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大部分人都是在即將買入房產(chǎn)后，才開始認(rèn)真的考慮起貸款的問題，前面花了大量的時(shí)間在看房選籌的路上，中間各種和中介斗智斗勇整的筋疲力盡，往往容易忽略核心的貸款這環(huán)。

實(shí)際出了問題后，要么由于時(shí)間太緊解決不了，白白的錯(cuò)失了貸款機(jī)會，要么用了高昂的成本才咽下，如果具備一些基礎(chǔ)的金融知識，很多東西都是可以提前預(yù)防和規(guī)避的。

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征信是什么

征信是每個(gè)公民都有的一項(xiàng)社會公共信息，由中國人民銀行征信中心負(fù)責(zé)征信系統(tǒng)的運(yùn)行、收集、管理，并對外提供信用報(bào)告，信用評估，幫助客戶判斷和控制信用風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行信用管理的活動(dòng)。

簡單的來說，我們?nèi)粘Ｉ钪?，只要和銀行或者金融機(jī)構(gòu)有交集，就會被記錄在征信報(bào)告中，并且在下一次交集前拿出來看一下作為重要的參考。

征信良好的個(gè)人，在申請銀行貸款的過程中，不僅有更高的通過率，還能享受更低的利率，更好的還款方式。而如果征信不良的用戶，極由可能會被拒貸，就算貸款通過利率和還款方式相對也比較苛刻。

怎么查征信

人行征信報(bào)告較為普遍查詢的方式主要有兩種。

第一種相對簡單，只需線上查詢，直接打開人行官網(wǎng)http://pbccrc.org，選擇互聯(lián)網(wǎng)個(gè)人信用平臺，打開后根據(jù)網(wǎng)站提示操作即可，網(wǎng)上查詢的版本是被簡化后的，沒有具體情況，我們主要用來看名下是否有逾期和征信被查詢次數(shù)，由于信息量小，我們一般稱為簡版征信。

第二種方式得出的是詳細(xì)版的征信報(bào)告，工作日手持本人身份證前往征信查詢點(diǎn)自助查詢，選擇詳細(xì)版打印，一份完整的征信報(bào)告就到手了，由于柜臺需要人臉識別，必須本人到場，詳細(xì)版的征信報(bào)告信息量大，正常申請貸款和做其他參考普遍看詳版征信。

另外，不是所有人都有征信報(bào)告，如果從來沒有辦過信用卡，沒有貸款，人行大概率沒有收錄你的征信，這種情況查簡版會顯示系統(tǒng)還沒收錄信息，去柜臺打報(bào)告也是完全空白的，這就是所謂的白戶了。

柜臺征信查詢一年內(nèi)只能免費(fèi)打兩次，超過兩次就要收費(fèi)，而這個(gè)查詢記錄在征信上顯示的是本人查詢，只要查詢不是過于頻繁，對貸款視角來看不算負(fù)面。

很值得注意的是在柜臺打好征信報(bào)告后，如果要申請貸款建議先把征信給先給信貸員或客戶經(jīng)理看，確定無誤準(zhǔn)確的根據(jù)資金需求匹配方案，把握好查詢次數(shù)，將個(gè)人資質(zhì)最優(yōu)化的利用。

征信是咋樣的

當(dāng)紙質(zhì)版的征信報(bào)告拿到手時(shí)，我們先看征信報(bào)告的構(gòu)成，了解里面具體有哪些信息，又該如何看。

上下滾輪查看完整版征信報(bào)告模板

看上面案例里的這份征信報(bào)告，我們可以曉得大概征信的模樣，只要認(rèn)真看都能對征信情況有個(gè)簡單的理解，常規(guī)的征信報(bào)告只會收錄我們已經(jīng)發(fā)生過的關(guān)系，社會公共信息部分很多在征信上都比較少見，所以有部分信息沒有顯示，完全版我們可以看下征信的結(jié)構(gòu)。

詳版征信基礎(chǔ)框架

詳版征信基本情況字面概要已經(jīng)描述的很清楚，并不難理解，細(xì)節(jié)上由我來給大家做個(gè)具體的解析，抓重點(diǎn)講下征信比較核心和我們房產(chǎn)投資、融資有幫助的部分，我們?nèi)绻芰私膺@些東西，對征信信息做有效的捕捉和優(yōu)化有至關(guān)重要的幫助，接下來敲黑板。

怎么看征信

重要的基本信息

個(gè)人信息部分有幾個(gè)非常關(guān)鍵的點(diǎn)，在做貸款的資質(zhì)審查時(shí)看得很重要。

居住信息會顯示你目前在按揭中的物業(yè)，如果有，這也就代表了你是有房人士，有了資產(chǎn)銀行對你的態(tài)度會友好很多，這是不錯(cuò)的正面信息，不過紅本在手的通常是不會顯示的。

工作單位，在銀行系統(tǒng)是至關(guān)重要的，銀行眼中最理想的客戶不一定要收入高最佳，但一定要是個(gè)良民，最理想的特點(diǎn)還是有穩(wěn)定的償還能力，能讓他們省心省事且降低壞賬率，鐵飯碗一直都是最受銀行喜愛的人群。

已婚人士也是如此，別小瞧這項(xiàng)信息，成家的人會相對安分穩(wěn)定，往往自己和配偶的征信良好，在申請貸款的時(shí)候整體評分會高一些，銀行的友好度好很多。

首付幾成怎么看

通常鑒別用戶房貸為首套或二套，都是以征信部分的個(gè)人貸款筆數(shù)為準(zhǔn)。

仔細(xì)看框線部分，當(dāng)這里面顯示為0筆，那么恭喜你有寶貴的三成首付名額。

如果顯示是1筆，房貸在外地的就是首付五成，房貸在深圳首付為七成。

如果顯示是2筆以上，而且兩筆都還在貸款狀態(tài)，銀行就無法再給你發(fā)放房貸了，只能全款購買。

值得注意是，深圳的公積金貸款并不是由銀行發(fā)放的，所以并不會在征信上體現(xiàn)，以前做的純公積金貸都是不會在征信上顯示的，還有部分客戶經(jīng)理在上報(bào)信息的時(shí)候，因?yàn)檎`操作，把個(gè)人住房貸款上到了其他貸款欄目，這兩種情況還真是有不少，如果碰巧你是這樣，只要房貸筆數(shù)顯示是0也是可以按三成首付執(zhí)行的。

逾期該怎么看

逾期在銀行眼中是征信差的體現(xiàn)，在這部分會體現(xiàn)出你過去五年所有的逾期記錄，哪怕只是4年前的幾十塊錢忘還了，這個(gè)記錄會一直伴隨到你逾期金額結(jié)清的五年之后，才會消除。

不同的貸款對于逾期的容忍度不同， 如果兩年內(nèi)連續(xù)3次或者累計(jì)6次逾期沒用及時(shí)還款，大部分信貸產(chǎn)品都是做不了的，又或者在申請貸款的當(dāng)月正好有逾期記錄，這種在銀行眼里也是非常惡劣，基本是無法申請貸款。

這當(dāng)中很多人不知道的是，個(gè)別銀行信用卡逾期有3-5天的寬限期，這個(gè)時(shí)間內(nèi)忘記還款是暫時(shí)不上征信的，建議不要有僥幸心理，及時(shí)做好還款動(dòng)作。

信用卡使用率

未銷戶貸記卡信息中，可以看到您目前有多少張信用卡，總共有多少額度，但還在那個(gè)卡最高多少額度，近半年平均使用額度等。

在申請貸款的時(shí)候，銀行會參考用戶的信用卡負(fù)債。不同的貸款標(biāo)準(zhǔn)不同，有些是按照已使用額度的10%來判斷，也有部分會綜合用戶近6個(gè)月的平均使用額度，假設(shè)信用卡授信總額30萬你刷了25萬，負(fù)債相當(dāng)于每月2.5萬，而你收入和流水才2萬，顯然是非常不合理的，在銀行眼中你的負(fù)債就過高了。

有些信用貸，類似寧波的尊尚卡在征信上并不會體現(xiàn)信用貸，但是會體現(xiàn)為信用卡，比較坑的便是你如果貸了50萬，全部使用后，負(fù)債基本就爆表狀態(tài)，想在做別的貸款都是極其困難的，所以在申請信用貸一定要提前做好功課，防止才到坑。

擔(dān)保的重要性

擔(dān)保出現(xiàn)的場景也不少，比如說你申請房貸因?yàn)榱魉?，銀行會要求你找個(gè)人為你擔(dān)保，而這個(gè)擔(dān)保行為是會上征信的，還會算擔(dān)保人一半的負(fù)債，一擔(dān)你不還錢了，會影響你擔(dān)保人的征信，你持續(xù)沒還，這筆債務(wù)必須由你的擔(dān)保人進(jìn)行償還。

以前和專業(yè)做法拍的哥們喝茶，了解到流入拍賣市場的房子，其實(shí)有很多都是日子過的好好的，僅僅只是幫朋友做了個(gè)擔(dān)保，最后朋友跑路，一夜之間房車全無，都別連累。

各位老板一定要正視擔(dān)保的概念，常規(guī)情況，除非是至親，朋友、同事、同學(xué)、親戚任何情況，不管關(guān)系怎么樣，特別強(qiáng)調(diào)不要做擔(dān)保！不要做擔(dān)保！不要做擔(dān)保！

公積金的作用

說到公積金大部分大部分人聯(lián)想到的用途肯定都是低利率房貸，但是額度家庭最高只能做到90萬，有點(diǎn)雞肋，實(shí)際上公積金還有另外個(gè)用途。

正常去銀行申請信用貸，銀行通常直接在征信上通過繳納金額和比例來直接反推用戶收入，不僅這樣的真實(shí)性高，還能直接通過繳納單位了解用戶公司資質(zhì)，也就是說這些公積金基數(shù)高的用戶，申請很多信用貸都是很輕松的，不少身邊的朋友都會提前養(yǎng)好社保公積金，以備后續(xù)的融資，這部分內(nèi)容太大，可以專門拿出一篇來寫。

查詢次數(shù)的關(guān)鍵

近兩年以來，任何人任何時(shí)間任何原因任何地方查詢的記錄明細(xì)，全部都會在上面有體現(xiàn)。

對貸款有影響較大的主要是貸款審批和信用卡審批的查詢，不管用戶有沒有申請貸款，只要做了貸款申請的查詢，銀行風(fēng)控會考慮很多理性的因素在其中，默認(rèn)為貸款審批的查詢記錄為貸款審批，如果有大量的查詢記錄，那么就變相的代表了該用戶短期有頻繁的資金需求，對客戶的風(fēng)控收緊，且條件加高。

目前申請抵押貸的要求，普遍是半年不能超過六次，信貸的要求通常是近三個(gè)月不能超過三次，值得注意的是，每人每天可以最多查詢五次征信記錄，因?yàn)樯险餍诺臅r(shí)間會有錯(cuò)位，所以很多人會利用這個(gè)bug，以達(dá)到瞞天過海的效果，來同步操作多筆貸款，也就是所謂的并發(fā)，現(xiàn)在銀行征信都是實(shí)時(shí)上，可操作性沒以前那么強(qiáng)。

提醒下，非銀行的下水道貸款產(chǎn)品，一直都是被銀行的鄙視鏈放在最下游，因?yàn)檫@類公司的征信查詢記錄顯示的是小貸機(jī)構(gòu)，銀行默認(rèn)覺得該用戶是因?yàn)橐呀?jīng)沒有其他途經(jīng)借錢，已經(jīng)走投無路，才會使用這種下水道產(chǎn)品，同步鄙視客戶，千萬千萬千萬別興起在各種平臺手殘點(diǎn)測試額度，一兩次沒關(guān)系，多了征信也就爆了。

對征信的優(yōu)化和建議

關(guān)于逾期的重視

前面幾個(gè)部分說了很多關(guān)于征信的要害之處，對于絕大部分普通人來說，可能只能想踏踏實(shí)實(shí)的買套房滿足自住需求，執(zhí)行房住不炒的理念，這點(diǎn)我是極其認(rèn)同的。

但也千萬別忽略對于征信的養(yǎng)護(hù)，對于逾期的控制一定不能掉以輕心，不然真正需要房貸和融資的時(shí)候，會相當(dāng)?shù)慕^望。

舉個(gè)栗子，央行公布記錄在庫的助學(xué)貸款的逾期率高達(dá)30%+，這種情況一般都是換手機(jī)換城市忘記了，銀行通知不到，導(dǎo)致征信上顯示123456777777持續(xù)下去，雖然就幾千塊錢，但征信如果長這樣就毀了，買房買車短期幾年內(nèi)別想做貸款了，甚至連民間都不一定敢借。

從這個(gè)栗子我們可以反推到我們現(xiàn)實(shí)生活中，信用卡的年費(fèi)或不小心點(diǎn)到信用透支，這些都是不經(jīng)意間的，造成的后果可能就是征信一大塊的污點(diǎn)。

關(guān)于逾期，情況輕度可以想辦法優(yōu)化，比如確實(shí)不是惡意逾期，時(shí)間也不長的，是可以打電話給客服MM溝通，比如說出國忘記還了，由一定機(jī)會消除，關(guān)鍵看溝通技巧和緣分。

確實(shí)有一部分是銀行上錯(cuò)了，這種直接打電話給央行投訴，央行會自行電話給銀行確定情況進(jìn)行核對，如果核實(shí)出錯(cuò)，會做二次更新。

規(guī)避逾期最簡單的辦法就是從源頭規(guī)避，注意每一個(gè)還款日，準(zhǔn)時(shí)在日歷設(shè)置好鬧鐘，定期每半年或年打開網(wǎng)上簡版征信查看有沒有遺漏的記錄，信用卡如果本身沒有需求，能不辦就不辦，呵護(hù)征信，從身邊的小事做起。

關(guān)于基本信息的優(yōu)化

大部分概念里，申請貸款只要是沒有惡意逾期之類的負(fù)面記錄，基本就沒啥問題，實(shí)際上并不是這樣的，在銀行內(nèi)部有個(gè)大數(shù)據(jù)評估的系統(tǒng)，他會根據(jù)用戶的信息來綜合評估分?jǐn)?shù)，最后得出結(jié)論要不要批貸。

前面也說了幾個(gè)比較關(guān)鍵的信息，我們也大概知道首頁的個(gè)人信息的來源，都是人行通過機(jī)構(gòu)來收集的信息，也就是你在申請信用卡和其他貸款時(shí)填寫的資料，每次填寫上方都會進(jìn)行更新。

有部分人群本身是敏感職業(yè)或者低學(xué)歷的，如果不做優(yōu)化貸款的負(fù)面影響是比較大的，考慮后續(xù)貸款的便利性，建議是把原單位的社保公積金暫停，找其他單位掛靠自繳，同時(shí)多申請幾張信用卡重新填寫個(gè)人職業(yè)和學(xué)歷及其他信息，幾次下來就可以覆蓋之前的記錄，從而降低負(fù)面印象。

對于想要貸款的建議

前面也說了很多征信的關(guān)鍵點(diǎn)，只要大家多關(guān)心自己的征信情況，不踩坑基本正常貸款是沒有什么問題的，而如果想要融資最大化，對于專業(yè)人士的利用我覺得是最關(guān)重要的，術(shù)業(yè)有專攻，對于產(chǎn)品和銀行情況的理解絕大部分人肯定都比不上貸款中介，一旦遇到稍微復(fù)雜的情況，最好找專業(yè)人士進(jìn)行方案的匹配。

記住，解決問題并得到最優(yōu)的方案，往往這才是最核心的。