房地產(chǎn)市場分城調(diào)控逐漸深入，2018年1-5月，TOP100房企銷售額穩(wěn)步提升，其中前10房企的銷售額占比達43.1%，行業(yè)寡頭態(tài)勢初現(xiàn)。

圖：2018年1-5月房企各陣營的數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況

從銷售情況來看，2018年前5月銷售破百億房企增至81家，前十企業(yè)增速超30%。分陣營來看，銷售額過千億的企業(yè)有6家，其中碧桂園、恒大與萬科3家企業(yè)銷售額超過2000億元，均值為2766.8億元，同比增長27.3%，碧桂園銷售額破3000億元，持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展；1000-2000億的企業(yè)有保利、融創(chuàng)和綠地，銷售額均值為1347.4億元，同比增長42.6%。500-1000億的企業(yè)有14家，銷售額均值為599.9億元。100-500億有61家，銷售額均值為216.9億元；50-100億有19家，銷售額均值為85.2億元，75億成為房企進入銷售TOP100的門檻。

表：房企2017年以來資產(chǎn)證券化典型案例

2017年，“租購并舉”相關(guān)政策發(fā)力，長租公寓迎來快速發(fā)展，住房租賃資產(chǎn)證券化支持政策頻出，并設(shè)立“綠色通道”。進入2018年，資產(chǎn)證券化在長租公寓市場繼續(xù)成長，4月25日，為加快培育和發(fā)展住房租賃市場、鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，住建部、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。在此背景下，房企踴躍發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進行融資，其中CMBS、REITs等產(chǎn)品在審批速度、發(fā)行規(guī)模、期限以及融資成本等方面優(yōu)勢明顯，自2017年第四季度開始已釋放出較強需求。

市場發(fā)行方面，房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)和交易結(jié)構(gòu)，各類“首單”不斷涌現(xiàn)，每單規(guī)模也呈現(xiàn)階梯式上升。今年3月13日，“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行首期，為解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”提供了現(xiàn)實樣本；4月27日，國內(nèi)首單百億級規(guī)模REITs——“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”，成功發(fā)行首期17.17億元，并于5月24日深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

此外，中央和地方相繼發(fā)布供應(yīng)鏈金融扶持政策，以解決供應(yīng)鏈上下游中小企業(yè)融資難問題，供應(yīng)鏈金融ABS市場不斷擴容。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，以萬科、碧桂園等企業(yè)為代表，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行保理類供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化產(chǎn)品40起，規(guī)模合計418.8億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型以應(yīng)收賬款為主。預(yù)計2018年供應(yīng)鏈金融保理ABS規(guī)模將持續(xù)擴大。

展望未來，房企積極參與資產(chǎn)證券化，將拓展自身融資渠道、輕資產(chǎn)降杠桿，財務(wù)安全、防控風險，還能助力資產(chǎn)證券化市場日漸創(chuàng)新和專業(yè)化，形成良性循環(huán)。

（中國指數(shù)研究院）

中商情報網(wǎng)訊 傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季的5月，在多地樓市限購政策頻發(fā)及銀行放貸趨緊下，多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)銷售額卻環(huán)比下滑，或銷售業(yè)績放緩。根據(jù)在已公布今年5月份銷售業(yè)績的房企（包括萬科、碧桂園等在內(nèi)的21家龍頭房企）銷售數(shù)據(jù)顯示：5月21家企業(yè)（已公布數(shù)據(jù)的企業(yè)）銷量額排名分別是碧桂園、中國恒大、萬科、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、金地集團、新城控股、綠城中國、旭輝集團、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、龍光地產(chǎn)、中國金茂、建業(yè)地產(chǎn)、金地商置、時代地產(chǎn)、當代置業(yè)、景瑞地產(chǎn)、陽光100中國和花樣年。其中有10家房企銷售額環(huán)比上月出現(xiàn)下滑了，當中包括碧桂園、萬科等房企龍頭企業(yè)。

5月21家房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額為2269.8億元，環(huán)比下降5%，而相比3月份跌幅更是高達25.4%。這一銷售數(shù)據(jù)也是年內(nèi)銷售最差的月份。

2017年5月國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜

數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

具體企業(yè)來看，碧桂園在今年5月實現(xiàn)銷售金額400.6億元，相較于4月份535億元的銷售金融有明顯的下滑，環(huán)比下降25%。萬科5月實現(xiàn)銷售金額358.9億元，環(huán)比下滑14.32%；同比下降1.35%。同為前三甲的中國恒大發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，其合約銷售金額為381.9億元，相比4月份的數(shù)據(jù)環(huán)比略有上漲，漲幅為0.9%。此外，中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，新城控股、綠城中國、富力地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房企5月份的銷售金額均比4月有所下降。

整體上看，碧桂園、萬科以及恒大三家房企在前5月的銷售總額上仍創(chuàng)下新高。1-5月，碧桂園及萬科的銷售總金額已超2000億元。

榜·單·解·讀

2018年1-5月，TOP100房企整體銷售規(guī)模達3.47萬億元，同比增長33.5%，繼續(xù)保持快速增長。

今年以來調(diào)控持續(xù)收緊，調(diào)控范圍不斷擴大，“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策也在熱點城市逐漸落地。目前來看，雖然一線城市樓市虛火暫時得以抑制，但熱點二線和三四線城市在調(diào)控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區(qū)域的市場分化較為嚴重。我們預(yù)計，在調(diào)控政策不斷升級、城市市場調(diào)控成為常態(tài)的背景下，今年規(guī)模房企的集中度還會進一步提升。未來標桿房企也將依托自身的優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)和全國化的布局戰(zhàn)略實現(xiàn)逆勢擴張。

TOP100業(yè)績環(huán)比增長17.7% 24家單月銷售過百億

2018年1-5月，TOP100房企總體銷售規(guī)模達到了3.47萬億元，同比增長33.5%。TOP100房企5月單月銷售環(huán)比增長17.7%，為今年以來最高月份。同時，本月單月業(yè)績超百億的房企數(shù)量達到24家，綠城、濱江、龍光等房企表現(xiàn)較為突出。這主要是因為本月部分二、三線城市嚴控預(yù)售證和備案的政策明顯放松，大量新開盤項目批量入市。其中綠城主要在杭州、寧波、西安等城市開盤加推，單月銷售規(guī)模達170億元。而濱江在其布局的杭州、嘉興、金華等城市，本月也實現(xiàn)了超過100億元的單月銷售額。

三家龍頭房企中，碧桂園，恒大得益于三四線布局，今年1-5月累計業(yè)績同比增速分別達37%和39.5%。其中碧桂園累計銷售金額達到3345.2億元，首次突破700億。而萬科近幾個月的單月銷售規(guī)模都在430億元左右，貨量供應(yīng)相對不足對萬科今年來的業(yè)績增幅影響較大。

房企分化格局加劇，TOP50門檻增幅近6成

2018年1-5月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。其中，TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長58.3%。TOP3和TOP30房企門檻分別同比增長31.4%和38.8%，達到了2392.2億元和305.5億元，規(guī)模競爭加劇。而TOP100房企銷售金額入榜門檻增幅最小，僅同比增長19.5%至62億元。我們預(yù)計百強房企未來的分化格局將會持續(xù)。

調(diào)控加碼，搖號范圍持續(xù)擴大

5月市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，調(diào)控地域不斷向二線和三四線城市擴散，嚴格的“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策逐漸成為熱點城市的標配。目前上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市進行搖號選房，其中上海、南京、杭州、深圳等主要采取公證處主導搖號，長沙、成都、武漢、西安等搖號買房主要以房企為主，預(yù)計今年會有更多的城市加入搖號大軍中。

搖號選房一定程度上維護了市場的公平性，但就目前來看，搖號方式放大供需矛盾，制造恐慌需求的負面影響卻顯現(xiàn)更大，這把雙刃劍是否能達到政府使用初衷還有待考驗。

冰火兩重天，市場繼續(xù)分化

一季度以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，不同城市樓市差別甚大，各城市不同區(qū)域樓市差距也逐漸拉大，冰火兩重天態(tài)勢不斷加劇。目前來看，一線城市樓市虛火暫時得以抑制，市場不斷回歸理性，熱點二線和三四線城市在調(diào)控政策影響下依然高溫，“萬人搖號”、“超低中簽率”、“開盤售 罄”等現(xiàn)象層出不窮。

但整體而言，市場卻并非如此火 爆，火 爆的僅是部分熱點城市中與周邊二手房價格倒掛較大的項目，大部分開盤項目去化表現(xiàn)一般。造成部分項目火 爆的原因主要是限價后一二手房巨大的價格利差，讓購房者“買到即是賺到”心理預(yù)期大增，加之排隊搖號無形釋放出一種“供不應(yīng)求”現(xiàn)狀，二者造成了大量虛假購房需求入市，助推了市場火 爆。

以上海為例，今年以來目前上海市場共獲批69張預(yù)售證，開盤項目65個，搖號65次；其中24個項目認 籌數(shù)量大于房源量，30個項目認 籌數(shù)量遠不及房源數(shù)，11個項目認 籌數(shù)量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端豪宅項目由于大部分售價遠低市場預(yù)期和周邊二手房價格，認 籌人數(shù)遠超房源數(shù)，去化多達95%以上。但與此同時，多個價格剛需和剛改型項目卻頻頻遇冷，認 籌數(shù)多未超過房源數(shù)，部分項目認 籌人數(shù)僅為個位數(shù)。

標桿房企業(yè)績持續(xù)增長 行業(yè)集中度再提升

自2016年“9.30”以來，超過55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，房地產(chǎn)調(diào)控已成基本常態(tài)。隨著調(diào)控政策不斷升級后，市場將進入新一輪調(diào)整期，標桿房企依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)項目和全國化布局的深化將實現(xiàn)逆勢擴張，達到規(guī)模新高度。我們預(yù)計今年規(guī)模房企集中度將繼續(xù)提升，TOP30房企集中度預(yù)計可達50%左右。