時至今日，“商鋪是金”的說法已經深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風險。那如何才能避免投資失誤呢？通過了解和體會的心得，希望對大家的投資有所幫助。

一般來說，買一套商鋪少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬，已然屬于高投入的行列，在商鋪的銷售期內，房地產商會賦予所售商鋪價值概念，比如大學生創(chuàng)業(yè)中心，綜合購物中心（萬達廣場、恒隆廣場等），美食一條街、服裝城等等，這都屬于為商鋪賦予其價值概念，但概念歸概念，真正實施存在較大的風險，概念成功則商鋪隨著市場的成熟價值也越來越高，收益也會隨之大幅度的增加，反之市場會隨之敗落，價值不再增長，甚至可能降低，收益大幅度的減少，等待起死回生時刻。當然也存在特殊情況，即概念較為模糊，但收益率仍然很大，這主要存在于沿街商鋪和副商圈為主，所以投資者在投資時充分考慮其概念是否可行，收益率能否大漲。

投資商鋪的關鍵點也正因如此，投資成熟商鋪，收益率基本固定，不會有太大的漲幅，且隨著其他商鋪建設或地段的變化，收益率會由峰直下，最明顯的例子為山師東路，山師東路在未改造之前，其火爆程度可想而知，收益率一度非?？捎^，隨著山師等幾所學校的搬遷和山師東路的改造之后，其火爆程度劇降，市場快速萎靡，直到現(xiàn)在也是不溫不火，其投資者異常憤慨。投資未成熟商鋪，高風險也面臨的高回報，高風險來自于對未來所購商鋪的不確定性，但這個不確定性是可以根據(jù)周邊的發(fā)展預見的，所以是相對可控的，且這個預見基本都是向上的，所以回報是可預見的，只是多少和時間的問題，而成熟商圈和商鋪，收益是可以預測的，但未來的變化是不可預測的，而這種變化下行的空間也非常大。

投資者在購買商鋪多考慮未來的可增長性，未來不具備太大增長性的商鋪謹慎考慮，不要一味的聽從開發(fā)商所設定的概念，也能以現(xiàn)在的市場去評價現(xiàn)有的商鋪，投資商鋪是需要有前瞻性的眼光，要預見到5年、10年、20年后的情況，所有的重點都在于此地段的增長性，其他都是輔助的。時間也是非常重要的考慮因素，雖然地段前瞻性非常好，但增長的時間過慢，回報率增長就會非常緩慢，時間越短，回報率也就越多，不可或缺的是商鋪價值和時間也是成正比的，不同時間內商鋪的價值是不等的。

所以投資者在投資商鋪時重點考慮增長性、商鋪價值、成長時間這幾個方面的預見性多做關注，相信會給投資者帶來幫助。

所謂這些預見性的東西如何才能做到評估呢？這個商鋪到底值多少錢呢？花多少錢投資這個商鋪是最合適的呢？其實這個問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應當自己去做一些小研究，答案就在我們自己的手中。

商鋪屬于生財工具，一般投資商鋪都是把自己的商鋪出租，所以一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

房租是商鋪最好的增長性體現(xiàn)，而消費人群是決定增長性的關鍵因素，所以房租在成長期內價格是低的，隨著承租人的經營和地段的變化，消費人群也會增長，從而帶動房租，消費人群是可以預見的。下列的模型雖然不能全面的解讀，但是可以作為參考來用。商鋪價值、成長時間都需要自己來確定。

假設承租人在大學城經營餐飲業(yè)的地段考察一個鋪位，他首先應當去了解的是周邊餐飲的經營狀況，比如周邊居住人群的消費習慣，顧客的種類，餐飲的檔次，(大眾口味還是特色餐飲)吸引人群等等情況。

比如對于一個約140平米的餐飲鋪，除去廚房、洗手間等公共部分，餐位為20—30個，初期投入，轉讓費(包括購置廚房設備、餐桌餐椅和碗筷等用具)為10萬元、裝潢費6萬元，房租每天1元，月租金為4千元，年租金4.8萬，總投入20.8萬元。平均每天上座率為七成，每人消費為20元，每天有80人消費，那么每日的營業(yè)額為1600元，每周營業(yè)額為1.12萬元，每月營業(yè)額為4.48萬元，每年營業(yè)額為53.8萬元，1到2年之后，如果經營好的話，凈收益遠遠高于前期投入資金，營業(yè)額將會成倍增長。餐飲屬于比較穩(wěn)健，見效快，收益快。一般餐飲的回收期為8--12個月。

承租人有了利潤增加的同時，店鋪的價值也隨之增加，店鋪運營的越好，從而吸引的客流量越大，商鋪的增值性體現(xiàn)越強。

所以在投資商鋪的時候，后期運營是一定需要了解清楚地，這樣才能更好的了解所投資的商鋪。

最后還是提醒投資者，不可忽視的三個因素，即：增長性、投資價值、成長時間，相信您一定能買到合適的商鋪。

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