商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)高低差別很大，首先要弄清楚商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)價(jià)格混亂的病根在哪

1. 商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)無需備案，成交價(jià)沒法掌控

自1984年，發(fā)展國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)商業(yè)部《關(guān)于當(dāng)前商業(yè)體制改革的若干問題的報(bào)告》，同意報(bào)告中提出“小型國(guó)營(yíng)零售商業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)準(zhǔn)為集體經(jīng)營(yíng)或租賃給經(jīng)營(yíng)者個(gè)人經(jīng)營(yíng)”，中國(guó)便開始有了商鋪的交易。30多年時(shí)間里，中國(guó)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都得到了蓬勃的發(fā)展。不過，住宅市場(chǎng)一直處于政府監(jiān)管和調(diào)控中，市場(chǎng)價(jià)格較為公開透明能夠掌控，而商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)因?yàn)闆]有規(guī)定要求備案，成交價(jià)格沒有封頂標(biāo)準(zhǔn)。

2. 商鋪數(shù)據(jù)難獲取，轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格全憑估測(cè)

可能大部分找鋪的商家都有遇到過類似情況。高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)是整個(gè)商鋪?zhàn)赓U交易中難跨越的障礙，對(duì)于轉(zhuǎn)讓費(fèi)商家要么退而止步，要么花費(fèi)大量的時(shí)間在洽談轉(zhuǎn)讓費(fèi)上，即使成交也會(huì)給普通商家?guī)砭薮蟮馁Y金壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于商鋪市場(chǎng)價(jià)格一直處于無“標(biāo)準(zhǔn)”的狀態(tài)。

過去，轉(zhuǎn)讓費(fèi)難以建立參考標(biāo)準(zhǔn)的原因，主要在于這幾個(gè)因素要么難以數(shù)據(jù)化衡量，要么無法準(zhǔn)確獲取。

（1）商鋪地段位置，

大到區(qū)域商圈，小到轉(zhuǎn)角位置，人流動(dòng)線等這些都影響到商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)定價(jià)。位置越優(yōu)越，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高，同一個(gè)位置轉(zhuǎn)角鋪與非轉(zhuǎn)角鋪價(jià)格也會(huì)有很大差距，因此價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)難定。

（2）裝修投入成本

商鋪裝修具體成本，因?yàn)閺脑繓|無法獲取準(zhǔn)確價(jià)格，只能按照房東對(duì)外報(bào)價(jià)情況估測(cè)，從而影響到了后期轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格。

（3）房東個(gè)人因素

一般情況下，原房東在轉(zhuǎn)讓店鋪，都會(huì)定價(jià)時(shí)候加入個(gè)人的客觀因素，希望轉(zhuǎn)手賺些回扣，但是大部分房東卻不知道具體提高多少市場(chǎng)能夠合理接受，有時(shí)鬧出“有價(jià)無市”尷尬局面。

（4）店鋪?zhàn)陨砬闆r

店鋪的自身情況，包括經(jīng)營(yíng)面積、剩余租期長(zhǎng)短、盈利能力等都是影響轉(zhuǎn)讓費(fèi)的因素。