（圖片來(lái)源：全景視覺(jué)）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 張雅楠 田國(guó)寶 5月中旬的北京已經(jīng)提前進(jìn)入夏季。在海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地處，從永澄北路向北進(jìn)入宏豐渠東路，路口崗?fù)さ谋０膊粫r(shí)地向經(jīng)過(guò)的車輛敬禮，向前幾十米，一塊綠色牌匾寫著“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”六個(gè)白色大字。

翡翠書(shū)院接待中心背后是一片工地，400多畝的土地被各色各樣的圍墻分割成大大小小的地塊，但仍有大片覆蓋著綠色防塵網(wǎng)的地塊處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，幾條正在修建的縱橫路，是未來(lái)連接外部的主要通道。

接待中心北側(cè)兩個(gè)被圍起來(lái)的地塊已經(jīng)處于動(dòng)工狀態(tài)，未來(lái)將成為翡翠書(shū)院的首期項(xiàng)目；在靠近永豐路附近的四個(gè)小地塊中，圍墻上中糧地產(chǎn)、北京天恒置業(yè)集團(tuán)（下稱“天恒”）的宣傳語(yǔ)隨處可見(jiàn)，其中兩個(gè)地塊也開(kāi)始挖槽。

在2016年底那場(chǎng)針對(duì)這片土地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的著名土拍中，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司（下稱“北京萬(wàn)科”）獨(dú)立拿下永豐18號(hào)地塊，北京萬(wàn)科住總聯(lián)合體拿下永豐19號(hào)地塊，中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體獲得永豐20號(hào)地塊。三個(gè)地塊住宅全部為100%自持。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從多個(gè)渠道證實(shí)，在項(xiàng)目約定開(kāi)工日期前后，北京住總集團(tuán)（下稱“住總”）和首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（下稱“首創(chuàng)”）兩家北京市屬國(guó)企已經(jīng)分別從19號(hào)地塊和20號(hào)地塊退出。目前18、19號(hào)地塊均由北京萬(wàn)科獨(dú)立操盤，20號(hào)地塊由中糧和天恒共同開(kāi)發(fā)。

北京累計(jì)推出的八個(gè)自持地塊中，有四個(gè)地塊為100%自持，除上述永豐三個(gè)地塊外，還有一塊位于大興黃村的21號(hào)地；另外四個(gè)地塊為70%自持，其中首開(kāi)保利龍湖中海聯(lián)合體拿下的大興舊宮鎮(zhèn)兩個(gè)地塊，中海地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)亦有變化。

一位首創(chuàng)置業(yè)高管人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)確認(rèn)，首創(chuàng)已經(jīng)退出永豐自持項(xiàng)目，對(duì)于退出原因，其表示，主要因?yàn)轫?xiàng)目不符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)。

截至發(fā)稿前，記者未能聯(lián)系上住總集團(tuán)、中海地產(chǎn)就退出原因進(jìn)行采訪，龍湖集團(tuán)也未就相關(guān)問(wèn)題給予回復(fù)。

悄然抽身

上述北京八個(gè)企業(yè)自持地塊中，其中四個(gè)100%自持項(xiàng)目的約定開(kāi)工時(shí)間均在2018年1月前后；而其余4個(gè)70%自持項(xiàng)目中，房山項(xiàng)目約定開(kāi)工時(shí)間為2018年2月9日，其他項(xiàng)目并沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)具體約定開(kāi)工時(shí)間。

值得關(guān)注的是，從項(xiàng)目公司工商注冊(cè)信息來(lái)看，上述四個(gè)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)變動(dòng)的自持地塊，變動(dòng)時(shí)間均在2018年1月份左右。

而此前的2017年12月，位于大興黃村的100%自持項(xiàng)目——中國(guó)鐵建·理想家，因?yàn)橐浴?0年租金+20年押金”形式對(duì)外進(jìn)行預(yù)租，被北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱“北京市住建委”）約談和調(diào)查。

早在2017年4月，北京市住建委與北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷售；企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年；并嚴(yán)禁將自持商品住房“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷售的行為。

在2018年1月所發(fā)生的系列變動(dòng)里，共有四家開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目公司股權(quán)比例發(fā)生變化，其中住總和首創(chuàng)徹底退出，中海和龍湖在平谷金海湖的70%自持地塊中仍持有少量股權(quán)。

2016年11月，北京萬(wàn)科住總聯(lián)合體以59億元代價(jià)獲得永豐19號(hào)地塊；2016月12月，北京萬(wàn)科和住總控股子公司北京金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“金第地產(chǎn)”）成立各持股50%的項(xiàng)目公司——北京萬(wàn)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“萬(wàn)金房開(kāi)”）。

2018年1月3日，萬(wàn)金房開(kāi)投資人發(fā)生變更，金第地產(chǎn)從項(xiàng)目公司退出，這意味著住總徹底退出了19號(hào)地塊，北京萬(wàn)科成為了該項(xiàng)目唯一的主人。

同樣的變化還發(fā)生永豐20號(hào)地塊上。2016年底，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以27.3億元代價(jià)拿下20號(hào)地塊，2016年12月，三方成立北京恒合悅興置業(yè)有限公司（下稱“恒合悅興”）作為20號(hào)地塊的項(xiàng)目公司。首創(chuàng)在項(xiàng)目公司持有40%股份，中糧持有39%股份，剩余21%股份由天恒持有。2018年1月9日，恒合悅興股權(quán)發(fā)生變更，首創(chuàng)從項(xiàng)目公司撤資。

目前，作為20號(hào)地塊的持有人，天恒以51%持股比例成為項(xiàng)目公司的大股東，中糧持股比例為49%。項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)來(lái)自天恒，副董事長(zhǎng)和總經(jīng)理均來(lái)自中糧，首創(chuàng)全身而退。

四個(gè)70%自持項(xiàng)目中，位于大興舊宮的兩個(gè)地塊也出現(xiàn)變化。

2017年4月，保利首開(kāi)中海龍湖聯(lián)合體拍下位于大興舊宮的兩個(gè)70%自持項(xiàng)目，其中11號(hào)地塊宗地面積99.57畝，成交價(jià)格為57.4億元；12號(hào)地塊宗地面積面積為128.94畝，成交價(jià)為69.8億元。

2017月5月，四家公司分別成立北京和信金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“和信金泰”）和北京和信興泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“和信興泰”）兩家公司，其中前者作為11號(hào)地塊的項(xiàng)目公司，后者作為12號(hào)地塊的項(xiàng)目公司。

在兩個(gè)項(xiàng)目公司原始股東序列中，保利、首開(kāi)、中海和龍湖各持有25%的股權(quán)。工商注冊(cè)資料顯示，2018年1月17日，和信金泰和和信興泰兩家項(xiàng)目公司均進(jìn)行增資擴(kuò)股，中海和龍湖并沒(méi)有跟進(jìn)。

這一次增資完成后，保利和首開(kāi)在和信金泰各持有49.92%的股份，中海和龍湖股權(quán)均被被稀釋至0.08%。同樣，保利和首開(kāi)在和信興泰股權(quán)比例均升至49.93%，而中海和龍湖股權(quán)比例均降至0.07%。

退出背后

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，北京四個(gè)100%自持地塊中，永豐18、20號(hào)地塊均已經(jīng)動(dòng)工，而永豐19號(hào)地塊和黃村21號(hào)地塊暫時(shí)還沒(méi)有動(dòng)工跡象。其中18號(hào)地塊萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)預(yù)租。

四個(gè)70%自持項(xiàng)目中，平谷金海湖項(xiàng)目已經(jīng)獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程建設(shè)規(guī)劃許可證，并于2018年4月23日和5月10日拿到了施工許可證，這意味著平谷金海湖項(xiàng)目已經(jīng)具備開(kāi)工條件。

大興舊宮11號(hào)地塊也已經(jīng)拿到了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同樣具備開(kāi)工條件。

而舊宮12號(hào)地塊和房山地塊尚沒(méi)有獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

從四個(gè)100%自持地塊來(lái)看，其中永豐18號(hào)地塊地上建筑面積為13.88萬(wàn)平方米，拿地成本是50億元；19號(hào)地地上建筑面積為16.29萬(wàn)平方米，拿地成本為59億元。粗略估算，兩個(gè)地塊綜合樓面地價(jià)為3.6萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)此前萬(wàn)科公布的翡翠書(shū)院租金方案，該項(xiàng)目年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，按照年租金2400元/平方米、且100%滿租的情況計(jì)算，項(xiàng)目第一個(gè)十年年租期收取的租金總額為33.3億元。這意味著，該項(xiàng)目第一個(gè)10年租賃期全部租金收入無(wú)法覆蓋50億元的土地價(jià)格。

這不僅是永豐18號(hào)地塊的困境，也是其他三個(gè)100%自持項(xiàng)目面臨的難題。

四個(gè)70%自持地塊同樣存在難題，以舊宮11號(hào)地塊為例，該地塊控制地上建筑面積為14.6萬(wàn)平方米，粗略估算，根據(jù)70%自持比例，可銷售面積為43810.5平方米，自持面積為102224.5平方米。

根據(jù)拍地時(shí)約定，項(xiàng)目可銷售部分平均售價(jià)設(shè)定的上限為52315元/平方米，11號(hào)地塊可以通過(guò)銷售收回約22.92億元，但與拿地成本相比仍有數(shù)十億元差距，而這個(gè)差距需要通過(guò)剩余自持租賃部分來(lái)收回。

路在何方

4月中旬，萬(wàn)科翡翠書(shū)院開(kāi)始啟動(dòng)預(yù)租，據(jù)北京萬(wàn)科相關(guān)材料顯示，截至5月13日，萬(wàn)科推出的首批72套房源中，出租率超過(guò)80%，客戶包括幻騰智能創(chuàng)始人王昊、經(jīng)緯中國(guó)董事總經(jīng)理錢坤和36氪CEO馮大剛等人。

萬(wàn)科所稱的超過(guò)80%出租率，主要指首期推出72套房源的訂制租賃。北京萬(wàn)科表示，在訂制租賃階段，客戶需要簽署訂制租賃合同，支付總租金的20%作為訂制租賃定金；自租賃起始日起，定金轉(zhuǎn)為首期租金相應(yīng)部分，首期剩余租金需在物業(yè)交付前支付完畢。

據(jù)悉，自翡翠書(shū)院?jiǎn)?dòng)預(yù)租以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)到聯(lián)想、滴滴、小米等多家中關(guān)村科技企業(yè)舉辦過(guò)項(xiàng)目訂制租賃推薦會(huì)。目前翡翠書(shū)院接待中心僅接待預(yù)約客戶，并不接待自行前來(lái)看房的散客。

即便預(yù)約也不一定能夠獲得看房的資格，根據(jù)接待中心工作人員介紹，客戶想要看房，需要至少提前一天預(yù)約，客戶還需要提供名片、公司郵箱等工作身份信息，北京萬(wàn)科方面審核通過(guò)后會(huì)電話通知看房。

既然通過(guò)租賃本身難以在短期內(nèi)收回投資，那么企業(yè)自持地塊的未來(lái)出路在哪里？對(duì)此，一位北京地區(qū)開(kāi)發(fā)商人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，從中央到地方都在大力倡導(dǎo)租賃住房政策，隨著金融資本介入，未來(lái)這一領(lǐng)域大有可為。

其表示，一旦相應(yīng)的金融配套方案到位，自持項(xiàng)目具備對(duì)外租賃條件后，開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目一定期限的租賃權(quán)出售給銀行等金融機(jī)構(gòu)或不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，可以一次性收回大量資金。不過(guò)他也坦承，短期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商承受的資金壓力較大。

天風(fēng)證券首席地產(chǎn)分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，企業(yè)自持項(xiàng)目本身并不存在問(wèn)題，一方面利用相對(duì)便宜的土地布局新的業(yè)務(wù)；另一方面，自持物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，在未來(lái)也具有較大的升值空間。

陳天誠(chéng)指出，自持項(xiàng)目本身通過(guò)租賃收回成本的可能性極低，開(kāi)發(fā)商更多的是寄望于未來(lái)政策松動(dòng)或通過(guò)金融化手段獲得更大的回報(bào)。所以這一領(lǐng)域的玩家注定只能是大開(kāi)發(fā)商，“小開(kāi)發(fā)商資金難以承受?！?/p>

（圖片來(lái)源：全景視覺(jué)）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶

11月16日，一場(chǎng)匯集了中國(guó)集成電路領(lǐng)域各類資源的論壇在北京市海淀區(qū)蘇家坨附近的一家酒店內(nèi)召開(kāi)，論壇背后是即將投入運(yùn)營(yíng)的中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園，主辦方試圖通過(guò)舉辦論壇來(lái)整合行業(yè)上下游資源。

這個(gè)由中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)和首創(chuàng)置業(yè)合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)，是首創(chuàng)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，也是雙方合作開(kāi)端。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民透露，未來(lái)首創(chuàng)聯(lián)手中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)還將在北京及全國(guó)布局多個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

胡衛(wèi)民表示，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域已經(jīng)有多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，首創(chuàng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域具備較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，在中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目合作方面，首創(chuàng)負(fù)責(zé)前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)，“在合作過(guò)程中，我們也學(xué)習(xí)積累產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

胡衛(wèi)民的另一個(gè)身份是北京中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園發(fā)展有限公司董事，作為園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)和首創(chuàng)置業(yè)各持有公司50%的股份，其中董事長(zhǎng)苗軍來(lái)自中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)，總經(jīng)理裴濬來(lái)自首創(chuàng)置業(yè)。

胡衛(wèi)民表示，園區(qū)將于年底竣工，2018年正式運(yùn)營(yíng)，其中銷售和自持各占一半左右，目前已經(jīng)與150多家集成電路上下游企業(yè)簽署入駐意向協(xié)議，“有一部分企業(yè)已經(jīng)簽署正式入駐協(xié)議，計(jì)劃是引入300家企業(yè)?！?/p>

胡衛(wèi)民介紹，園區(qū)用地是通過(guò)招拍掛獲取的商業(yè)用地，樓面地價(jià)達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米，“我們是這個(gè)園區(qū)這個(gè)地區(qū)第一家用商業(yè)用地開(kāi)發(fā)園區(qū)的項(xiàng)目，前期投入比較大，銷售一部分也是為了收回前期的投資?！?/p>

北京市國(guó)土資源局信息顯示，中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園宗地面積59750.387平方米，規(guī)劃建筑面積為149376平方米，成交價(jià)為18.27億元，土地簽約時(shí)間為2015年2月9日。該地塊由中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)和中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司聯(lián)合獲取。

北京中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園有限責(zé)任公司注冊(cè)時(shí)間也是2015年2月份，最初股東為中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)及控股子公司中關(guān)村軟件園。當(dāng)年7月1日，首創(chuàng)置業(yè)間接全資控股的北京朗園置業(yè)有限公司對(duì)中關(guān)村集成電路軟件園增資5億元進(jìn)入。

這就意味著在該園區(qū)開(kāi)發(fā)方面，首創(chuàng)置業(yè)是后來(lái)者。

裴濬透露，雙方在項(xiàng)目上既是合作關(guān)系，也是一體的，園區(qū)建成后雙方共同運(yùn)營(yíng)，未來(lái)園區(qū)收益也按股權(quán)比例進(jìn)行分配。

整個(gè)園區(qū)共由16棟樓組成，包括8棟主樓和8棟配樓，中心位置的2棟主樓為加速器和專家公寓，底層配有一定比例的商業(yè)和企業(yè)交流場(chǎng)所，聯(lián)通另外3棟主樓共5棟樓為自持，另外的3棟主樓和8棟配樓對(duì)外銷售。

11月16日的論壇上匯集了國(guó)內(nèi)大部分集成電路領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，據(jù)參會(huì)一位科技部人士透露，中國(guó)雖然在集成電路領(lǐng)域取得重大突破，但在集成電路設(shè)計(jì)領(lǐng)域較弱，而中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園也是科技部重大專項(xiàng)基金扶持的唯一一個(gè)科技園區(qū)項(xiàng)目。

目前，首創(chuàng)集團(tuán)及首創(chuàng)置業(yè)分別在大興區(qū)和東三環(huán)郎家園有一個(gè)文創(chuàng)園區(qū)，是利用原有舊廠房通過(guò)改造而形成文化創(chuàng)意園區(qū)，中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園是首創(chuàng)真正意義上進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，首創(chuàng)置業(yè)的短期目標(biāo)是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收占到整個(gè)公司的10%左右。

胡衛(wèi)民表示，園區(qū)收入主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是通過(guò)租售結(jié)合收回前期投入成本；二是通過(guò)對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行投資獲得長(zhǎng)期收益，“和集團(tuán)有很多資源上的協(xié)同，土地資源方面有優(yōu)勢(shì)，還有首創(chuàng)證券等提供金融支持?！?/p>

在胡衛(wèi)民看來(lái)，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展離不開(kāi)金融，不僅持有物業(yè)占用大量資金，后期創(chuàng)新企業(yè)孵化還需要資金支持，“一個(gè)是與國(guó)家、北京基金合作，同時(shí)引進(jìn)市場(chǎng)化資本，一個(gè)是通過(guò)舉辦行業(yè)年會(huì)，所有巨頭都來(lái)了，通過(guò)這次聚會(huì)把相關(guān)資源整合起來(lái)，形成優(yōu)勢(shì)，更好推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。”