6月28日，西安市政府辦公廳公布調(diào)整西安住房交易政策的通知，新政規(guī)定：2017年4月18日之前買的新房要滿5年才能交易；二手房要滿2年才能交易。同時，外地購房者不管購買新房還是二手房均須提供在西安連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。

此次新政對房源以及購房者進行“雙限”，對二手房市場影響較大，有很多房子賣不了了。同時新政限購了外地購房者，對投資者轉(zhuǎn)手的成本也增加了，很多目前想買房子的人也買不了了。

小藍先和大家一起回顧一下西安2017上半年的房價走勢，相信大家的感觸就會很深，方便了解。

二手房成交量將急劇下降

尤其對二手房而言，此次6.28新政內(nèi)容表明，在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。經(jīng)批準引進的各類人才除外。這就是說，很多人已經(jīng)沒有資格買房，預(yù)計未來兩三年，二手房成交量將會下降。

據(jù)房產(chǎn)大廳咨詢中心客服人員介紹，盡管此次政策提到二手房要拿證滿2年才能交易，但是滿五年的商品房交易同樣也需要持證在手，這是基本前提，否則也沒辦法通過網(wǎng)簽和確權(quán)登記。

剛需購房者以及改善型購房者所期待的房價下降會否實現(xiàn)，還有待于后續(xù)市場觀察，房源少了，但有資格買房的購房者也少了，因此，市場還將會撲朔迷離一陣。

上文提到的網(wǎng)簽，也許大多人比較陌生，今天小藍就給大家仔細的梳理一下二手房網(wǎng)簽是怎么回事！

二手房網(wǎng)簽是房管局推出的一個網(wǎng)上交易系統(tǒng)。系統(tǒng)運行后二手房交易過程中簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、房源信息公示、簽訂買賣合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網(wǎng)上進行。并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計也都可以通過該系統(tǒng)和網(wǎng)站獲得。

第1步:約定合同內(nèi)容

二手房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容。

第2步:在線填寫買賣合同

操作人員登錄存量房（二手房）網(wǎng)上簽約系統(tǒng)從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫買賣合同的有關(guān)內(nèi)容，并填寫《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。填寫完后由買賣雙方自行設(shè)置合同密碼,操作人員進行提交。

第3步:提交合同并打印

買賣當(dāng)事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同須作為《存量房買賣合同》的附件一并提交到系統(tǒng)中。在合同提交完畢后，操作人員從系統(tǒng)中聯(lián)機打印《存量房買賣合同》，還有《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。

第4步:辦理轉(zhuǎn)移登記

合同提交后,可自行從網(wǎng)上打印《轉(zhuǎn)移登記申請表》，相關(guān)當(dāng)事人進行簽字蓋章后,當(dāng)事人持申請表及其它相關(guān)材料到房屋權(quán)屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

講了這么多，相信大家對二手房有了更深的了解，現(xiàn)在的房價這么貴，對于剛需的人若買新房比較困難，買一個不錯的二手房也比較不錯哦，我身邊就有很多這樣的案例！至于投資，小編個人認為隨著投資的成本越來越大，若要投資房產(chǎn)一定慎重的考察，選擇合適的樓盤，新政策下新房要滿5年才能交易，所以千萬不要出現(xiàn)房壓在手上賣不出去的可能！

二手房交易稅費有哪些？什么叫滿二年免營業(yè)稅？如何減少二手房交易稅費？二手房交易稅費包括哪些稅種？各稅種的稅率是多少？目前，我國二手房的交易稅費主要有：營業(yè)稅、個人所得稅、土地稅、契稅等。其中常見且額度較大的為營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等三大類。那么，二手房交易稅費的收取標(biāo)準是什么呢？

二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向買賣雙方征收的各類稅費，包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、費附加等。對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.05%；

個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔(dān)的不同的稅費，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。結(jié)果是增加了買房人的購房負擔(dān)，也增加了國家的稅收收入。實際交易中，賣家經(jīng)常將稅費轉(zhuǎn)嫁到買家身上。

一、稅費稅種

契稅

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。

新政下的契稅：

普通住宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、140平米以上或是非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

城市維護建設(shè)稅

營業(yè)稅的7%。

費附加

營業(yè)稅的3%。

個人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購房總額－（營業(yè)稅+城建稅+費附加稅+印花稅）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－購房總額－印花稅）×20%。出售公房：5年之內(nèi)，（售房收入－經(jīng)濟房價款－土地出讓金－合理費用）×20%，其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。

交易手續(xù)費

3元/平方米×建筑面積

印花稅

房屋成交總額×0.05%

營業(yè)稅

住宅2年內(nèi)：房屋評估總額×5.6% ；2年或2年以上普通住宅無營業(yè)稅。

2015年3月30日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2015]39號）規(guī)定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”

土地稅

普通住宅免征；非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

房屋權(quán)登記費

80元，共有權(quán)證：20元

買賣合同公證費

買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%；

過戶費用

（1）契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90-140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納。（二套房按3%收取）

（2）營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿二年的免征，未超過二年的按房價5.6%繳納。

（3）土地稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。

（4）個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算

（5）房屋交易手續(xù)費；按房屋建筑面積6元/平方米交納

（6）房屋權(quán)登記費：80元。

（7）房屋評估費；按評估額0.5%繳納

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