商業(yè)地產(chǎn)招商，決定了商鋪的商業(yè)價(jià)值，更決定了商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的租金回報(bào)和未來(lái)的潛在溢價(jià)。所以招商是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的過(guò)程。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)離不開業(yè)態(tài)更新和商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研究，那是什么原因?qū)е律虡I(yè)業(yè)態(tài)的更新和商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的變化呢？商業(yè)業(yè)態(tài)變化對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)招商有什么意義呢？具體我們從以下兩個(gè)方面來(lái)講述。

第一：業(yè)態(tài)更新的原因

商業(yè)生態(tài)里面最重要是商品，商品的更新推動(dòng)了業(yè)種業(yè)態(tài)的更新，這背后是生產(chǎn)力的更新，生產(chǎn)工藝的更新，更是科學(xué)技術(shù)的更新。如家用電器，如果沒(méi)有家用電器的款式的增加、產(chǎn)量的增加，就不可能有國(guó)美、蘇寧電器等這些大型的賣場(chǎng)出現(xiàn)，正因?yàn)橛辛诉@些產(chǎn)品的量的增加，款式上極大的豐富，同行之間的生產(chǎn)廠商激烈競(jìng)爭(zhēng)以后，才能出現(xiàn)這些大型的代理商、銷售商，這就是業(yè)態(tài)更新的原理。

業(yè)態(tài)更新以后，就產(chǎn)生了商業(yè)銷售的大鱷，這就對(duì)商業(yè)的建筑產(chǎn)生了新的要求。國(guó)美、蘇寧就要要求有和他產(chǎn)品相適應(yīng)的建筑，也就是大賣場(chǎng)，這就對(duì)商品推動(dòng)商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)的更新，最后導(dǎo)致商業(yè)建筑的更新的根本原因。

由于業(yè)態(tài)的更新，導(dǎo)致商業(yè)模式的更新，一般商業(yè)模式為以下幾種，

一、是連鎖業(yè)態(tài)，連鎖賣場(chǎng)。如國(guó)美，他統(tǒng)一采購(gòu)，統(tǒng)一配送；而是百貨業(yè)態(tài)，屬于傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)也在更新中，傳統(tǒng)的百貨向時(shí)尚百貨轉(zhuǎn)型，綜合百貨向?qū)I(yè)百貨轉(zhuǎn)型，向附加值比較高的那些行業(yè)發(fā)展，

二、批發(fā)市場(chǎng)

三、 特色專賣店，如上海外灘，

四、 專業(yè)市場(chǎng)

五、 購(gòu)物中心

六、餐飲業(yè)

七、 網(wǎng)上購(gòu)物

八、 便利店等等

業(yè)種就是同類的店我們稱之為業(yè)種。也就是一個(gè)行業(yè)里面的一個(gè)種類。

第二，我們談?wù)勆虡I(yè)資源

由于我們國(guó)家的人口比較多，所以生產(chǎn)的能力比較強(qiáng)，導(dǎo)致了商品過(guò)剩的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)70-80%的商品是過(guò)剩的商品。由于產(chǎn)能比較大，所以為了提升自己的商品在市場(chǎng)上的占有份額，在商品的性價(jià)比方面、技術(shù)方面、款式方面不斷進(jìn)行更新，而科學(xué)技術(shù)的發(fā)展又促使了我們商品的生產(chǎn)能力提升，從而生產(chǎn)商品的速度大大地大于我們消費(fèi)的能力。產(chǎn)能增大以后，需要有一消能與之相匹配，產(chǎn)品過(guò)剩了，需要借助強(qiáng)有力的銷售網(wǎng)絡(luò)來(lái)對(duì)他的產(chǎn)品進(jìn)行銷售，來(lái)回收資金，因?yàn)橹挥猩唐蜂N售了以后才能是商品轉(zhuǎn)化為真的價(jià)值，產(chǎn)品生產(chǎn)者才能賺取其中的利潤(rùn)。

第三：有了產(chǎn)能和消能以后，他需要一個(gè) 把產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為價(jià)值，獲得利潤(rùn)的平臺(tái)——商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)就是為產(chǎn)能和消能實(shí)現(xiàn)商品流通的平臺(tái)，如果沒(méi)有這個(gè)平臺(tái)，單純的從網(wǎng)絡(luò)上去銷售，在中國(guó)是行不通的，也不可能完全實(shí)現(xiàn)的。

第四：從關(guān)心商業(yè)資源的一些內(nèi)容，如商品的產(chǎn)量數(shù)量、商業(yè)的銷售能力、過(guò)賣力的變化等因素我們都可以把它稱之為商業(yè)資源。商業(yè)資源是我們?cè)谡猩讨袘?yīng)該最重視的，如果沒(méi)有商業(yè)資源我們就沒(méi)辦法招商，如果有了商業(yè)資源我們就要針對(duì)商業(yè)資源的實(shí)際進(jìn)行招商，這是我們研究商業(yè)資源根本的出發(fā)點(diǎn)，

第五:商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)商往往會(huì)把市場(chǎng)的最高利潤(rùn)都是自己的最高利潤(rùn)，這實(shí)際上是錯(cuò)誤的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)實(shí)際上包括兩個(gè)方面的利潤(rùn)，一個(gè)是房地產(chǎn)的利潤(rùn)，另一個(gè)是商業(yè)的利潤(rùn)。有時(shí)候我們?cè)谡猩袒蚴巧虡I(yè)開發(fā)的過(guò)程中，會(huì)犧牲一部分的利潤(rùn)，覺(jué)得自己虧了。但實(shí)際上我們是把商業(yè)開發(fā)中的利潤(rùn)讓給商家，樹立這樣一個(gè)觀點(diǎn)以后，我們?cè)谡猩讨虚g就會(huì)順利的多，如果沒(méi)有做方面的認(rèn)識(shí)的話，招商工作就會(huì)變得很困難。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要有兩次分配的思想。一是我們拿到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)，在房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)里面一定要細(xì)分成，一部分是我們房地產(chǎn)的利潤(rùn)，另一部分也應(yīng)當(dāng)是商家的利潤(rùn)。

第六：在商業(yè)資源開發(fā)方面我們一定要掌握商業(yè)企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，他們的發(fā)展就是我們商業(yè)開發(fā)的動(dòng)力。另外我們要注意到商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。個(gè)別的行業(yè)，消費(fèi)發(fā)展的趨勢(shì)實(shí)際上就是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，因?yàn)樾袠I(yè)的盈利性加強(qiáng)了，那么他的租金的承受能力也隨之加強(qiáng)，從而加強(qiáng)了租金的產(chǎn)出能力，所以我們要關(guān)心行業(yè)的發(fā)展。要注意挖掘我們商業(yè)的關(guān)系，因?yàn)樯虡I(yè)活動(dòng)帶有很強(qiáng)的關(guān)系系色彩，沒(méi)有一個(gè)事物能單獨(dú)存在；

所以我們要掌握以下幾點(diǎn)：

有親緣性，就是在一個(gè)地域里面發(fā)展是比較容易的；

逐群性，也就是要進(jìn)入商業(yè)的圈子，如果進(jìn)入那個(gè)圈子，就不知道 這些商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，這樣去招商，是有一種盲目性的傾向。每個(gè)商業(yè)企業(yè)里面都會(huì)有一個(gè)部門他是負(fù)責(zé)商場(chǎng)的管理和招商的，所以他們的手里有商業(yè)資源，我們可以到他那里去配合和聯(lián)絡(luò)，有的企業(yè)干脆把人都挖過(guò)來(lái)了，這樣對(duì)自己的企業(yè)是很有幫助的；參加商業(yè)領(lǐng)域里面的一些會(huì)議，你可以知道商業(yè)發(fā)展的一些趨勢(shì)，也可以接觸一些商業(yè)企業(yè)的人員；

直截了當(dāng)，我們需要找那些企業(yè)，就直接上門拜訪，如永輝超市，大潤(rùn)發(fā)等，和他們聊，把他們的要求變成我們的設(shè)計(jì)要求，這對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是很有利的；

是我們的項(xiàng)目發(fā)布信息的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的位置好的情況下其實(shí)只需發(fā)布招商信息即可，商家自己會(huì)找上門來(lái)；

參加商業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)，也就是打進(jìn)圈子的一個(gè)辦法，以上使我們開發(fā)商也資源的一些很實(shí)在的很具體的方法。