前一段青島房產(chǎn)圈流行過一個買房鄙視鏈的段子，“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪”，妥妥地將很多買房者的無奈情緒都表達(dá)了出來。

其實(shí)我想說這不只是段子，段子已變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。剛開始出現(xiàn)全款購房時大家還覺得怎么可能有那么多全款購房的，這種情況不會持續(xù)太久，但現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷，現(xiàn)在全款風(fēng)已遍及主城區(qū)、西海岸、城陽，連即墨也開始流行，而且大多樓盤全款還能清盤！對于不少剛需置業(yè)者來說，別說是全款買房，就連掏出30%的首付，已經(jīng)顯得捉襟見肘，因此在這場“搶房”大戰(zhàn)中，不少剛需置業(yè)者被全款付清的購房者給擠掉了。

那么青島哪來這么多全款的，青島房子到底被哪些人買走了？

接下來小編為大家詳解：

一、拆遷戶

2017年9月5日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展和改革委員會、省財政廳、省國土資源局下發(fā)了《關(guān)于公布2018年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的通知》（魯建住字〔2017〕20號），明確了全省2018年棚改任務(wù)。

據(jù)了解，2018年全省計(jì)劃改造棚戶區(qū)共計(jì)1249個項(xiàng)目、699704套。其中，青島共有45個項(xiàng)目、35268套。

你是不是又替人家“拆遷戶”興奮了，好奇人家究竟能拿到多少錢？能分幾套房子？

如果你只關(guān)心這些，那你還是趕緊挪挪你的共享單車把！別給人擋道了，因?yàn)槿思乙钯I房呢！

再來回顧一下這幾年青島的棚戶區(qū)改造情況：

2018年第一批青島棚戶區(qū)改造項(xiàng)目清單公布，3.5萬套

2017年青島啟動棚戶區(qū)改造4.8萬套(戶)

2016青島棚戶區(qū)改造！年內(nèi)改造6萬戶

房屋征收有貨幣補(bǔ)償和異地房屋補(bǔ)償兩種方式，被征收人可自行選擇，再來看看這些拆遷戶都是怎么選擇的：

2016年2月27日老四方片區(qū)啟動了征收工作，片區(qū)內(nèi)居民已經(jīng)簽訂了征收協(xié)議，但九成以上的居民都選擇了貨幣補(bǔ)償。

2017年島城啟動棚戶區(qū)改造4.8萬套(戶)，其中市南、市北、李滄三區(qū)1.7萬套(戶),其他區(qū)市3.1萬套(戶)。截至3月底,已簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議15110戶,其中,貨幣化安置6274戶,占已征收戶數(shù)的42%。

2017年8月，市北區(qū)110個棚戶區(qū)改造項(xiàng)目同時啟動征收,共涉及居民1.29萬戶。評估價超2萬/平。

由于沒有官方完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但根據(jù)以往的數(shù)據(jù)顯示，至少在50%左右。相當(dāng)于16年有3萬戶，17年有2.4萬戶手握上百萬現(xiàn)金的家庭，如果家里只有一套拆遷房，那么它必須再次購房，即使家里手里還有其他住房的，在目前國內(nèi)這種投資渠道欠缺的情況下，再經(jīng)歷了16年青島房價的暴漲教育，你猜他會拿上百萬現(xiàn)金干什么？答案還是買房！

這是一個龐大的購房群體！假設(shè)以16年為例，2016年青島新建商品住宅共成交169989套，有3萬戶手握上百萬現(xiàn)金的拆遷家庭，即使他們?nèi)钯彿?，約占總購房比例的17.65%。假設(shè)其按首付50%比例購房，則將占總購房比例的35.3%。

這也是一個龐大的剛需購房群體！這真是剛需搶了剛需的房子??！

二、外地購房者

再來看一下青島的房子到底被哪些人買走了？，以下數(shù)據(jù)來自克而瑞青島的7月大數(shù)據(jù)報告，通過報告我們發(fā)現(xiàn)外地購房者約占6.87%?？赐甏藞蟾?，發(fā)現(xiàn)排名中只有哈爾濱一個東北城市，我覺得外地購房者所占比例有可能更高，不是有句話嗎，不只有三亞是東北的，西海岸（黃島區(qū)）也是東北的(只是段子，無地域歧視的意思，有人來才有發(fā)展嗎）！

2016年青島新建商品住宅共成交169989套。按此比例計(jì)算外地人購房數(shù)量11678套，但請注意這是購房者所占比例，并不意味說外地人購房的數(shù)量占總量同樣是6.87%。你看看購房者主要來自哪些地方：北京、上海、廣州、天津。人家是跑青島來降維打擊（與降低一個維度的競爭者競爭，肯定是占優(yōu)勢的）來了。不要忽略外來購房者的購買力，全款你就受不了，一次性好幾套呢？！

三、投資客

無法統(tǒng)計(jì)投資客所占比例及數(shù)量，只把部分操作手法供大家參考（不建議模仿），以開闊眼界。

房抵貸：

“全款付清”的購房者中，有不少選擇“房抵貸”的方式，“一般來說，只要購房者自己名下有房，就可以將這套房子抵押給銀行，從而貸到一筆錢。有些銀行甚至接受這套房還沒有還清按揭的情況（該套房貸在同一家銀行辦理），也會愿意做抵押，所以說門檻是比較低的。比如說一套100平的房子，市場評估價是2萬元/㎡，抵押的時候按照6折來算，就可以貸到120萬元。”也就是將手頭的房子抵押給銀行，再把貸來的錢用來湊齊全款，購買新房。這樣既能通過一次性付款買到房子，又能使用銀行杠桿。這是時下全款買房的其中一個秘訣。

雖然有明文規(guī)定通過“房抵貸”貸出來的錢，只能用來經(jīng)營和消費(fèi)，不能用于購房，但是因?yàn)楸O(jiān)管難度大，銀行也很難確定借款人到底拿著錢去做什么了?！耙韵M(fèi)的名義貸出來，然后先把這個錢打到一個目標(biāo)賬戶，比如自己的熟人或者親戚，對方再把這筆錢返還給你，再拿著這筆錢去買房，就很難監(jiān)管到了”?！胺康仲J”是不少人給自己加杠桿的一種方式，理論上來說，抵押第一套房子，拿著錢去交首付買第二套房子，然后再抵押第二套房子買第三套，這是可以實(shí)現(xiàn)的，但是風(fēng)險也很大。

其實(shí)不光房抵貸，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸都被利用來炒房了（詳見如下新聞）！

北京嚴(yán)查房抵貸,深圳消費(fèi)貸也將剎車嗎？

四、更名房（加價房）

在極短的時間里，轉(zhuǎn)手就能賺幾萬、十幾萬甚至幾十萬，而且一般以純現(xiàn)金、無票據(jù)的形式兌現(xiàn)

這種交易就是更名房（加價房）。

我們大概可以這樣定義它：在網(wǎng)簽合同前，一種優(yōu)先拿到資格認(rèn)購，找到下家賺取市場差價的短線投機(jī)行為。是沒有實(shí)質(zhì)簽訂購房合同、完成交易的。

那么問題來了,到底誰在操作更名房（加價房）？

1、內(nèi)部員工：在一些小的或管理不嚴(yán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，內(nèi)部中層及高層管理人員，幾乎都有機(jī)會資格，他們可以通過個人的人脈網(wǎng)，也可以委托中介轉(zhuǎn)售

2、全款購房者：部分著急回款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也默許全款購房者有更名房機(jī)會，全款購房者可以通過個人的人脈網(wǎng)或委托中介轉(zhuǎn)售，只要后期你能找到接盤者，開發(fā)企業(yè)又沒有損失，還便于項(xiàng)目早期快速回款。

3、中介：目前二手房行情并不好，部分中介轉(zhuǎn)向一手房，以更名房或加價房維持生計(jì)

4、部分無良開發(fā)商：由于目前實(shí)際市場價高于目前政府限價、限簽的價格，開發(fā)商上報的價格高于政府要求的網(wǎng)簽價，政府又不給批預(yù)售許可，所以開發(fā)商自己玩起了更名房（加價房），就是開發(fā)商每次開盤都預(yù)留一部分房源，開盤后讓中介以更名房或加價房的名義，在售樓處價格基礎(chǔ)上加價幾萬或十幾萬出售，最后還是與售樓處簽合同，根本不存在更名的情況，如果政府部門查處，就拿中介當(dāng)墊背的（一句話錢不好掙?。?。

具體流程可以是這樣:

內(nèi)部員工、全款購房者、中介先交定金或全款，開發(fā)商的客戶系統(tǒng)（一般是明源系統(tǒng)）里，會登記客戶交定金的信息，找到買家后，需要更改客戶信息，這時候只需走一個流程會簽即可。如果是無良開發(fā)商自己，只要中介找到購買者，直接簽合同就行，連這個過程也省了。

舉個例子

某內(nèi)部員工、全款購房者、中介在開發(fā)商處定下一套90平的房子，以10000元的價格拿下，短期內(nèi)以接近市場價的13000元（或直接加價27萬）賣給想要房子的人，購房者還是與開發(fā)商以10000元的價格簽合同（仍在市場備案價以內(nèi)），剩下的差價27萬（3000*90=270000元）直接以純現(xiàn)金、無票據(jù)的形式兌現(xiàn)。

下家就成為房屋的新買主，如此一來，一倒手27萬元就出來了，是不是一本萬利！

那些需要與開發(fā)商簽合同，再向銀行貸一大筆款，最后不得不持有房產(chǎn)4年后（簽合同時是期房，交房一般得一年半，交房半年后才能辦房產(chǎn)證，辦完房產(chǎn)證后兩年后才可以出售（兩年限售））才可以出手的投資者，是不是弱爆了！真到4年后，還不知道那時是什么行情呢？

至此，青島哪來這么多全款的，青島房子到底被哪些人買走了？為大家一一揭秘。

總結(jié)：

如果以16年為例：

1、有3萬戶手握上百萬現(xiàn)金的拆遷家庭，其購買力約占總購房比例的17.65%—35.3%。

2、外地購房者約占6.87%（按與克而瑞青島的7月大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)相近考慮），按其人均購買1-2套考慮，其購買力約占總購房比例的6.87%—10.31%。

3、投資客比例不詳

4、更名房（加價房）比例不詳

也就是說假設(shè)一個樓盤開盤100套房子，拆遷家庭和外地購房者因其高首付或全款優(yōu)先原則，合計(jì)占45.61%（按最多考慮），將占有45套左右，就剩55套左右，再碰到個別無良開發(fā)商弄個10-20套更名房（加價房），剩下35-45套房子，再經(jīng)過大量的“全款付清”投資客掃貨，留給那些真正有自住需求的購房者，尤其是首套房購買者還有多少機(jī)會呢？

俗話說，今年不買房，一年又白忙;但今年亂買房，一生都白忙!特別是剛需一族，往往決定要買房時就亂了陣腳。征信房查、公積金貸款、首付......對于買房政策就是一片空白。別急，這就為你劃重點(diǎn)!

記住這些，才能買對房、買好房!

所有全款優(yōu)先，拒絕公積金貸款的開發(fā)商都是耍流氓!

1、購房人使用住房公積金貸款購房，享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權(quán)利，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式增加限制條件或附加條件，要確保公平選擇房源。

2、在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得自行或委托第三方企業(yè)，以認(rèn)籌、預(yù)訂、吸納會員、購買基金或者理財產(chǎn)品等方式向購房人收取購房定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。

3、在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，應(yīng)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，在銷售現(xiàn)場醒目位置明碼標(biāo)價，“一套一標(biāo)”，公示銷售進(jìn)度控制表，不得捂盤惜售或變相囤積房源。

4、在銷售商品房時，不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。

5、開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，應(yīng)按照我市住房限購政策的相關(guān)要求，在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行購房資格核查。不得將購房人自行提供相關(guān)住房核查資料作為購房的前置條件。

違規(guī)處罰有：記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示。在整改完成前將暫停項(xiàng)目網(wǎng)上簽約和預(yù)售資金監(jiān)管帳戶的資金撥付。

限購、首付、落戶，你想知道的都在這里

限購看清楚

自2018年4月19日起，本市戶籍居民家庭在市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)購買住房前，購房人應(yīng)先持家庭成員身份證明、戶口簿、結(jié)婚證等證件原件及復(fù)印件到青島市不動產(chǎn)登記中心領(lǐng)取并填寫《購房人及家庭成員情況申報表》后，申請出具《購房資格查驗(yàn)證明》;

在黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、高新區(qū)購買住房前，應(yīng)持上述材料到擬購住房所在區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)領(lǐng)取并填寫《購房人及家庭成員情況申報表》后，申請出具《購房資格查驗(yàn)證明》。

非本市戶籍居民家庭購買住房前，應(yīng)先持家庭成員身份證明、戶口簿、結(jié)婚證原件和復(fù)印件及從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明原件等材料按上述規(guī)定到擬購住房所在區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)領(lǐng)取并填寫《購房人及家庭成員情況申報表》后，申請出具《購房資格查驗(yàn)證明》。

對符合條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以出具《購房資格查驗(yàn)證明》。

首付

首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

公積金相對變化不大，分別對一二手房提高了一成首付，主要是針對組合貸款，因?yàn)楣e金貸款額度是有上限的，相對于目前的房價，影響在客戶能夠接受的范疇;商貸的部分影響就很大了，因?yàn)椤疤住焙汀按巍啊钡慕缍ㄍ耆煌?/p>

落戶

辦理?xiàng)l件

青島城區(qū)購房落戶條件(城區(qū)指：市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū))

在城區(qū)購買單套商品住宅建筑面積達(dá)到90平方米以上，取得不動產(chǎn)權(quán)證的，本人及其配偶、未婚子女可申請落戶。(注：沒有一二手房和有無貸款限制)

青島新區(qū)購房落戶條件(新區(qū)指：青島西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)、即墨區(qū)。)

在新區(qū)購買單套商品住宅建筑面積達(dá)到60平方米以上，取得不動產(chǎn)權(quán)證的，本人及其配偶、未婚子女可在居住地申請落戶。

辦理材料

1、商品住宅產(chǎn)權(quán)人：書面申請、不動產(chǎn)權(quán)證;

2、產(chǎn)權(quán)人及隨遷人員：居民戶口簿、居民身份證;親屬關(guān)系證明;

3、隨遷未婚子女：達(dá)到法定婚齡的需同時提供未婚聲明。

書面申請書樣本：

買房必須了解的那些事兒!

買房流程

1.確認(rèn)購房資質(zhì)和購房資金

目前青島購房政策中，對于購房人資質(zhì)做出了要求，青島戶籍居民家庭不受購房限制，非青島戶籍居民家庭需提供購房之日前兩年，連續(xù)12個月繳存社保或繳納個稅證明。且以家庭為單位，非青島戶籍居民家庭僅限購一套住房。

另外購房者也需了解購房成本，全款買房自然需備齊所有房款，貸款買房至少需準(zhǔn)備好最低首付。目前在青島貸款買房執(zhí)行的貸款政策是認(rèn)房認(rèn)貸，考察購房者在青島的住房套數(shù)和全國范圍內(nèi)未結(jié)清的貸款套數(shù)。首套貸款最低首付比例是總房價的30%，二套貸款最低首付比例是總房價的40%。

2.準(zhǔn)備好購房所需材料證件

購房者需提供購房資格查驗(yàn)證明、身份證、婚姻證明、戶口本;貸款買房還需提供銀行流水和收入證明。

注意：現(xiàn)役軍人或武警家庭還需準(zhǔn)備軍官證、家庭成員信息表;港澳居民家庭需準(zhǔn)備《港澳人員往來內(nèi)地通行證》和《港澳居民身份證》或護(hù)照;臺灣居民需要提供《臺灣居民來往大路通行證》;外籍家庭需提供有效的護(hù)照和中文譯本公證。

如果購房行為是委托他人進(jìn)行的，還需要提供委托公證書。

從認(rèn)籌到簽約都有哪些流程?

1.認(rèn)籌

認(rèn)籌一般需繳納一定數(shù)額認(rèn)籌金，表示有購買意向，同時擁有選房資格，認(rèn)籌后購房者坐等開盤。待開盤時，根據(jù)認(rèn)籌順序或者搖號來依次進(jìn)入選房區(qū)選擇房源。注意如果選好了房，則繳納的認(rèn)籌金可以按照相關(guān)的優(yōu)惠直接抵房款。若個人沒有選擇房源，則認(rèn)籌金通常會在一定工作日內(nèi)給予退還。

2.認(rèn)購

購房者于開盤當(dāng)天認(rèn)購，選房成功需繳納認(rèn)購款，相當(dāng)于購房定金，同時簽訂認(rèn)購書。如果購房者改變主意是不予退還的，所以在繳納認(rèn)購款時一點(diǎn)要慎重考慮。

3.簽約

購房者于開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，此時，認(rèn)購協(xié)議作廢。購房者需在限期內(nèi)繳納首付款(全款購房需繳納全款，省略貸款步驟)并向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始還月供。

4.網(wǎng)簽

到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上，以此來避免“一房二賣”，有利于政府監(jiān)管，也有利于維護(hù)購房者的權(quán)益。但辦理網(wǎng)簽之前，購房者要完成房屋維修基金的繳納。

貸款

5月3日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于開展住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，具有青島市戶籍，在其他城市就業(yè)并正常繳存住房公積金的在職職工，購買島城國有土地上可以辦理產(chǎn)權(quán)的自住住房時，可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的證明材料，向青島市住房公積金管理中心申請住房公積金異地貸款。

根據(jù)《通知》，新政策自2018年6月3日生效，2023年6月2日失效。

住房公積金貸款業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件

①具有青島市戶籍;

②在其他城市就業(yè)并正常繳存住房公積金;

③申請人辦理住房公積金異地貸款須符合我市住房公積金貸款規(guī)定條件和住房公積金申貸繳存標(biāo)準(zhǔn);

④申請人及其配偶在其他城市繳存地均未使用過住房公積金貸款。

住房公積金異地貸款次數(shù)限制申請人及配偶只允許辦理一次公積金異地貸款。申請人或配偶在我市辦理過公積金貸款的,按我市貸款次數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

住房公積金異地貸款辦理所需材料申請人及其配偶辦理公積金異地貸款業(yè)務(wù)，需提供我市規(guī)定的

★公積金貸款申貸資料，涉及異地繳存的還應(yīng)提供繳存地公積金管理中心開具的

★無公積金貸款記錄證明

★公積金繳存情況證明

★申貸時點(diǎn)前12個月的公積金繳存明細(xì)。

申請人及配偶申貸款額度合并規(guī)定分以下兩種情形：

①申請人在異地繳存的：配偶在我市繳存公積金，或具有青島市戶籍、在其他城市繳存公積金，符合我市公積金申貸繳存標(biāo)準(zhǔn)的，可合并計(jì)算貸款額度。

②申請人在我市繳存的：配偶具有青島市戶籍，在其他城市繳存公積金且未使用過公積金貸款，符合我市公積金申貸繳存標(biāo)準(zhǔn)的，可合并計(jì)算貸款額度。

還有問題看這里!

如何認(rèn)定是否為本市戶籍?

①購房人家庭成員為購房人本人、配偶及未成年子女。購房人家庭成員之一為本市戶籍的，視為本市戶籍居民家庭。

②購房人持本市集體戶口的，憑本人身份證(不含臨時身份證)記載的發(fā)證機(jī)關(guān)所在地作為判斷是否為本市戶籍的依據(jù)。

③購房人持軍官證、士兵證、警官證(不含本地公安機(jī)關(guān)工作人員)的，原則上視同為本市居民。

外地人購房需要提交什么資料?

提交連續(xù)兩年(24個月)省直機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位社會保險和工作單位證明，且只能在青島購買一套住宅。注意：部分區(qū)域不認(rèn)省直社保。

1、拆遷戶購房時，還建的住房算在限購范圍內(nèi)嗎?

購房人家庭屬房屋征收對象的，其征收協(xié)議中明確可購住房套數(shù)的，在合同備案是在征收協(xié)議上加注記，該部分房屋不納限購范圍。

2、兩人及以上共同購房，如何認(rèn)定購房資格?

①共同購房人為同一居民家庭的，如購房人之一為非本市戶籍并在本市擁有1套住房的，購房人之一為本市戶籍在本市擁有2套住房的，不符合限購政策規(guī)定，也不能在限購區(qū)域購房。

②共同購房人為非同一居民家庭的，按共同購房家庭分別擁有一套住房對待。

③住房共有人之間辦理部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也要先進(jìn)行購房資格核查。

3、本地有一套房，外地有一套貸怎么算?

認(rèn)本地房，認(rèn)全國貸，以上情況算第二套房，首付5成

(來源:大眾網(wǎng))