一邊是落戶新政后房價急升，一邊是政府聲稱穩(wěn)房價穩(wěn)人心，天津房價未來走勢如何，留給剛需的入手時間還有多久?

尤其對很多戶口辦理還在路上的剛需們，眼睜睜地看著天津房價不斷上漲，想立刻買入又沒有資格，等有了資格后又怕房價已上天，內(nèi)心的煎熬可想而知。

目前對于天津樓市的后市，分為兩種觀點，一種認為隨著入戶人口越來越多，天津房價會越來越貴，學區(qū)房更能得到有力支撐；另一種認為上漲一段時間后，天津自身的經(jīng)濟發(fā)展和內(nèi)在競爭力跟不上，后期會橫盤甚至下跌。

天津后市究竟如何，米宅北京在翔實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進行深入分析。

1

需求方面——人才新政與棚改的雙重需求疊加

新政在未來兩三年究竟對天津房地產(chǎn)市場有多大的影響？

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，人才新政頒布一周內(nèi)已經(jīng)辦理落戶7000多人，截止5月底，后臺預(yù)審?fù)ㄟ^26萬人。

需要調(diào)檔的人數(shù)占總申請人數(shù)的比例大概是80%，而需要調(diào)檔的群體都是在津“無房無工作”的情況，按照民間說法，集體戶口兩年內(nèi)不買房會打回原藉，因此天津新入藉人口在最近兩三年會帶來巨大的購房需求。

我們采取保守估計，即一年內(nèi)成功落戶30萬人的話（新政之前17年新增戶籍人口5.6萬，16年17.5萬，30萬真的很保守了）。這30萬人中的80%，也就是24萬人兩年內(nèi)要完成買房任務(wù)，平均每人購房30平米，那么這24萬人的購房需求就是720萬平米。

720萬平米的需求究竟有多大呢?

2017年天津市新建商品房成交面積是1280萬平方米，720萬平米的需求能占到17年全年新房供應(yīng)量的56%。

如果還不能直觀的感覺到天津人才新政帶來的購買力度的話，那么我們來和更早實行人才引進政策的新一線城市南京、武漢作一下對比。

南京2017年新增戶籍人口17.9萬，而過去十年平均新增戶籍人口僅5萬，17年戶籍人口同比增長率為2.7%。

武漢17年新增戶籍人口19.8萬人，過去十年均值僅為1.5萬，戶籍人口同比增長率2.3%。

而天津落戶的熱度遠高于南京武漢，如果18年戶籍人口同比增長達到3.5%的話，新增戶籍人口就會達到37萬人。

實施落戶新政后，南京、武漢、成都等新一線城市的房價經(jīng)歷了大幅上漲，而天津此前房價一直在陰跌，面對未來如此巨大的需求，天津房價有很大的上漲壓力。

新增人口的購房需求已經(jīng)很旺盛，但天津的新增購買資金不僅來自剛需們。天津從2017年起實施市區(qū)棚戶區(qū)改造“三年清零”行動計劃， 17年已經(jīng)完成了40萬平米的拆遷改造計劃，18年和19年還將繼續(xù)推進每年大約40-50萬平米的改造計劃。

棚改的貨幣化安置方案一直被詬病為三四線城市房價上漲的元兇之一，“三年清零”計劃給天津房地產(chǎn)市場帶來的這支重要的購買力量也不容小覷。

2

供給方面

在中央嚴控地產(chǎn)的高壓之下，天津政府表態(tài)堅決貫徹“房住不炒”的方針，然后給出了未來幾年的住房供地計劃。

然而，在2017年7月給出的供地計劃中，并沒有增長住宅土地供應(yīng)的實錘。2017年至2019年住宅用地計劃供應(yīng)2579公頃，2017年至2021年住宅用地計劃供應(yīng)4108公頃。相比之下，2009年至2014年，每年的住宅土地供應(yīng)都在1000公頃以上。

巨大的潛在需求加有限的土地供應(yīng)，天津房價難道要暴漲了？大家先別急，其實相比北京，天津是有兩個平抑房價上漲的機制的。

一，周邊地區(qū)的競爭性。

北京作為國家的政治中心，有眾多的資源是獨一無二的，是其它城市無法復(fù)制和競爭的。

但是天津，放在整個京津冀城市圈的大背景來看，天津只是承接北京外溢資源的選擇之一。

拼距離，天津比不過燕郊、北三縣，論政策扶植，濱海新區(qū)也讓位于雄安新區(qū)。

天津的競爭優(yōu)勢主要在于良好的公共服務(wù)和宜居性，更主要的是全國領(lǐng)先的教育資源（985高校錄取率全國第一）。

但如果天津房價上漲過快，自身優(yōu)勢就會削弱，本來要流入到天津的企業(yè)和人口就會考慮環(huán)京其它區(qū)域。

即使天津不供地，環(huán)京也有的是地，天津想要像北京一樣限制供地未必有效。更何況天津債務(wù)壓頂，賣地的壓力很大，動力很強。

因此，天津和環(huán)京的競爭格局決定，天津房價可能會上漲，但不支持暴漲，如果漲幅過大，則警惕回調(diào)。

二，多核心的布局。

北京的情況是，大家的工作主要集中在五環(huán)內(nèi)多個商務(wù)區(qū)，居住地點則相對分散，從市區(qū)一直擴散到整個環(huán)京。鑒于通勤的成本和便利，北京五環(huán)內(nèi)的房價一直居高不下。

而天津的情況是，新增的工作崗位很多分布遠郊區(qū)縣的功能區(qū)里。比如，天津港保稅區(qū)以進出口貿(mào)易和融資租賃聞名，東麗區(qū)則聚集著一些航空航天和零部件制造企業(yè)。

當然，其中最成熟的當屬泰達開發(fā)區(qū)，很長時間里泰達開發(fā)區(qū)的平均收入水平都高于天津市區(qū)，目前的房價大概在2.5萬至4萬間。

多核心的布局有平抑中心城區(qū)房價的功效。盡管被打上“遠郊區(qū)縣”的標簽，但很多地方其實交通便利，配套齊全。

比如在武清、寶坻、濱海新區(qū)（于家堡站、濱海站、濱海北站）共分布著五個高鐵站，其中武清站和于家堡站目前已經(jīng)有密集的通往北京的車次。

鑒于新流入人口更青睞于交通便利且房屋總價更低的樓盤，這些地區(qū)的低價樓盤很可能會比市內(nèi)六區(qū)樓盤賣的更快。

3

天津的可持續(xù)競爭力和風險

天津目前的房價貴么，或者說，當前的房價有泡沫么？

答案是，天津房地產(chǎn)整體上基本沒有泡沫，目前價位在合理區(qū)間。

為什么敢這么說?因為天津房價高的地方，主要集中在市內(nèi)六區(qū)。

市內(nèi)六區(qū)雖然有六個區(qū)，但面積很小，大概相當于北京的東西城加崇文宣武。而出了市內(nèi)六區(qū)，兩萬以下的房子大量存在。而且在兩萬左右及以下的不少區(qū)域，租金回報率還相當不錯，這個價位和其它新一線城市相比是很有吸引力的，并且是有實際的入住人口支撐的。

很多人擔憂天津GDP縮水后的經(jīng)濟不振，但在筆者看來，這種GDP數(shù)據(jù)更像是政府的游戲，前任領(lǐng)導(dǎo)粉飾業(yè)績，等到下一任領(lǐng)導(dǎo)上臺不想接著圓這個謊了，就把泡沫戳破。

數(shù)據(jù)上的下滑，只能說明前幾年濱海新區(qū)趕超浦東對標曼哈頓的口號太大了，數(shù)據(jù)太虛了，不能代表天津的經(jīng)濟真的有了斷涯似的下跌。

事實上，幾年前大搞開發(fā)的作法，雖然造成了天津現(xiàn)在嚴重的債務(wù)問題，但是也造就了天津商業(yè)地產(chǎn)長期租金很低的事實，從長期來看，綜合上較低的商業(yè)運營成本，無疑會吸引更多更有活力的民營企業(yè)入駐。

我們重申，天津最大的競爭力在于良好的公共服務(wù)。

北京的人口管控越來越嚴，最近又發(fā)布了限制外地牌照車進京的政策，在這種趨勢下會有越來越多的北漂選擇落戶天津。

天津會以優(yōu)質(zhì)的教育資源，可承受的房價，便捷的交通，與環(huán)京其它地區(qū)相比較開放和公平的競爭環(huán)境等綜合條件不斷引入人口。

從世界上其他國家城市發(fā)展的趨勢來看，消費型城市崛起，先有產(chǎn)業(yè)再吸引人口的傳統(tǒng)觀念也受到挑戰(zhàn)。

所謂消費型城市，是指有些地區(qū)由于有著良好的配套設(shè)施而吸引人口生活和消費，形成人口集聚。

而企業(yè)為更好的招聘和留下員工，也會考慮把企業(yè)遷入到這些宜居的地區(qū)。

眼下中國的人口紅利結(jié)束，老齡化提上日程，企業(yè)招聘工作和選址也必將更多的考慮人們更喜歡在哪里生活。

其實在濱海新區(qū)這片實驗田，就有活生生的例子。

響螺灣中心商務(wù)區(qū)和中心生態(tài)城幾乎是同時開建的，但十年過去了，盡管商務(wù)區(qū)更具地理位置的優(yōu)勢（離老城區(qū)更近，于家堡高鐵早已通車），但生態(tài)城在很多方面的發(fā)展反而都優(yōu)于響螺灣商務(wù)區(qū)。

響螺灣中心商務(wù)區(qū)是按照政府建造傳統(tǒng)CBD的思路來的，大量建設(shè)密集高樓大廈，希望通過招商引資帶動區(qū)域發(fā)展，住宅用地只是商業(yè)用地的補充。

而北部的中新生態(tài)城則是按照新加坡城市花園的理念建設(shè)的，住宅用地優(yōu)先發(fā)展，高標準進行配套建設(shè)，在生態(tài)城還沒有自身產(chǎn)業(yè)的時候，就吸引了人們前來置業(yè)和居住。

十年之后，中心商務(wù)區(qū)的債務(wù)壓力很大，而生態(tài)城的人口規(guī)模逐步擴大，也吸引了一些高科技和文化產(chǎn)業(yè)公司入駐。

所以，從消費型城市發(fā)展的趨勢上來看，基于天津在京津冀城市群中的突出公共服務(wù)優(yōu)勢，我們認為天津這座城市是有可持續(xù)發(fā)展的潛力的。

最后，我們將提示投資風險。從天津本身來看，當前價格泡沫很小，風險不大，但天津地產(chǎn)的風險其實在外部，在于整個中國的金融環(huán)境和地產(chǎn)政策。

最后總結(jié)一下我們的核心觀點和投資操作建議：

新政導(dǎo)致新入籍人口的購買需求急速擴大，天津房產(chǎn)價格面臨持續(xù)的上漲壓力。但出于地區(qū)間的競爭性格局，以及天津自身的商務(wù)區(qū)多點分散布局，我們認為天津的上漲會有限度，如果漲幅過高，則很可能面臨房價回調(diào)和政策調(diào)控的雙重風險。