很多財務(wù)人員不了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。下面我們針對房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的問題，綜合整理了一個簡單的解答。這一部分是關(guān)于土地使用稅的繳納。

城鎮(zhèn)土地使用稅如何繳納？

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人

　 《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目土地如果是坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，依據(jù)《條例》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。

2、從何時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

財稅〔2006〕186號文件規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

綜上所述：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、向誰繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　 房地產(chǎn)企業(yè)不能向房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管地稅局申報繳納，應(yīng)該向土地所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。當(dāng)然如果是在機(jī)構(gòu)所在地開發(fā)的房地產(chǎn)就是一致的了。

4、計稅依據(jù)是什么？

《土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。（注意：確定應(yīng)稅土地面積時，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積）

《土地使用稅暫行條例》的第六條還規(guī)定 下列土地免繳土地使用稅：（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以土地使用證上確認(rèn)的土地面積，減去配套公共用地的面積作為計稅依據(jù)，根據(jù)適用稅額計算繳納。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，還可以享受相關(guān)優(yōu)惠。如《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定："一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策（二）對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。"

5、房產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅如何處理？對外出租的又如何處理？

房產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)應(yīng)單獨計算土地面積。

對外出租的房產(chǎn)應(yīng)首先確定城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅主體，如果出租方為納稅主體，則出租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；如果被出租方為納稅主體，則被出租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，此時作為出租方的房地產(chǎn)企業(yè)在申報自用房產(chǎn)時將出租的面積扣除。

很明顯房產(chǎn)的不斷銷售，城鎮(zhèn)土地使用稅會不斷減少繳納。

6、何時終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定："納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

轉(zhuǎn)載自百家號作者：減肥哥的熱點探密

近段時間，某明星的“偷稅事件”一直是公眾關(guān)注的熱點。從媒體上公布的資料來看，在“如何上稅”這個問題上，明星們比起那些企業(yè)大佬們的確差得太遠(yuǎn)，下面就來說說為什么這樣講。

追求最大利益一直是人類的普遍心理，這一點，中外皆同。對于經(jīng)營者（明星某種角度上也是經(jīng)營者）來說如何少繳稅是一個現(xiàn)實存在的問題，自古有之。于是“逃稅、偷稅”行為屢屢發(fā)生?？墒怯窒肷俳挥植贿`法，怎么辦？西方經(jīng)營者們很早前就在研究這個問題。于是，“避稅”出現(xiàn)了。這里首先要說明，避稅是指納稅人在不違反稅法規(guī)定的前提下，將納稅義務(wù)減至最低限度的行為。它與逃稅存在原則性的差別，后者是違法行為，而前者不是。

那企業(yè)經(jīng)營者們通常會用哪些方法達(dá)到合理避稅的目的呢：

1、改頭換面。利用對外資企業(yè)的傾斜政策，改變經(jīng)營模式，以獲得更多減免稅政策。

2、特殊地區(qū)。企業(yè)注冊到經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等特殊地區(qū)，可以享受更多稅收優(yōu)惠。

3、多點愛心。殘疾人可以勝任的崗位就多使用殘疾員工，人數(shù)達(dá)到國家規(guī)定比例和要求，可以免交部分營業(yè)稅。

4、多發(fā)善心。合理提高員工福利?！拔咫U一金”除外再多給企業(yè)、員工買點保險和基金什么的。不僅員工會感激你，而且這可以列入成本，減少稅負(fù)。還有，多給貧困地區(qū)、災(zāi)區(qū)、困難人群捐捐款什么的也可減免稅負(fù)。

5、“私為公用”。盡量以企業(yè)名義購置和使用資產(chǎn)，合理增加費用。

當(dāng)然，合理避稅的方法還有很多，但必須以不違反國家法律為前提。

最后要說，稅收是國家的經(jīng)濟(jì)命脈。大到保衛(wèi)國家安全維護(hù)社會穩(wěn)定，小到日常生活使用的交通道路文化教育等公共服務(wù)和設(shè)施都需要通過稅收才能實現(xiàn)。逃稅、偷稅、抗稅在任何國家都為法律所不允許。

小規(guī)模納稅人主要有兩類：一是工業(yè)、一是商業(yè)，針對這兩類小規(guī)模納稅人，她們的稅率如何計算呢？是按照怎樣的稅率標(biāo)準(zhǔn)計算呢？

一、小規(guī)模納稅人稅率1、以前的稅率 小規(guī)模納稅人被劃分為工業(yè)和商業(yè)兩類，征收率分別為6%和4%。而實際上，這些小規(guī)模納稅人混業(yè)經(jīng)營的情況非常普遍，根本無法區(qū)分哪些是商業(yè)小規(guī)模納稅人，哪些是工業(yè)小規(guī)模納稅人。 2、現(xiàn)在的稅率 修訂后的增值稅條例對小規(guī)模納稅人不再設(shè)置工業(yè)和商業(yè)兩檔征收率，將小規(guī)模納稅人征收率統(tǒng)一降至3%。 二、小規(guī)模納稅人稅收優(yōu)惠政策 1、提高個體工商戶的增值稅和營業(yè)稅的起征點。 2009年開始，我國已有不少地區(qū)提高了個體工商戶的增值稅和營業(yè)稅的起征點。北京、上海、江蘇及浙江的營業(yè)稅起征點為國家最高標(biāo)準(zhǔn)5000元/月。廣東省2008年1月1日起將全省營業(yè)稅起征點統(tǒng)一調(diào)高至5000元，4萬多個體戶和個人受惠，年稅收減免共7000多萬元。河南省營業(yè)稅起征點于今年4 月調(diào)至3000元，全省14萬個體工商戶不再繳納營業(yè)稅，每年將因此享受稅收優(yōu)惠約2.2億元，平均每戶每年受益將近1600元。 2、地方稅收優(yōu)惠政策 各個省市因吸引招商，也有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。以注冊上海公司為例，其對小規(guī)模納稅人的稅收優(yōu)惠政策主要是返稅，即企業(yè)交納增值稅后，再把一部分增值稅返還給企業(yè)。上海各區(qū)及開發(fā)區(qū)返稅優(yōu)惠政策有差異，一般返還給企業(yè)增值稅為實際交稅額的4-8%。3、總體稅收優(yōu)惠 依據(jù)2009年開始執(zhí)行的增值稅等各方面的稅收優(yōu)惠政策，200年將減少當(dāng)年增值稅收入約1200億元、城市維護(hù)建設(shè)稅收入約60億元、教育費附加收入約36億元，增加企業(yè)所得稅約63億元。這些稅收增減相抵后，將減輕企業(yè)稅負(fù)共約1233億元。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人的增值稅率 增值稅均實行比例稅率：絕大多數(shù)一般納稅人適用基本稅率、低稅率或零稅率;小規(guī)模納稅人和采用簡易辦法征稅的一般納稅人，適用征收率。

(一)基本稅率 我國增值稅的基本稅率為17%。 1、納稅人銷售或者進(jìn)口貨物，除稅法另有規(guī)定外，稅率為17%;2、納稅人提供加工、修理修配勞務(wù)，稅率為17%;3、油氣田企業(yè)提供的生產(chǎn)性勞務(wù)，稅率為17%。(二)低稅率 我國增值稅的低稅率為13%.根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，13%的低稅率適用于納稅人銷售或進(jìn)口下列貨物：1、糧食、食用植物油。 糧食包括稻谷;大米;大豆;小麥;雜糧;鮮山芋、山芋干、山芋粉;經(jīng)過加工的面粉(各種花式面粉除外)。 淀粉不屬于農(nóng)產(chǎn)品的范圍，應(yīng)按照17%征收增值稅。2、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品。 3、圖書、報紙、雜志。 4、飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜等等(三)零稅率 零稅率，即稅率為零，僅適用于法律不限制或不禁止的報關(guān)出口的貨物，以及輸往海關(guān)管理的保稅工廠、保稅倉庫和保稅區(qū)的貨物。 國務(wù)院另有規(guī)定的某些貨物，不適用零稅率。不適用零稅率的出口貨物包括原油，柴油、援外貨物、天然牛黃、麝香、銅及銅基合金、白銀、糖、新聞紙等。 零稅率不等于免稅，免稅只是規(guī)定某一納稅環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅額等于零。實行零稅率不但不必繳稅，而且還可以退還以前納稅環(huán)節(jié)所納的稅，也就是說，零稅率意味著出口退稅。(四)征收率 適用于小規(guī)模納稅人的增值稅的征收率為3%。 按簡易辦法征收增值稅的納稅人，增值稅的征收率為2%、3%、4%或6%。

很多財務(wù)人員不了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。下面我們針對房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的問題，綜合整理了一個簡單的解答。這一部分是關(guān)于土地使用稅的繳納。

城鎮(zhèn)土地使用稅如何繳納？

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人

　 《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目土地如果是坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，依據(jù)《條例》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。

2、從何時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

財稅〔2006〕186號文件規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

綜上所述：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、向誰繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　 房地產(chǎn)企業(yè)不能向房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管地稅局申報繳納，應(yīng)該向土地所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。當(dāng)然如果是在機(jī)構(gòu)所在地開發(fā)的房地產(chǎn)就是一致的了。

4、計稅依據(jù)是什么？

《土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。（注意：確定應(yīng)稅土地面積時，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積）

《土地使用稅暫行條例》的第六條還規(guī)定 下列土地免繳土地使用稅：（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以土地使用證上確認(rèn)的土地面積，減去配套公共用地的面積作為計稅依據(jù)，根據(jù)適用稅額計算繳納。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，還可以享受相關(guān)優(yōu)惠。如《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定："一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策（二）對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。"

5、房產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅如何處理？對外出租的又如何處理？

房產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)應(yīng)單獨計算土地面積。

對外出租的房產(chǎn)應(yīng)首先確定城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅主體，如果出租方為納稅主體，則出租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；如果被出租方為納稅主體，則被出租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，此時作為出租方的房地產(chǎn)企業(yè)在申報自用房產(chǎn)時將出租的面積扣除。

很明顯房產(chǎn)的不斷銷售，城鎮(zhèn)土地使用稅會不斷減少繳納。

6、何時終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定："納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。