自打2015年北京市政府高調(diào)宣布遷址通州之后，通州立刻被全國(guó)聚焦。仁者見(jiàn)仁，利者見(jiàn)利，在謀國(guó)者眼中看到的是廟堂之上的運(yùn)籌布局，在謀事者眼中看到的是炒房帶來(lái)的巨額利益，當(dāng)然，在更多人眼中看到的是：關(guān)我鳥(niǎo)事?

自宣布遷址之后，已經(jīng)兩年過(guò)去了，這兩年間，經(jīng)歷了通州房?jī)r(jià)的暴起，限購(gòu)，平穩(wěn)，跌落，今天的通州，已漸漸淡出了人們的視線。畢竟，通州之后，有雄安大計(jì)，有環(huán)京限購(gòu)，有中山利好，事件的熱度維持是有限的，只有新的興奮點(diǎn)才能激起人們新一輪的圍觀熱情。

但在這兩年之內(nèi)，通州副中心的建設(shè)卻一直在有條不紊地進(jìn)行，北京市政府所在地的潞城區(qū)已完成整體拆遷，市政辦公樓建設(shè)已主體封頂，到年底北京市委、市人大、市政府、市政協(xié)四大班子將率先完成搬遷。為了配套副中心的建設(shè)，通州區(qū)的新城打造工程也在如火如荼地進(jìn)行，要將通州新城打造成為一個(gè)以金融商務(wù)和高端文化產(chǎn)業(yè)為核心，形成與國(guó)貿(mào)CBD互動(dòng)，生態(tài)環(huán)境良好的宜居之地。

很多人將北京通州與上海浦東相提并論，它們確實(shí)有很多類(lèi)似之處，同是一線城市的郊縣，同樣位于城市東部，同樣巨大的發(fā)展機(jī)遇與政策支持，那么，通州能成為下一個(gè)浦東嗎?

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城市的發(fā)展軌跡

讓我們先說(shuō)一說(shuō)城市發(fā)展的模式和軌跡，觀測(cè)每個(gè)城市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市都會(huì)有一個(gè)主城區(qū)，也就是俗稱(chēng)的老城區(qū)。老城區(qū)是這個(gè)城市最初的人群聚集地，其普遍特點(diǎn)是人多，熱鬧，雜亂，建筑老舊，規(guī)劃糟糕。

在老城區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模之后，再也承載不了更多的人口和發(fā)展，城區(qū)就會(huì)開(kāi)始外擴(kuò)，不斷變大。

研究今天的城市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，大部分中大型城市都是呈環(huán)形布局的，比如北京從二環(huán)到三環(huán)再到四環(huán)最后直至六環(huán)甚至還有規(guī)劃中的七環(huán)，比如上海的內(nèi)環(huán)中環(huán)和外環(huán)，再比如鄭州的“休想騙我出三環(huán)”。

為什么是環(huán)狀?為什么是一圈一圈向外攤大餅的形狀?

很簡(jiǎn)單，因?yàn)閳A形是最經(jīng)濟(jì)的形狀，人們活動(dòng)軌跡的自發(fā)外延一定是離自身最近的，而人群在各個(gè)邊界是等量分布的，放大到整個(gè)城市的延伸，那就是環(huán)狀的外延。

所以，城市的環(huán)狀延展是自發(fā)的，是政府干預(yù)最小，投入資本最少的發(fā)展模式。

但是，建一個(gè)新城，難度就全然不同了，這靠的不是自發(fā)而是自覺(jué)，這需要政府的全力拉動(dòng)，需要人力、物力的天量投入，還需要天時(shí)、地利、人和的天公作美。在中國(guó)建設(shè)新城，失敗的概率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成功的概率。

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浦東是如何成功的？

讓我們先看一看浦東是如何成為今天的浦東的。

確立浦東開(kāi)發(fā)是在1990年，浦東從開(kāi)發(fā)之初起就帶有強(qiáng)烈的政府烙印，它的發(fā)展主要依靠城市建設(shè)和外資投入，浦東的城建資金一開(kāi)始就大量來(lái)源于政府的土地批租，是地方賣(mài)地財(cái)政的先驅(qū)。

浦東新區(qū)率先在服務(wù)貿(mào)易等領(lǐng)域?qū)嵭袑?duì)外資開(kāi)放，設(shè)立外資銀行，外資保險(xiǎn)公司，實(shí)行自由港政策等，在上世紀(jì)九十年代，這是邁得非常大的改革步子。

同時(shí)，中央對(duì)浦東給予了非常強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持，在“八五”“九五”期間，通過(guò)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，浦東從中央和銀行獲得了四百多億的資金支持，在二十年前，這是一筆天量資金，這些融資主要投向了浦東機(jī)場(chǎng)、地鐵2號(hào)線等基礎(chǔ)建設(shè)。中央還給出了外資稅收減免及優(yōu)惠政策，吸引了大量知名跨國(guó)外企紛紛落戶(hù)浦東。

值得一提的是，確立浦東開(kāi)發(fā)時(shí)，浦東人口很少，有大量的良田和空地，保證了發(fā)展建設(shè)需要的足夠土地供應(yīng)。

正是因?yàn)樘鞎r(shí)、地利、人和、資金、政策、發(fā)展機(jī)遇的合力，成就了今天的浦東。

今天的浦東新區(qū)，是由浦東機(jī)場(chǎng)、國(guó)際物流港口、鐵路軌道、城際高速、海底隧道、磁懸浮列車(chē)、浦江大橋等共同構(gòu)建的海陸空三位一體的交通體系，交通便利，四通八達(dá)。

目前，浦東的四大產(chǎn)業(yè)中心包括：聞名世界的陸家嘴金融中心，以迪士尼樂(lè)園為代表的文化中心，前灘的商務(wù)辦公中心，浦東自貿(mào)區(qū)的貿(mào)易中心。這些共同構(gòu)建了一個(gè)成熟而充滿活力的浦東。

浦東新區(qū)▼

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通州新城的規(guī)劃藍(lán)圖

再來(lái)看北京的通州，通州新城規(guī)劃面積155平方公里，核心區(qū)面積48平方公里，主要以通州運(yùn)河地帶為中心進(jìn)行打造。通州新城未來(lái)的規(guī)劃是建立五大功能區(qū)，分別是文化旅游區(qū)、環(huán)渤海高端總部基地聚集區(qū)、國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和國(guó)際組織聚集區(qū)。

通州新城五大功能區(qū)分布圖▼

目前來(lái)看，這五大功能定位有四項(xiàng)分別是旅游、醫(yī)療、文化創(chuàng)意和國(guó)際組織，只有一項(xiàng)是商務(wù)區(qū)，而且是位列文化旅游區(qū)之后。

這說(shuō)明，政府對(duì)于通州新城未來(lái)的定位并非是以金融商務(wù)貿(mào)易為發(fā)展重心，而是打造一個(gè)以文化、旅游、醫(yī)療教育等產(chǎn)業(yè)為核心的宜居新城，同時(shí)兼具商務(wù)功能。所以，通州新城從定位開(kāi)始就和浦東有本質(zhì)的差異。

這五項(xiàng)功能定位中，除了商務(wù)和旅游是具有造血功能，在建成之后如果成功運(yùn)營(yíng)是可以反哺經(jīng)濟(jì)，并形成良性循環(huán)的。醫(yī)療、文化創(chuàng)意、國(guó)際組織這三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)則更多需要政府的持續(xù)投入，其造血功能是有限的。

因此，通州新城未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要要看商務(wù)功能這一版塊的落地情況，能否引進(jìn)足夠多的外企和有影響力的私企落戶(hù)，尤其是能否獲得金融、互聯(lián)網(wǎng)、共享經(jīng)濟(jì)等資本密集行業(yè)的青睞。

看到這里，不知道炒房客會(huì)不會(huì)有點(diǎn)意興闌珊，好象利好和籌碼尚不足以高舉高打。不過(guò)，我們?cè)倏纯雌渌矫娴囊?guī)劃。

未來(lái)的通州將構(gòu)建“七橫三縱”的軌道交通線網(wǎng)，包括多條地鐵線和城際高鐵、新興公路將會(huì)全線布局通州。

同時(shí)，北京各名校、大醫(yī)院將紛紛落戶(hù)通州，包括人民大學(xué)、人大附中、首師大附中和景山中學(xué)的分校，目前人大的通州分校已完成奠基儀式；而安貞醫(yī)院、北大人民醫(yī)院、婦產(chǎn)醫(yī)院等著名三甲醫(yī)院的通州分院也即將入住。

通州引進(jìn)名校分布圖▼

在城市綠地方面，將新建12個(gè)公園，建高速景觀大道，建設(shè)大運(yùn)河5A級(jí)景區(qū)等。

在旅游產(chǎn)業(yè)方面，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的環(huán)球影城是全球最大的環(huán)球影城，建成后規(guī)模和影響力和上海迪士尼會(huì)不相上下或超越迪士尼。

這樣看起來(lái)，通州的未來(lái)又好象很美。

寫(xiě)到這里，讀者可能還是會(huì)有點(diǎn)懵，到底通州能不能成為下一個(gè)浦東呢?

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通州能否成為下一個(gè)浦東？

在我看來(lái)，通州無(wú)法對(duì)標(biāo)浦東。

首先，定位不同，當(dāng)年浦東定位金融經(jīng)濟(jì)中心，這就決定了浦東今天的發(fā)展高度，通州定位宜居新城，未來(lái)發(fā)展很難達(dá)到浦東的成就。

其次，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不同，浦東開(kāi)發(fā)于1990年，那時(shí)新城概念尚不普及，中央極其重視，不計(jì)血本投入，各項(xiàng)政策扶持，有了今天的浦東；而通州新城近兩年才開(kāi)始建設(shè)，各地新城已遍地開(kāi)花，中央不可能拿出當(dāng)年扶持浦東的力度，如果資金跟不上，很多美好的規(guī)劃會(huì)成為鏡花水月。

再次，浦東開(kāi)發(fā)時(shí)有大量空地可以利用，可以在一張白紙上充分設(shè)計(jì)藍(lán)圖，而今天的通州區(qū)可利用空地不多，尤其是被定為核心區(qū)的運(yùn)河區(qū)，基本已建滿住宅樓，可利用土地十分有限，這會(huì)大大制約各項(xiàng)規(guī)劃的落地實(shí)施。

運(yùn)河核心區(qū)可利用土地十分有限▼

所以，對(duì)于通州新城的未來(lái)，要保持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀態(tài)度。

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通州的未來(lái)值得期待！

不過(guò)，可以肯定的是，無(wú)論新城的規(guī)劃能否百分之百到位，通州未來(lái)的區(qū)位價(jià)值和產(chǎn)業(yè)價(jià)值都必然遠(yuǎn)超當(dāng)下。通州無(wú)需成為浦東奇跡，通州只需要成為一個(gè)新通州就足夠了。

此外，通州如果想擺脫睡城的帽子，成為真正的商務(wù)宜居新城，形成類(lèi)似于望京、上地那樣的自身小循環(huán)體系，就必須讓中高端產(chǎn)業(yè)真正落地。所以，近期開(kāi)始傳出用通州運(yùn)河CBD來(lái)承接國(guó)貿(mào)CBD并形成新的CBD中心區(qū)的說(shuō)法，文化與旅居的概念則開(kāi)始淡出。

這也說(shuō)明，規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中往往是不斷調(diào)整的，一旦商務(wù)版塊功能真正落地，通州新城建設(shè)就離成功又邁進(jìn)了一大步。

在如火如荼建設(shè)中的通州運(yùn)河區(qū)CBD寫(xiě)字樓群▼

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目前可以入手通州嗎？

最后說(shuō)一點(diǎn)，由于北京限購(gòu)政策和通州限購(gòu)的雙重影響，目前通州的房?jī)r(jià)已是階段性的低位，很多區(qū)域的二手房均價(jià)已跌破5萬(wàn)，降到4萬(wàn)多，與同區(qū)位的大興、昌平等齊平，而通州的未來(lái)是不可預(yù)估的，現(xiàn)在正是入手通州房產(chǎn)的時(shí)機(jī)，如果你有入手通州的資格，那么，不必繼續(xù)觀望，該出手時(shí)就出手吧！

雖然目前通州整體都被低估，但仍可以挖掘出更值得出手的價(jià)值板塊。干貨全盤(pán)奉上：

1、運(yùn)河核心區(qū)板塊，這一區(qū)域是通州未來(lái)的核心區(qū)，距離北京市政府最近，而運(yùn)河兩側(cè)正在興建大量的商務(wù)樓群，一旦通州商務(wù)中心破繭成蝶，這里就是未來(lái)的通州CBD，區(qū)位價(jià)值不可估量，目前二手房均價(jià)5-7萬(wàn)元。

2、梨園板塊，這一區(qū)域緊臨八通線梨園地鐵站，目前周邊在建地鐵7號(hào)延長(zhǎng)線和環(huán)球影城，可謂是雙重利好，目前二手房均價(jià)4-5萬(wàn)元。

3、臺(tái)湖板塊，臺(tái)湖是通州規(guī)劃的生態(tài)宜居小鎮(zhèn)，可開(kāi)發(fā)用地較多，近年來(lái)政府批地不少，已有眾多開(kāi)發(fā)商在此布局，雖然目前配套不夠完善，但在一片白紙上規(guī)劃藍(lán)圖，未來(lái)反而更值得期待，此區(qū)域二手房較少，有新盤(pán)在售，價(jià)格6萬(wàn)元左右。

4、北關(guān)板塊，這一區(qū)域臨地鐵6號(hào)線北關(guān)站，目前已新建了大量的寫(xiě)字樓和商住公寓，屬于規(guī)劃中的通州第二個(gè)商務(wù)中心，也是通州的概念區(qū)域，目前二手房均價(jià)4-5萬(wàn)元。

有入手通州意向的客戶(hù)請(qǐng)做為置業(yè)參考。

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