（圖片來源：全景視覺）

經(jīng)濟觀察報 記者 張雅楠 田國寶 5月中旬的北京已經(jīng)提前進入夏季。在海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地處，從永澄北路向北進入宏豐渠東路，路口崗?fù)さ谋０膊粫r地向經(jīng)過的車輛敬禮，向前幾十米，一塊綠色牌匾寫著“萬科翡翠書院”六個白色大字。

翡翠書院接待中心背后是一片工地，400多畝的土地被各色各樣的圍墻分割成大大小小的地塊，但仍有大片覆蓋著綠色防塵網(wǎng)的地塊處于待開發(fā)狀態(tài)，幾條正在修建的縱橫路，是未來連接外部的主要通道。

接待中心北側(cè)兩個被圍起來的地塊已經(jīng)處于動工狀態(tài)，未來將成為翡翠書院的首期項目；在靠近永豐路附近的四個小地塊中，圍墻上中糧地產(chǎn)、北京天恒置業(yè)集團（下稱“天恒”）的宣傳語隨處可見，其中兩個地塊也開始挖槽。

在2016年底那場針對這片土地“限房價、競地價”的著名土拍中，北京萬科企業(yè)有限公司（下稱“北京萬科”）獨立拿下永豐18號地塊，北京萬科住總聯(lián)合體拿下永豐19號地塊，中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體獲得永豐20號地塊。三個地塊住宅全部為100%自持。

經(jīng)濟觀察報記者從多個渠道證實，在項目約定開工日期前后，北京住總集團（下稱“住總”）和首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（下稱“首創(chuàng)”）兩家北京市屬國企已經(jīng)分別從19號地塊和20號地塊退出。目前18、19號地塊均由北京萬科獨立操盤，20號地塊由中糧和天恒共同開發(fā)。

北京累計推出的八個自持地塊中，有四個地塊為100%自持，除上述永豐三個地塊外，還有一塊位于大興黃村的21號地；另外四個地塊為70%自持，其中首開保利龍湖中海聯(lián)合體拿下的大興舊宮鎮(zhèn)兩個地塊，中海地產(chǎn)和龍湖集團亦有變化。

一位首創(chuàng)置業(yè)高管人士向經(jīng)濟觀察報確認，首創(chuàng)已經(jīng)退出永豐自持項目，對于退出原因，其表示，主要因為項目不符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)。

截至發(fā)稿前，記者未能聯(lián)系上住總集團、中海地產(chǎn)就退出原因進行采訪，龍湖集團也未就相關(guān)問題給予回復(fù)。

悄然抽身

上述北京八個企業(yè)自持地塊中，其中四個100%自持項目的約定開工時間均在2018年1月前后；而其余4個70%自持項目中，房山項目約定開工時間為2018年2月9日，其他項目并沒有對外公開具體約定開工時間。

值得關(guān)注的是，從項目公司工商注冊信息來看，上述四個開發(fā)商出現(xiàn)變動的自持地塊，變動時間均在2018年1月份左右。

而此前的2017年12月，位于大興黃村的100%自持項目——中國鐵建·理想家，因為以“10年租金+20年押金”形式對外進行預(yù)租，被北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（下稱“北京市住建委”）約談和調(diào)查。

早在2017年4月，北京市住建委與北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，要求企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃,不得銷售；企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年；并嚴禁將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為。

在2018年1月所發(fā)生的系列變動里，共有四家開發(fā)商在項目公司股權(quán)比例發(fā)生變化，其中住總和首創(chuàng)徹底退出，中海和龍湖在平谷金海湖的70%自持地塊中仍持有少量股權(quán)。

2016年11月，北京萬科住總聯(lián)合體以59億元代價獲得永豐19號地塊；2016月12月，北京萬科和住總控股子公司北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“金第地產(chǎn)”）成立各持股50%的項目公司——北京萬金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“萬金房開”）。

2018年1月3日，萬金房開投資人發(fā)生變更，金第地產(chǎn)從項目公司退出，這意味著住總徹底退出了19號地塊，北京萬科成為了該項目唯一的主人。

同樣的變化還發(fā)生永豐20號地塊上。2016年底，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以27.3億元代價拿下20號地塊，2016年12月，三方成立北京恒合悅興置業(yè)有限公司（下稱“恒合悅興”）作為20號地塊的項目公司。首創(chuàng)在項目公司持有40%股份，中糧持有39%股份，剩余21%股份由天恒持有。2018年1月9日，恒合悅興股權(quán)發(fā)生變更，首創(chuàng)從項目公司撤資。

目前，作為20號地塊的持有人，天恒以51%持股比例成為項目公司的大股東，中糧持股比例為49%。項目公司董事長來自天恒，副董事長和總經(jīng)理均來自中糧，首創(chuàng)全身而退。

四個70%自持項目中，位于大興舊宮的兩個地塊也出現(xiàn)變化。

2017年4月，保利首開中海龍湖聯(lián)合體拍下位于大興舊宮的兩個70%自持項目，其中11號地塊宗地面積99.57畝，成交價格為57.4億元；12號地塊宗地面積面積為128.94畝，成交價為69.8億元。

2017月5月，四家公司分別成立北京和信金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“和信金泰”）和北京和信興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“和信興泰”）兩家公司，其中前者作為11號地塊的項目公司，后者作為12號地塊的項目公司。

在兩個項目公司原始股東序列中，保利、首開、中海和龍湖各持有25%的股權(quán)。工商注冊資料顯示，2018年1月17日，和信金泰和和信興泰兩家項目公司均進行增資擴股，中海和龍湖并沒有跟進。

這一次增資完成后，保利和首開在和信金泰各持有49.92%的股份，中海和龍湖股權(quán)均被被稀釋至0.08%。同樣，保利和首開在和信興泰股權(quán)比例均升至49.93%，而中海和龍湖股權(quán)比例均降至0.07%。

退出背后

經(jīng)濟觀察報記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，北京四個100%自持地塊中，永豐18、20號地塊均已經(jīng)動工，而永豐19號地塊和黃村21號地塊暫時還沒有動工跡象。其中18號地塊萬科翡翠書院項目已經(jīng)啟動預(yù)租。

四個70%自持項目中，平谷金海湖項目已經(jīng)獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程建設(shè)規(guī)劃許可證，并于2018年4月23日和5月10日拿到了施工許可證，這意味著平谷金海湖項目已經(jīng)具備開工條件。

大興舊宮11號地塊也已經(jīng)拿到了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同樣具備開工條件。

而舊宮12號地塊和房山地塊尚沒有獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

從四個100%自持地塊來看，其中永豐18號地塊地上建筑面積為13.88萬平方米，拿地成本是50億元；19號地地上建筑面積為16.29萬平方米，拿地成本為59億元。粗略估算，兩個地塊綜合樓面地價為3.6萬元/平方米。

根據(jù)此前萬科公布的翡翠書院租金方案，該項目年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，按照年租金2400元/平方米、且100%滿租的情況計算，項目第一個十年年租期收取的租金總額為33.3億元。這意味著，該項目第一個10年租賃期全部租金收入無法覆蓋50億元的土地價格。

這不僅是永豐18號地塊的困境，也是其他三個100%自持項目面臨的難題。

四個70%自持地塊同樣存在難題，以舊宮11號地塊為例，該地塊控制地上建筑面積為14.6萬平方米，粗略估算，根據(jù)70%自持比例，可銷售面積為43810.5平方米，自持面積為102224.5平方米。

根據(jù)拍地時約定，項目可銷售部分平均售價設(shè)定的上限為52315元/平方米，11號地塊可以通過銷售收回約22.92億元，但與拿地成本相比仍有數(shù)十億元差距，而這個差距需要通過剩余自持租賃部分來收回。

路在何方

4月中旬，萬科翡翠書院開始啟動預(yù)租，據(jù)北京萬科相關(guān)材料顯示，截至5月13日，萬科推出的首批72套房源中，出租率超過80%，客戶包括幻騰智能創(chuàng)始人王昊、經(jīng)緯中國董事總經(jīng)理錢坤和36氪CEO馮大剛等人。

萬科所稱的超過80%出租率，主要指首期推出72套房源的訂制租賃。北京萬科表示，在訂制租賃階段，客戶需要簽署訂制租賃合同，支付總租金的20%作為訂制租賃定金；自租賃起始日起，定金轉(zhuǎn)為首期租金相應(yīng)部分，首期剩余租金需在物業(yè)交付前支付完畢。

據(jù)悉，自翡翠書院啟動預(yù)租以來，萬科已經(jīng)到聯(lián)想、滴滴、小米等多家中關(guān)村科技企業(yè)舉辦過項目訂制租賃推薦會。目前翡翠書院接待中心僅接待預(yù)約客戶，并不接待自行前來看房的散客。

即便預(yù)約也不一定能夠獲得看房的資格，根據(jù)接待中心工作人員介紹，客戶想要看房，需要至少提前一天預(yù)約，客戶還需要提供名片、公司郵箱等工作身份信息，北京萬科方面審核通過后會電話通知看房。

既然通過租賃本身難以在短期內(nèi)收回投資，那么企業(yè)自持地塊的未來出路在哪里？對此，一位北京地區(qū)開發(fā)商人士告訴經(jīng)濟觀察報記者，從中央到地方都在大力倡導(dǎo)租賃住房政策，隨著金融資本介入，未來這一領(lǐng)域大有可為。

其表示，一旦相應(yīng)的金融配套方案到位，自持項目具備對外租賃條件后，開發(fā)商將項目一定期限的租賃權(quán)出售給銀行等金融機構(gòu)或不動產(chǎn)運營公司，可以一次性收回大量資金。不過他也坦承，短期內(nèi)，開發(fā)商承受的資金壓力較大。

天風(fēng)證券首席地產(chǎn)分析師陳天誠認為，企業(yè)自持項目本身并不存在問題，一方面利用相對便宜的土地布局新的業(yè)務(wù)；另一方面，自持物業(yè)作為不動產(chǎn)，在未來也具有較大的升值空間。

陳天誠指出，自持項目本身通過租賃收回成本的可能性極低，開發(fā)商更多的是寄望于未來政策松動或通過金融化手段獲得更大的回報。所以這一領(lǐng)域的玩家注定只能是大開發(fā)商，“小開發(fā)商資金難以承受?！?/p>