在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，樓市到底怎么走？未來(lái)會(huì)不會(huì)加強(qiáng)限購(gòu)？貨幣政策會(huì)停止“放水”嗎？在筆者拿到的一份內(nèi)部研討會(huì)新聞稿顯示，開(kāi)發(fā)商們普遍仍看好當(dāng)前樓市發(fā)展，筆者整理了七條開(kāi)發(fā)商關(guān)于樓市的判斷一起來(lái)看看吧：

一、目前來(lái)看，一線(xiàn)樓市房?jī)r(jià)還難言泡沫。

從一線(xiàn)樓市的房?jī)r(jià)來(lái)看，北京上海的均價(jià)分別為4.5萬(wàn)/平米，3.8萬(wàn)/平米，二線(xiàn)城市普遍在2萬(wàn)元上下。市場(chǎng)仍在穩(wěn)步發(fā)展。這主要是因?yàn)橄拶?gòu)政策的存在，有效需求有限，市場(chǎng)缺乏大幅上漲的動(dòng)力。

二、土地市場(chǎng)肯定存在泡沫。

目前一二線(xiàn)城市土地價(jià)格和房?jī)r(jià)普遍表現(xiàn)出“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。以南京為例，最近成交的土地價(jià)格超過(guò)了4萬(wàn)元，而南京現(xiàn)在均價(jià)僅為1.9萬(wàn)/平米。如此大差距，說(shuō)明房企拿地過(guò)于激進(jìn)，這個(gè)價(jià)格至少在政策頻繁更迭的今天風(fēng)險(xiǎn)太大。何時(shí)解套，有待觀察。

三、中小房企生存面臨一定困難，房企整合存在一定空間

中小房企由于資金和開(kāi)發(fā)實(shí)力有限，一二線(xiàn)城市搶地肯定搶不過(guò)大房企，沒(méi)有土地就沒(méi)有收入。而那些大房企則可能在并購(gòu)等渠道繼續(xù)獲取土地，肯定比直接競(jìng)拍拿地便宜不少。

四、豪宅化向二線(xiàn)城市蔓延

一線(xiàn)城市豪宅化格局基本形成，隨著土地供應(yīng)逐漸減少，二線(xiàn)城市成為土地市場(chǎng)的主角，房企在二線(xiàn)城市的角逐也導(dǎo)致了項(xiàng)目不得不定位高端才可解套，但市場(chǎng)是否買(mǎi)賬，還得看房企是否能立足當(dāng)?shù)卮蛟旄叨颂厣a(chǎn)品。

五、現(xiàn)金流應(yīng)該引起房企的重視

高價(jià)拿地考驗(yàn)的是房企融資能力，但如果不能保證現(xiàn)金流的安全，房企后續(xù)開(kāi)工會(huì)面臨較大問(wèn)題，中國(guó)的土地開(kāi)發(fā)不像西方國(guó)家，樓盤(pán)在拿地時(shí)要交一大筆土地出讓金和各種稅費(fèi)，后續(xù)開(kāi)發(fā)資金必須由房企繼續(xù)投入，這期間還無(wú)法通過(guò)土地質(zhì)押等形式在公開(kāi)市場(chǎng)融資。

六、房地產(chǎn)流動(dòng)性已經(jīng)不如年初那么好了

目前各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，一二線(xiàn)城市成交量正在下滑，而房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，普通購(gòu)房者無(wú)法染指樓市，炒房客也在考慮投資風(fēng)險(xiǎn)，兩大需求陣營(yíng)都在進(jìn)入觀望狀態(tài)。這表明開(kāi)發(fā)商變現(xiàn)能力正在減弱。

七、只有這個(gè)八個(gè)城市的樓市存在較大幅度上漲空間

未來(lái)只有蘇州、合肥、南京、杭州、寧波、福州、北京、天津這八個(gè)城市的房地產(chǎn)還算良好，房?jī)r(jià)上漲還有一定空間。主要依據(jù)是這幾座城市土地市場(chǎng)較為火熱。雖然我們不愿意看到地價(jià)過(guò)高，但反過(guò)來(lái)看，土地的火爆也表明市場(chǎng)看好這幾座城市。雖然這些城市已經(jīng)或正在醞釀新的政策，但行情其他城市要么上漲空間有限，要么估值過(guò)高，比如上海和深圳就估值過(guò)高，廣州則上漲空間有限。廣大的三四線(xiàn)城市則只能選擇低價(jià)賣(mài)地，也不可能存在炒作空間了。