最近在做一個項(xiàng)目的前期工作，和建筑設(shè)計(jì)院溝通的比較多。突發(fā)奇想，就聊一聊開發(fā)商和設(shè)計(jì)院溝通的一些事。

首先，說一說雙方的定位和需求。

很明顯，在地位上，開發(fā)商是甲方，設(shè)計(jì)院是乙方，一般來講，乙方是聽從甲方的，這一點(diǎn)設(shè)計(jì)院大體上也是這樣，所不同的是，如果有開發(fā)商要開發(fā)樓盤，必須要找到設(shè)計(jì)院來做，否則各種限制根本通不過。這樣一種政策環(huán)境下，就使得設(shè)計(jì)院這個整體的行業(yè)在雙方溝通上占據(jù)了某種優(yōu)勢。開發(fā)商所能做的，只是在市場上選擇某一家設(shè)計(jì)院，但不能不找，這是一種基本的狀態(tài)。

再說需求上的事情。設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)房子，設(shè)計(jì)施工圖，是比較專業(yè)的事情，如果開發(fā)商在此問題上水平太次或者沒有很高的希望，那就完全聽從安排，倒也不會有什么問題出現(xiàn)。會出現(xiàn)溝通問題的，多是那些綜合實(shí)力相對比較強(qiáng)的開發(fā)商，具體的情節(jié)就是，開發(fā)商接近于最新的市場，相對懂得市場，希望設(shè)計(jì)院按照前衛(wèi)的思想來做，而設(shè)計(jì)院偏向于用傳統(tǒng)的東西來做，于是就發(fā)生的問題。

我們來細(xì)分析這種事情里面的原因。

1、雙方市場敏感度不同。

開發(fā)商蓋房子，總歸是要投入市場上賣的，所以如何賣的更好，是他們的頭等大事。尤其是具有銷售背景的開發(fā)商，對于市場的變化比較敏感，能夠隨時感應(yīng)市場上先進(jìn)的東西。見到市場上的新產(chǎn)品，新理念，總希望自己找的設(shè)計(jì)院能夠做出來。

而設(shè)計(jì)院，屬于一個非常穩(wěn)定的專業(yè)單位，他的人員絕大多數(shù)都是技術(shù)工種，天天埋頭于辦公室干活，絕大多數(shù)情況下都是把既定的工作做好，所以對于市場就不是那么敏感。

2、雙方的要求有所不同。

開發(fā)商考慮的，就是做的好看，賣的要快，而設(shè)計(jì)院除了做的好看之外，還有非常重要的一點(diǎn)就是做的安全。他的設(shè)計(jì)圖紙要符合國家的規(guī)范，也就是要通過審圖機(jī)構(gòu)的審核，很多時候，開發(fā)商面對的是一重要求，設(shè)計(jì)院面對的是雙重領(lǐng)導(dǎo)。一些市場上比較前衛(wèi)的那些東西是有市場競爭力的，但是，也是容易引起爭議的，有好些就是和國家的法律法規(guī)進(jìn)行擦邊。所以，不同的設(shè)計(jì)院，給自己留的安全邊界的不同，造成了設(shè)計(jì)開發(fā)程度的不同。當(dāng)然，因?yàn)閲业姆煞ㄒ?guī)的更新總是在市場之后的，這是個制度的問題。

3、雙方的利益點(diǎn)不同。

目前的情況，開發(fā)商付給設(shè)計(jì)院的費(fèi)用是按照平米數(shù)結(jié)算，也就是說，只要是設(shè)計(jì)院拿下開發(fā)商的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，開發(fā)商付的費(fèi)用都是固定的，設(shè)計(jì)院的利潤基本是固定的。設(shè)計(jì)院在這個前提條件下，工作量越少，越符合他們自身的利益。而開發(fā)商這方面呢，設(shè)計(jì)院工作越多，越符合他們的利益，開發(fā)商，不厭其煩的修改設(shè)計(jì)方案，而設(shè)計(jì)院，只是聽從于開發(fā)商意見，并沒有從主觀上不斷改進(jìn)產(chǎn)品的原動力。

那么上述的這些問題，如何來解決呢。

關(guān)于能動性的解決

如何改變這種現(xiàn)實(shí)呢，可以建議采用底薪加提成的制度，就是開發(fā)商如果選定某家設(shè)計(jì)院，可以給一定的基礎(chǔ)的費(fèi)用，然后根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目的銷售額或者毛利潤，給設(shè)計(jì)院分傭金。

這樣來做，保證設(shè)計(jì)院有一定收入的前提下，就有原動力來不斷的提高產(chǎn)品能力。

開發(fā)商因?yàn)楫a(chǎn)品獲得溢價利潤，拿出一部分分給設(shè)計(jì)院，也是十分有利的事情。這樣的做的原理，能夠激勵雙方共同來合作，把面包做大，然后拿來獲取分享的市場分享的利益，

當(dāng)然，現(xiàn)在很可能已經(jīng)有人在那么做了，就是不像我這么多嘴到處說而已。

關(guān)于雙方的市場敏感度問題。

目前，開發(fā)商和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，具體可能分為幾種情況：一是開發(fā)商具有很好的營銷組織體系，人員能力比較強(qiáng)，有比較懂市場的，是直接和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通。有一些開發(fā)商，本身沒有多少人員，也不太懂得市場，主要工作就是老板一人說了算，他們一般就是要求代理公司和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，這個實(shí)際上是壓榨了代理公司的價值，代理公司在三方關(guān)系中處于弱勢，很可能在許多的地方溝通或者推進(jìn)工作不是那么大膽和到位。不管是開發(fā)商自身人員還是代理公司代勞，都有一個水平和效率的問題。

溝通問題有困難，實(shí)際上這里就產(chǎn)生了一個需求，就是需要開發(fā)公司和設(shè)計(jì)院當(dāng)中的一個中間機(jī)構(gòu)，這個機(jī)構(gòu)一手托兩邊，一方面專門研究市場，一方面了解設(shè)計(jì)院的工作流程和工作方法，能夠從建筑專業(yè)上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，這個需求是有了，但是要開發(fā)商為此進(jìn)行付費(fèi)，我看很可能要有一段好長的路要走。就是目前來講的只是有這樣的一些需求在那，但是那真要是對此付出什么費(fèi)用或者價值來講，很多的開發(fā)商還是不會做的。因?yàn)槟銦o法評斷就是景觀設(shè)計(jì)好，或者說好的戶型設(shè)計(jì)，好的外立面設(shè)計(jì)，能夠在賣房子這個產(chǎn)品體系里有多大的價值所在，就是開發(fā)商能夠很模糊地意識到這個需求，但是市場沒有人為此進(jìn)行定價，還處于比較混沌的狀態(tài)。但是我確信能夠發(fā)展起來，因?yàn)榉止つ軌蛱岣咝?，這是亞當(dāng)斯密的經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的一些理論。

我個人判斷講，南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方可能會比北方地區(qū)要早，大規(guī)模的房企要比中小型房企要早。還有一點(diǎn)，就是這個服務(wù)模式還沒有成為規(guī)模，因?yàn)榉?wù)的規(guī)模比較小，相對來講，要收的費(fèi)用相對于開發(fā)商而言就是比較高的。哪一天通過技術(shù)手段，或者說發(fā)展到那一天能夠給開發(fā)商收比較小的費(fèi)用，同時讓這些人員能夠服務(wù)比較多的公司。在這種情況下，設(shè)計(jì)院和開發(fā)商這個溝通合作就更加順利，同時這個服務(wù)機(jī)構(gòu)也都利潤有自己的價值所在。這個模式可能就發(fā)展起來了。

至于提到的國家規(guī)范落后于市場的問題，這個事在世界各地都是常態(tài)，我們不能改變什么，也無需抱怨什么，只要把我們能做的，做好就可以了。

燈光向來是商業(yè)建筑的靈魂，是吸引消費(fèi)者的有效手段。農(nóng)貿(mào)市場燈光設(shè)計(jì)在市場整體設(shè)計(jì)中同樣處于一個重要地位，設(shè)計(jì)師可根據(jù)不同場景、不同應(yīng)運(yùn)對象及需要達(dá)到的不同效果來制造不同的燈光氛圍。

一、農(nóng)貿(mào)市場燈光設(shè)計(jì)：對象不同需求不同

優(yōu)秀的商業(yè)燈光能為購物空間營造舒適、和諧的氛圍，讓建筑空間更富立體空間感，還能突出商品的自身特色，制造獨(dú)特的視覺效果，從而刺激消費(fèi)者們的購買欲望。

農(nóng)貿(mào)市場中需要使用燈光的地方非常多，但因其需求不同，對燈光的要求也不盡相同。例如：市場門頭招牌及攤位吊楣字體處的燈光更需要突出字體本身，可造擇色澤純正、亮度較高的燈光；攤位照明則需要突出各類商品的色澤，需根據(jù)不同業(yè)態(tài)選擇不同led燈光；市場休息區(qū)及就餐區(qū)則需要打造空間氛圍，可采用光線較為舒適、造型較為時尚的軟裝燈具。

二、農(nóng)貿(mào)市場燈光設(shè)計(jì)：外立面燈光與景觀燈光相融合

外立面燈光可為農(nóng)貿(mào)市場建筑提升整體美感，設(shè)計(jì)師可通過輪廓燈來突顯建筑屋頂、屋脊及輪廓，從而刻畫市場建筑的線條感，在夜間，可讓來往過客忽略局部空間。

同時，外立面燈光應(yīng)當(dāng)使建筑與外圍景觀很好地結(jié)合起來，尤其是綠植、園藝等，讓植物的綠色生機(jī)與建筑的冰冷堅(jiān)硬相互融合貫通，從而產(chǎn)生和諧而美好的視覺效果。

三、農(nóng)貿(mào)市場燈光設(shè)計(jì)：“提升質(zhì)感，打造氛圍”的設(shè)計(jì)目標(biāo)

燈光照明應(yīng)當(dāng)成為提升市場材質(zhì)及商品質(zhì)感的途徑之一，市場材質(zhì)包括：地面磚、墻面磚、攤位不銹鋼包邊、木質(zhì)框架等方面；商品質(zhì)感包括：果蔬的色彩光澤、肉類的腥紅色、海鮮的新鮮度等。

農(nóng)貿(mào)市場燈光設(shè)計(jì)需要依據(jù)消費(fèi)者們的喜好，打造多元化場景氛圍，并借助燈光照明來營造豐富的空間體驗(yàn)，例如：時尚炫酷、復(fù)古懷舊、簡約現(xiàn)代等。

商業(yè)裝修設(shè)計(jì)效果圖原創(chuàng)外立面創(chuàng)意設(shè)計(jì)分享-天霸設(shè)計(jì)作品。商業(yè)裝修設(shè)計(jì)效果圖的打造不能只注重室內(nèi)部分的裝修設(shè)計(jì)，室外的外墻設(shè)計(jì)、LED設(shè)計(jì)、步行街設(shè)計(jì)等公共空間的設(shè)計(jì)，更要創(chuàng)意十足。商業(yè)裝修設(shè)計(jì)效果圖室外部分的設(shè)計(jì)，直接影響到消費(fèi)者對該項(xiàng)目的第一印象，若外形不夠大氣、不夠創(chuàng)意、不夠簡約，將直接導(dǎo)致消費(fèi)者失去深入了解的興趣與心情。這也是為什么有那么多商業(yè)裝修設(shè)計(jì)項(xiàng)目在幾年或十幾年后，尋求天霸設(shè)計(jì)來進(jìn)行改造升級了。

下面，天霸設(shè)計(jì)便與需求商業(yè)裝修設(shè)計(jì)效果圖的朋友，分享幾組外立面的創(chuàng)意設(shè)計(jì)效果圖，它們分別是來自河南新鄭市的新尚天地購物中心、湖北蘄春的大中華購物廣場、湖北孝感的萬象國際廣場、湖北陽新的華聯(lián)購物廣場，湖南長沙的楓林藝術(shù)廣場、四川西昌的匯通商業(yè)廣場以及廣東羅定的萬匯購物廣場、惠州匯港城步行街部分設(shè)計(jì)。讓我們來一起感受新穎時尚的前沿性設(shè)計(jì)理念吧。

湖北陽新華聯(lián)購物廣場-夜景設(shè)計(jì)

湖北陽新華聯(lián)購物廣場-日景設(shè)計(jì)

湖北蘄春大中華廣場

廣東羅定萬匯廣場

河南新鄭市新尚天地

湖北孝感萬象國際廣場

【設(shè)計(jì)單位介紹】

全稱：廣東天霸設(shè)計(jì)有限公司

成立時間：1994年

經(jīng)營范疇：商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)、施工承包；

經(jīng)驗(yàn)實(shí)力：商業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富，案例作品遍布全國，報價透明合理，業(yè)務(wù)模式高效便捷，管理嚴(yán)格規(guī)范，團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定且水平卓越……

惠州匯港城-步行街

惠州匯港城-步行街

四川西昌匯通商業(yè)廣場

湖南長沙楓林藝術(shù)廣場

湖南長沙楓林藝術(shù)廣場

湖南長沙楓林藝術(shù)廣場

湖南長沙楓林藝術(shù)廣場

以上是天霸設(shè)計(jì)2017年新鮮出爐的商業(yè)裝修設(shè)計(jì)項(xiàng)目，這里只與需求商業(yè)裝修設(shè)計(jì)效果圖的朋友分享了室外部分的設(shè)計(jì)，下一期我們來欣賞室內(nèi)部分的設(shè)計(jì)又是怎么樣的簡約大氣、吸引消費(fèi)者的。

　　現(xiàn)代城市綜合體經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展，在內(nèi)部空間、商業(yè)動線以及業(yè)態(tài)組合中的一系列處理手法已經(jīng)日趨成熟與完善，并逐步模式化。在這樣的行業(yè)發(fā)展趨勢下，城市綜合體外立面設(shè)計(jì)對項(xiàng)目的重要性就更加凸顯出來了。今天帶來的就是現(xiàn)代城市綜合體外立面設(shè)計(jì)原則淺析及創(chuàng)意效果圖分享。

　　現(xiàn)代城市綜合體經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展，在內(nèi)部空間、商業(yè)動線以及業(yè)態(tài)組合中的一系列處理手法已經(jīng)日趨成熟與完善，并逐步模式化。在這樣的行業(yè)發(fā)展趨勢下，城市綜合體外立面設(shè)計(jì)對項(xiàng)目的重要性就更加凸顯出來了。今天帶來的就是現(xiàn)代城市綜合體外立面設(shè)計(jì)原則淺析及創(chuàng)意效果圖分享。

　　因?yàn)榘鴱?qiáng)烈的地域色彩要求，并蘊(yùn)含著一座城市的歷史情感，因此更呈現(xiàn)出百花齊放、多姿多彩的狀態(tài)。盡管如此，在現(xiàn)代城市綜合體外立面設(shè)計(jì)中仍然具有某些設(shè)計(jì)原則可以引導(dǎo)我們進(jìn)行城市綜合體外立面的創(chuàng)作及優(yōu)化，最終在滿足甲方和使用者要求的同時，形成蘊(yùn)含歷史傳承性、觀賞性、標(biāo)志性特點(diǎn)的城市綜合體外立面。今天，作者就以天霸設(shè)計(jì)的部分城市綜合體外立面設(shè)計(jì)為例，淺析城市綜合體外立面設(shè)計(jì)的2個原則。

　　1、城市綜合體外立面設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)地域文化特點(diǎn)

　　不同的城市有著不同的歷史氣息和文化傳承，包含一代又一代人的記憶，也反應(yīng)了一定的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、或者是特別的經(jīng)濟(jì)背景。因此，在確定城市綜合體外立面設(shè)計(jì)主題時，要充分考慮地區(qū)的文化差異、社會環(huán)境、生活習(xí)慣的影響，體現(xiàn)出該地區(qū)的地域性特點(diǎn)。

　　以肇慶四會玉器城為例，四會素有“中國玉器之鄉(xiāng)”和“中華翡翠(玉器)加工基地”之美稱，天霸設(shè)計(jì)師要做的外立面是在保證功能性的基礎(chǔ)上將當(dāng)?shù)氐奈幕厣谌脒M(jìn)建筑中，吸取了玉石文化的印章元素和玉印底座的篆刻文化，也寓意中國四會玉器博覽城擁有玉器市場的權(quán)力和財富，未來發(fā)展?jié)摿薮?

　　2、城市綜合體外立面設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧立面設(shè)計(jì)的功能性

　　現(xiàn)代建筑的形式只是一部分，設(shè)計(jì)師應(yīng)該明白，城市綜合體設(shè)計(jì)更為重要的目的是讓顧客站在某一角度、某一地點(diǎn)觀察效果很好、有不一樣的良好感受。因此，城市綜合體外立面設(shè)計(jì)可以說是各種購物環(huán)境和購物者心理因素的合成。寬敞炫麗的出入口、大面積的玻璃幕墻和櫥窗等等，就具有匯聚人群，滿足商業(yè)建筑的功能需求的作用。

　　我們以貴州凱威國際為例，就應(yīng)用了大量的玻璃幕墻，體現(xiàn)出“現(xiàn)代時尚、清爽明快”的個性化特點(diǎn)。相信到了貴州凱威國際附近的人，都會被這樣通透性、具有獨(dú)特形態(tài)的外立面設(shè)計(jì)吸引，而步入城市綜合體里面，享受美好的購物、休閑時刻。這樣，城市綜合體外立面設(shè)計(jì)的功能性特點(diǎn)就顯示出來了。

一鴻市場研究中心是一個以設(shè)計(jì)起家的農(nóng)貿(mào)市場一站式服務(wù)專家，非常重視農(nóng)貿(mào)市場效果圖的制作。它是模擬現(xiàn)實(shí)場景的一種表現(xiàn)方式，直接能呈現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場的實(shí)景狀況。

那么設(shè)計(jì)師在制作農(nóng)貿(mào)市場效果圖的時候需要怎么做才能吸引人呢？

農(nóng)貿(mào)市場效果圖呈現(xiàn)要素一：農(nóng)貿(mào)市場燈光效果

要打造良好的市場氛圍，農(nóng)貿(mào)市場的燈光設(shè)計(jì)會起到極為關(guān)鍵的作用。燈光設(shè)計(jì)可以說是把控全局的重要元素，不同場景對于燈光的造型、冷暖度、數(shù)量和位置都有不同的要求。

這就需要設(shè)計(jì)師根據(jù)農(nóng)貿(mào)市場不同場景下的不同需求，進(jìn)行專業(yè)的設(shè)計(jì)，為打造良好的效果提供真實(shí)有效的依據(jù)。

農(nóng)貿(mào)市場效果圖呈現(xiàn)要素二：農(nóng)貿(mào)市場攤位效果

如果說燈光設(shè)計(jì)在效果圖中起到激發(fā)設(shè)計(jì)感和美感的作用。那么攤位設(shè)計(jì)在效果圖中則起到視覺主導(dǎo)的作用，它關(guān)系到這個市場的行類布局，攤位的大小、數(shù)量，攤位的美觀度，攤位的功能等等。

攤位效果圖是細(xì)化呈現(xiàn)的一個重點(diǎn)。因此，在制作攤位效果圖過程中，多角度、多層次、多方面的呈現(xiàn)，才能擁有更好的說服力。

農(nóng)貿(mào)市場效果圖呈現(xiàn)要素三：農(nóng)貿(mào)市場外立面效果

外立面是農(nóng)貿(mào)市場的門面，如同人的外在形象一樣重要，外立面的設(shè)計(jì)效果可以看出市場的外在美是否真的能打動人心，從而在落地之后足以吸引消費(fèi)者前來。

要確保農(nóng)貿(mào)市場的外立面效果圖展示，就需要在呈現(xiàn)的色彩和光感上突出造型，在角度上進(jìn)行多視角的呈現(xiàn)，從而打造強(qiáng)烈的外立面美感。

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，資本快速涌入基礎(chǔ)建設(shè)當(dāng)中，其中或高大上或有特色風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)成為這個時代的香餑餑。對于現(xiàn)代化的菜籃子工程建設(shè)而言，建筑設(shè)計(jì)也被提到了較高位置，隨著需求的不斷增加，一鴻選取了一些較為優(yōu)秀的農(nóng)貿(mào)市場建筑設(shè)計(jì)案例，來供大家做參考。

農(nóng)貿(mào)市場建筑設(shè)計(jì)欣賞一：打造風(fēng)格化建筑

從下圖中，我們可以看到這是一座帶有鮮明中國風(fēng)的農(nóng)貿(mào)市場外立面建筑，白墻黑瓦，傾斜式江南風(fēng)屋頂，可以有效防止屋頂積水，中國風(fēng)的木棱窗戶框架包邊，鏤空木雕都讓原本平凡的門窗添上了華貴的氣質(zhì)，展現(xiàn)著人與自然的和諧。

大紅燈籠作為建筑點(diǎn)綴，增添了喜氣和活力。結(jié)合徽派建筑風(fēng)格和苗族村寨寨門設(shè)計(jì)風(fēng)格，打造了一座具有民族特色的建筑外立面。

農(nóng)貿(mào)市場建筑設(shè)計(jì)欣賞二：現(xiàn)代化設(shè)計(jì)風(fēng)格

下圖為一鴻設(shè)計(jì)的山東臨沂長沙路農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)用體塊穿插的方式，形成多層建筑。采用純白色調(diào)，實(shí)墻與穿孔鋁板結(jié)合，增強(qiáng)建筑的現(xiàn)代感，立面設(shè)置部分花池不僅豐富里面，更形成立體綠化。

場地東北側(cè)形成一個廣場，打造上下連通的室外樓梯與平臺，增設(shè)共享空間，最大化利用自身的景觀資源。建筑挖空形成庭院空間，設(shè)有商業(yè)內(nèi)街，可以延長商業(yè)界面。

農(nóng)貿(mào)市場建筑設(shè)計(jì)欣賞三：與居民樓融為一體

圖中一二層打造農(nóng)貿(mào)市場建筑，樓上則為高層居民樓，服務(wù)對象以周邊居民為主，又區(qū)別于城市中心商務(wù)區(qū)（CBD）。配套設(shè)施緊緊圍繞人們在家居附近尋求生活、文化交流的需要，擯棄了沿街為市的商業(yè)形態(tài)的弊端，把所有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又能充分滿足人們多層次多方面的需求。

最近在做一個項(xiàng)目的前期工作，和建筑設(shè)計(jì)院溝通的比較多。突發(fā)奇想，就聊一聊開發(fā)商和設(shè)計(jì)院溝通的一些事。

首先，說一說雙方的定位和需求。

很明顯，在地位上，開發(fā)商是甲方，設(shè)計(jì)院是乙方，一般來講，乙方是聽從甲方的，這一點(diǎn)設(shè)計(jì)院大體上也是這樣，所不同的是，如果有開發(fā)商要開發(fā)樓盤，必須要找到設(shè)計(jì)院來做，否則各種限制根本通不過。這樣一種政策環(huán)境下，就使得設(shè)計(jì)院這個整體的行業(yè)在雙方溝通上占據(jù)了某種優(yōu)勢。開發(fā)商所能做的，只是在市場上選擇某一家設(shè)計(jì)院，但不能不找，這是一種基本的狀態(tài)。

再說需求上的事情。設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)房子，設(shè)計(jì)施工圖，是比較專業(yè)的事情，如果開發(fā)商在此問題上水平太次或者沒有很高的希望，那就完全聽從安排，倒也不會有什么問題出現(xiàn)。會出現(xiàn)溝通問題的，多是那些綜合實(shí)力相對比較強(qiáng)的開發(fā)商，具體的情節(jié)就是，開發(fā)商接近于最新的市場，相對懂得市場，希望設(shè)計(jì)院按照前衛(wèi)的思想來做，而設(shè)計(jì)院偏向于用傳統(tǒng)的東西來做，于是就發(fā)生的問題。

我們來細(xì)分析這種事情里面的原因。

1、雙方市場敏感度不同。

開發(fā)商蓋房子，總歸是要投入市場上賣的，所以如何賣的更好，是他們的頭等大事。尤其是具有銷售背景的開發(fā)商，對于市場的變化比較敏感，能夠隨時感應(yīng)市場上先進(jìn)的東西。見到市場上的新產(chǎn)品，新理念，總希望自己找的設(shè)計(jì)院能夠做出來。

而設(shè)計(jì)院，屬于一個非常穩(wěn)定的專業(yè)單位，他的人員絕大多數(shù)都是技術(shù)工種，天天埋頭于辦公室干活，絕大多數(shù)情況下都是把既定的工作做好，所以對于市場就不是那么敏感。

2、雙方的要求有所不同。

開發(fā)商考慮的，就是做的好看，賣的要快，而設(shè)計(jì)院除了做的好看之外，還有非常重要的一點(diǎn)就是做的安全。他的設(shè)計(jì)圖紙要符合國家的規(guī)范，也就是要通過審圖機(jī)構(gòu)的審核，很多時候，開發(fā)商面對的是一重要求，設(shè)計(jì)院面對的是雙重領(lǐng)導(dǎo)。一些市場上比較前衛(wèi)的那些東西是有市場競爭力的，但是，也是容易引起爭議的，有好些就是和國家的法律法規(guī)進(jìn)行擦邊。所以，不同的設(shè)計(jì)院，給自己留的安全邊界的不同，造成了設(shè)計(jì)開發(fā)程度的不同。當(dāng)然，因?yàn)閲业姆煞ㄒ?guī)的更新總是在市場之后的，這是個制度的問題。

3、雙方的利益點(diǎn)不同。

目前的情況，開發(fā)商付給設(shè)計(jì)院的費(fèi)用是按照平米數(shù)結(jié)算，也就是說，只要是設(shè)計(jì)院拿下開發(fā)商的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，開發(fā)商付的費(fèi)用都是固定的，設(shè)計(jì)院的利潤基本是固定的。設(shè)計(jì)院在這個前提條件下，工作量越少，越符合他們自身的利益。而開發(fā)商這方面呢，設(shè)計(jì)院工作越多，越符合他們的利益，開發(fā)商，不厭其煩的修改設(shè)計(jì)方案，而設(shè)計(jì)院，只是聽從于開發(fā)商意見，并沒有從主觀上不斷改進(jìn)產(chǎn)品的原動力。

那么上述的這些問題，如何來解決呢。

關(guān)于能動性的解決

如何改變這種現(xiàn)實(shí)呢，可以建議采用底薪加提成的制度，就是開發(fā)商如果選定某家設(shè)計(jì)院，可以給一定的基礎(chǔ)的費(fèi)用，然后根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目的銷售額或者毛利潤，給設(shè)計(jì)院分傭金。

這樣來做，保證設(shè)計(jì)院有一定收入的前提下，就有原動力來不斷的提高產(chǎn)品能力。

開發(fā)商因?yàn)楫a(chǎn)品獲得溢價利潤，拿出一部分分給設(shè)計(jì)院，也是十分有利的事情。這樣的做的原理，能夠激勵雙方共同來合作，把面包做大，然后拿來獲取分享的市場分享的利益，

當(dāng)然，現(xiàn)在很可能已經(jīng)有人在那么做了，就是不像我這么多嘴到處說而已。

關(guān)于雙方的市場敏感度問題。

目前，開發(fā)商和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，具體可能分為幾種情況：一是開發(fā)商具有很好的營銷組織體系，人員能力比較強(qiáng)，有比較懂市場的，是直接和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通。有一些開發(fā)商，本身沒有多少人員，也不太懂得市場，主要工作就是老板一人說了算，他們一般就是要求代理公司和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，這個實(shí)際上是壓榨了代理公司的價值，代理公司在三方關(guān)系中處于弱勢，很可能在許多的地方溝通或者推進(jìn)工作不是那么大膽和到位。不管是開發(fā)商自身人員還是代理公司代勞，都有一個水平和效率的問題。

溝通問題有困難，實(shí)際上這里就產(chǎn)生了一個需求，就是需要開發(fā)公司和設(shè)計(jì)院當(dāng)中的一個中間機(jī)構(gòu)，這個機(jī)構(gòu)一手托兩邊，一方面專門研究市場，一方面了解設(shè)計(jì)院的工作流程和工作方法，能夠從建筑專業(yè)上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，這個需求是有了，但是要開發(fā)商為此進(jìn)行付費(fèi)，我看很可能要有一段好長的路要走。就是目前來講的只是有這樣的一些需求在那，但是那真要是對此付出什么費(fèi)用或者價值來講，很多的開發(fā)商還是不會做的。因?yàn)槟銦o法評斷就是景觀設(shè)計(jì)好，或者說好的戶型設(shè)計(jì)，好的外立面設(shè)計(jì)，能夠在賣房子這個產(chǎn)品體系里有多大的價值所在，就是開發(fā)商能夠很模糊地意識到這個需求，但是市場沒有人為此進(jìn)行定價，還處于比較混沌的狀態(tài)。但是我確信能夠發(fā)展起來，因?yàn)榉止つ軌蛱岣咝?，這是亞當(dāng)斯密的經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的一些理論。

我個人判斷講，南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方可能會比北方地區(qū)要早，大規(guī)模的房企要比中小型房企要早。還有一點(diǎn)，就是這個服務(wù)模式還沒有成為規(guī)模，因?yàn)榉?wù)的規(guī)模比較小，相對來講，要收的費(fèi)用相對于開發(fā)商而言就是比較高的。哪一天通過技術(shù)手段，或者說發(fā)展到那一天能夠給開發(fā)商收比較小的費(fèi)用，同時讓這些人員能夠服務(wù)比較多的公司。在這種情況下，設(shè)計(jì)院和開發(fā)商這個溝通合作就更加順利，同時這個服務(wù)機(jī)構(gòu)也都利潤有自己的價值所在。這個模式可能就發(fā)展起來了。

至于提到的國家規(guī)范落后于市場的問題，這個事在世界各地都是常態(tài)，我們不能改變什么，也無需抱怨什么，只要把我們能做的，做好就可以了。