律師說(shuō)法：征地拆遷維權(quán)期刊之被征收人常遇到的十大問(wèn)題

Question1：房屋價(jià)值評(píng)估價(jià)格相關(guān)法律問(wèn)題

法律規(guī)定對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

判斷評(píng)估價(jià)格是否合理沒(méi)有一項(xiàng)簡(jiǎn)單地標(biāo)準(zhǔn)，要綜合各種因素判斷。為了盡可能保證評(píng)估價(jià)格的合理，被征收人可以做到以下幾點(diǎn)：

（1）由于房屋市價(jià)、行情一直在變，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生很大的影響，因此被征收人一定要關(guān)注評(píng)估時(shí)點(diǎn)，法律規(guī)定評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是房屋征收決定公告之日；

（2）被征收人一定要積極參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，盡可能選擇信譽(yù)好、聲望高的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估工作；

（3）如果對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，務(wù)必及時(shí)在法定期限內(nèi)啟動(dòng)救濟(jì)程序。

被征收人有對(duì)評(píng)估報(bào)告提出疑問(wèn)和異議的權(quán)利，具體救濟(jì)方法如下：

（1）被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向其作出解釋和說(shuō)明。

（2）被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；

被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)該自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

Question2：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換，到底哪種好？

無(wú)論哪種方式都有利有弊，沒(méi)有絕對(duì)的好壞之分。

貨幣補(bǔ)償最大的優(yōu)點(diǎn)是操作簡(jiǎn)單方便，可以一次性解決問(wèn)題，不會(huì)再出現(xiàn)安置房屋遲遲不能交付、回遷遲遲不能落實(shí)等問(wèn)題，減少后續(xù)糾紛的發(fā)生。

但是，貨幣補(bǔ)償也會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，例如：目前房?jī)r(jià)漲幅快，被征收人要是在拿到貨幣補(bǔ)償款之后再慢慢尋找合適房源，可能很難再買(mǎi)到同樣面積的房屋。再者，如果被征收人暫時(shí)不買(mǎi)房，那么如何支配這一大筆補(bǔ)償款也是問(wèn)題，隨著物價(jià)上漲，被征收人如果不具備一定的投資理財(cái)能力，那么手中得 補(bǔ)償款也會(huì)面臨貶值問(wèn)題。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的優(yōu)點(diǎn)在于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人不用再擔(dān)心無(wú)法用補(bǔ)償款買(mǎi)到合適大小的房子，這樣就解決了住房問(wèn)題。再者，產(chǎn)權(quán)調(diào)換之后往往還有一筆差價(jià)金，對(duì)被征收人而言也是一筆發(fā)展資金，可以做些小本買(mǎi)賣(mài)，為今后的長(zhǎng)久生存做打算。

但是，產(chǎn)權(quán)調(diào)換也存在一些缺點(diǎn)。例如：被征收人對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的位置、戶型、環(huán)境等因素享有的自主選擇性十分有限；后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性大等等。

因此，大家還是要根據(jù)自己的切實(shí)需求和今后的生活安排，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)等實(shí)際條件綜合考慮，作出最適合自己的選擇！

Question3：合法房屋可能被強(qiáng)拆嗎？

目前，針對(duì)合法房屋的行政強(qiáng)拆已經(jīng)廢除，但是司法強(qiáng)拆仍然存在。根據(jù)《征收條例》第28條的規(guī)定，如果同時(shí)滿足以下兩個(gè)前提條件，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府有權(quán)申請(qǐng)司法強(qiáng)拆：（1）被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷；（2）被征收人在法定期限內(nèi)未申請(qǐng)行政復(fù)議，也未提起行政訴訟。此處行政復(fù)議的法定期限一般是60日，行政訴訟的法定期限一般是6個(gè)月。

因此，要想避免司法強(qiáng)拆，被征收人一定要及時(shí)啟動(dòng)相關(guān)程序，對(duì)補(bǔ)償決定不滿的一定要及時(shí)提起訴訟或復(fù)議措施，千萬(wàn)不要有那種“政府文件我只要不簽收就不對(duì)我生效”的錯(cuò)誤想法。此外，當(dāng)面撕毀政府文件也不是表達(dá)異議的有效做法。

如果被征收人對(duì)維權(quán)程序有疑問(wèn)，一定要第一時(shí)間聯(lián)系律師，訴訟和復(fù)議都是有時(shí)限限制的，千萬(wàn)不要過(guò)去了半年、幾年之后才想起來(lái)維權(quán)，否則再好的律師也愛(ài)莫能助。

Question4：是上訪還是訴訟？

信訪局、信訪辦這類(lèi)機(jī)構(gòu)只是一個(gè)接待部門(mén)，它的主要工作職責(zé)是受理、交辦、轉(zhuǎn)送信訪人提出的信訪事項(xiàng)，更多的作用體現(xiàn)在對(duì)信訪事項(xiàng)的協(xié)調(diào)、督查方面，對(duì)信訪事項(xiàng)往往無(wú)權(quán)直接處理。

也就是說(shuō)，大家即使上訪，可能問(wèn)題也得不到解決，最終還是要走司法程序。那么我們何不從一開(kāi)始就選擇正確的路呢？

Question5：自身不懂法，能做什么？

首先，被征收人平時(shí)可以多了解一些這方面的法律問(wèn)題，讀一些這方面的法律文章，不要求掌握所有法律規(guī)定，但是最好能對(duì)一些重要問(wèn)題有一個(gè)基本概念。

其次，如果遇到維權(quán)困境，一定要在第一時(shí)間咨詢律師，在律師的幫助下及時(shí)啟動(dòng)相關(guān)程序，不要因?yàn)闀r(shí)效等問(wèn)題而喪失了維權(quán)機(jī)會(huì)！

Question6：征地拆遷中會(huì)不會(huì)拆著拆著就不拆了？

一般而言，合法的征地拆遷項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)政府審批的，除非有極其特殊的情況，否則是不會(huì)隨意更改的。因此，被征收人最好能拋棄這種僥幸心理。

如果被征收人對(duì)拆遷目的、拆遷范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有疑問(wèn)，及時(shí)咨詢律師，如果經(jīng)過(guò)律師的審查，發(fā)現(xiàn)確有違法之處則立即提起程序維權(quán)，千萬(wàn)不要寄希望于政府主動(dòng)停下拆遷的步伐，因?yàn)檫@幾乎是不可能的。

Question7：申請(qǐng)政府信息公開(kāi)要注意哪些問(wèn)題？

利用“政府信息公開(kāi)”是被征收人維權(quán)的重要一步，是收集政府違法點(diǎn)，找到談判或訴訟籌碼的重要方式。在申請(qǐng)政府信息公開(kāi)時(shí)，被征收人也要注意以下問(wèn)題：

（1）申請(qǐng)人依法向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)獲取政府信息的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式（包括數(shù)據(jù)電文形式）。如果采用書(shū)面形式確有困難的，也可以口頭提出，由受理該申請(qǐng)的行政機(jī)關(guān)代為填寫(xiě)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)。

（2）申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括以下內(nèi)容：申請(qǐng)人的姓名或者名稱、聯(lián)系方式；申請(qǐng)公開(kāi)的政府信息的內(nèi)容描述；以及申請(qǐng)公開(kāi)的政府信息的形式要求。

（3）法律對(duì)申請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容和形式都提出了要求，申請(qǐng)人一定要依法而行，實(shí)踐中也有不少政府以“申請(qǐng)內(nèi)容不明確”為由將申請(qǐng)打回的情況。因此，在提出信息公開(kāi)申請(qǐng)時(shí)，申請(qǐng)人一定要進(jìn)行明確、具體的表述，如果有疑問(wèn)的一定要咨詢專(zhuān)業(yè)律師。

Question8：簽完補(bǔ)償協(xié)議，被征收人只留復(fù)印件行不行？

答案是：不行！

首先，大家要明白，所謂補(bǔ)償協(xié)議，是雙方在意思表示一致的情況下簽訂的，被征收人有權(quán)保留至少一份協(xié)議原件。

其次，如果將所有原件都交給征收方，一來(lái)我們無(wú)法保證征收方不在協(xié)議上動(dòng)手腳，畢竟被征收人大都沒(méi)有法律知識(shí)和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，簽訂的補(bǔ)償協(xié)議很可能存在漏洞，將原件都給征收方，就給了對(duì)方可乘之機(jī)；二來(lái)將來(lái)如果發(fā)生糾紛訴諸法庭，被征收人沒(méi)有原件作為證據(jù)提交是十分被動(dòng)的。

因此，只保留復(fù)印件的做法是絕對(duì)錯(cuò)誤的，這將使被征收人的利益置于巨大的風(fēng)險(xiǎn)之中。如果征收方試圖這樣做，其中一定有貓膩，被征收人可要擦亮眼睛了。

Question9：遭遇斷水?dāng)嚯姷缺┝Ρ七w手段怎么辦？

斷水?dāng)嚯娛遣疬w方常用的逼遷手段之一，之所以使用這些手段，就是為了逼迫那些不愿意搬遷的被征收人妥協(xié)。

首先被征收人要明白，這些逼簽手段是國(guó)家法律嚴(yán)令禁止的。如《征收條例》第31條就規(guī)定：“采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰?！?/p>

征收方之所以明知不可為而為之，說(shuō)到底還是抱著僥幸心理，他們認(rèn)為一般的被征收人都不懂法，也不敢和政府對(duì)著來(lái)。如果被征收人輕易屈服，那就真的遂了征收方的愿了。因此，如果遭遇停水停電等暴力逼遷手段，首先不要屈服，然后立即聯(lián)系專(zhuān)業(yè)律師，拿起法律武器維權(quán)！

Question10：征地拆遷維權(quán)是否需要委托律師？

征地拆遷糾紛案件中，專(zhuān)業(yè)律師之所以常常發(fā)揮出扭轉(zhuǎn)乾坤的作用，是因?yàn)樗麄兂四苁炀氝\(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)之外，還擁有豐富的訴訟、談判經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確找到案件焦點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)癥下藥。

而對(duì)于沒(méi)有法學(xué)基礎(chǔ)和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的被征收人來(lái)說(shuō)，要在短時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)征地拆遷方面的所有法律法規(guī)是有一定難度的，要做到融會(huì)貫通、活學(xué)活用就更難了。

實(shí)踐中還存在這種情況：由于很多律所都設(shè)有免費(fèi)咨詢服務(wù)，有的被征收人認(rèn)為向征地拆遷方面的各大律所都咨詢一遍，將他們的意見(jiàn)整合一下，就無(wú)需再請(qǐng)律師了。

這種想法的錯(cuò)誤則在于：在咨詢過(guò)程中，律師只能根據(jù)當(dāng)事人口頭描述、或者是一些簡(jiǎn)單的材料進(jìn)行判斷，由于律師并未征地介入到案件中，對(duì)具體細(xì)節(jié)問(wèn)題并不了解看，給當(dāng)事人的建議更多的是原則性的，真正操作起來(lái)還要結(jié)合各地的法律規(guī)定，并且嚴(yán)格按照法律程序來(lái)，對(duì)于被征收人而言其實(shí)是頗有難度的，遠(yuǎn)不如想象的那么簡(jiǎn)單。

以上就是征地拆遷過(guò)程中的相關(guān)法律問(wèn)答，你掌握了嗎？沒(méi)有的話可以與我們聯(lián)系，我們會(huì)為你解答征地拆遷相關(guān)的法律問(wèn)題。希望廣大被征收人在征地拆遷過(guò)程中不要被欺騙，都可以獲得合理補(bǔ)償，這期就結(jié)束了，我們下期見(jiàn)！