廈均有產權分散的問題，這是一把雙刃劍。一方面，要讓所有業(yè)主一致同意工廈的改裝或重建非常困難。而正因為產權的影響力，這些未能改裝或重建的工廈為企業(yè)提供了便宜的工作及營運空間。在我任職副署長時，一項就九龍東工廈的研究發(fā)現(xiàn)大部分制造業(yè)都有產權。但就物流業(yè)和文創(chuàng)企業(yè)而言，當中擁有產權的比率遠比制造業(yè)低。這些企業(yè)也只能租用價格相宜的工廈作他們的營運地方。

表 擁有物業(yè)產權的比例

回歸后的亞洲金融危機、禽流感、SARS，甚至2008年的金融海嘯，都令香港經濟環(huán)境變差。政府宣布一系列挽救市場措施，如在2002年讓地產商主動勾地。即使隨后經濟復蘇，政府在2013年才取消勾地機制，重新主導土地的供應。往后樓市發(fā)展炙熱，政府為了打擊住宅樓價上升及炒賣，又推出新措施，包括印花稅以及雙重印花稅。

表 租金和售價指數(shù)（來源：香港差餉物業(yè)估價署）

近年，炒家開始轉向工廈市場。一般而言，與商業(yè)及住宅物業(yè)相比，工廈的租金和售價是最低?？墒?，近年工廈的售價指數(shù)卻是各物業(yè)種類中最高。多項緊隨2010年“活化工廈”政策的優(yōu)化措施，包括以較優(yōu)惠的地價，甚至免補地價的形式，去鼓勵業(yè)主改變工廈用途，均使工廈成為炒家的目標。不同持分者對政策意見不一。工廈用家表示翻新后工廈的租金高得不能負擔。但另一方面，措施誘利業(yè)主和發(fā)展商主動翻新工廈，以用作有較高經濟效益的用途。

在規(guī)劃署2014的工廈使用調查中，物流倉儲占工業(yè)用途中最大比例。制造業(yè)和物流業(yè)所需用地（工業(yè)及商貿）大概是1200多平方米。然而，現(xiàn)為工業(yè)用地的工廈存量未能滿足制造業(yè)和物流業(yè)的空間需求。

表 2014年香港工業(yè)樓宇的使用調查

自五十年代以來香港經濟數(shù)次轉型如何影響工業(yè)樓宇的發(fā)展

我記得“Made by HongKong”一書提到:“二十年前，幾乎沒有人會認為香港的工業(yè)沒有前途，但這觀點現(xiàn)今非常普遍。我們在研究過程中最常聽到的高昂的土地和勞動成本，以及缺乏科技創(chuàng)新，使香港的工業(yè)缺乏競爭力。香港經濟的未來會倚賴于服務業(yè)，實際上已經走上‘后工業(yè)社會’的道路?！?/p>

1950年代是香港工業(yè)發(fā)展的初期。香港曾是亞洲四小龍之一，但由于政府支持不足，在技術革新的過程中逐漸喪失了其在工業(yè)方面的優(yōu)勢。80年代中國的改革開放也加速了香港制造業(yè)的衰落。香港政府推出了一系列措施來應對工廈在供應及需求方面因經濟轉型而出現(xiàn)的轉變。

規(guī)劃方面，政府在1989年推出“工業(yè)/辦公”樓宇類型?？上М敃r市場反應冷淡，到90年代末只有43座工貿大廈建成。背后成因包括工業(yè)或商業(yè)樓宇的建筑標準偏差異，以及建筑費用及補地價的問題。

政府在2001年容許非工業(yè)活動進駐工廈，提高工業(yè)用地使用的靈活性。政府也改劃個別法定規(guī)劃圖則內的工業(yè)用地為“其他指定用途（商貿）用地”，允許這些樓宇同時被用作工業(yè)和辦公/商業(yè)用途。

財政措施方面，2010年的“活化工廈”政策探討如何善用現(xiàn)有工廈，并通過翻新或改造來用作較好的用途。政策經2012年中期檢討后延長至2016年3月。新一輪的政策提出了免補地價優(yōu)惠，以及對重建工廈作其他用途的溢價可作分期付款等。截至目前，透過“活化工廈”政策而獲準整棟工廈改建的有113棟。雖然只是現(xiàn)時工廈總量的一小部分，但已占到單一產權工廈數(shù)量的1/4。

政府也有一系列針對特定地區(qū)的措施。九龍東是80年代的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，當中有很多工廈都已改建為工貿大廈或者是經城規(guī)會批準改建為商廈。借此市場趨勢，我們提議把九龍東打造成為CBD2，即連通性（Connectivity）、品牌（Branding）、設計和多樣性（Designand Diversity），也可以解讀為中環(huán)以外第二商務中心區(qū)。

當下優(yōu)化工業(yè)樓宇使用的建議

基于上述對香港工業(yè)的回顧，結合目前的政府政策，我們研究團隊得出以下五條結論：

工廈對香港的經濟及社會發(fā)展仍意義重大。以工廈為主要產業(yè)空間的制造業(yè)和物流業(yè)可提供低技能要求的工作崗位。工廈的廉價、靈活和可達性等特點也吸引不少其他行業(yè)的進駐。

充足的土地供應對物流業(yè)及制造業(yè)的未來發(fā)展至關重要。這兩個行業(yè)的現(xiàn)代化程度提升，除了可創(chuàng)造較大的經濟效益外，也可讓經濟更多元化和更具彈性。

香港的創(chuàng)新與創(chuàng)意產業(yè)需要更多可負擔的空間。創(chuàng)新和創(chuàng)意產業(yè)是競爭優(yōu)勢的主要來源，將推動香港邁向創(chuàng)意型經濟，并賦予城市個性和獨特性，使人對城市有認同感和歸屬感。這些產業(yè)需要更多可負擔的制作、排練和儲存的場地。

工廈面臨兩大未解難題：違規(guī)用途及火災風險。即使企業(yè)將生產制造的部門遷出香港，不少非生產的部門仍留在香港。這些非工業(yè)用途大多都不符合地契上的規(guī)定。而且，當非工業(yè)活動為工廈帶來人流時，容易與原先的工業(yè)用途存在沖突與安全隱憂。

可發(fā)展土地的緊缺是當前的未來發(fā)展的瓶頸。就現(xiàn)時香港可發(fā)展土地的短缺問題下，工廈往往被視為“棕地”土地供應的來源。但事實上，廉價的工業(yè)空間對香港的初創(chuàng)企業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)甚至中小企業(yè)都十分重要。因此要有穩(wěn)定各類用地的土地供應，才可保證低附加值的工廈不會被高附加值的用途所替代。

據(jù)此，我們研究團隊提出了十二條相應的政策建議，希望在當今的經濟社會形勢下，能幫助香港的工廈得到更合理和可持續(xù)的使用。

活化工業(yè)樓宇 3.0版，繼續(xù)推行活化政策。

保留倉儲和冷藏倉庫，特別是那些位于港口，機場及其他聯(lián)通內地的主要道路外圍的用地。

盡早為現(xiàn)代物流業(yè)提供規(guī)整和規(guī)?；挠玫?。

對“工業(yè)”用途地帶的改劃及申請在該地帶改變用途，特別是工廈地鋪的用途，應謹慎對待。

為鼓勵高科技產業(yè)在香港發(fā)展，應提供新的土地以發(fā)展工業(yè)邨。

在工業(yè)邨中建立一般性用途廠房，并提供更靈活的租約。

在工業(yè)邨中未善加利用的用地租回并重新分配。

檢討及拓寬工業(yè)邨的租戶評選標準。

將工業(yè)邨未來的租約修改為30年，之后可按雙方意愿續(xù)約20年。

允許將非工業(yè)用途地帶內由工業(yè)大廈改造而成的共同工作空間和文化創(chuàng)意產業(yè)用地的一部分作為宿舍。

套用反BOT模式，即政府與工業(yè)大廈業(yè)主簽訂長期租約并將其改裝作文化創(chuàng)意產業(yè)及其他用途。

開發(fā)觀塘區(qū)的鯉魚門道、茶果嶺道和敬業(yè)里之間的一塊商業(yè)用地供文化創(chuàng)意產業(yè)及其他相關行業(yè)使用。

最后，我想引述兩句彼有啟發(fā)性的說話。第一句源自美國前總統(tǒng)克林頓的財政大臣RobertE Rubin──“市場是好的，但它不能解決所有問題?！钡诙鋪碜訪auraWolf-Powers教授──“地產主導的經濟發(fā)展模式意味每一寸土地都應被賦予最佳及最高價值的用途。但當這理論被重復應用時，會對城市長期和整體的發(fā)展造成負面的影響。”

市場的力量已將香港由以前的一個小漁村發(fā)展成一個國際大都會?？墒鞘袌霾荒芙鉀Q城市中所有的問題。香港工廈的種種情況，也只是短期利潤為導向的市場力量的其中一例。經過這一年多的研究，我認為市場的力量固然有一定的用處，但也存在著不足。如果完全由市場力量主導，一些產業(yè)將被邊緣化。在我們考慮該如何取舍時，首要的問題是香港究竟想要成為一個怎樣的城市。工廈以及香港其他類型的建筑物，應以此為最終的服務目的，同時間，規(guī)劃也只是眾多方法之一。就建立一個富競爭力，多元化和具恢復力的香港，我相信我們還有更多的需要做。