很多老百姓都很好奇，為什么國(guó)家要求必須辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃備案登記到底有什么作用?其實(shí)，房屋租賃備案登記作為一項(xiàng)國(guó)家政策，主要有以下作用：

(一)審查作用

1、審查合同的主體是否合格，既出租人和承租人是否具備相應(yīng)的條件;

2、審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;

3、審查租賃的合同是否齊全、完備，是否確定了租賃的期限，租賃的修繕責(zé)任等;

4、審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。

(二)管理作用

房地產(chǎn)管理部門(mén)通過(guò)登記達(dá)到備案，即把所有的法律資料存檔管理，發(fā)揮了四個(gè)方面的作用：

1、是明確租賃雙方的法律行為;

2、是了解掌握租賃市場(chǎng)的基本行情;

3、是監(jiān)督租賃雙方的法律行為;

4、是為調(diào)解房屋租賃糾紛提供了法律依據(jù)。從而達(dá)到規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

(三)維護(hù)秩序作用

進(jìn)行房屋租賃登記備案管理，有利于規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，確保社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)有關(guān)部門(mén)對(duì)部分城市社會(huì)治安狀況的調(diào)查分析，近年來(lái)發(fā)生于城市的刑事犯罪案件70% 以上與“出租房屋”有關(guān)。因此，強(qiáng)化房屋租賃的規(guī)范化管理，將使房屋租賃當(dāng)事人的責(zé)、權(quán)、利得到明確，有效預(yù)防利用出租屋違法犯罪，有利于社會(huì)治安的綜合治理，確保房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

粉條們

你租房有沒(méi)有備案？

請(qǐng)?jiān)诹粞栽谠u(píng)論區(qū)。

最高人民法院判例

工商登記并非公司章程修正案的生效要件

作者：唐青林 李舒 李斌 (北京律師)

裁判要旨

經(jīng)法定程序修改的公司章程，如未約定生效時(shí)間或約定不明，則公司章程自股東達(dá)成修改章程的合意后即發(fā)生法律效力，工商登記并非章程的生效要件。

案情簡(jiǎn)介

一、麗江宏瑞水電開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏瑞公司）原注冊(cè)資本1200萬(wàn)元，股東為博爾晟公司、雙河電站、唐振云、張正云。

二、2008年6月，唐振云、張正云擬增資擴(kuò)股，遂與萬(wàn)家裕協(xié)商，由萬(wàn)家裕出資510萬(wàn)元，占宏瑞公司30%股權(quán)。后萬(wàn)家裕將510萬(wàn)元打入了宏瑞公司賬戶，宏瑞公司會(huì)計(jì)憑證記載為“實(shí)收資本”。

三、2008年8月10日，宏瑞公司全體股東簽署《公司章程》，其中載明萬(wàn)家裕出資510萬(wàn)元，占公司注冊(cè)資本的30%?！豆菊鲁獭返诹臈l規(guī)定“本章程經(jīng)公司登記機(jī)關(guān)登記后生效”，第六十六條規(guī)定“本章程于二OO八年八月十日訂立生效”。宏瑞公司后未將該《公司章程》在工商登記部門(mén)備案。

四、后萬(wàn)家裕向法院起訴請(qǐng)求判令：確認(rèn)其系宏瑞公司股東。本案的案件焦點(diǎn)之一是《公司章程》是否生效，被告宏瑞公司主張因《公司章程》未在工商部門(mén)登記，因而沒(méi)有生效，不能作為萬(wàn)家裕具備股東身份的依據(jù)。

五、最高人民法院再審認(rèn)為：雖然《公司章程》未在工商部門(mén)登記，但是《公司章程》已生效，可以作為確認(rèn)萬(wàn)家裕具有股東身份的依據(jù)之一，判決確認(rèn)萬(wàn)家裕為宏瑞公司的股東。

裁判要點(diǎn)

《公司章程》第六十四條規(guī)定“本章程經(jīng)公司登記機(jī)關(guān)登記后生效”，第六十六條同時(shí)規(guī)定“本章程于二OO八年八月十日訂立生效”。這就出現(xiàn)了同一章程對(duì)其生效時(shí)間的規(guī)定前后不一致的情形，此時(shí)根據(jù)章程本身已經(jīng)無(wú)法確定生效的時(shí)間，而只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和法理，對(duì)《公司章程》的生效問(wèn)題作出判斷認(rèn)定。公司章程是股東在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上所簽訂的法律文件，具有合同的某些屬性，在股東對(duì)公司章程生效時(shí)間約定不明，而公司法又無(wú)明確規(guī)定的情況下，可以參照適用合同法的相關(guān)規(guī)定來(lái)認(rèn)定章程的生效問(wèn)題。

參照合同生效的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)法定程序修改的章程，自股東達(dá)成修改章程的合意后即發(fā)生法律效力，工商登記并非章程的生效要件，這與公司設(shè)立時(shí)制定的初始章程應(yīng)報(bào)經(jīng)工商部門(mén)登記后才能生效有所不同。本案中，宏瑞公司的股東在2008年8月10日即按法定程序修改了原章程，修訂后的《公司章程》合法有效，因此應(yīng)于2008年8月10日開(kāi)始生效，宏瑞公司關(guān)于《宏瑞公司章程》并未生效的主張，本院不予支持。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類(lèi)似敗訴，提出如下建議：

1、公司設(shè)立時(shí)的初始章程必須在工商部門(mén)登記，否則不生效。正如本案中最高人民法院所指出的，“經(jīng)法定程序修改的章程，自股東達(dá)成修改章程的合意后即發(fā)生法律效力，工商登記并非章程的生效要件，這與公司設(shè)立時(shí)制定的初始章程應(yīng)報(bào)經(jīng)工商部門(mén)登記后才能生效有所不同”。

2、公司章程是公司最重要的法律文件，建議公司制定、修改章程時(shí)委托律師參與，避免公司章程對(duì)同一問(wèn)題作出相互矛盾的約定。

3、公司章程修改后，也應(yīng)在工商部門(mén)登記。因客觀原因致使無(wú)法在工商部門(mén)登記的，應(yīng)保證公司章程的修訂程序嚴(yán)格遵守《公司法》的規(guī)定。具體包括：按照公司法規(guī)定的程序召開(kāi)股東會(huì)；修改章程需經(jīng)經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過(guò)（有限公司的公司章程中另有規(guī)定的除外）；確保股東在相應(yīng)股東會(huì)決議、公司章程的簽字真實(shí)。

相關(guān)法律規(guī)定

《公司法》

第三十二條　有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)置備股東名冊(cè)，記載下列事項(xiàng)：

（一）股東的姓名或者名稱及住所；

（二）股東的出資額；

（三）出資證明書(shū)編號(hào)。

記載于股東名冊(cè)的股東，可以依股東名冊(cè)主張行使股東權(quán)利。

公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對(duì)抗第三人。

第四十三條　股東會(huì)的議事方式和表決程序，除本法有規(guī)定的外，由公司章程規(guī)定。

股東會(huì)會(huì)議作出修改公司章程、增加或者減少注冊(cè)資本的決議，以及公司合并、分立、解散或者變更公司形式的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過(guò)。

以下為該案在法院審理階段，判決書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：

股東身份的確認(rèn)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的出資情況以及股東身份是否以一定的形式為公眾所認(rèn)知等因素進(jìn)行綜合判斷。根據(jù)本案查明的事實(shí)，本院認(rèn)為萬(wàn)家裕已經(jīng)取得了宏瑞公司的股東身份。

……

其次，萬(wàn)家裕的股東身份已經(jīng)記載于《宏瑞公司章程》，萬(wàn)家裕也以股東身份實(shí)際參與了宏瑞公司的經(jīng)營(yíng)管理。2008年8月10日，唐振云、張正云和萬(wàn)家裕共同修訂并簽署了新的《宏瑞公司章程》。雖然在《宏瑞公司章程》上簽字的自然人股東只有唐振云、張正云兩人，但由于唐振云同時(shí)還代表宏瑞公司的另一法人股東博爾晟公司，故宏瑞公司章程的修改經(jīng)過(guò)了代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過(guò)，符合法定的修改程序，宏瑞公司的另一股東雙河電站在本案二審中也明確表示認(rèn)可修訂后的《宏瑞公司章程》，故其應(yīng)為合法有效?！逗耆鸸菊鲁獭分休d明，萬(wàn)家裕于2008年8月10日認(rèn)繳出資510萬(wàn)元，占宏瑞公司注冊(cè)資本的30%。其后，萬(wàn)家裕以宏瑞公司董事長(zhǎng)的身份，出席了雙河電站的復(fù)工典禮，并多次參加宏瑞公司的股東會(huì)，討論公司經(jīng)營(yíng)管理事宜，實(shí)際行使了股東權(quán)利。

宏瑞公司主張，《宏瑞公司章程》第六十四條規(guī)定：“本章程經(jīng)公司登記機(jī)關(guān)登記后生效”，但該章程事實(shí)上并未在工商部門(mén)登記，因而沒(méi)有生效。本院認(rèn)為，該章程除第六十四條規(guī)定了章程的生效問(wèn)題外，還在第六十六條同時(shí)規(guī)定：“本章程于二OO八年八月十日訂立生效”。這就出現(xiàn)了同一章程對(duì)其生效時(shí)間的規(guī)定前后不一致的情形，此時(shí)根據(jù)章程本身已經(jīng)無(wú)法確定生效的時(shí)間，而只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和法理，對(duì)《宏瑞公司章程》的生效問(wèn)題作出判斷認(rèn)定。公司章程是股東在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上所簽訂的法律文件，具有合同的某些屬性，在股東對(duì)公司章程生效時(shí)間約定不明，而公司法又無(wú)明確規(guī)定的情況下，可以參照適用合同法的相關(guān)規(guī)定來(lái)認(rèn)定章程的生效問(wèn)題。參照合同生效的相關(guān)規(guī)定，本院認(rèn)為，經(jīng)法定程序修改的章程，自股東達(dá)成修改章程的合意后即發(fā)生法律效力，工商登記并非章程的生效要件，這與公司設(shè)立時(shí)制定的初始章程應(yīng)報(bào)經(jīng)工商部門(mén)登記后才能生效有所不同。本案中，宏瑞公司的股東在2008年8月10日即按法定程序修改了原章程，修訂后的《宏瑞公司章程》合法有效，因此應(yīng)于2008年8月10日開(kāi)始生效，宏瑞公司關(guān)于《宏瑞公司章程》并未生效的主張，本院不予支持。宏瑞公司章程的修改，涉及公司股東的變更，宏瑞公司應(yīng)依法向工商機(jī)關(guān)辦理變更登記，宏瑞公司未辦理變更登記，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的民事及行政責(zé)任，但根據(jù)《公司法》（2005年10月27日修訂）第三十三條的規(guī)定，公司股東變更未辦理變更登記的，變更事項(xiàng)并非無(wú)效，而僅是不具有對(duì)抗第三人的法律效力。綜上，宏瑞公司關(guān)于《宏瑞公司章程》未生效、無(wú)效的主張，無(wú)法律及事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。

案件來(lái)源

麗江宏瑞水電開(kāi)發(fā)有限公司與永勝縣六德鄉(xiāng)雙河電站、北京博爾晟科技發(fā)展有限公司、張正云、唐振云與萬(wàn)家裕的其他股東權(quán)糾紛審判監(jiān)督民事判決書(shū)[最高人民法院民提字第00054號(hào)]。

延伸閱讀：公司章程互相矛盾，法院怎么判？

本案向我們展示了當(dāng)公司章程的兩個(gè)條款出現(xiàn)相互矛盾的情況下，法院可以參照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，解決互相矛盾的問(wèn)題。除本案外，海南省高級(jí)人民法院審理的寶恒投資有限公司與三亞保力房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司公司決議撤銷(xiāo)糾紛[瓊民二終字第19號(hào)]也遇到了類(lèi)似的問(wèn)題，該案中法院的裁判規(guī)則是“特別約定優(yōu)先于一般約定”。

該案的基本案情是：保力公司2012年6月13日《公司章程》的第三條規(guī)定，“保力公司的公司注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元。公司增加或減少注冊(cè)資本，必須召開(kāi)股東會(huì)并由全體股東通過(guò)并作出決議 ”?！豆菊鲁獭返诎藯l規(guī)定，“增加或減少注冊(cè)資本，由代表三分之二以上表決權(quán)的股東表決通過(guò)?！?/p>

對(duì)此，海南高院認(rèn)為，“該公司章程第三條與第八條的規(guī)定存在沖突。從內(nèi)容來(lái)看，該公司章程的第三條為有關(guān)公司注冊(cè)資本的特別約定，第八條為公司股東會(huì)議事規(guī)則的一般約定。在同一個(gè)公司章程中，特別約定應(yīng)優(yōu)先于一般約定，故保力公司股東會(huì)對(duì)增加或減少注冊(cè)資本的決議，須由全體股東表決通過(guò)?！?/p>

本書(shū)作者認(rèn)為，在該案中保力公司的《公司章程》第三條、第八條都是針對(duì)公司增加或減少注冊(cè)資本表決比例的規(guī)定，海南高院認(rèn)為第三條為特別約定、第八條為一般約定，并適用“特別約定應(yīng)優(yōu)先于一般約定”的理由較為牽強(qiáng)。但是，本書(shū)作者希望以本案再次提醒公司股東：一定要要聘請(qǐng)律師對(duì)公司章程反復(fù)校對(duì)，確保公司章程的規(guī)定沒(méi)有自相矛盾，避免產(chǎn)生不必要的法律爭(zhēng)議。

文章來(lái)源：公司法權(quán)威解讀

發(fā)布單位：中國(guó)工商出版社 數(shù)字出版部

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