榜·單·解·讀

2018年第一季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28.8%，增速較前兩月同比增速下降16.3個(gè)百分點(diǎn)，但業(yè)績集中度和各梯隊(duì)門檻較去年同期仍有較大幅的提升。我們認(rèn)為房企在目前調(diào)控持續(xù)、融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的背景下，將加大供貨力度，把全年的銷售計(jì)劃前移，力爭加速項(xiàng)目去化，努力完成全年的銷售目標(biāo)。

百強(qiáng)房企一季度業(yè)績同比增28.8%

2018年第一季度，TOP100房企總體銷售規(guī)模19526.6億元，同比增長28.8%。相比2月春節(jié)期間相對(duì)平淡的業(yè)績表現(xiàn)，TOP100房企3月單月的業(yè)績規(guī)模較2月有較大幅的提升，環(huán)比增長了40.5%。30%的增長率已經(jīng)成為對(duì)規(guī)模有要求的房企今年的增長率門檻。從一季度增長來看，有43家超過50%，13家位于30%-50%之間。

50強(qiáng)門檻急劇上升

隨著房企競(jìng)爭不斷加劇，2018年第一季度百強(qiáng)房企各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，TOP3和TOP50門檻分別達(dá)到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達(dá)到38.3%和59.3%。而TOP10-TOP30的門檻則相對(duì)增長平緩。今年以來，龍湖、華潤、金地等企業(yè)增速明顯放緩，龍湖和華潤同比僅增長2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。我們預(yù)計(jì)未來隨著各梯隊(duì)門檻的不斷提升，百強(qiáng)房企分化格局將會(huì)持續(xù)。

2018年房企平均目標(biāo)增長率40.4%

截止目前，已經(jīng)有近30家房企提出了2018年的銷售目標(biāo)。其中，有近8成的房企全年目標(biāo)較2017年業(yè)績的增長率在30%以上，還有近4成房企的目標(biāo)增長率高于2017年全年的業(yè)績?cè)鏊?，平均增長率達(dá)到40.4%。

分房企規(guī)模來看，規(guī)模較大的房企銷售目標(biāo)增長率較低，規(guī)模增長較為平穩(wěn)。如碧桂園、萬科沒有提出業(yè)績目標(biāo)，恒大的業(yè)績目標(biāo)增長率僅9.8%。但那些規(guī)模在500-800億的房企，銷售目標(biāo)增長率普遍在40%以上，這表明力爭沖擊千億的房企，仍將銷售規(guī)模的快速增長放在重要位置。

考慮到今年市場(chǎng)不明朗，去化率目標(biāo)偏低

今年全年的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，企業(yè)依靠過去項(xiàng)目的高去化率、以點(diǎn)致勝的難度很大，個(gè)別項(xiàng)目的熱銷并不能掩蓋大部分項(xiàng)目去化率不及預(yù)期的事實(shí)?？紤]到市場(chǎng)的壓力，今年企業(yè)在制定銷售目標(biāo)的時(shí)候，都把推出貨值的銷售去化率預(yù)期降低。如越秀、中海、融信、保利置業(yè)等的預(yù)期去化率都較2017年都有所降低。

我們預(yù)計(jì)，今年企業(yè)銷售目標(biāo)的增長主要是靠供貨增長實(shí)現(xiàn)。通過盡可能的多推項(xiàng)目，以面取勝。我們發(fā)現(xiàn)，2017年投資力度較大的房企，今年銷售目標(biāo)增長率也相對(duì)較高。我們用房企2017年新增貨值和2017年實(shí)際銷售業(yè)績的比值來判斷房企的投資力度，其中，融信2017年通過合作及收并購方式獲取了大量土儲(chǔ)，2018年目標(biāo)增長率達(dá)70.7%；融信、富力、中駿的目標(biāo)增長率也在50%左右，而這三家房企的新增貨值和銷售比較高。

一季度目標(biāo)完成率普遍低于20%

從實(shí)際完成情況來看，截止一季度末大部分房企的目標(biāo)完成率普遍低于20%。我們認(rèn)為，這與去年年底沖業(yè)績消耗太大，年初短期內(nèi)貨源難以補(bǔ)充；此外，由于政策持續(xù)收緊，房企普遍出現(xiàn)預(yù)售證獲取延后的情況。

我們預(yù)計(jì)，二季度開始，房企將加大推案力度，力爭將全年銷售計(jì)劃前傾。從年報(bào)季大部分房企高管表態(tài)來看，全年的推案計(jì)劃大部分集中在二三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷售業(yè)績。

回款成為未來房企重要指標(biāo)

除了銷售目標(biāo)之外，現(xiàn)在房企越來越重視回款率指標(biāo)。從房企的財(cái)務(wù)狀況考慮，目前在已經(jīng)公告2017年業(yè)績的房企中有近7成房企現(xiàn)金短債比和長短期負(fù)債比呈下降趨勢(shì)，短期償債壓力加大。在目前融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升，融資成本也隨之上升。從企業(yè)運(yùn)營來看，原本僅規(guī)模房企關(guān)注的銷售回款率，現(xiàn)在也被越來越多的房企重視。如龍光、首創(chuàng)、中駿等房企2018年力爭保證90%的回款率。恒大、世茂、奧園、越秀等房企的回款率目標(biāo)也在80%以上。

2018年，政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗。雖然目前大部分房企的業(yè)績目標(biāo)增長率較高，但我們認(rèn)為在2018年較低的項(xiàng)目去化率預(yù)期下，房企的業(yè)績?cè)鲩L將主要靠加大貨量供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)。通過把全年的銷售節(jié)奏前移，企業(yè)力爭推出更多的貨量，盡快完成全年的銷售目標(biāo)，緩解資金壓力。