預(yù)收款的范圍及開票

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票問題

各地國稅

地區(qū)口徑

河北國稅

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款開具發(fā)票問題？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí)，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）的規(guī)定，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。

山東國稅

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題？

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，待下個月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

青島國稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開具發(fā)票？

答：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

福建國稅

房企銷售時(shí)收取的誠意金、定金是否需要納稅？

答：銷售行為成立時(shí)，誠意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款的一部分，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。

注意：對于銷售不成立情形下的營業(yè)外收入，那就是利得，不需要計(jì)算繳納增值稅的。

海南國稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到商品房預(yù)收款，如何開具發(fā)票和申報(bào)的問題？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到商品房預(yù)收款時(shí)，不確認(rèn)該筆收入，不進(jìn)行納稅申報(bào)。購房者需要發(fā)票的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開具零稅率增值稅普通發(fā)票給購房者，申報(bào)時(shí)出現(xiàn)票表比對不符的情況可前往辦稅服務(wù)大廳進(jìn)行異常清卡處理。交房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確認(rèn)收入，且必須先將已經(jīng)開具的零稅率增值稅普通發(fā)票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發(fā)票，并進(jìn)行納稅申報(bào)。

湖北國稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款：為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款如何開具發(fā)票？

根據(jù)湖北省營改增政策執(zhí)行口徑第二輯規(guī)定 :房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，可以向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，金額為實(shí)際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價(jià)格、房屋全價(jià)，同時(shí)注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開具發(fā)票次月申報(bào)期內(nèi)，通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開發(fā)票金額不在申報(bào)表附表（一）中反映。在交房時(shí)，按所售不動產(chǎn)全款開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報(bào)納稅。

河南國稅

問題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)如何開具發(fā)票？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所售房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的計(jì)稅方法，按適用稅率或征收率開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”后括注“預(yù)收款”字樣，在發(fā)票的備注欄注明對應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、詳細(xì)位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款不得開具增值稅專用發(fā)票。

問題2、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時(shí)，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅？

答：“定金”是一個法律概念，屬于一種法律上的擔(dān)保方式，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時(shí)，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過主合同總價(jià)款的20%，超過20%部分無效。

“訂金”目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。

“意向金（誠意金）”在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念，在實(shí)踐中意向金（誠意金）未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。

綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項(xiàng)均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款。

寧波國稅

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具事宜？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售房產(chǎn)預(yù)收購房款時(shí)，可開具增值稅普通發(fā)票；房產(chǎn)交付時(shí)，收回預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。購房者需要增值稅專用發(fā)票的，可按規(guī)定開具全額的增值稅專用發(fā)票。

湖南國稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款，應(yīng)如何開票？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，可選擇以下兩種方式處理：一是可開具納稅人自制的預(yù)收款收款收據(jù)；二是在收到預(yù)收款時(shí)可開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票備注欄注明“預(yù)收款”，稅率選擇0。無論納稅人開具自制收據(jù)還是增值稅普通發(fā)票，收取的預(yù)收款收入均應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款，并填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，但不填列《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料。正式交易完成或全額繳納房款時(shí)，納稅人應(yīng)根據(jù)最終的實(shí)際交易金額重新全額開具增值稅發(fā)票，并按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。對預(yù)收房款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票，納稅人可選擇在發(fā)票管理新系統(tǒng)中進(jìn)行沖紅，沖紅時(shí)開具的紅字發(fā)票金額不在《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料中填列。

內(nèi)蒙古國稅

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報(bào)問題？

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，在總局沒有具體規(guī)定之前，暫允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱房號并標(biāo)明“預(yù)收款（預(yù)收 %）”字樣，數(shù)量單價(jià)可不填寫，備注欄中須詳細(xì)注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址、房款全款等相關(guān)信息。待正式交易完成時(shí)，對預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

廣州國稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如何確認(rèn)預(yù)收款，項(xiàng)目竣工日前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？還是收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？

答：在沒有新規(guī)定前，預(yù)收款為收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項(xiàng)。

房企銷售時(shí)收取的誠意金、定金是否需要納稅？

答：銷售行為成立時(shí)，誠意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。

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【2018世界互聯(lián)網(wǎng)工業(yè)大會將在青島開幕 國家財(cái)稅政策大力支持】從青島市政府新聞辦公室獲悉，2018世界互聯(lián)網(wǎng)工業(yè)大會將于9月27日至28日在青島舉行，著力推動全球互聯(lián)網(wǎng)與工業(yè)各領(lǐng)域協(xié)同創(chuàng)新、融合發(fā)展。國務(wù)院制定的《深化“互聯(lián)網(wǎng)+先進(jìn)制造業(yè)”發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的指導(dǎo)意見》強(qiáng)調(diào)，通過財(cái)稅政策支持，鼓勵企業(yè)開展債券、股權(quán)融資和社會資本投入、創(chuàng)新金融服務(wù)等，促進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+先進(jìn)制造業(yè)”發(fā)展。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，中國工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)市場規(guī)模仍能保持25%左右的復(fù)合增長率。（中證資訊）

據(jù)報(bào)道，從青島市政府新聞辦公室獲悉，2018世界互聯(lián)網(wǎng)工業(yè)大會將于9月27日至28日在青島舉行，著力推動全球互聯(lián)網(wǎng)與工業(yè)各領(lǐng)域協(xié)同創(chuàng)新、融合發(fā)展。國務(wù)院制定的《深化“互聯(lián)網(wǎng)+先進(jìn)制造業(yè)”發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的指導(dǎo)意見》強(qiáng)調(diào)，通過財(cái)稅政策支持，鼓勵企業(yè)開展債券、股權(quán)融資和社會資本投入、創(chuàng)新金融服務(wù)等，促進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+先進(jìn)制造業(yè)”發(fā)展。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，中國工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)市場規(guī)模仍能保持25%左右的復(fù)合增長率。