法訊網(wǎng)訊（通訊員 陶成）請朋友在當?shù)卮u農(nóng)貿(mào)市場的門面房，傭金早已給付，不想朋友還攥著10多萬元房款在手里拖延不給，只好向安徽五河縣法院起訴，以求保障自身利益。

事情已過去近5年，每每想起都讓家在蚌埠市的金星心中不爽。那時他掛靠一家建筑安裝公司，承建五河縣一鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場。2008年6月竣工后，農(nóng)貿(mào)市場方仍拖欠281萬元工程款，經(jīng)雙方協(xié)商達成《農(nóng)貿(mào)市場門面房工程款清欠協(xié)議》，約定用24間門面房抵扣工程款。由于要在外面跑工程，不方便在當?shù)靥幚黹T面房，金星將門面房交由當?shù)赜幸欢ㄍ呐笥炎ｏw代為銷售或購買。由于地勢好人流多，門面房很快賣完，但祝飛后來交付房款卻不像早先那樣及時，還經(jīng)常讓金星帶他外出消費?？紤]到朋友情面，以及今后還可能合作，金洋并沒有馬上追要剩下的10多萬元。

今年初，祝飛觸犯了刑法被判刑。眼看合作機會沒了，金星也提起了訴訟，請求判令祝飛立即給付欠款，并承擔案件訴訟費。被告祝飛則辯稱，2011年2月結算，只欠51000元售樓款。2011年5月又交給30000元售樓款，現(xiàn)只欠原告21000元，但他拿不出相關還款證據(jù)。

法院通過庭審質(zhì)證，確認被告祝飛所寫的3張欠條和1張還款證明真實有效，經(jīng)計算現(xiàn)尚欠原告工程款100500元。法院遂依法作出一審民事判決：被告欠原告工程款100500元，于判決生效之日起10日內(nèi)付清。

如今的房地產(chǎn)市場，住宅銷售火爆，而商鋪的銷售就顯得冷清許多。

許多的開發(fā)商以開發(fā)住宅的思維方式來開發(fā)商鋪，開發(fā)住宅只有開發(fā)商和消費者，涉及到只有兩家，而開發(fā)商鋪需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者四個環(huán)節(jié)。這是一個閉環(huán)，只有把這個閉環(huán)圍合了之后，商鋪才能實現(xiàn)順利運行。

許多商鋪建設的時候，根本不考慮后期是怎么使用的，有一些開發(fā)商可能意識到這個問題，也是因為中間環(huán)節(jié)太復雜，操作太困難而放棄，結果許多的商鋪建起來之后，根本不太符合商戶實際經(jīng)營的需要，出現(xiàn)了商戶適應商鋪的情況，其結果就是商戶的商業(yè)價值不能充分的實現(xiàn)，歸結到消費者不愿意到商戶那里去消費，或者是商戶們能使用的價值率有些低，商戶不愿意給投資戶交租金，租金價值過低，使得投資戶的投資回報太低，導致不愿意購買商鋪，反映到開發(fā)商這里，就出現(xiàn)了商鋪難賣的現(xiàn)狀。

還有一個重要的問題，就是投資戶對于投資的回報要求太高，現(xiàn)在的商鋪出售，一般都采取返租的政策，宣傳的都是10年左右回本，每年最低8%的回報。尤其是前三年，都在8%左右，其實從商鋪經(jīng)營的實際來說，第一二年要達到8%基本上是不可能的。目前市場上通行的都是開發(fā)商在前三年進行補貼，開發(fā)商也不是做慈善的，于是這部分成本就加到銷售價格上了，造成商鋪的銷售價格過高，給予投資戶的回報也是羊毛出在羊身上，大多數(shù)的投資戶也知道這個小小的伎倆，于是對于開發(fā)商就越加的不信任了。

投資戶對于投資回報的要求，從情感上是可以理解的，但是從實際操作上來講，是不太符合市場的規(guī)律的，他們過分的要求和期望，催生了市場上商鋪頭三年畸高的回報率，大家都是這么高，你給的低了就沒有什么競爭力，于是你做我也做，但是金錢的付出是實實在在的，這點上沒有大家都是不用商量，采取一樣的方法。

商鋪的銷售，最好的辦法就是采用定制化的需求，徹底了解商鋪經(jīng)營戶對于商鋪設計的要求，按照他們的要求來設計，而商戶的要求，其實也是來源于消費者的要求，消費者的要求，其實是千差萬別的，更為重要的是，消費者的需求是隨著時間的變化而變化的，絕大多數(shù)的商戶，本身水平也不是特別的高，不能總結出消費者的需求，于是他們也提不出許多有價值的建議。

綜合來說，一個商鋪的成功，是和消費者喜好、商戶的經(jīng)營方式、投資戶的投資預期、開發(fā)商方面的水平、有建筑安全設計的水平的需要等等幾個方面的綜合來做，這幾個方面需要開發(fā)商來進行協(xié)調(diào)，就如同是要做滿漢全席，必須各種菜都要做好了，而只是會一兩個招牌菜那么簡單。