提要

近期市場又迎來一輪土地出讓潮，8月再有多宗地塊掛牌出讓，包括番禺區(qū)禺山大道南側(cè)STJ15-01地塊。

地塊所在板塊近5年來無土地出讓記錄，也是今年以來番禺首宗土地出讓，相信會(huì)吸引不小的關(guān)注。

本篇報(bào)告，廣州中原研究發(fā)展部將對從地塊基本情況、周邊配套、周邊樓市、地塊價(jià)值及前景分析等方面為你詳細(xì)分析。

地塊基本信息

可建設(shè)面積不多

需配建學(xué)校、綠地和道路

番禺區(qū)沙頭街禺山大道南側(cè)STJ15-01地塊（下稱“STJ15-01地塊”或“地塊”）地塊位處番禺區(qū)沙頭街禺山大道南側(cè)、市橋水道北側(cè)；

分散位于西環(huán)路兩側(cè)，距離地鐵3號(hào)線的市橋站約3公里。

STJ15-01地塊占地面積6.49萬㎡，涵括需配建的公園綠地、道路、幼兒園配套，實(shí)際可建設(shè)用地面積為2.08萬㎡；

起拍價(jià)11.6億，折合樓面價(jià)16000元/㎡，但該地塊包含政府回購1.5萬㎡的條件，按照3500元/㎡的建設(shè)成本計(jì)算，其實(shí)際樓面價(jià)為20154元/㎡；

該價(jià)格僅次于2017年11月出讓的漢溪長隆雙地鐵上蓋BA0904007地塊，位居目前番禺區(qū)第二高起拍樓面價(jià)。

地塊采取“限地價(jià)+競自持+搖號(hào)”的方式出讓，最高限價(jià)為14.6億，到達(dá)最高限價(jià)時(shí)樓面價(jià)為2萬元/㎡，扣除政府回購面積后實(shí)際樓面價(jià)為25192元/㎡。

值得關(guān)注的是，該地塊還要求受讓人須采用裝配式建筑的建造方式。

地塊內(nèi)外部現(xiàn)狀

內(nèi)部平整無其他構(gòu)筑物

周邊居住商業(yè)氛圍一般

廣州中原研究發(fā)展部踩地發(fā)現(xiàn)，地塊位于禺山大道南側(cè)，毗鄰大富村、海倫堡創(chuàng)意園等；

地塊現(xiàn)狀主體為駕校練車場，地面基本平整，有若干樹木，此外無其他構(gòu)筑物，地塊四周有鐵絲網(wǎng)圍閉，拿地后可直接進(jìn)行開發(fā)。

廣州中原研究發(fā)展部現(xiàn)場調(diào)研時(shí)，正碰到政府部門對地塊北側(cè)一排商鋪進(jìn)行拆除工作；

沿途停滿了政府相關(guān)各級部門的工作用車，其中包括番禺公務(wù)、安監(jiān)、消防、電網(wǎng)等；

待相關(guān)人員及物品安置好后，超過10部挖掘機(jī)隨即開始拆除作業(yè)，場面甚為壯觀?？梢?，政府對此STJ15-01地塊重視力度很大。

廣州中原研究發(fā)展部實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地塊目前周邊工業(yè)園區(qū)、村落環(huán)繞，北部為禺山大道和蓮湖村；

東側(cè)為大富村工業(yè)園區(qū)、海倫堡創(chuàng)意園區(qū)，西側(cè)為河涌、聯(lián)邦工業(yè)城，地塊南部毗鄰大富村。整體而言，目前地塊周邊居住、商業(yè)氛圍一般。

交通配套

道路通達(dá)性尚可

公交出行便利

通達(dá)性：地塊所在區(qū)域整體道路交通便利，地塊毗鄰主干道禺山西路，可快速接入東新高速、番禺大道北等主干道；

便利通達(dá)廣州中心城區(qū)及臨近順德、南沙等區(qū)域，距離區(qū)域中心市橋、萬博等板塊直線距離分別約為3公里、8公里。

此外，地塊西側(cè)未來將配建一條城市主干道，進(jìn)一步改善地塊對外聯(lián)通條件。

公交：地塊周邊目前較少居住區(qū)，不過多個(gè)村莊及工業(yè)園區(qū)圍繞，加上毗鄰主干道，周邊公交覆蓋率也較高，多條線路經(jīng)過且設(shè)站。

目前而言，周邊公交出行仍算便利。

地鐵：距地塊最近的地鐵站為地鐵3號(hào)線市橋站，直線距離約3公里，需通過公交及其他交通工具接駁，地塊周邊未來暫無地鐵規(guī)劃。

可以看到，未來建成采用地鐵出行便利度一般。

商服及其他配套

配套尚待完善

但可滿足基本需求

商業(yè)配套：地塊所在區(qū)域商服配套匱乏，目前地塊1公里范圍內(nèi)基本無成熟商業(yè)配套，營業(yè)的臨街鋪以飲食、建材等業(yè)態(tài)為主；

距離3公里范圍內(nèi)有市橋鉆匯廣場、易發(fā)商業(yè)街等區(qū)域成熟商業(yè)體，地塊周邊商服配套不算便利、尚待完善。

學(xué)校資源：目前地塊周邊教育資源同樣缺乏，周邊1公里基本無學(xué)校配套，不過地塊離區(qū)域?qū)W校資源密集區(qū)很近，其中包括西麗小學(xué)、仲元中學(xué)等，此外地塊南側(cè)將配套建設(shè)9班幼兒園。

醫(yī)院：目前地塊周邊醫(yī)療配套基本滿足，距離地塊3公里范圍內(nèi)有番禺區(qū)主要醫(yī)院布局，包括番禺區(qū)中醫(yī)院、番禺區(qū)何賢紀(jì)念醫(yī)院等知名大型醫(yī)院。

公園：地塊周邊村莊及工業(yè)園區(qū)環(huán)繞，1公里范圍內(nèi)無大型公園資源，未來將更多依靠自建小區(qū)綠化，3公里范圍內(nèi)有大夫山森林公園、滴水巖森林公園等大型公園設(shè)施。

區(qū)域土地價(jià)值

該地塊位于市橋西部片區(qū)，所在片區(qū)近5年來無公開出讓宅地記錄。

距離地塊較近的橋南板塊，時(shí)代2015年以24.7億奪得QNJ14-02地塊，折合樓面價(jià)16330元/㎡，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)區(qū)域土地出讓樓面價(jià)標(biāo)桿。

近兩年番禺區(qū)位價(jià)值不斷提升，土地市場表現(xiàn)搶眼，漢溪長隆地鐵站上蓋地塊、漢溪村地塊二樓面價(jià)已突破2萬元/㎡；

而南草堂村、官堂村地塊出讓樓面價(jià)更是突破3萬元/㎡大關(guān)。

區(qū)域樓市

廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地塊周邊開發(fā)力度不高，所在周邊以村莊和工業(yè)園為主，周邊較少住宅項(xiàng)目。

地塊所在片區(qū)居住區(qū)集中在西環(huán)路一帶，不過不少小區(qū)樓齡超15年，由于樓齡較長加上距離地鐵站稍遠(yuǎn)；

價(jià)格普遍在2.2-2.6萬元/㎡之間，與地鐵番禺廣場站距離較近的項(xiàng)目價(jià)格則在3萬元/㎡左右。

目前市橋基本以二手項(xiàng)目為主，一手項(xiàng)目以橋南板塊時(shí)代柏林作為參考，價(jià)格在3.8-4萬元/㎡，而臨近的大夫山尚東售價(jià)則約2.8萬元/㎡左右。

客群定位

地塊所在片區(qū)村莊、工業(yè)園區(qū)圍繞，幾無成熟居住小區(qū)，未來地塊可開發(fā)為以剛需首置、改善換房需求為主的產(chǎn)品；

主要客戶來自周邊工業(yè)園區(qū)的中高層高管、周邊村莊居民，以及看中區(qū)域及地塊便利的對外交通條件；

也可享受基本配套資源的上班族，將會(huì)是地塊開發(fā)項(xiàng)目入市后的核心客戶群。

此外，廣州各區(qū)的投資型置業(yè)客戶、番禺區(qū)及周邊一帶的外地生意老板，也會(huì)是未來地塊的潛在客群。

地塊前景分析

重要價(jià)值一：

工業(yè)園區(qū)集中區(qū)域，潛在需求大

地塊所在沙頭街為番禺區(qū)重要工業(yè)園區(qū)，板塊內(nèi)有聯(lián)邦工業(yè)城、橫江工業(yè)區(qū)、蓮湖工業(yè)城、大富村產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，也不乏海倫堡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、88科創(chuàng)小鎮(zhèn)等新型產(chǎn)業(yè)園。

園區(qū)集聚了大小企業(yè)超1000家，也集聚眾多人才，勢必產(chǎn)生大量的居住生活需求，將成為未來項(xiàng)目入市后的主要購買人群。

重要價(jià)值二：城市更新重點(diǎn)建設(shè)

加快配套完善，提升居住氛圍

2018年初，番禺區(qū)城市更新局公布《廣州番禺區(qū)城鄉(xiāng)更新總體規(guī)劃（2015-2035）》。

未來三年內(nèi)，番禺區(qū)將啟動(dòng)改造城鄉(xiāng)更新項(xiàng)目107個(gè)，包括22個(gè)舊村+6個(gè)村級產(chǎn)業(yè)園+40個(gè)舊廠+39個(gè)老舊小區(qū)。

其中22個(gè)舊村全面改造：14.41平方公里，本次出讓地塊所在沙頭街即有3個(gè)舊村，共計(jì)0.62平方公里。

目前廣州正大力推行城市更新，未來將在城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市功能完善、城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面重點(diǎn)投入，這將為區(qū)域板塊發(fā)展提供動(dòng)力和機(jī)遇。

地塊所在沙頭街的三大舊村將在未來三年內(nèi)進(jìn)行全面改造，將大大提升板塊的發(fā)展前景，也為地塊未來的開發(fā)帶來很大的利好，更有可能與舊村改造形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展，甚至有更多機(jī)會(huì)參與舊村改造中。

地塊市場風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)一：可售面積少

部分被回購，起拍樓面價(jià)不低

地塊占地面積6.49萬㎡，實(shí)際可建設(shè)用地面積為2.08萬㎡，僅占32%，需配建的公園綠地、道路、幼兒園配套。

地塊起拍樓面價(jià)16000元/㎡，但扣除政府回購1.5萬㎡后，實(shí)際樓面價(jià)為20154元/㎡，與周邊部分老舊二手住宅售價(jià)差距不大。

預(yù)計(jì)未來地塊入市后，售價(jià)將會(huì)4萬元/㎡起，面臨不小的市場競爭力和空間考驗(yàn)。

風(fēng)險(xiǎn)二：未來工業(yè)園區(qū)雖帶來支撐客群

也產(chǎn)生污染等潛在威脅

地塊所在板塊多個(gè)工業(yè)園區(qū)圍繞，園區(qū)企業(yè)涉及業(yè)態(tài)眾多，包括創(chuàng)意園區(qū)、科創(chuàng)小鎮(zhèn)等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)；

不過更多仍以印刷、建材、五金、金屬制品、電化設(shè)備、鋼構(gòu)廠等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，不少為廠房生產(chǎn)，難以避免產(chǎn)生噪音、氣味、污水等潛在威脅。

綜上，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，

一、從地塊區(qū)域條件看，地塊所在區(qū)域?qū)⒂瓉砀脑焯嵘臅r(shí)期，地塊的出讓開發(fā)將為片區(qū)改造帶來樣板效應(yīng)；

也會(huì)大幅完善周邊配套建設(shè)和居住氛圍，未來也可能獲得更多參與到舊村改造的機(jī)會(huì)。

二、地塊工業(yè)園區(qū)及村莊環(huán)繞，對外交通便利，周邊配套尚不完善，但基本滿足需求；

未來地塊自建配套也會(huì)完善，未來周邊園區(qū)將提供不錯(cuò)的客群支撐，不過也有潛在的污染威脅。

三、番禺區(qū)尤其地塊所在板塊，近幾年土地供應(yīng)稀缺，本次出讓地塊將帶給市場近7萬㎡體量的住宅產(chǎn)品，不過政府需回購1.5萬㎡，扣除后實(shí)際起拍樓面價(jià)20154元/㎡，未來入市將面臨不小的考驗(yàn)，不過目前周邊幾無居住小區(qū)，有利項(xiàng)目后期入市。

故，預(yù)計(jì)未來房企拿地激烈程度不低，但不宜盲目追高報(bào)價(jià)，未來地塊開發(fā)，應(yīng)更聚焦發(fā)掘周邊工業(yè)園區(qū)及村莊的剛需及改善性客戶。

最近在番禺市橋易發(fā)商業(yè)街，一家很火的自助餐店用超值的價(jià)格俘虜了一批大胃王的光顧，生意異?；鸨?，吃貨達(dá)人也慕名一試。

地理位置很好找，在市橋中心商圈的易發(fā)商業(yè)街中，二樓就餐區(qū)靠窗位置早已座無虛席，環(huán)境及整體布局還算合理，人均不足40元一位的火鍋烤肉自助餐到底有什么吃呢？下面吃貨達(dá)人帶大家刷店了。

鍋底是免費(fèi)的，肉類區(qū)品種繁多，粗略算算都有四十多種吧，但至少70%品質(zhì)上相當(dāng)普通，而且均屬于中低檔的食材，肉類區(qū)推薦魷魚嘴，八爪魚片，還有鮮牛肉，其他可以忽略過了。

海鮮區(qū)有六款海鮮，沙甲，青口，瀨尿蝦，大閘蟹，扇貝。由于新鮮度均一般；

吃貨達(dá)人還是選擇了相對青口跟扇貝做火鍋，其他的基本下不了手?。?/p>

/ 口味多樣的調(diào)料臺(tái) /

調(diào)味料方面倒是不錯(cuò)

作為一個(gè)重口味的優(yōu)質(zhì)吃貨

調(diào)料必不可少

逾20種調(diào)料的調(diào)料臺(tái)隨意任加！

除此以外還有幾款炸物，幾款熱菜可供選擇，但也缺乏驚喜。

蔬菜跟水果倒是挺不錯(cuò)的，無論是金針菇，大白菜，西瓜，哈密瓜，小番茄都比較新鮮。

飲品方面選擇倒是挺多，除了汽水外，知名度高的品牌飲料比較少。

總結(jié)：當(dāng)然如果跟人均100以上的自助餐比較的話，真完全無法比較，盡管整體服務(wù)還有性價(jià)比有一定競爭力，但食材品質(zhì)質(zhì)量普遍不高，低于期望值。

自助餐館為了提高食客人數(shù)打價(jià)格戰(zhàn)無可口非，但提供食材總會(huì)有極限值，畢竟市面上最具競爭力的自助餐人均在100左右，保證食材質(zhì)量才是自助餐真正的成功之道。