近日，海南省科技廳啟動對全省48家重點實驗室的評估工作。

接受評估的重點實驗室均是2015年1月1日至2017年12月31日正式批準設(shè)立的。

此次評估結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、不合格3個等級，省科技廳將根據(jù)評估結(jié)果給予重點實驗室運行經(jīng)費補助。對“不合格”的實驗室，省科技廳將直接撤銷其重點實驗室稱號。此次評估工作結(jié)束后，省科技廳將不再另外對省級重點實驗室進行年度考核。

包括開業(yè)3年多后資不抵債的海口萬豪酒店和在籌的千禧酒店填海項目，評估增值、減值原因都是無形資產(chǎn)。

2018年5月26日，云南城投公布擬以19.85億收購海南國際會展中心項目。云南城投進入的會展業(yè)務(wù)包括：昆明滇池會展、昆明國際會展、成都世紀城會展、武漢國博中心、?？跁怪行?。云南城投還收購了成都環(huán)球世紀會展旅游集團有限公司100%股權(quán)。

一、酒店評估增值、減值原因都是無形資產(chǎn)

?？谌f豪酒店2014年10月開業(yè)，總建筑面積7.82萬平方米、賬面資產(chǎn)總額8.52億元、賬面凈資產(chǎn)值-2.77億元、評估的資產(chǎn)總額10.03億元、評估的凈資產(chǎn)值-1.64億元、凈資產(chǎn)評估變動增加額11350.49萬元、評估增值率40.95%，增值原因為無形資產(chǎn)評估增值。

千禧酒店填海項目賬面資產(chǎn)總額2.31億元、賬面凈資產(chǎn)值-0.08億元、經(jīng)評估的資產(chǎn)總額1.99億元、評估的凈資產(chǎn)值-0.40億元、凈資產(chǎn)評估變動減少額3141.30萬元、減值率373.22%、減值原因為無形資產(chǎn)評估減值。

二、資產(chǎn)基礎(chǔ)法成為近來中國酒店估值主要方法

此次評估的方法采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。2018年5月以來，西藏旅游出售5家酒店（屬于喜瑪拉雅品牌的酒店分別為拉薩酒店、雅魯藏布大峽谷酒店、阿里普蘭國際大酒店、阿里岡仁波齊酒店、巴松措度假村酒店）和上海松江深坑酒店轉(zhuǎn)讓的評估也都采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法或者稱為成本法。

酒店資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。

1、市場法是將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。中國的市場法估值包括企業(yè)價值倍數(shù)、市盈率倍數(shù)、溢價率比較。

2、收益法將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法評估股東全部權(quán)益價值＝企業(yè)整體價值－有息負債；企業(yè)整體價值＝營業(yè)性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值。有息債務(wù)是指評估基準日被評估企業(yè)賬面上需要付息的債務(wù)，包括短期借款、帶息的應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的長期借款和長期借款等。

3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法或成本法以被評估企業(yè)評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。

沒有使用市場法的原因是市場上缺少一定數(shù)量具有可比性的交易案例；沒有使用收益法的原因是在建酒店和經(jīng)營虧損的酒店不宜選用；因此資產(chǎn)基礎(chǔ)法或者成本法被頻頻選用。

三、項目總體情況

標的項目：海南國際會展中心綜合性地產(chǎn)項目。

項目位置：?？谑行阌^(qū)長流組團北部，東側(cè)為香格里拉酒店，南側(cè)鄰濱海路，西側(cè)為金色陽光海景度假公寓酒店，北側(cè)直面瓊州海峽。

受讓方：云南城投

出讓方：深圳天利地產(chǎn)集團有限公司持有的海南天利投資發(fā)展有限公司、海南天聯(lián)華房地產(chǎn)投資有限公司、海南天利度假酒店有限公司各70%的股權(quán)；海南天利酒店有限公司75%的股權(quán)。

總對價：19.8474億元

（1）4家標的公司股權(quán)支付對價：92973838.26元

（2）4家標的公司債權(quán)：1875957627.39元

（3）天利旅游持有的天利投資、天利度假及天利酒店債權(quán)：15825000元

項目總用地：291.3畝

總建筑面積：44.93萬平方米

項目包括：酒店、住宅、寫字樓、商業(yè)、別墅

項目總投資（不含稅）：40億元

項目已投資：25億元

項目尚需投資：15億元

評估基準日：2018年2月28日

審計公司：中審眾環(huán)會計師事務(wù)所

評估公司：北京亞超資產(chǎn)評估有限公司

評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法

資產(chǎn)評估報告日：2018年4月20日

四、4家公司情況

1、天利投資

具體項目：龍騰灣項目分為一期和二期，其中：一期為商鋪、商場、酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店，已經(jīng)完成竣工驗收及備案，竣工備案面積116339.52平方米，可預(yù)售面積為76676.36平方米，已售面積70997.51平方米；二期正在建設(shè)過程中。

賬面資產(chǎn)總額：1091453104.28元

賬面凈資產(chǎn)：-105695686.53元

評估的資產(chǎn)總額：149463.92萬元

凈資產(chǎn)值：29740.85萬元

凈資產(chǎn)評估變動增加額為40310.42萬元

增值率381.38%

增值原因：存貨評估增值

2、天聯(lián)華

具體項目：總部經(jīng)濟項目占地面積約59.93畝，已取得該地塊土地使用證，尚未開工建設(shè)。

賬面資產(chǎn)總額：230588612.55元

賬面凈資產(chǎn)值：9710608.95元

評估的資產(chǎn)總額：27682.20萬元

凈資產(chǎn)值：4438.57萬元

凈資產(chǎn)評估變動增加額：3467.51萬元

增值率：357.09%

增值原因：存貨評估增值

3、天利度假

具體項目：?？谌f豪酒店項目的業(yè)主方，萬豪運營管理期限為20年，海口萬豪酒店2014年10月開業(yè)，占地面積80.8畝，總建筑面積78207.52平方米。

賬面資產(chǎn)總額：851753434.93元

賬面凈資產(chǎn)值：-277160551.76元

評估的資產(chǎn)總額：100309.33萬元

凈資產(chǎn)值：-16365.57萬元

凈資產(chǎn)評估變動增加額：11350.49萬元

增值率40.95%

增值原因：無形資產(chǎn)評估增值

4、天利酒店

具體項目：千禧酒店填海項目位于濱海大道292號，為人工填建而成的面積11.7263公頃的人工島，并修建了棧橋連接人工島和陸地。截至交易基準日，人工島已經(jīng)建成，天利酒店已經(jīng)取得千禧酒店填海項目175畝的《海域權(quán)使用證書》和 1.1393公頃透水構(gòu)筑物的《海域權(quán)使用證書》，項目性質(zhì)為經(jīng)營性，旅游娛樂用海，旅游基礎(chǔ)設(shè)施用海。天利酒店于2009年11月5日簽訂約50畝土地的《海口市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，建成的人工島尚未進行填海工程竣工驗收，尚未取得約50畝人工島地塊的國有土地使用權(quán)證書，未取得項目的規(guī)劃、計容建筑面積等相關(guān)工程建設(shè)指標。

賬面資產(chǎn)總額：231300196.57元

賬面凈資產(chǎn)值：-8416811.20元

經(jīng)評估的資產(chǎn)總額：19988.72萬元

凈資產(chǎn)值：-3982.98萬元

凈資產(chǎn)評估變動減少額：3141.30萬元

減值率373.22%

減值原因：無形資產(chǎn)評估減值

附：趙煥焱近期發(fā)表觀點：

【趙煥焱2018年在媒體發(fā)表觀點107】2018年5月28日，《北京商報》關(guān)子辰、王瑩瑩在“首創(chuàng)甩賣金融街國際酒店”文章中引用了華美顧問集團首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱的數(shù)據(jù)和觀點如下：

華美酒店顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱認為，酒店虧損是首創(chuàng)轉(zhuǎn)讓酒店的因素之一，此外，這也是首創(chuàng)作為國有企業(yè)，大力發(fā)展水務(wù)等主營業(yè)務(wù)、剝離非主營業(yè)務(wù)的舉措。

【查看趙煥焱502篇原創(chuàng)文章】“查看歷史消息”往前查閱。

【趙煥焱】華美顧問集團首席知識官、高級經(jīng)濟師。大型酒店集團總部17年多研究經(jīng)歷，酒店咨詢企業(yè)9年多研究經(jīng)歷。榮獲2008年6月13日首屆《價值中國》“最具影響力百強專家”、2008年12月4日中國酒店業(yè)改革開放30年紀念大會“影響中國酒店一百人”、2016年9月20日中國酒店及商用廚具行業(yè)大會“終身成就獎”、2016年11月4日CHTA全球2016年會“特別突出貢獻獎（Special Outstanding Contribution Award）”、2017年4月23日“中國酒店卓越貢獻金龍獎”。

【部分名譽職務(wù)】中瑞酒店管理學(xué)院酒店業(yè)研究中心特約研究員、廣西酒店管理學(xué)會首席顧問專家、中國智慧酒店聯(lián)盟理事長、四川省智慧酒店聯(lián)盟名譽理事長、上海樂游際文化傳播有限公司戰(zhàn)略顧問等。

【工作追求】在專業(yè)之巔，化智識為方法。

【趙煥焱發(fā)表演講190次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至5月16日10次。

【趙煥焱發(fā)表文章758篇（不包括自己發(fā)布的原創(chuàng)自媒體文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至5月22日38篇。

【趙煥焱接受采訪在報刊發(fā)表觀點1949次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至5月28日107次。

（趙煥焱接受第一財經(jīng)電視臺采訪）