文/大公資信 王蕊

（一）受益于良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及較高的人均收入，一線城市、杭州及寧波的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于其他城市

在經(jīng)歷了2014年全國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金出現(xiàn)不同程度下滑后，整體來看2015年以來一、二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金表現(xiàn)較為穩(wěn)定。得益于良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境以及較高的人均可支配收入，一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金整體表現(xiàn)優(yōu)于二線城市。上海的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金位居全國首位，廣州、北京分別位居第二、三名，2017年上半年的租金收入均在35元/天/平方米以上。深圳的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金表現(xiàn)不及二線城市杭州，位居第五。

寧波與杭州、深圳位居第二梯隊 ，2017年上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金表現(xiàn)在20元/天/平方米以上。其余二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金表現(xiàn)與一線城市存在一定差距，大連、南京、天津、青島、沈陽位居第三梯隊前列，2017年上半年租金收入均在15～20元/天/平方米之間，第三梯隊城市之間的差異較小，但與第一梯隊及第二梯隊差異較大。2017年上半年，重慶、成都、武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金均在10～15元/天/平方米之間，在二線城市中表現(xiàn)相對較弱，成都自2010年起租金收入持續(xù)下滑的原因除了受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響因素外，商業(yè)地產(chǎn)近年來投放量較大也是影響其租金收入的重要因素。

2010年以來一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率在4%～12%之間波動。一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較高的時段普遍在2014年6月以前，2014年租金下降后，空置率得到有效控制，高企的空置率是物業(yè)租金收入下降的先行因素。需要關(guān)注2017年2季度上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率上升后，未來租金收入將會面臨一定的壓力。

二線城市空置率較低的城市為南京、杭州、寧波、大連、青島、武漢，近年來空置率控制在10%以下。沈陽及天津的空置率較高，近年來沈陽優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率維持在11.40%～25.70%之間，2014年以來呈下降趨勢；天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率維持在9.20%～18.60%，2014年以來呈上升態(tài)勢，2016年天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率超過沈陽位居全國首位。

（二）受總部經(jīng)濟及聚集效應的影響，各城市優(yōu)質(zhì)寫字樓表現(xiàn)存在較大差異，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平領(lǐng)跑全國，并與其他一線城市拉開一定差距，二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓普遍存在空置率較高的問題

2010年以來一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平呈逐年增長趨勢，2017年2季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收入以425.30元/平方米/月的價格位居全國首位，廣州以148.70元/平方米/月的價格居于一線城市的末位。不同于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金收入，北京、上海、深圳、廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收入之間存在一定差距，主要是因為寫字樓的地區(qū)聚集效應更為顯著，國企、央企總部均位于北京，得益于總部經(jīng)濟效應，北京地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收入與其它一線城市拉開一定距離。

杭州于2015年3季度超過天津，成為二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平最高的城市，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平自2014年以來呈逐步下降趨勢，2017年2季度南京以120.30元/平方米/月的價格趕超天津。除杭州、南京、天津外，二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收入均低于100元/平方米/月，2017年2季度武漢、大連、青島、沈陽、重慶均處于80～100元/平方米/月，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收入較低且2013年以來持續(xù)下行的原因為該地區(qū)寫字樓新增供應量一直較大，導致空置率高企、租金議價能力下降。

2010年以來，一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率遠好于二線城市。2017年2季度，北京、深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率維持在10%以內(nèi)，由于上海為2014年以來新增寫字樓供應面積最大的城市，因此空置率由2014年的6.8%上升至14.00%。廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率始終維持在10%～20%之間，2017年2季度空置率為10.10%，近期空置率呈下降趨勢。

近年來重慶、天津、成都、沈陽、武漢新增優(yōu)質(zhì)寫字樓供應面積較大，導致五個城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率維持在30%以上，高企的空置率使得區(qū)域內(nèi)租金上漲乏力或租金持續(xù)下滑。2017年2季度，大連、寧波、杭州、青島四個城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率維持在10%～20%，南京空置率為7.40%，為二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率最低的城市。