導讀：在農(nóng)村集體土地上房屋拆遷過程中，拆遷方如果本著公平、公正、合理的心態(tài)，被拆遷人既能改善生活水平、置換或購買的房屋也可以上市交易買賣。但在實踐中，這就是個夢想奢望而已，全國普遍現(xiàn)在違法征地、拆遷，無任何手續(xù)、補償也非常不合理的情況下，用其各種手段逼迫被拆遷人簽字搬遷。必經(jīng)征地拆遷已納入政府行為，其有執(zhí)法權(quán)，而我們老百姓在此類案件中，屬于弱勢群體，在征地拆遷的進程中有放松警惕的心情，拆遷方會趁虛而入一舉攻克，達到其目的。在此，征地拆遷律師團隊崔鵬為了廣大被拆遷人能有效維權(quán)，如何救濟，今天給予老百姓聊一聊：2018年農(nóng)村集體土地上房屋拆遷新規(guī)定，莫要錯失良機！

一、你所要了解的

針對房屋拆遷程序、手續(xù)、補償方式、如何評估等等諸多問題，法律法規(guī)已經(jīng)有明確的規(guī)定。假如按照現(xiàn)行法律規(guī)定去實施的話，被拆遷人的生活水平壓根不能降低，更能手頭還有富裕錢。然而，拆遷方為了降低拆遷成本，拆遷高效為目的下，拆遷方拿地方政策說事，此政策真的是合法有效的嗎？難道能違背法律法規(guī)？可以違法上位法？答案是否定的，其目的很明顯，達到不可告人的目的。

征地拆遷律師團隊崔鵬提醒廣大的被拆遷人，政策并不代表法律，我們可以要求拆遷方出示相關(guān)文件，是否有省政府或者國務(wù)院的征地批準文件（有公章），如果拆遷方不給出示或者說我們沒有資格看的話，那么，我們可以通過政府信息公開的方式調(diào)取。

依據(jù) 《中華人民共和國政府信息公開條例》第二十條規(guī)定，公民、法人或者其他組織依照本條例第十三條規(guī)定向行政機關(guān)申請獲取政府信息的，應(yīng)當采用書面形式（包括數(shù)據(jù)電文形式）；采用書面形式確有困難的，申請人可以口頭提出，由受理該申請的行政機關(guān)代為填寫政府信息公開申請。

政府信息公開申請應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）申請人的姓名或者名稱、聯(lián)系方式；

（二）申請公開的政府信息的內(nèi)容描述；

（三）申請公開的政府信息的形式要求。

征地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，郵寄要用中國郵政（EMS），底單保存為以后維權(quán)做準備，莫要口頭提出。

二、你所要清楚的

評估報告的是否客觀公正直接影響到我們的補償額度是否合情合理，然而大多數(shù)被拆遷人對于評估程序不是很清楚，單單只看報告單中分項及總額，基本都忽略了評估機構(gòu)如何選擇、房屋評估按照什么方法確定。如何判斷其是否合法呢？

1、房屋評估辦法。 對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收 房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益 ，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法 評估。不同的方式方法決定著房屋的價值，大多數(shù)拆遷方對于農(nóng)村集體土地上房屋按照成本法計算再乘以折舊系數(shù)，嚴重影響了老百姓的利益。合法嗎？當然不。

征地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定法釋〔2011〕20號，第十二條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。也就是說，農(nóng)村集體土地上房屋在征收之前屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，補償可以依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》作為依據(jù)，得到合理補償。

2、評估程序。依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關(guān)規(guī)定，程序步驟如下：

1、選定評估機構(gòu)（ 第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定）；

2、房屋征收部門委托評估機構(gòu)（第六條規(guī)定）；

3、房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象（第九條規(guī)定）；

4、房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

5、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管（第十二條規(guī)定）；

6、房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示（第十六條規(guī)定）；

7、被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估（第二十條規(guī)定）。

征地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，評估機構(gòu)的選擇是很重要的，如果拆遷方制定的評估機構(gòu)，那么針對房屋評估其意義何在？評估機構(gòu)聽誰的你不清楚嗎？有其公平性、公正性、客觀性存在嗎？

三、你所要明白的

拆遷安置補償協(xié)議的簽訂，是基于補償合情合理的情況下，針對自身合法財產(chǎn)的認可。

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第25條規(guī)定， 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

征地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，（1）被拆遷人千萬不要簽空白協(xié)議（2）口頭承諾如何作為要求的依據(jù)？（3）拆遷安置補償協(xié)議最低一式二份，其中就有你一份（4）看清協(xié)議內(nèi)容是否違約責任條款。

四、你所要知道的

農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補償

補償方式：產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換+貨幣補償相結(jié)合。

（1）產(chǎn)權(quán)置換：原地回遷不得低于1:1；

（2）貨幣補償：建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償（指城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村）。

征地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，中國地大物博，因此法律適用于全國各地，根本不能規(guī)定拆遷補償數(shù)額，但拆遷補償是有原則規(guī)定的。

法律鏈條：國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》第二款規(guī)定，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設(shè)涉及征地拆遷的，要帶頭嚴格執(zhí)行規(guī)定程序和補償標準。第三款規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷，必須嚴格依法規(guī)范進行，必須充分尊重被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償?shù)确矫娴囊庠?。中共中央紀委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》第一款規(guī)定，加強監(jiān)督檢查。取消行政強制拆遷，申請司法強制執(zhí)行；先補償后搬遷，禁止采取暴力威脅迫使搬遷。第二款規(guī)定，推動完善政策，切實維護被征地拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益。房屋拆遷要按照建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。第三款規(guī)定，強化責任落實，督促地方政府和有關(guān)部門依法履行職責。要對有關(guān)地方政府履行征地拆遷主體責任情況進行監(jiān)督檢查，督促嚴格審批征地拆遷項目，認真履行公告、告知、聽證等程序，加強管理監(jiān)督，依法依規(guī)進行征地拆遷。第四款規(guī)定，嚴肅查辦案件，嚴格追究有關(guān)責任人的責任。加大查辦違法違規(guī)強制征地拆遷案件的力度，重點查處采取中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷行為，采取暴力、威脅手段或突擊、“株連”等方式強制征地拆遷行為。

征地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，上述所明示的法律法條的目的在于，讓老百姓清楚明白法律如何規(guī)定，這些法律法規(guī)也是在法院庭審過程中，我們起訴的依據(jù)、保障、后盾。法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人。

征地拆遷律師團隊崔鵬原創(chuàng)著作（良心之作）：懷揣著對于法律的信仰，披著法律的戎裝，手握正義的兵戈，在朦朧的天下里搏殺，以薄弱的能量在漆黑夜里迎接破曉。讓清晨曙光照亮被拆遷人的笑容。

作者：征地拆遷律師團隊崔鵬