升溫？回暖？反彈？今年北京樓市的真實(shí)狀況到底怎樣？近日，占北京樓市成交七八成的二手房市場(chǎng)上半年交易情況新鮮出爐。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。環(huán)比成交量雖然增加，但是成交均價(jià)卻出現(xiàn)了2.1%的下滑。北京日?qǐng)?bào)記者請(qǐng)專家為各位小伙伴逐一解析這份數(shù)據(jù)背后的樓市現(xiàn)狀。

首先，成交量經(jīng)歷了2-5月的接連攀升后，6月終于止?jié)q回落。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院披露，6月北京二手房成交15827套，這一網(wǎng)簽量環(huán)比5月下降了12.5%，但同比去年6月增長(zhǎng)77.5%。

上半年各月成交數(shù)據(jù)

如果放大來(lái)看，今年上半年的市場(chǎng)成交量總體是在回暖的，在半年走勢(shì)上結(jié)束了2017年的兩連降，走出了半年不足50000套的低谷。

2014-2018每半年成交數(shù)據(jù)

不過(guò)，6月成交量的下降也讓市場(chǎng)看到了“觸頂企穩(wěn)”的苗頭。中介人士認(rèn)為，6月網(wǎng)簽量的下滑意味著這一輪的回暖基本結(jié)束，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入觸頂企穩(wěn)的調(diào)整期。

“回暖只是回歸正常，繼續(xù)升溫的空間不大?！?/p>

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析，因?yàn)橐员本?00萬(wàn)套左右的存量規(guī)模，即使年換手率僅有2%，北京也有一年16萬(wàn)套、一個(gè)月1.4萬(wàn)套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市場(chǎng)的回暖只是向正常水平的回歸。

然后來(lái)說(shuō)價(jià)格，這是很多小伙伴最為關(guān)心的。一般來(lái)說(shuō)，成交量的增減往往會(huì)引起均價(jià)的起伏。最近三個(gè)月的變化印證了這句話。

以我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)來(lái)看，伴隨著上半年樓市逐漸回溫，今年1月-3月北京二手住宅成交均價(jià)穩(wěn)中有降，4月止跌回升，5月延續(xù)漲勢(shì)；但到了6月，成交量下降，也迅速結(jié)束了兩個(gè)月的短暫上漲，再次由升轉(zhuǎn)降，環(huán)比降幅為1.6%，同比降幅為2.8%，整體上房?jī)r(jià)仍然保持穩(wěn)定。

各月價(jià)格走勢(shì)

但總的來(lái)看，2018年上半年，北京二手住宅的成交均價(jià)環(huán)比2017年下半年下跌2.1%，跌幅較2017年下半年收窄5個(gè)百分點(diǎn)，但跌勢(shì)繼續(xù)。同比2017年上半年，2018年上半年的成交均價(jià)已經(jīng)下跌9%。

半年價(jià)格走勢(shì)

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，分戶型來(lái)看，2017年下半年主要跌在兩居室、三居室上，到2018年上半年，一居室已經(jīng)止跌，兩居室的跌幅大幅收窄，三居室的跌幅也在縮小，唯有三居以上的大戶型仍然保持同樣幅度的價(jià)格下跌。

接著來(lái)看，20多道調(diào)控政策綜合作用下，目前市場(chǎng)的主流仍是剛需。

從交易節(jié)奏也能看出，目前市場(chǎng)仍然理性，決策周期相對(duì)較長(zhǎng)。2018年上半年，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次數(shù)為14.25次/套，較2017年下半年減少0.6次，成交客戶的平均看房次數(shù)為5.66次/人，較2017年下半年增加0.49次。

客戶登記到合同成交的成交周期方面，2018年上半年北京二手住宅交易的平均成交周期為40天，較2017年下半年的41.4天僅減少了1.4天，縮短的時(shí)間不多，較2017年上半年及以前20多天的成交周期則明顯拉長(zhǎng)。

“上半年雖然市場(chǎng)有所回溫，但過(guò)熱卻并沒(méi)有出現(xiàn)?！昂皶熣J(rèn)為，成交房源的被看次數(shù)、成交客戶的看房次數(shù)都維持高位，這說(shuō)明客戶在購(gòu)房前的考慮是很充分的；購(gòu)房者的成交周期仍然維持著2016年兩倍左右的時(shí)間。而事實(shí)上北京自今年6月起還將購(gòu)房資格審核的時(shí)間縮短到了1個(gè)工作日，可見(jiàn)上半年購(gòu)房者并沒(méi)有快速成交、快速過(guò)戶的急切心態(tài)，搶房、恐慌性購(gòu)房的過(guò)熱跡象也沒(méi)有出現(xiàn)，客戶在市場(chǎng)上的心態(tài)是理性的。

胡景暉分析，整體來(lái)看，2018年上半年北京二手房市場(chǎng)在交易規(guī)模上回升，但這種回升是從低谷向正常水平回歸，市場(chǎng)整體仍然保持著健康和理性，房?jī)r(jià)也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌。今年上半年多家銀行就再次提高了房貸利率。高利率、高首付，加上嚴(yán)格的限購(gòu)條件，投資投機(jī)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有生存空間，購(gòu)房者大多是首次置業(yè)或改善的自住型剛性需求。

目前，北京二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬(wàn)套上下的正常水平，接下來(lái)的上升空間已經(jīng)不大，市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)。而房?jī)r(jià)在交易量穩(wěn)定的情況下同樣沒(méi)有上行動(dòng)力，下半年北京二手房市場(chǎng)基本會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，形成市場(chǎng)力量與政策力量的平衡。

版權(quán)聲明：如涉及版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)作者持權(quán)屬證明與本網(wǎng)聯(lián)系

來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)

根據(jù)北京市地稅局的政策規(guī)定，2017年3月1日后北京實(shí)行二手房網(wǎng)上預(yù)約繳稅。對(duì)于上網(wǎng)不便的納稅人，可以在辦稅窗口提交涉稅資料，由稅務(wù)干部代為采集上傳，同時(shí)預(yù)約5個(gè)工作日后的辦理時(shí)間和辦理地點(diǎn)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)預(yù)審服務(wù)。

預(yù)審流程：

1. 網(wǎng)簽后、繳稅前將所需資料原件的彩色掃描件上傳至地稅局網(wǎng)站進(jìn)行預(yù)審；

2. 提交后5個(gè)工作日內(nèi)，地稅機(jī)關(guān)可完成網(wǎng)絡(luò)預(yù)審，并以短信的形式提醒納稅人查看結(jié)果；審核通過(guò)，可確定并預(yù)約繳稅時(shí)間；審核不通過(guò)，需補(bǔ)資料重新走預(yù)審流程；

3. 根據(jù)預(yù)約日期，交易雙方攜帶相關(guān)材料到各區(qū)地稅部門辦理繳稅。

北京市各區(qū)（分）局辦稅地址及聯(lián)系電話可通過(guò)北京市地方稅務(wù)局官網(wǎng)（http://tax861.gov/）中辦稅地圖內(nèi)查詢。

繳稅預(yù)審操作指南：

1．登錄北京市地方稅務(wù)局官方網(wǎng)站（http://tax861.gov/），點(diǎn)擊“我要下載”：

2．在“軟件下載”一欄，下載并安裝“個(gè)人存量房交易稅收征管客戶端”

3．點(diǎn)擊注冊(cè)按鈕，進(jìn)入用戶注冊(cè)頁(yè)面，填寫(xiě)以下信息：

4．注冊(cè)成功后，進(jìn)行登錄：

登錄成功后頁(yè)面：

5．點(diǎn)擊“上傳資料”磁貼，進(jìn)入上傳資料頁(yè)面，如下圖：

進(jìn)入“上傳資料—資料提交—買方資料”后，輸入所有買方聯(lián)系地址，選擇“是否為唯一生活用房”，當(dāng)選擇“是”時(shí)，需填寫(xiě)購(gòu)房人家庭唯一住房承諾表信息，上傳網(wǎng)簽時(shí)有效身份證件（所有買方）和買方家庭唯一住房承諾表及相關(guān)證明材料；

選擇“是否為唯一生活用房”，當(dāng)選擇“否”時(shí)，不需填購(gòu)房人家庭唯一住房承諾表信息，上傳網(wǎng)簽時(shí)有效身份證件（所有買方）。填寫(xiě)購(gòu)房人家庭唯一住房承諾表信息，如下圖所示：

如需增加家庭成員信息時(shí)，點(diǎn)擊右側(cè)“加號(hào)”按鈕，若想刪除家庭成員信息時(shí)，點(diǎn)擊右側(cè)“刪除”按鈕。

如需增加家庭時(shí)，點(diǎn)擊【增加家庭】按鈕，增加一條家庭信息。如下圖。如需刪除家庭時(shí)，單擊【刪除家庭】按鈕。

點(diǎn)擊【保存】按鈕，提示保存成功，如下圖所示：

點(diǎn)擊提示中的“確定”按鈕，保存成功。點(diǎn)擊上圖“打印承諾表”按鈕，進(jìn)入打印住房承諾表頁(yè)面，點(diǎn)擊【打印】按鈕，進(jìn)行打印。

點(diǎn)擊【退出】按鈕，返回到購(gòu)房人員家庭成員信息頁(yè)面，點(diǎn)擊【退出】按鈕，返回資料提交頁(yè)面。

點(diǎn)擊“上傳資料”的【上傳按鈕】，打開(kāi)資料上傳頁(yè)面，選中待提交資料，點(diǎn)擊【打開(kāi)】按鈕，上傳成功，如下圖所示。

點(diǎn)擊【保存】按鈕，保存成功。

點(diǎn)擊【提交審核】按鈕，出現(xiàn)提交確認(rèn)頁(yè)面：

點(diǎn)擊【同意】按鈕，出現(xiàn)以下對(duì)話框：

提交賣方資料，最后出現(xiàn)以下對(duì)話框：

6．查看審核結(jié)果

可以查看審核結(jié)果，查看反饋單和預(yù)約狀態(tài)，并能夠預(yù)約稅務(wù)所。

點(diǎn)擊“查看審核結(jié)果”磁貼，進(jìn)入查看審核結(jié)果頁(yè)面，未審核時(shí)如下圖：

點(diǎn)擊“查看審核結(jié)果”磁貼，進(jìn)入查看審核結(jié)果頁(yè)面如果已經(jīng)審核，但是審核不通過(guò)，則單擊“補(bǔ)正材料告知單”，如下圖：

進(jìn)入補(bǔ)正資料告知單頁(yè)面，查看需要補(bǔ)交的資料，點(diǎn)擊“上傳資料”圖標(biāo)重新進(jìn)行上傳。如下圖所示：

點(diǎn)擊“查看審核結(jié)果”磁貼，進(jìn)入查看審核結(jié)果頁(yè)面如果已經(jīng)審核通過(guò)，則顯示下圖所示頁(yè)面：

單擊“審核通過(guò)通知書(shū)”進(jìn)入審核通過(guò)告知單打印頁(yè)面，點(diǎn)擊“打印”按鈕，進(jìn)行打印。如下圖所示：

點(diǎn)擊“待預(yù)約”按鈕進(jìn)入預(yù)約頁(yè)面，選擇預(yù)約點(diǎn)和辦理日期，點(diǎn)擊【確定】按鈕，進(jìn)行預(yù)約。

二手房涉及的稅費(fèi)有很多，而二手房也可以因?yàn)椴煌脑蜻M(jìn)行過(guò)戶。針對(duì)不同原因進(jìn)行過(guò)戶，二手房所要繳納的稅費(fèi)也是不同的。下面，為大家介紹在正常買賣中最新二手房交易稅費(fèi)問(wèn)題。

二手房涉及的稅費(fèi)有很多，而二手房也可以因?yàn)椴煌脑蜻M(jìn)行過(guò)戶。針對(duì)不同原因進(jìn)行過(guò)戶，二手房所要繳納的稅費(fèi)也是不同的。下面，為大家介紹2015年在正常買賣中二手房交易稅費(fèi)問(wèn)題。

1、營(yíng)業(yè)稅：(稅率5.65%賣方繳納)

根據(jù)(財(cái)稅[2011]12號(hào))規(guī)定，自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售均應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。

注：地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。

3、印花稅：(稅率1‰ 買賣雙方各半)

不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

4、契稅：(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)

征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平(包含90 平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5、測(cè)繪費(fèi)

1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積(08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額

住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米

7、登記費(fèi)：(工本費(fèi))

80元，共有權(quán)證：20元。

3100萬(wàn)<3000?

楊先生和李先生同一時(shí)期在棕櫚泉分別向個(gè)人購(gòu)買了相同面積、相同戶型、類似房況的兩套二手公寓，報(bào)價(jià)分別為3000萬(wàn)（楊先生）和3100萬(wàn)（李先生)二人交流得知，楊先生最終花費(fèi)金額要高于李先生。楊先生多出部分的錢花到哪里去了？　原來(lái)，房產(chǎn)交易除了成交價(jià)之外，稅也占據(jù)著不可忽視地位。

今天，小編詳細(xì)介紹業(yè)主為個(gè)人時(shí)二手房交易涉及稅種和稅率。

現(xiàn)在，我們?cè)敿?xì)分析一下楊先生多出部分的錢到底花到哪里了。

所以，楊先生多出部分的錢花在稅費(fèi)上了。

契稅：購(gòu)房面積大于140㎡，為非普通住宅。該房李先生家庭為單位唯一住房，適用稅率為1.5%；非楊先生家庭為單位唯一住宅，適用稅率為3%；

增值稅+附加稅：楊先生所購(gòu)公寓交易年限在兩年之內(nèi)，以成交價(jià)（3000萬(wàn)）為基數(shù)；李先生所購(gòu)公寓交易年限大于兩年，以增值額（1900萬(wàn)）為基數(shù)。

個(gè)人所得稅：李先生購(gòu)買房子的業(yè)主滿足“五年以上家庭唯一住房”，免征個(gè)人所得稅；楊先生不滿足，需征收。

購(gòu)買二手房的總成本包括成交價(jià)和稅費(fèi)，您在買房時(shí)要避開(kāi)“報(bào)價(jià)低花費(fèi)總額就低”的誤區(qū)，不僅要關(guān)注報(bào)價(jià)，還要了解到底需要繳納多少稅。

注：北京約定俗成所有稅費(fèi)一般由買方承擔(dān)

附錄

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