長(zhǎng)租公寓政策分析

早在2016年，國(guó)務(wù)院就印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》從頂層設(shè)計(jì)明確提出培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)方。2017年“租購(gòu)并舉”不斷推進(jìn)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”也被寫入十九大報(bào)告，住建部等9部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展租賃市場(chǎng)的通知》更是成為長(zhǎng)租市場(chǎng)高速發(fā)展的“引爆點(diǎn)”。

最近，住建部于2018年5月19日發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)熱點(diǎn)城市要積極探索推動(dòng)供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國(guó)有土地可作為租賃住房用地。并要求在6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都市要提出并上報(bào)建設(shè)租賃住房的具體實(shí)施方案。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過1萬(wàn)億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院

在政策紅利支持和租賃市場(chǎng)潛在的巨大發(fā)展空間下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)受到各方青睞，不僅許多專注長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司獲得資本的垂青，房地產(chǎn)企業(yè)、酒店集團(tuán)、中介機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等也紛紛入場(chǎng)。盡管前景廣闊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍面臨諸多痛點(diǎn)，這也是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展到深水區(qū)都不可避免的碰到的“同質(zhì)化”難題。

行業(yè)普遍“微改造”模式

如果長(zhǎng)租公寓1.0階段是傳統(tǒng)二房東模式，那目前行業(yè)整體則處于跑馬圈地的2.0階段——社群微改造?，F(xiàn)在很多長(zhǎng)租公寓品牌方基本上都是從格局、功能及業(yè)態(tài)進(jìn)行重新整合適配，讓城中村物業(yè)經(jīng)過微改造后，由舊住宅、倉(cāng)庫(kù)等變成了年輕人的時(shí)尚小屋、城中村的“風(fēng)景線”。

不得不說的是，大部分長(zhǎng)租公寓品牌的運(yùn)營(yíng)模式基本雷同，對(duì)外推出的產(chǎn)品也并無(wú)太大區(qū)別；同時(shí)還面臨投入大、周期長(zhǎng)、盈利難等困境，資產(chǎn)價(jià)格高導(dǎo)致租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)租公寓的行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。因此，創(chuàng)新商業(yè)模式已經(jīng)成為了大勢(shì)所趨，而在創(chuàng)新過程中則必須要打破思維定式。

小璞家BOT模式

BOT（build-operate-transfer）即建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓。最早是80年代國(guó)際上新興的一種項(xiàng)目融資和建設(shè)模式，主要用于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，小璞家對(duì)該模式進(jìn)行全新延展：可以為資金困難的客戶提供全額墊資服務(wù)，在整體改造完畢后，由小璞家運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，直至收回墊資，然后整體移交給客戶運(yùn)營(yíng)；如客戶不愿自己運(yùn)營(yíng)，可以委托小璞家運(yùn)營(yíng)，小璞家收取運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。在客戶后續(xù)運(yùn)營(yíng)中，小璞家還可以根據(jù)需求為客戶提供管家、維保、保潔三大運(yùn)營(yíng)服務(wù)，專人落地，專項(xiàng)負(fù)責(zé)，快速解決公寓運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的相關(guān)問題。

此外，小璞家還將計(jì)劃鏈接超過2億的青年租戶人群，讓“住、商、辦公、社交、服務(wù)”生態(tài)化一體聯(lián)動(dòng)，真正并推動(dòng)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓全產(chǎn)業(yè)鏈各方共贏。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景分析

按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年我國(guó)仍有2 億以上的流動(dòng)人口，70%的流動(dòng)人口通過租房居住。隨著一二線城市出人才引進(jìn)及城市化發(fā)展進(jìn)程，高素質(zhì)租住人群增加也迫使長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要通過優(yōu)質(zhì)公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)提升物業(yè)價(jià)值。

無(wú)論哪個(gè)行業(yè)，專注，專業(yè)才能成就未來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)亦是如此。只有真正解決用戶需求和痛點(diǎn)的企業(yè)才能受到市場(chǎng)的歡迎，才有可能在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域占得先機(jī)，甚至一躍成為行業(yè)獨(dú)角獸。