武漢1500戶農(nóng)民排隊(duì)"搶房"

這是「一見財(cái)經(jīng)」第105篇原創(chuàng)文章

現(xiàn)在，市場上有兩種可以完美繞過房地產(chǎn)限購的方法：一種是通過地方政府的“人才計(jì)劃”落戶購房，另一種是以公司名義購房。

第一種方法很多購房者已經(jīng)輕車熟路了，地方政府也成最大贏家，第二種要不是西安等地最近叫停公司購房，這種炒房方式可能鮮有人知。

房價(jià)大漲，多少利益相關(guān)者裹挾其中，個(gè)人、地方政府、企業(yè)、銀行無一幸免，今天來重點(diǎn)說說企業(yè)（上市公司和銀行）。

和其他類型的公司相比，上市公司能以極低的成本獲得融資，而銀行由于在國內(nèi)的壟斷地位，也可以以較低的成本獲得存款。

本來，這些低成本的資金是流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成為制造業(yè)的血液的，但近年來樓市的快速膨脹，讓這些資金大量流入。

01

房地產(chǎn)的升值，使上市公司可以通過賣房迅速獲取大量流動(dòng)資金，不僅可以快速增加凈利潤、美化報(bào)表，對于一些主業(yè)不振的上市公司來說，賣房產(chǎn)甚至可以讓企業(yè)“轉(zhuǎn)危為安”。

去年12月21日，貝因美出售了位于杭州、重慶、成都、武漢、深圳、廣州、北京等地的22套房產(chǎn)，總價(jià)1.04億，賺了3560萬元。

貝因美的主業(yè)是奶粉，但靠奶粉掙不了什么大錢，公司去年前三季度營收20.07億元，但虧損達(dá)3.83億元，如果第四季度不能扭虧，公司就有可能被“披星戴帽”。

于是，貝因美就賣房了，貝因美竟然有北京兩套學(xué)區(qū)房，09年購入時(shí)均價(jià)1.1萬/平米，賣的時(shí)候幾乎漲了10倍。

由于賣房能讓上市公司虧損度過危機(jī)，有人將這種操作形容為“上帝之手“，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2016年使用“上帝之手”的上市公司就有上百家，賣房增收20億。

與此形成鮮明對比的是，2016年有105家公司的利潤不足千萬，抵北上廣深一線城市一套住宅的價(jià)格。實(shí)體難做，上市公司就去炒房了。

今年以來，房價(jià)繼續(xù)暴漲，不僅如此，買房還要搖號，雖然通過公司炒房成本較高，但在“買到就是賺到”的利益驅(qū)使下，很多公司參與其中。

《中國房地產(chǎn)報(bào)》稱，現(xiàn)在機(jī)構(gòu)炒房比溫州炒房團(tuán)還兇狠?？膳碌氖牵髽I(yè)和機(jī)構(gòu)炒房長期游離于樓市限購政策的監(jiān)管之外。

6月25日，杭州九龍倉瓏璽項(xiàng)目公證搖號結(jié)果中，出現(xiàn)同一法人注冊的三家企業(yè)同時(shí)中簽的情況，除了瓏璽項(xiàng)目搖號，這三家公司還分別中簽過杭州其他熱門樓盤。

在個(gè)人購房遭遇限購情況下，借由公司名義購房、上市公司持有房產(chǎn)乃至住宅，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場尤其是深圳等熱點(diǎn)城市并不少見。

6月20日，審計(jì)署發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于2017年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》顯示，多家金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)閑置以及炒房現(xiàn)象。

另據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比46.23%，合計(jì)持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

持有投資性房地產(chǎn)數(shù)量最多的十家公司分別是：美凱龍、中國建筑、中國平安、萬科、金融街、招商蛇口、世茂股份、綠地控股、新城控股和陸家嘴。

注意，投資性房地產(chǎn)是不包括存貨用于銷售和自用的部分，所以，地產(chǎn)公司也在通過炒房賺錢。

以下是上述幾家公司2017年年報(bào)中披露的投資性房產(chǎn)數(shù)額。

美凱龍708.31億。

中國平安675.32億。

中國建筑571.13億，其中2017年新增222億。

萬科288.11億，和2016年相比增加了31.71%，最近有媒體說萬科要放棄房地產(chǎn)，估計(jì)是理解有偏差。

金融街322.06億，比2016年增加68.04億。

招商蛇口273.37億，比2016年增加7.58%。

世茂股份255.30億，當(dāng)期對利率的貢獻(xiàn)率是7億。

現(xiàn)在，公司炒房已經(jīng)引起社會的質(zhì)疑，也引起了監(jiān)管者的重視。

6月23日，西安宣布，暫停企事業(yè)單位購買住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。

6月25日，長沙宣布，暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。同時(shí)規(guī)定，企業(yè)已購買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可轉(zhuǎn)讓。

6月26日，杭州市宣布，杭州在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手房）。

7月2日晚，上海規(guī)定，企業(yè)購買商品住房必須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿5年，在本市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá)100萬人民幣，職工人數(shù)10名以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件。

同時(shí)，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

不到10天，四個(gè)城市連續(xù)出臺“企業(yè)限購令”，主要原因是有炒房客注冊公司購買房產(chǎn)的行為，這類公司多數(shù)體量小，名下只有房產(chǎn)，以股權(quán)交易的方式轉(zhuǎn)讓公司。

《新京報(bào)》最近發(fā)表評論稱，近年來的房地產(chǎn)“五限”（ 限購、限貸、限價(jià)、限售、限商），主要是針對居民個(gè)人買房，恰好忽略了上市公司這個(gè)巨型投資主體，使其成為漏網(wǎng)之魚。

上市公司如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地產(chǎn)的保值增值特性。這里所指的保值增值一方面指的是價(jià)格，另一方面是其組成要素土地賦予這項(xiàng)資產(chǎn)所獨(dú)有的特性。

02

2003年8月份，國務(wù)院“18號文件”明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，此后，上市公司開始陸續(xù)投資房地產(chǎn)。

2004年，包括交通銀行、中國中鐵、飛馬國際、廣百股份等8家公司投資房地產(chǎn)。2006年，投資房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量大幅增加至588家。

這幾年，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，越來越多的公司參與到炒房中來，尤其是很多上市公司，在炒房的路上一路狂奔。

公司心思不在主業(yè)上，熱衷炒房，“唯利是圖”的金融機(jī)構(gòu)也參與其中，甚至有銀行違反監(jiān)管要求，給房地產(chǎn)“輸血”。

7月3日，銀保監(jiān)會在官網(wǎng)披露，浙江省銀監(jiān)局開出了6張罰單，其中4張指向個(gè)人貸款資金被挪用去購房、資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，涉及3家銀行一家信托，合計(jì)被罰215萬。

被罰名單中，中國工商銀行浙江省分行個(gè)人貸款資金被挪用于購房，該行最終被處以75萬元的罰款。

杭州聯(lián)合農(nóng)村商業(yè)銀行因個(gè)人貸款資金被挪用于購房；個(gè)人經(jīng)營性貸款資金被挪用于購買股票，被銀監(jiān)會浙江監(jiān)管局罰款75萬。

平安銀行杭州分行則因個(gè)人消費(fèi)貸款管理嚴(yán)重不審慎、貸款資金被挪用于購房，被銀監(jiān)會浙江監(jiān)管局罰款35萬。

如果你認(rèn)為被監(jiān)管機(jī)構(gòu)點(diǎn)名的只是“個(gè)例”，那么就來看看上市銀行財(cái)報(bào)。

上圖是宇宙第一大行工商銀行近5年的房地產(chǎn)和制造業(yè)貸款余額，從圖上可以看出，制造業(yè)貸款余額是多于房地產(chǎn)貸款余額的，不過從趨勢來看，制造業(yè)貸款余額下降較快。

上圖是工商銀行近5年的房地產(chǎn)貸款和制造業(yè)貸款余額占比，也是制造業(yè)占比高，但是趨勢同樣是制造業(yè)貸款占比連年下降，房地產(chǎn)貸款占比2017年還上升了。

再來看看建行，情況和工商銀行差不多，也是制造業(yè)貸款余額下降比較快，房地產(chǎn)貸款余額2017年也開始上升。

以下是農(nóng)行的情況，和工商銀行以及建行也差不多。

以上六張圖有一個(gè)共同點(diǎn)，就是制造業(yè)貸款余額和比例都高于房地產(chǎn)貸款余額和比例，但千萬不要被這個(gè)迷惑了。

銀行財(cái)報(bào)中披露的房地產(chǎn)貸款只是貸給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)貸款還包括個(gè)人住房貸款，這才是銀行“支持”房地產(chǎn)的大頭。

以下是農(nóng)業(yè)銀行近5年個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)相關(guān)貸款以及制造業(yè)貸款情況，看完這張圖，就能明白真相了。

從圖上可以看出：

1、房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于制造業(yè)貸款余額，以2017年為例，前者是36469.86億，后者是12425.37億，制造業(yè)貸款只有房地產(chǎn)貸款的34.07%。2、房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額連續(xù)5年都在增長，而制造業(yè)貸款余額除了2017年，其余4年都在下降。

上圖是農(nóng)業(yè)銀行連續(xù)五年個(gè)人住房貸款占個(gè)貸總額的比例，也是連年上漲，2017年最高的時(shí)候達(dá)到78.4%。

以下是農(nóng)業(yè)銀行2017年財(cái)報(bào)中關(guān)于個(gè)人貸款的描述，大家看看紅框的部分，對比非常強(qiáng)烈，個(gè)人住房貸款增長22.5%，個(gè)人經(jīng)營貸款下降10.3%。

03

光大集團(tuán)研究院副院長彭文生為最近說，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸形成了一種相輔相成的機(jī)制：房地產(chǎn)是抵押品，信貸發(fā)多了，房地產(chǎn)價(jià)格上升；房地產(chǎn)價(jià)格上漲了，抵押品價(jià)格上升；抵押品價(jià)格上升，銀行就更有能力、更有意愿發(fā)放更多的貸款。

這樣的結(jié)果是，更多貸款又進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)上漲，所以最終導(dǎo)致信貸過度擴(kuò)張。

“可以說沒有房地產(chǎn)泡沫，就沒有信貸過度擴(kuò)張；沒有信貸過度擴(kuò)張，也就沒有房地產(chǎn)泡沫。”彭文生說。

最近有個(gè)消息，7月3日，中國工農(nóng)中建四大國有商業(yè)銀行一起登上了全球1000家大銀行榜單，房地產(chǎn)“貢獻(xiàn)”應(yīng)該不小。

為深化商事制度改革，簡化注冊流程，縮短注冊時(shí)間，2015年國務(wù)院就推行了“集群注冊”這項(xiàng)政策，推行工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證“三證合一”以及放寬新注冊企業(yè)場所登記條件限制，推動(dòng)“一址多照”的便民服務(wù)。

不知大家在享受這項(xiàng)便民政策是，會不會有和小編一樣的遭遇，小編在注冊完公司后，跑遍附近幾家銀行，如*信銀行、*業(yè)銀行，并電話咨詢了其他銀行，意外地發(fā)現(xiàn)相當(dāng)部分商業(yè)銀行仿佛帶著“有色眼鏡”，歧視通過集群注冊的小微企業(yè)，不屑于提供對公賬戶的開立服務(wù)！難道有國家在背后支持的銀行，眼里只有追逐利潤，而致國家所號召的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策于不顧？不屑于服務(wù)小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)者？

以前有注冊過公司的朋友都知道這期間的艱辛，不僅流程多、手續(xù)繁瑣，還要來回奔波，工商局、公安局、國地稅~各項(xiàng)流程跑下來估計(jì)都要二三十天，加上相對較高的準(zhǔn)入門檻，使許多創(chuàng)業(yè)者望而卻步，如今流程和手續(xù)是簡便了，奈何被部分唯利是圖的銀行擺了一道，無可奈何… … 望各位創(chuàng)業(yè)者且行且珍惜！

本文為動(dòng)感地貸原創(chuàng)，作者：洋傭兵（別光顧著收藏，記得點(diǎn)贊哦！