經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)EEO視頻 出品

隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷改善，消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求旺盛。越來(lái)越多的房企把商業(yè)地產(chǎn)作為新的投資渠道和重要的轉(zhuǎn)型方向。在商業(yè)地產(chǎn)投資的過(guò)程中應(yīng)該避開(kāi)哪些陷阱，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的金融市場(chǎng)又呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢(shì)？本期《大牌說(shuō)話》經(jīng)濟(jì)觀察研究院院長(zhǎng)新望將對(duì)話瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人潘韜。從萬(wàn)達(dá)、金地商業(yè)到寶龍地產(chǎn)，潘韜親自參與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全程操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近30個(gè)，三年前，這位商業(yè)地產(chǎn)界的資深人士結(jié)束了多年的職業(yè)經(jīng)理人生涯，開(kāi)始創(chuàng)業(yè)道路，以“合伙人”的身份探索商業(yè)地產(chǎn)與金融相結(jié)合的道路。對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)他有著自己的深刻認(rèn)知。

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)規(guī)避三大陷阱

經(jīng)濟(jì)觀察研究院院長(zhǎng) 新望

新望：潘總您好，了解到您既做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也做商業(yè)地產(chǎn)的投資，在北京做過(guò)，在上海也做過(guò)，您的閱歷非常豐富應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)界的資深人士。

瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人 潘韜

潘韜：現(xiàn)在都叫我前輩了。

新望：應(yīng)該是前輩。您覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)的投資，應(yīng)該規(guī)避哪些陷阱，大家最關(guān)心的。

潘韜：商業(yè)地產(chǎn)的投資，如果說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)，或者陷阱的話，要分投資者本身的身份，是機(jī)構(gòu)投資人還是個(gè)人投資者，因?yàn)閭€(gè)人也會(huì)做一些投資嘛，作為機(jī)構(gòu)的投資者，我認(rèn)為主要考慮這樣幾個(gè)問(wèn)題，第一是自身的資源，第二是具備的能力，第三是所選擇的市場(chǎng)。為什么這樣說(shuō)呢，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資，我剛才說(shuō)了，首先需要兩大資源，上游需要比較匹配的資金，包括雄厚的財(cái)力，另外一個(gè)是商業(yè)品牌資源，能不能招到商，就是能不能迅速地找到市場(chǎng)上的品牌商家資源，能力呢，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在中國(guó)還沒(méi)有達(dá)到專業(yè)化分工的階段，所以需要從頭干到尾，從你的選址，開(kāi)發(fā)，包括運(yùn)營(yíng)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)公司有沒(méi)有這樣全程的能力，這個(gè)很重要。第三才是所選擇的市場(chǎng)，是不是合適投資的。這三個(gè)關(guān)注點(diǎn)恰恰也是機(jī)構(gòu)或者是開(kāi)發(fā)商投資可能遇到的陷阱和問(wèn)題。

（二）商業(yè)地產(chǎn)最顯著的衡量指標(biāo)是人口和社會(huì)零售品總額

新望：依您的看法，商業(yè)地產(chǎn)的角度，一線城市，二線城市，最顯著的指標(biāo)體系應(yīng)該是什么？

潘韜：最顯著的指標(biāo)，一個(gè)是人口的數(shù)量，第二是社會(huì)零售品總額，居民的容量，居民的消費(fèi)水平，最后是這個(gè)城市，現(xiàn)在比較流行的，比較好的是人口的增長(zhǎng)在減少，更重要的看到第一是人口，人口的量，增量和變量，還有能力，消費(fèi)力，主要是社會(huì)零售品總額，代表了容量，占GDP的總額，代表了富不富。個(gè)人來(lái)講一個(gè)是選市場(chǎng)，第二個(gè)很重要的是會(huì)選開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。

新望：補(bǔ)充問(wèn)一下，比如說(shuō)上海和北京之間進(jìn)行選擇，北京和上海有哪一些指標(biāo)？

潘韜：北京和上海，我認(rèn)為在大的宏觀指標(biāo)上不相上下的，我認(rèn)為更多的，如果是一個(gè)個(gè)人投資者，取決于對(duì)哪個(gè)城市更熟悉，同樣的城市，不同的區(qū)域投資的潛力差別也是蠻大的，一個(gè)北京人去上海也摸不著北。最后就是選開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，對(duì)個(gè)人來(lái)講，更多的是要取決于這個(gè)賣給你鋪的開(kāi)發(fā)商或者是運(yùn)營(yíng)商的能力，他能不能把這個(gè)市場(chǎng)項(xiàng)目做活。怎么樣后期運(yùn)營(yíng)你是運(yùn)營(yíng)不了的，要對(duì)開(kāi)發(fā)商，運(yùn)營(yíng)商有比較好的判斷和把握。

（三）商業(yè)地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)

新望：是否有介入的時(shí)機(jī)，比如說(shuō)商業(yè)設(shè)施的生命周期。

潘韜：會(huì)有的，但是這里面有性價(jià)比的問(wèn)題，當(dāng)大家都已經(jīng)很看好的時(shí)候，你進(jìn)去的代價(jià)會(huì)很高，價(jià)格會(huì)很高，但是風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小，當(dāng)別人還沒(méi)有很確定的時(shí)候你進(jìn)去價(jià)格會(huì)比較低，但是風(fēng)險(xiǎn)也比較高。

新望：是否老化的時(shí)候也可以進(jìn)去？

潘韜：老化的時(shí)候個(gè)人不建議進(jìn)去了，機(jī)構(gòu)可以進(jìn)去更新重來(lái)一遍，個(gè)人我認(rèn)為主要是前期和中期，每個(gè)人投資有風(fēng)險(xiǎn)偏好，喜歡收益高，風(fēng)險(xiǎn)高的，還是喜歡收益中等，但是風(fēng)險(xiǎn)偏小的。

新望：一般來(lái)講前期和中期比較保險(xiǎn)。

潘韜：前期風(fēng)險(xiǎn)比較高一點(diǎn)的，中期是風(fēng)險(xiǎn)比較低的，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)很旺了，現(xiàn)在投新光天地（SKP），能夠有機(jī)會(huì)進(jìn)去的話一定穩(wěn)賺，但是價(jià)格非常高了，就是這樣的。

（四）中國(guó)現(xiàn)在談商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)為時(shí)過(guò)早

新望：現(xiàn)在很多做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)開(kāi)始配比一些商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)的自己做輕型開(kāi)發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)輕型化，您如何看待商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)。

潘韜：先說(shuō)理想，在一個(gè)理想的，成熟的市場(chǎng)上，嚴(yán)格來(lái)講商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是充滿了各種各樣輕資產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，這是理想化的一個(gè)社會(huì)狀態(tài)，分工狀態(tài)，但是在中國(guó)目前的階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到專業(yè)化分工的階段，我們現(xiàn)在是什么狀態(tài)呢，現(xiàn)在是任何一個(gè)投資人開(kāi)發(fā)，基本是自己干，為什么呢？不是不想分工，找不到合適的，或者找不到自己信得過(guò)的。所以在目前沒(méi)有專業(yè)化分工的社會(huì)階段，談?shì)p資產(chǎn)我認(rèn)為有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早，過(guò)于理想化了。

第二，目前我認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要經(jīng)歷三個(gè)階段，第一是開(kāi)發(fā)階段，以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，像萬(wàn)達(dá)為代表的，靠銷售物業(yè)來(lái)支撐現(xiàn)金流的。第二是進(jìn)入金融階段，就是靠資本運(yùn)作，比如說(shuō)靠REITs和基金，把商業(yè)物業(yè)在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)退出。第三才是專業(yè)化分工階段，只要有錢，只要有地，可以在市場(chǎng)找到任何幫你干任何一個(gè)環(huán)節(jié)的公司。中國(guó)目前只停留在開(kāi)發(fā)階段，向金融階段演化的過(guò)程，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到第三個(gè)階段，這個(gè)時(shí)候我認(rèn)為所有一門心思做輕資產(chǎn)公司的公司要經(jīng)歷痛苦的折磨，因?yàn)闆](méi)有到這個(gè)階段。

新望：專業(yè)化程度沒(méi)有那么高。

潘韜：沒(méi)有那么高，偏早了。

新望：市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)沒(méi)有形成。

潘韜：而且這個(gè)時(shí)候資本太強(qiáng)勢(shì)了，這時(shí)候我們經(jīng)常說(shuō)做第三方公司是很痛苦的，因?yàn)闀r(shí)機(jī)沒(méi)到。

（五）商業(yè)地產(chǎn)的主要屬性是金融

新望：您覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，剛才提到一個(gè)話題，資本的強(qiáng)勢(shì)，現(xiàn)在這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中，資金和資產(chǎn)應(yīng)該是怎么個(gè)關(guān)系？

潘韜：商業(yè)地產(chǎn)我一直強(qiáng)調(diào)是金融行業(yè)。

新望：金融屬性？

潘韜：有極強(qiáng)的金融屬性，甚至是主要屬性是金融，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)特點(diǎn)，第一是需要的資金量非常大；第二，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)推出不像住宅，住宅快的話從投資到最后清盤三年就可以結(jié)束了，投了10億，三年后全部收回來(lái)還賺錢了，一般是三年，住宅開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有10年，15年是很難的。

新望：10年以上。

潘韜：所以它對(duì)資金的沉淀周期非常長(zhǎng)，量又大，周期又長(zhǎng)，上面的資本如果不匹配的話活不下去的，這是我說(shuō)的為什么金融屬性很強(qiáng)。

新望：你說(shuō)的金融屬性強(qiáng)我認(rèn)為可以理解，就是在整個(gè)開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)，到形成資產(chǎn)的當(dāng)中，金融處在核心地位，資金處于核心的地位。

潘韜：資本處于核心地位。非常對(duì)，是這樣的。而且能做什么樣的產(chǎn)品，公司選擇什么樣的戰(zhàn)略，就像剛才說(shuō)的這樣，更多地根子上取決于有什么樣的資金和資本，這是一個(gè)最大的問(wèn)題。

新望：就是資金和資產(chǎn)要匹配。

潘韜：要匹配，而且資金會(huì)決定公司發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品選擇，這是我說(shuō)的資金和資產(chǎn)的匹配性。做商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的話，或者投資商，一定要知道自己能找到什么樣的錢，才去做什么樣的產(chǎn)品，沒(méi)有這樣的錢，就不要冒這個(gè)險(xiǎn)。

（六）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融仍在完善中

新望：以你這個(gè)公司老總的角度，評(píng)價(jià)一下國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)提供金融服務(wù)，各種商業(yè)地產(chǎn)的基金，包括信托，目前的這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)育怎樣？

潘韜：不敢評(píng)論了，只是小小的希望，目前整個(gè)金融體系的核心是銀行，在中國(guó)目前核心體系是銀行，而銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，目前為止絕大部分是以債的形式介入的，是以債主的形式介入的，只是借你錢，不會(huì)做股權(quán)投資。第二是商業(yè)地產(chǎn)還需要一個(gè)東西，就是一個(gè)機(jī)制化的退出渠道，全球成熟的已經(jīng)驗(yàn)證的，最成熟的商業(yè)地產(chǎn)退出渠道叫做REITs，中文叫做房地產(chǎn)信托投資基金，這是成熟的做法，都有REITs法的，像歐洲、美國(guó)、日本，中國(guó)目前為止是沒(méi)有這個(gè)東西，因?yàn)樾枰惙?，需要金融，需要等等很多東西，政策的配套。商業(yè)地產(chǎn)前面需要融資，需要銀行能夠給予更低的資金成本，給得更長(zhǎng)。第二個(gè)環(huán)節(jié)需要退出，如果整體持有怎么退出，是需要靠這個(gè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的，這個(gè)機(jī)制中國(guó)是沒(méi)有的，大家都在探索，希望這點(diǎn)能夠早點(diǎn)突破。所以總體來(lái)講我對(duì)這兩點(diǎn)是希望能夠有實(shí)質(zhì)的突破，只有到那一天，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)才能真正的健康地，持續(xù)地發(fā)展。

新望：國(guó)內(nèi)現(xiàn)在有沒(méi)有你剛才說(shuō)的房地產(chǎn)信托投資基金？

潘韜：國(guó)內(nèi)沒(méi)有，但是國(guó)內(nèi)有一個(gè)公司是把國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)裝到國(guó)外的，只有最典型的是凱德，是新加坡最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，在新加坡有十幾支房地產(chǎn)信托投資基金，在國(guó)內(nèi)大概有幾十個(gè)這樣的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)了，一旦商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)達(dá)到一定的投資回報(bào)，據(jù)我了解是達(dá)到5.5-6的回報(bào)，就可以把物業(yè)放到新加坡的房地產(chǎn)信托資金，就實(shí)現(xiàn)退出了，所以他一直在滾動(dòng)發(fā)展，所以這個(gè)是我們比較羨慕的地方。

購(gòu)房者在投資商鋪時(shí)候，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常打出“投資零風(fēng)險(xiǎn)，十年包租，十年回購(gòu)”的廣告語(yǔ)，例如前三年是返租總房款7%。折合到房款優(yōu)惠，第4年總房款8%。第五年以后按照1:9分成開(kāi)發(fā)商拿1%的管理費(fèi)，購(gòu)房者拿9%的利潤(rùn)。市場(chǎng)有各種算法，這只是其中一種，

1、包租開(kāi)始實(shí)行的“時(shí)間貓膩”

包租協(xié)議上寫的一般是交房之日開(kāi)始實(shí)行，購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售時(shí)候就可以購(gòu)買，交房一般是商鋪建設(shè)完畢，單體驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收合格后方可以交房，也就是說(shuō)房子從開(kāi)始銷售到交房起碼要有2-3年時(shí)間，購(gòu)房者在這期間是享受不到包租政策的。再加上頭三年房款優(yōu)惠，購(gòu)房者最少在未來(lái)的4-5年內(nèi)沒(méi)有投資回報(bào)。

2、購(gòu)房款項(xiàng)

按照總房款的包租比例包租的政策，房款基數(shù)就是去除前3年的優(yōu)惠，購(gòu)房者實(shí)際繳款數(shù)的比例返租例如您10萬(wàn)商鋪價(jià)格 去除前三年7%（10萬(wàn)的7%等于7000）第四年的返租金額是計(jì)算公式（10000-7000 )X8%

3、偷換概念

購(gòu)房者在簽署返租協(xié)議時(shí)候，要看好協(xié)議上返租基數(shù)是按照總房款返租，還是按照市場(chǎng)租金返租?？偡靠罨鶖?shù)好確定而市場(chǎng)租金就很難有個(gè)具體數(shù)目，基本是開(kāi)發(fā)商說(shuō)多少就是多少，市場(chǎng)租金小編經(jīng)歷40平米商鋪?zhàn)饨鹨荒?00元。

4、巧立名目

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟時(shí)候，特別是商鋪按照1：9分成來(lái)運(yùn)營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)巧立名目壓低房租價(jià)格，將溢出返租按照管理費(fèi)來(lái)收取，例如購(gòu)房者房租以由原來(lái)的2000元漲到了3000元，開(kāi)發(fā)商會(huì)把多出來(lái)的1000按照管理費(fèi)收取，而不是房租收取。實(shí)際房租還是2000元

5、十年回購(gòu)

十年回購(gòu)政策堪稱商業(yè)地產(chǎn)最大不靠譜的餅，十年后開(kāi)發(fā)商在哪里呀！？

6、另收裝修款

很多開(kāi)發(fā)商在以低價(jià)形式銷售房屋，當(dāng)購(gòu)房者購(gòu)買了商鋪以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)向購(gòu)房者收取裝修費(fèi)，所以購(gòu)房者在購(gòu)買商鋪時(shí)候，一定要了解清楚裝修款的收取情況。

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)屬于投資地產(chǎn)，要理性投資。一旦簽署包租協(xié)議購(gòu)房者無(wú)權(quán)賣出的，另外商業(yè)地產(chǎn)出售所產(chǎn)生的費(fèi)用（如交易稅、印花稅、土地出讓金、個(gè)人所得稅、等等）粗略算下來(lái)高達(dá)總房款的11%。所以投資有風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買需謹(jǐn)慎。

鏢哥說(shuō)事，更新點(diǎn)小常識(shí)之后，發(fā)現(xiàn)，很有必要每天說(shuō)一些房地產(chǎn)相關(guān)的事情。

機(jī)會(huì)很多，坑也很多，鏢哥身邊每天有人買鋪發(fā)財(cái)，也有人每天去拉橫幅聲討無(wú)良開(kāi)發(fā)商的！

不廢話，

今天說(shuō)說(shuō)社區(qū)商業(yè)的投資價(jià)值。

商業(yè)，一般按照輻射范圍，分為城市商業(yè)（像城市綜合體、核心區(qū)位的品牌商超等）、片區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)。

這3者，按照輻射對(duì)象來(lái)說(shuō)，

城市商業(yè)，輻射的是整個(gè)城市的消費(fèi)者，甚至是周邊縣城的消費(fèi)者，投資潛力是巨大的。

片區(qū)商業(yè)，輻射整個(gè)片區(qū)，能吸引整個(gè)片區(qū)的消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)。但輻射力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市商業(yè)。

社區(qū)商業(yè)，輻射自身社區(qū)或周邊社區(qū)。這樣的商業(yè)最多，大多以底商為主，你看看你家小區(qū)門口的、周邊的，大多屬于社區(qū)商業(yè)。

昨天發(fā)文，由朋友評(píng)論說(shuō)到，今天就重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)社區(qū)商業(yè)吧！

社區(qū)商業(yè)的存在，就是為了設(shè)置商業(yè)，滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主居民的生活所需，業(yè)態(tài)多為衣食住行等。

這里所說(shuō)的商鋪，基本上就是指一手商鋪吧，開(kāi)發(fā)商直接賣的這種。

社區(qū)商鋪的設(shè)置體量也是有要求和講究的，

同樣的小區(qū)，商鋪一般賣的比住宅貴，開(kāi)發(fā)商為了利益最大化，就全部做商鋪？當(dāng)然不可能。

對(duì)于社區(qū)商業(yè)，一般設(shè)置的總面積要求為：

滿住的前提下，按每戶3人來(lái)算，整個(gè)小區(qū)內(nèi)的住戶，每人3平方。

假如你小區(qū)，或者你想買社區(qū)商業(yè)的那個(gè)小區(qū)，有2000套住宅，約6000人容量，則社區(qū)商業(yè)的總和，不能超過(guò)1.8萬(wàn)方。

有時(shí)候，適當(dāng)超一點(diǎn)也無(wú)所謂，但是一旦超的超過(guò)20%，則問(wèn)題會(huì)很嚴(yán)重，超一點(diǎn)，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)大問(wèn)題。

另外，為什么我說(shuō)社區(qū)商業(yè)不能買？

投資價(jià)值有限！

對(duì)于社區(qū)商業(yè)，開(kāi)發(fā)商一般都是在住宅開(kāi)盤后就開(kāi)始賣。

你想一想，社區(qū)商業(yè)的商鋪，是拿來(lái)做生意服務(wù)住戶的，也就是說(shuō)，住戶越多，生意越好做，租金越漲。

也就是入住率越高，租金收益越高！

但是，我想說(shuō)的是但是！

社區(qū)的入住率70%？80%？90%？

然后呢？

懂了吧，社區(qū)商業(yè)的價(jià)值提升，是當(dāng)社區(qū)入住滿了之后，就達(dá)到頂峰了，一般非一線城市，一個(gè)小區(qū)入住滿，也就三五年吧，社區(qū)商業(yè)能升值的，也就這三五年！

純手打，本來(lái)向一起說(shuō)說(shuō)城市商業(yè)和片區(qū)商業(yè)的，篇幅有限，下次再敘吧，

老規(guī)矩，由問(wèn)題可以在評(píng)論里提，盡量幫你解答！