為什么要實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收?在此，親戚買房二手房砍價(jià)師就相關(guān)問題和大家做一個分享。

當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展, 房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中, 需要面臨社會上非常激烈的競爭。房地產(chǎn)要想在這種大環(huán)境背景下占據(jù)有利位置, 就需要提高其綜合實(shí)力。這些對企業(yè)未來的整體發(fā)展、或者是稅收負(fù)擔(dān)而言, 都會產(chǎn)生一定的影響。

由于不同企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中, 其需要面臨的納稅差別具有明顯的差異性, 所以需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況對其采取有針對性的措施, 這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的有效性和合理性。

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃基本原則分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中, 想要真正實(shí)現(xiàn)并購稅收籌劃, 就需要遵循相對應(yīng)的原則, 這樣才能夠最大限度保證最終的實(shí)施效果。

首先, 需要將企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)和目標(biāo), 并且將其看作是必須要遵循的原則之一。企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)并購, 必然是處于戰(zhàn)略的基本需求, 所以稅收籌劃在制定方案以及具體落實(shí)時, 都需要圍繞該原則對其進(jìn)行落實(shí)。

其次, 要遵循我國相關(guān)法律法規(guī)、政策的依據(jù)和支持, 這樣對稅收籌劃的落實(shí)具有實(shí)質(zhì)性意義。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的原因

房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的根本原因可以分為兩個方面, 其一是外部動因, 而其二則是內(nèi)部動因。首先, 房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購稅收籌劃的時候, 其外部動因主要體現(xiàn)在幾個方面。由于并購在實(shí)施過程中, 或多或少都會對納稅人的身份選擇產(chǎn)生影響, 其次并購重組會涉及到一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理這兩種方式。由于這兩種方式在具體處理過程中, 其稅基范圍具有明顯的差異性, 所以在選擇方法時, 也需要結(jié)合實(shí)際情況, 這樣才能夠保證并購充足稅收籌劃的合理性和有效性。

籌劃的內(nèi)部動因表現(xiàn)在以下幾個方面。由于并購在具體實(shí)施過程中, 其最大的受益者就是稅收在策劃時的直接原因。親戚買房二手房砍價(jià)師認(rèn)為在并購時, 雖然會涉及到一定的風(fēng)險(xiǎn)因素, 但是要采取有針對性的措施保證將這些風(fēng)險(xiǎn)控制在最小狀態(tài)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于其他行業(yè)，一是資金投入巨大、二是開發(fā)到銷售周期較長、三是開發(fā)成本受國家宏觀調(diào)控的影響比較大,這就決定了房地產(chǎn)的稅收籌劃也是與眾不同。雖然國家為調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺了很多政策，但是改變不了房地產(chǎn)企業(yè)作為財(cái)政稅收支柱產(chǎn)業(yè)的地位，所以房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，納稅額巨大，稅負(fù)繁重，其中占比最大的就是企業(yè)所得稅。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃尤為重要。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃可以從以下9個方面考慮：

1、檔案資料的管理與籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進(jìn)行成本計(jì)算的籌劃，而成本計(jì)算的主要內(nèi)容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當(dāng)期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務(wù)。開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測量面積之間存在必然聯(lián)系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們在進(jìn)行稅收籌劃時，應(yīng)當(dāng)高度重視各項(xiàng)政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費(fèi)用，如《建筑工程規(guī)劃許可證》直接約束了建筑面積，從而影響成本、費(fèi)用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)掌握政府批文的主要內(nèi)容，做好“面積”的稅收籌劃。

（1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好《土地使用權(quán)》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》的外部相關(guān)批文的管理，了解各項(xiàng)批文之間的相關(guān)性，以及對成本、費(fèi)用的影響。我們財(cái)務(wù)部門還應(yīng)當(dāng)掌握建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理等相關(guān)方的資料，如施工進(jìn)度決定施工成本，而施工進(jìn)度的確定，必須得到監(jiān)理方的認(rèn)可。

（2）企業(yè)內(nèi)部檔案資料的管理與籌劃，做好《建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)書》、施工企業(yè)的投標(biāo)書》、《建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算書》、《建設(shè)項(xiàng)目決算書》等施工資料的管理。建設(shè)項(xiàng)目的工程預(yù)（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預(yù)算書金額時，進(jìn)行稅收籌劃，就應(yīng)當(dāng)分析其成因，找出工程決算對成本、費(fèi)用的影響。

2、開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期的稅收籌劃。

開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期，同樣一個開發(fā)項(xiàng)目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費(fèi)用支出也完全不同?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》國稅發(fā)（2009）31號文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。”第十二條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用，已銷開發(fā)計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！蔽覀冊诤怂阃恋爻鲎尳鸬惹捌谫M(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)說明規(guī)劃，將建設(shè)項(xiàng)目合理劃分不同的建設(shè)周期，優(yōu)化期間費(fèi)用支出，合理分?jǐn)偣餐M(fèi)用，盡可能地增加前期成本、費(fèi)用，增加企業(yè)所得稅前扣除項(xiàng)目。例如，建設(shè)項(xiàng)目前期施工的范圍越大，其相應(yīng)的配套支出就越多，成本、費(fèi)用也就會相應(yīng)增多。因?yàn)槎悇?wù)部門無權(quán)干涉建設(shè)項(xiàng)目的施工順序和步驟，施工順序是由房地產(chǎn)企業(yè)自行決定的，建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取兩端開工的方法，提前扣除共同費(fèi)用。

3、利息費(fèi)用的稅收籌劃。

國稅發(fā)（2009）31號文第二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。我們應(yīng)當(dāng)注意的是，企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一貸款，貸款利息在集團(tuán)內(nèi)部分?jǐn)?，分配的利息?yīng)當(dāng)同使用的資金額度與時間相一致，利息分配的方法已經(jīng)確定，就不能隨意變更。

銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費(fèi)用的資本化問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會將一部分開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自用，形成企業(yè)的固定資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)相應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，可根?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法暫行條例》第三十七條的規(guī)定處理：“企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置。建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本?！币虼?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的貸款利息，就不能在當(dāng)期扣除。

4、“預(yù)提費(fèi)用”的稅收籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)決定，對一些費(fèi)用的資產(chǎn)需要進(jìn)行預(yù)提，如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、開發(fā)項(xiàng)目的配套費(fèi)等支出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員往往重視“預(yù)提費(fèi)用”的計(jì)提，而不重視“預(yù)提費(fèi)用”的清理。合理的“預(yù)提費(fèi)用”可以減少當(dāng)期應(yīng)當(dāng)繳納的企業(yè)所得稅，但是在企業(yè)所得稅匯算清繳時，該項(xiàng)費(fèi)用在當(dāng)年不能及時支付，就應(yīng)當(dāng)及時沖回，如果年末匯算時不及時沖回，“預(yù)提費(fèi)用”科目期末就會形成貸方余額，成為稅務(wù)稽查的目標(biāo)。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司。2007年1月5日預(yù)提綜合地價(jià)7560000元，計(jì)入當(dāng)期開發(fā)成本，由于各種原因該項(xiàng)“預(yù)提費(fèi)用”當(dāng)期未支付，2008年被稅務(wù)稽查查處，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。因此，我們要合理籌劃各項(xiàng)“預(yù)提費(fèi)用”，既要達(dá)到節(jié)稅的目的，又要減少不必要的損失，

高度重視開發(fā)項(xiàng)目的竣工決策。我們一些財(cái)務(wù)人員往往不重視對開發(fā)項(xiàng)目后期成本、費(fèi)用的清算，以至于成本、費(fèi)用不能及時進(jìn)入當(dāng)期成本，多繳企業(yè)所得稅。如開發(fā)項(xiàng)目后期的環(huán)境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補(bǔ)充苗木，維護(hù)時間較長，稅收籌劃時，就可以合理預(yù)估綠化支出，及時取得發(fā)票，及時結(jié)轉(zhuǎn)成本。

5、甲供材料的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑材料用于開發(fā)項(xiàng)目，通常稱作甲供材料。房地產(chǎn)企業(yè)采取施工企業(yè)包工包料施工，還是采取甲供材料，除考慮材料的采購成本外，還要考慮兩者之間的稅收負(fù)擔(dān)差異。施工企業(yè)包工包料進(jìn)行施工，按照稅法繳納營業(yè)稅；甲供材料，材料供應(yīng)商需要繳納增值稅，營業(yè)稅與增值稅的稅收負(fù)擔(dān)方面稱作較大差異，這種稅負(fù)差異，必將影響到開發(fā)成本。因此，稅收籌劃時應(yīng)根據(jù)不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優(yōu)勢，采取不同的稅收籌劃方案。

6、開發(fā)項(xiàng)目變更的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)劃的變更等原因，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)常發(fā)生施工項(xiàng)目的改、修、重建。由于原有建筑可能已經(jīng)拆除，無法看到原物，這些施工項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目完工以后就無法考察，如小區(qū)道路的改變、屋面的返修、墻體外觀的更改等。因此，就會出現(xiàn)一個建設(shè)項(xiàng)目重復(fù)多次施工、重復(fù)計(jì)入成本的現(xiàn)象，就需要真實(shí)可信的資料來證明前期投入。我們在進(jìn)行稅收籌劃時，要切實(shí)做好相關(guān)檔案資料管理，充分證明成本項(xiàng)目的存在，保證設(shè)計(jì)圖、工程施工合同、工程預(yù)算書、施工圖、工程竣工結(jié)算書、施工監(jiān)理書等施工資料所反映的內(nèi)容相一致，對拆除的建筑物應(yīng)當(dāng)保留原物的影像資料，以備稅務(wù)稽查部門檢查

7、非可售面積的稅收籌劃。

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的可售面積不能突破國家有關(guān)部門的立項(xiàng)審批書規(guī)定的面積，但是高檔車開發(fā)企業(yè)由于受利益的驅(qū)動，擅自增加樓層、修建地下車庫、倉庫、增加建筑面積的現(xiàn)象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產(chǎn)權(quán)，因此，在統(tǒng)計(jì)這部分非可售面積時，要仔細(xì)認(rèn)真，切不可馬虎大意。

8、開發(fā)項(xiàng)目竣工決算的稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)面積較大時，通常采取分期開發(fā)的方法。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對各期建設(shè)項(xiàng)目分別建賬單獨(dú)核算，分別進(jìn)行竣工決算。由于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳，因此，就應(yīng)對開發(fā)項(xiàng)目的開工時間和竣工決算進(jìn)行稅收籌劃，當(dāng)預(yù)繳企業(yè)所得稅大于企業(yè)應(yīng)交企業(yè)所得稅時，就應(yīng)及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還企業(yè)多繳的預(yù)繳企業(yè)所得稅；當(dāng)預(yù)繳企業(yè)所得稅小于應(yīng)交企業(yè)所得稅時，就應(yīng)合理延緩開發(fā)項(xiàng)目的竣工時間，追求利益的最大化。

9、分包工程的稅收籌劃。

在房地產(chǎn)企業(yè)施工中分包工程項(xiàng)目占有很大比重，如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，銷售籌劃等開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)如此運(yùn)作，有其自身經(jīng)營的需要。同時也是稅收籌劃的需要，由于一部分承包企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)比高檔車開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)低（承包企業(yè)享受各種稅收優(yōu)惠政策），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過返利等各種經(jīng)濟(jì)手段，降低企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化，這是目前采用比較普通的稅收籌劃方法。采取上述的稅收方法需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目承包企業(yè)是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)的話，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六章的“特別納稅調(diào)整”的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)及其有關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易即為關(guān)聯(lián)企業(yè)交易，需要進(jìn)行“特別納稅調(diào)整”。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅如或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！边@一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起我們高度重視。