房地產開發(fā)企業(yè)不同于其他行業(yè)，一是資金投入巨大、二是開發(fā)到銷售周期較長、三是開發(fā)成本受國家宏觀調控的影響比較大,這就決定了房地產的稅收籌劃也是與眾不同。雖然國家為調控房地產市場出臺了很多政策，但是改變不了房地產企業(yè)作為財政稅收支柱產業(yè)的地位，所以房地產企業(yè)涉及的稅種多，納稅額巨大，稅負繁重，其中占比最大的就是企業(yè)所得稅。因此，做好房地產企業(yè)的稅收籌劃尤為重要。

房地產企業(yè)所得稅籌劃可以從以下9個方面考慮：

1、檔案資料的管理與籌劃。

房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進行成本計算的籌劃，而成本計算的主要內容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務。開發(fā)項目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測量面積之間存在必然聯系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們在進行稅收籌劃時，應當高度重視各項政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費用，如《建筑工程規(guī)劃許可證》直接約束了建筑面積，從而影響成本、費用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財務人員應當掌握政府批文的主要內容，做好“面積”的稅收籌劃。

（1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好《土地使用權》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》的外部相關批文的管理，了解各項批文之間的相關性，以及對成本、費用的影響。我們財務部門還應當掌握建設項目監(jiān)理等相關方的資料，如施工進度決定施工成本，而施工進度的確定，必須得到監(jiān)理方的認可。

（2）企業(yè)內部檔案資料的管理與籌劃，做好《建設項目的招標書》、施工企業(yè)的投標書》、《建設項目預算書》、《建設項目決算書》等施工資料的管理。建設項目的工程預（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預算書金額時，進行稅收籌劃，就應當分析其成因，找出工程決算對成本、費用的影響。

2、開發(fā)項目的開發(fā)周期的稅收籌劃。

開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項目建設周期，同樣一個開發(fā)項目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費用支出也完全不同?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)（房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》國稅發(fā)（2009）31號文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本?！钡谑l規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用，已銷開發(fā)計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！蔽覀冊诤怂阃恋爻鲎尳鸬惹捌谫M用時，應當根據建設說明規(guī)劃，將建設項目合理劃分不同的建設周期，優(yōu)化期間費用支出，合理分攤共同費用，盡可能地增加前期成本、費用，增加企業(yè)所得稅前扣除項目。例如，建設項目前期施工的范圍越大，其相應的配套支出就越多，成本、費用也就會相應增多。因為稅務部門無權干涉建設項目的施工順序和步驟，施工順序是由房地產企業(yè)自行決定的，建設房地產企業(yè)應當采取兩端開工的方法，提前扣除共同費用。

3、利息費用的稅收籌劃。

國稅發(fā)（2009）31號文第二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。我們應當注意的是，企業(yè)集團統一貸款，貸款利息在集團內部分攤，分配的利息應當同使用的資金額度與時間相一致，利息分配的方法已經確定，就不能隨意變更。

銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費用的資本化問題。房地產開發(fā)企業(yè)會將一部分開發(fā)項目用于出租或自用，形成企業(yè)的固定資產。這部分資產相應分攤的利息支出，可根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法暫行條例》第三十七條的規(guī)定處理：“企業(yè)為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產購置。建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本?！币虼耍康禺a開發(fā)企業(yè)的固定資產所負擔的貸款利息，就不能在當期扣除。

4、“預提費用”的稅收籌劃。

房地產開發(fā)企業(yè)的性質決定，對一些費用的資產需要進行預提，如規(guī)劃設計費、廣告費、開發(fā)項目的配套費等支出，房地產企業(yè)的財務人員往往重視“預提費用”的計提，而不重視“預提費用”的清理。合理的“預提費用”可以減少當期應當繳納的企業(yè)所得稅，但是在企業(yè)所得稅匯算清繳時，該項費用在當年不能及時支付，就應當及時沖回，如果年末匯算時不及時沖回，“預提費用”科目期末就會形成貸方余額，成為稅務稽查的目標。如某房地產開發(fā)公司。2007年1月5日預提綜合地價7560000元，計入當期開發(fā)成本，由于各種原因該項“預提費用”當期未支付，2008年被稅務稽查查處，補繳企業(yè)所得稅。因此，我們要合理籌劃各項“預提費用”，既要達到節(jié)稅的目的，又要減少不必要的損失，

高度重視開發(fā)項目的竣工決策。我們一些財務人員往往不重視對開發(fā)項目后期成本、費用的清算，以至于成本、費用不能及時進入當期成本，多繳企業(yè)所得稅。如開發(fā)項目后期的環(huán)境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補充苗木，維護時間較長，稅收籌劃時，就可以合理預估綠化支出，及時取得發(fā)票，及時結轉成本。

5、甲供材料的稅收籌劃。

房地產企業(yè)提供建筑材料用于開發(fā)項目，通常稱作甲供材料。房地產企業(yè)采取施工企業(yè)包工包料施工，還是采取甲供材料，除考慮材料的采購成本外，還要考慮兩者之間的稅收負擔差異。施工企業(yè)包工包料進行施工，按照稅法繳納營業(yè)稅；甲供材料，材料供應商需要繳納增值稅，營業(yè)稅與增值稅的稅收負擔方面稱作較大差異，這種稅負差異，必將影響到開發(fā)成本。因此，稅收籌劃時應根據不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優(yōu)勢，采取不同的稅收籌劃方案。

6、開發(fā)項目變更的稅收籌劃。

房地產企業(yè)由于規(guī)劃的變更等原因，建設項目經常發(fā)生施工項目的改、修、重建。由于原有建筑可能已經拆除，無法看到原物，這些施工項目在開發(fā)項目完工以后就無法考察，如小區(qū)道路的改變、屋面的返修、墻體外觀的更改等。因此，就會出現一個建設項目重復多次施工、重復計入成本的現象，就需要真實可信的資料來證明前期投入。我們在進行稅收籌劃時，要切實做好相關檔案資料管理，充分證明成本項目的存在，保證設計圖、工程施工合同、工程預算書、施工圖、工程竣工結算書、施工監(jiān)理書等施工資料所反映的內容相一致，對拆除的建筑物應當保留原物的影像資料，以備稅務稽查部門檢查

7、非可售面積的稅收籌劃。

雖然房地產企業(yè)的可售面積不能突破國家有關部門的立項審批書規(guī)定的面積，但是高檔車開發(fā)企業(yè)由于受利益的驅動，擅自增加樓層、修建地下車庫、倉庫、增加建筑面積的現象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產權，因此，在統計這部分非可售面積時，要仔細認真，切不可馬虎大意。

8、開發(fā)項目竣工決算的稅收籌劃。

房地產企業(yè)在開發(fā)面積較大時，通常采取分期開發(fā)的方法。有的房地產開發(fā)企業(yè)對各期建設項目分別建賬單獨核算，分別進行竣工決算。由于房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅實行預繳，因此，就應對開發(fā)項目的開工時間和竣工決算進行稅收籌劃，當預繳企業(yè)所得稅大于企業(yè)應交企業(yè)所得稅時，就應及時向稅務機關申請退還企業(yè)多繳的預繳企業(yè)所得稅；當預繳企業(yè)所得稅小于應交企業(yè)所得稅時，就應合理延緩開發(fā)項目的竣工時間，追求利益的最大化。

9、分包工程的稅收籌劃。

在房地產企業(yè)施工中分包工程項目占有很大比重，如項目的規(guī)劃設計，銷售籌劃等開發(fā)項目，房地產如此運作，有其自身經營的需要。同時也是稅收籌劃的需要，由于一部分承包企業(yè)的實際稅負比高檔車開發(fā)企業(yè)的實際稅負低（承包企業(yè)享受各種稅收優(yōu)惠政策），房地產開發(fā)企業(yè)就可以通過返利等各種經濟手段，降低企業(yè)所得稅實際稅負，實現投資收益最大化，這是目前采用比較普通的稅收籌劃方法。采取上述的稅收方法需要注意的是，房地產企業(yè)與項目承包企業(yè)是否構成關聯企業(yè)，如果是關聯企業(yè)的話，根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六章的“特別納稅調整”的有關規(guī)定，房地產企業(yè)及其有關聯企業(yè)之間的交易即為關聯企業(yè)交易，需要進行“特別納稅調整”。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關聯方之間的業(yè)務往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關聯方應納稅如或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。”這一點應當引起我們高度重視。