隨著海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)的消息傳來，最近一段時間，頻頻有朋友來咨詢——去海南炒房，還有機會嗎？

嗯，也許真的沒有機會了。中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳已于4月22日晚發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（以下簡稱《通知》），實行嚴格的限購政策，并在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。那么，全域限購到底怎么限？投資客一點機會都沒有了？下文將一一詳細分析。

全域限購到底怎么限？

根據(jù)《通知》相關(guān)內(nèi)容，海南本次出臺的全域限購政策主要包括以下幾個方面：

第一，部分城市的住房，只能對本地居民出售。具體而言，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售，也就是說，外地居民的投資投機性購房一概被禁。

第二，加大對重點城市的限購力度。?？凇⑷齺?、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。而且，即使符合了購房條件，最多也只能購買一套房。

第三，在上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。這就意味著，不僅是海南的一些主要城市限購，就連在一些不知名的地區(qū)，買房也要開具個人所得稅和社保繳費證明。

此外，除了限購，海南房地產(chǎn)政策還規(guī)定，非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的首付款比例不得低于70%；同時，居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

可以說，海南此次全域限購的力度之大、范圍之廣前所未有，這既是歷史的慣性，也具有特定的時代背景。

限購的歷史慣性和時代背景

至今年3月以來，海南已4次加碼樓市調(diào)控政策——3月31日的“完善房地產(chǎn)限購政策”、4月14日的“建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加”、4月20日的“公積金貸款首付提至30%”以及4月22日的“全域限購”。再將時間軸放長一點，近兩年來，海南省已接連發(fā)布了十多次房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中，影響較大的幾次如下：

不難看出，本輪的全域限購是海南歷次限購政策的慣性和延續(xù)。

從根本上講，海南是我國最大的經(jīng)濟特區(qū)，地理位置獨特；其擁有全國最好的生態(tài)環(huán)境，同時又是相對獨立的地理單元，具備成為全國改革開放試驗田的優(yōu)勢，前景不可估量。這是支撐當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)投資投機行為的基礎(chǔ)，也聚焦著來自全國甚至全世界的房地產(chǎn)投資投機者的目光。

當然，本輪全域限購也具有特定的時代背景。

在博鰲亞洲論壇2018年年會和海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年之際，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導意見》正式對外發(fā)布，明確提出“支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系”。一時間，嗅覺敏銳的購房客迅速從全國各地紛至沓來，各大樓盤銷售中心人潮涌動，資金扎堆進入海南房地產(chǎn)市場。

幾天內(nèi)，部分樓盤價格就出現(xiàn)了1000元-3000元的上漲；還有的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有利可圖，乘機捂盤、哄抬價格。如果此時再不出臺相關(guān)政策，一旦房價高企、泡沫形成，后果將不堪設(shè)想。

事實上，海南樓市已經(jīng)坐過兩次過山車：

1988年，海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)，幾年內(nèi)，樓市被翻炒了好幾波；到1994年，泡沫破滅，留下一堆爛尾樓。2010年，海南建立國際旅游島，房地產(chǎn)市場再度升溫，到了2011年年中，泡沫連同投資投機者的夢想一起破碎。

歷史不能重演，也不應(yīng)重演。

目前，海南當?shù)鼐用竦馁彿繅毫?、生活成本已?jīng)不低。2017年，海南全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30817元；而現(xiàn)階段，?？诘淖》烤鶅r已超過15000元/平方米，三亞更高達30000元/平方米。政府實施全域限購以限制過熱的投資投機需求、防止房價的畸形上漲刻不容緩。

限購的市場反應(yīng)和折射出來的問題

在如此嚴格的限購令面前，市場反應(yīng)如何？

縱觀海南房地產(chǎn)市場，每年有將近80%的份額被外地購房者所占據(jù)；而本輪限購主要針對外地購房者，如此一來，當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)勢必會有大量意向客戶流失，而它們的資金回籠也很可能出現(xiàn)麻煩。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不著手研究新的融資方案，甚至編制人員裁減計劃等內(nèi)容。

既然本輪全域限購主要是針對外地購房者，那么外地購房者是否可以考慮將戶籍遷入本地，進而實現(xiàn)其購房計劃呢？答案是，很難！

全域限購的新政規(guī)定：自本通知發(fā)布后，戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并且須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

這樣，在短期內(nèi)，外地購房者已不可能通過戶籍遷移以達成其購房目的，無法在戶籍上“動腦筋”、“鉆空子”。

不過，與過去大多房地產(chǎn)限購令一樣，本輪的全域限購新政仍不可避免地面臨“假結(jié)婚、假離婚”的困擾和挑戰(zhàn)：

一方面，通過“假結(jié)婚”方式，外地購房者可以輕而易舉地獲取購房資質(zhì)；另一方面，通過“假離婚”方式，本地購房者也可以享受到憑空增加的購房名額和貸款優(yōu)惠。

盡管新政明確規(guī)定，將嚴肅懲戒“假結(jié)婚”、“假離婚”等騙購行為，但事實上，對于“假結(jié)婚”、“假離婚”等行為進行監(jiān)督的社會成本過高；同時，“將婚姻登記嚴重失信當事人名單報送全國婚姻登記信用信息平臺”實屬軟約束，對騙購行為人的處罰力不夠、約束力不強。

當然，在全域限購的新政下，騙購者依然有空子可鉆，不過，其也面臨著諸多風險。一方面，新政指出，居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓；且不說，5年內(nèi)海南房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)何等景象，萬一受新政影響，房價掉頭下挫，騙購者自當深套其中。另一方面，只要此項政策長期執(zhí)行，即使過了5年之限，符合資歷的接盤者（購房人）也不多、甚至寥寥無幾，到時騙購者是否還能將房產(chǎn)如愿變現(xiàn)，也著實堪憂。

不過話又說回來，限購始終是行政手段，其對經(jīng)濟調(diào)節(jié)只能起一時之效、治標不治本；從長遠計，海南房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，還是要從最根本的戰(zhàn)略入手，通過思路、結(jié)構(gòu)和制度的調(diào)整，充分發(fā)揮出市場及其主體的力量。

海南房地產(chǎn)行業(yè)將往何處去？

筆者以為，海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整，大致可以從思路、結(jié)構(gòu)和制度三方面進行。

首先，思路調(diào)整。長期來看，海南應(yīng)充分挖掘其獨特優(yōu)勢，發(fā)展可持續(xù)的“休閑度假經(jīng)濟”，而不是傳統(tǒng)的、一錘子買賣的“住房經(jīng)濟”。“休閑度假經(jīng)濟”，需要通過各組成部分的累積，逐漸形成一個大花園、大景區(qū)，培養(yǎng)出長久的、三宜的（宜居、宜游、宜健康）、開放的、國際化的度假天堂；不能只顧眼前小利、急功近利，開發(fā)銷售一般居住型的房地產(chǎn)而浪費寶貴的土地資源。而對于旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，其不僅要與周邊的生態(tài)環(huán)境、自然資源、旅游景觀等相得益彰，更要讓前來休閑旅游、度假養(yǎng)生的人都能夠在海南留下珍貴的印象，充分體驗、享受到海南的美好。事實上，從“住房經(jīng)濟”到“休閑度假經(jīng)濟”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，本身對炒房團、投資投機者們來說也是重要的政策信號，能對房價攀升構(gòu)成一定的抑制作用。

其次，結(jié)構(gòu)調(diào)整。明確海南休閑度假的特殊屬性，接下來的項目開發(fā)，就要牢牢樹立與旅游觀光、休閑度假相聯(lián)系的理念，包括小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)等所有建設(shè)項目，也應(yīng)與國際旅游島的需要相銜接，與城市化的發(fā)展相聯(lián)系。一方面，可以依靠資源整合延長產(chǎn)業(yè)鏈，“開發(fā)一點而帶動一片”；另一方面，可以通過產(chǎn)業(yè)集聚培育若干個“園區(qū)經(jīng)濟”，形成新的經(jīng)濟增長點，這使投資領(lǐng)域得以拓寬，從而避免投資投機者過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)。

再次，制度調(diào)整。海南在一個比較落后的基礎(chǔ)上打造國際化的休閑度假圣地，需要大量的資金投入；而海南實際上又是一個經(jīng)濟實力不太強的省份，其投入的資金又大都需要從外部引進。這時候，海南不妨充分發(fā)揮其經(jīng)濟特區(qū)的優(yōu)勢，大膽進行制度的調(diào)整和創(chuàng)新，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險、金融等配套服務(wù)機構(gòu)，以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風險，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽度。

要是有一天，海南的看點從優(yōu)美的風景變成了一片片鱗次櫛比的房子，恐怕會讓人感到十分遺憾。一句話，別讓房子擋住了風景！

來源：蘇寧財富資訊；作者：蘇寧金融研究院特約研究員 陳春春，清華大學經(jīng)濟學博士后，美國哈佛大學、瑞士蘇黎世大學、瑞士聯(lián)邦理工學院訪問學者，兼蘇寧金融研究院特約研究員，致力于宏觀經(jīng)濟、證券投資及房地產(chǎn)市場等相關(guān)領(lǐng)域的研究，參與國家自然科學基金、國家社會科學基金七項，在國內(nèi)外核心刊物發(fā)表多篇論文，并任諸家學術(shù)雜志匿名審稿人。

（注：北京師范大學研究生曹孟寧對此文亦有貢獻）