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2018年上海房?jī)r(jià)最新預(yù)測(cè) 行業(yè)視頻課程

小玫瑰

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭條，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直備受人們的關(guān)注。特別是上海的房?jī)r(jià)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題一直困擾著人們。對(duì)于上海未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，有關(guān)研究人員做出了以下的預(yù)測(cè)。

供應(yīng)方面：商品住宅市場(chǎng)無(wú)新上市項(xiàng)目，本周再度斷供，進(jìn)入年底，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱情不高。

成交方面：本周上海商品房與商品住宅成交面積環(huán)比均有下跌，商品住宅成交8.45萬(wàn)平米，環(huán)比下降14.1%，成交611套，環(huán)比下降14.3%。

價(jià)格方面：本周商品住宅成交均價(jià)為為49752元/平米，環(huán)比上漲0.17%。

單個(gè)項(xiàng)目方面，浦東南匯項(xiàng)目占據(jù)成交前3名，浦東頤景園成交了34套，面積為4865㎡，均價(jià)為29951元/㎡。

上周成交前十名項(xiàng)目中，仁恒公園世紀(jì)和九龍倉(cāng)濱江壹十八均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)，分別為107809元/㎡和121626元/㎡。

區(qū)域方面，青浦再次坐回成交的頭把交椅，成交了12088㎡、均價(jià)42990元/㎡; 靜安均價(jià)排名第1，均價(jià)130397元/㎡;成交了538㎡;

上海商品房可售套數(shù)為128943套，環(huán)比減少0.26%，商品房可售面積為2374.66萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.37%;商品住宅可售套數(shù)為33144套，環(huán)比減少1.14%，商品住宅可售面積507.23萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.41%。上周商品住宅可售面積占商品房可售總面積的21.36，與上周相比減少0.22個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格方面，上周商品住宅成交均價(jià)為49688元/平米，環(huán)比下跌1%。分環(huán)線(xiàn)看，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域住宅均價(jià)為117161元/平米，環(huán)比上漲11%;中內(nèi)環(huán)間價(jià)格為91768元/平米，環(huán)比下跌10%;中外環(huán)間價(jià)格為64764元/平米，環(huán)比上漲15%;外環(huán)以外價(jià)格為37794元/平方米，環(huán)比下跌4%。

基于近期沒(méi)有供應(yīng)，所以交易上中高端項(xiàng)目雖然也有縮水，但幅度略小于剛需房。所以從成交前十項(xiàng)目來(lái)看，和前期類(lèi)似，均以中高端項(xiàng)目為主。上周則有2個(gè)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目上榜，分別是仁恒公園世紀(jì)和九龍倉(cāng)濱江壹十八。值得一提的是，九龍倉(cāng)濱江壹十八項(xiàng)目?jī)H成交5套，卻沖上前十榜單，可見(jiàn)當(dāng)前交易量已經(jīng)相當(dāng)清淡。

在高端項(xiàng)目的成交助力下，上周新房成交均價(jià)依舊穩(wěn)定為49054元/平方米，環(huán)比微漲0.1%。

今年只剩下不到1個(gè)半月時(shí)間，對(duì)于想沖業(yè)績(jī)排名的房企會(huì)在沒(méi)有出調(diào)控政策的區(qū)域增加投放量，而上海在嚴(yán)格調(diào)控之下已經(jīng)提前入冬，寄希望通過(guò)上海增加銷(xiāo)量的可能不高。沒(méi)有新盤(pán)也就沒(méi)有關(guān)注熱點(diǎn)，在這種情況下成交震蕩向下將是大概率事件，不過(guò)基于庫(kù)存也不多，所以均價(jià)或維持高位盤(pán)整。

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2018上海房?jī)r(jià)降了多少？各階層資產(chǎn)損失報(bào)告，未來(lái)如何購(gòu)房？行業(yè)視頻課程

鮑如霜

關(guān)注

在樓市下行通道下，未來(lái)我們將如何購(gòu)房？為什么有的人住宅資產(chǎn)明顯縮水，有的還繼續(xù)上漲？我們?nèi)绾伪ＷC資產(chǎn)的保值和安全？

要解答這些問(wèn)題，我們要認(rèn)真思考決定房?jī)r(jià)最重要的因素是什么？政策？規(guī)劃？配套？區(qū)位？政策是不可選因素，我們直接忽視掉。

那么規(guī)劃、配套和區(qū)位呢？很遺憾，他們都不是關(guān)鍵因素。舉一些例子

示例1

南京西路板塊和新天地板塊，規(guī)劃、配套和區(qū)位極其接近。

為什么新天地的房?jī)r(jià)占據(jù)最高呢？

新天地最高房?jī)r(jià)：16W/平（翠湖天地）

南京西路最高房?jī)r(jià)：13W/平（靜安四季苑）

新天地有一個(gè)完整集中的豪宅街區(qū)，這意味著：你的左領(lǐng)右舍都是富人，所以這里形成了一個(gè)稀缺的階層閉環(huán)。

南京西路豪宅被分割在不同區(qū)位。

豪宅碎片化的分布，意味著這里一定多階層混居。

下圖為2005年南京西路街道失業(yè)率分布，我們可以清晰地看到這里階層分布情況。顏色越深的區(qū)位，失業(yè)率越高。

未來(lái)決定你房?jī)r(jià)最重要的因素，是你的鄰居，而且這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

示例2

再以陸家嘴板塊為例，即使是同一板塊，幾乎享受同一片城市配套資源，不同階層對(duì)應(yīng)住宅的漲跌幅也有較大差異。

富裕人群集中的豪宅區(qū)，即使在下行市場(chǎng)，掛牌房?jī)r(jià)也保持較為穩(wěn)定漲幅。

注：為剔除學(xué)區(qū)房對(duì)房?jī)r(jià)的影響，老公房區(qū)域的學(xué)區(qū)房項(xiàng)目不參與房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度計(jì)算。

回到文章題目的問(wèn)題

2017年至今20個(gè)月，上海房?jī)r(jià)到底怎樣了？各階層居民住宅資產(chǎn)收益情況到底如何？

我們把各個(gè)階層集中居住的代表板塊，都進(jìn)行了房?jī)r(jià)波動(dòng)監(jiān)測(cè)。

上海主要住宅街區(qū)二手房套均價(jià)及其房?jī)r(jià)月均增幅情況

根據(jù)上圖數(shù)據(jù)，我們大致可以繪制出，上海各階層2017年至今房?jī)r(jià)盈余和虧損情況。

我們換算一下，2017年至今20個(gè)月里

上海各階層住宅資產(chǎn)名義損益情況

房?jī)r(jià)下降后，我們看清楚了2點(diǎn)：

（1）未來(lái)上海房?jī)r(jià)邏輯將越來(lái)越像美國(guó)，大家按圈層居住，階層高的人群集中居住的房?jī)r(jià)是安全的。

（2）我們現(xiàn)在買(mǎi)房要有階層概念，除了看規(guī)劃，配套，更要看鄰居的質(zhì)量和數(shù)量，即使未來(lái)有房產(chǎn)稅征收這個(gè)利空出現(xiàn)，置業(yè)選在高階層的集中居住地區(qū)，也是資產(chǎn)保值的最好方案。

我們順藤摸瓜把上海各階層集中置業(yè)情況進(jìn)行了排摸，供大家參考。

首先我們把上海分為5大片區(qū)

再按照購(gòu)買(mǎi)需求類(lèi)型

把各個(gè)片區(qū)進(jìn)一步細(xì)分為改善、剛需

在細(xì)分基礎(chǔ)上繪制各個(gè)片區(qū)置業(yè)地圖

*市區(qū)改善型客群置業(yè)地圖

市區(qū)改善型：各街道表現(xiàn)突出的總價(jià)段代表項(xiàng)目及成交情況