2018年9月1日起，濟南市正式調(diào)整存量住房交易評估計稅價格。其主要目的是為了提高交易環(huán)節(jié)計稅依據(jù)的準確性，并進一步壓縮通過“陰陽合同”避稅的空間。如果想在濟南買二手房，那么需要了解這些內(nèi)容。

一、就高不就低

目前，國家稅務(wù)總局已經(jīng)委托第三方評估機構(gòu)對濟南全市存量房進行評估，綜合各項因素給出了評估價格。濟南市民在購買存量房網(wǎng)簽時，秉承“就高不就低”的原則，如果價格低于評估價格，將按評估價格進行網(wǎng)簽。

在實際交易中，對于納稅人申報的交易價格超過存量房申報價格評估值的，按照納稅人申報的交易價格征稅。對于評估認定納稅人申報的交易價格偏低的，有正當(dāng)理由的，按申報交易價格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的，稅務(wù)人員會以系統(tǒng)評估價為參考確定計稅依據(jù)。

二、有效避免陰陽合同

在以往的二手房交易過程中，陰陽合同現(xiàn)象相對普遍，一次房產(chǎn)交易，簽訂兩份合同。一份“陽合同”擺在明面，用來交稅、過戶；一份“陰合同”私下簽訂，是雙方的真實成交價格?，F(xiàn)在的評估計稅價格根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置，將房屋的具體信息綜合權(quán)衡后，會有一個更準確的評估價，這個價格更符合客觀。

三、具體評估步驟是什么

首先通過政府公開招標方式確定中介評估公司。2018年4月，存量房價格評估服務(wù)開標，由北京一家房地產(chǎn)土地評估公司中標。

其次，評估公司通過實地調(diào)查、市場調(diào)研、交易比對等方法，評估確定各區(qū)域基準房屋的評估標準值。房屋建成年代、房型、樓層、朝向等要素都會影響評估價。

系統(tǒng)里已經(jīng)在9月1日前將濟南的房屋標準值進行了全面的梳理，現(xiàn)在只需要去房產(chǎn)交易處將房屋信息輸入，便可生成房屋標準值。

一般評估價格都會低于實際成交價，但是調(diào)整后的計稅價格較之前更接近實際成交價；調(diào)整后的計稅價格能更公平公正地反映當(dāng)前存量房市場價值，進一步規(guī)范存量房交易市場的稅收管理。

四、政策開始時間

政策于2018年9月1日開始執(zhí)行，9月1日前已繳稅的購房者，將按原政策的價格執(zhí)行，而9月1日前沒有繳稅的購房者，將按照新通知執(zhí)行新的計稅價格。據(jù)了解，山東省存量房評估工作于2010年4月份在濟南、淄博啟動試點。2012年7月，在全省全面推開。

此次新政實施后，過戶最低指導(dǎo)價大體漲幅為60%—70%，也就是以每平米13000—14000元來核算。單價評估價格增加，總的稅費也會隨之增加，比之前多交三四萬元的稅。

此次存量房交易評估計稅價的調(diào)整中，政府會綜合考量，考慮房屋交易的可行度，盡量減小購房者繳稅壓力。不過，對于房產(chǎn)證不滿兩年的購房者來說，房屋出售要交5.6%的增值稅，加之評估價格大幅提高，對這部分房源交易是不小的影響。因此，這一政策對于抑制“炒房客”的炒房傾向，將起到積極作用。