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年關將至，天津推地節(jié)奏明顯加快，梳理11月份土地出讓情況可以發(fā)現(xiàn)，在月初和月末兩個時間段內，土地成交均出現(xiàn)了小高潮，天津土地供應正呈現(xiàn)翹尾行情。據(jù)天津土地交易中心顯示，截止目前，本月天津全市已成功出讓土地12宗，成交金額累計92.319億元，加上29日即將摘牌的8宗新地，11月總出讓土地20宗，成交金額將突破百億元。

根據(jù)往年土地成交情況，我們不難看出，第四季度出讓的土地，迫于回款壓力一般會被具有一定資金實力的房企拿到，而政府也面臨著需要完成年度“土地使用權出讓金”預算目標，進入賣地”沖刺階段。因此，盡管在房地產調控期間以及土地限價的高壓情況之下，天津的土地市場依舊保持著不俗的成交成績。

天津單月出地20宗 濱海占比過半成主力

縱觀11月20宗土地入市情況，從地塊位置上來看，可以稱為遠郊主戰(zhàn)場，在這20宗地塊中，遠郊地塊占據(jù)15席，占比75%，環(huán)城地塊占據(jù)4席，占比20%，而市六區(qū)僅有紅橋區(qū)推出了一宗商服地塊，占比5%。12月份即將入市的土地也多集中在遠郊與環(huán)城板塊，由此可見，這也將成為年末天津推地的重點區(qū)域。

如果說11月土地成交是遠郊主場秀，那么濱海新區(qū)一定是成交主力軍。20宗土地中，11宗出自濱海新區(qū)，覆蓋臨港經濟區(qū)、塘沽新城、中新生態(tài)城、漢沽四個區(qū)域，新地范圍分布較廣，可謂多點開花。

除了濱海新區(qū)之外，武清區(qū)與東麗區(qū)也是11月出地“大戶”。武清推出的三宗土地中兩宗商住用地來自于下朱莊街道，該板塊靠近南湖風景區(qū)，周邊坐落著保利、萬科等知名開發(fā)商新盤項目，未來區(qū)域發(fā)展?jié)撡|較大。另外一宗已成交的純商服用地位于崔黃口鎮(zhèn)，這是該板塊年內首次出地，擴大新地分布范圍的同時，也豐富了區(qū)域商業(yè)配套。而東麗區(qū)三宗土地全部來自東麗湖片區(qū)，并將于明日集中出讓。

11月土拍吸金百億元收官 房企拿地趨冷靜

客觀的講，在各項持續(xù)調控政策下，天津不斷上漲的“房市”得到有效的遏制，而在高地價、融資收緊，競自持、競配建等更多約束下，再加上同行之間短兵相接，激烈競爭，年末的土地市場也令大多數(shù)房地產開發(fā)商變得更加冷靜。

截止目前，11月天津全市已成功出讓土地12宗，成交金額累計92.319億元。11月1日七宗地塊連續(xù)出讓，迎來了月初的“成交高潮”，其中六宗地塊出自濱海新區(qū)，臨港經濟區(qū)一宗商服用地由臨港投資底價摘牌，進入競價環(huán)節(jié)的五宗地塊中有三宗競自持，最高自持住宅面積占比16%，其余兩宗競價后直接成交。唯一一宗環(huán)城純住宅用地出自西青區(qū)楊柳青板塊，這宗地重新啟用了“7090”模式，也就是說，住宅套型建筑面積90平方米以下的不得少于規(guī)劃住宅總建筑面積的70%，此舉也意味著這部分產品將全部面向剛需客群。萬萬沒想到的是，該宗宅地竟由方正底價摘牌，低調收場。

最后，不得不提的是最近一次出讓的與地鐵為鄰的紅橋區(qū)雙環(huán)路地塊，這宗地塊在成交后，大家都在感慨”紅橋，你太委屈“！這宗地起始樓面價是19444元/㎡，出讓規(guī)定在突破限價25000元/㎡時，競棚改安置房面積。當大家都在熱論這塊地將會配建幾千平安置房時，它卻以19556元/㎡成交了，溢價率僅為0.6%，大跌眾人的眼鏡。

種種跡象表明，房企在經歷了天津土地市場的瘋狂之后，正在逐漸回歸理性。這些拿地的房企大多是具有一定資金實力的開發(fā)商，不乏有碧桂園、華遠、中建。恒大等，亦有一些新晉成員寶德、方正、和昌揮軍至此開疆拓土。

樂居 張弘 發(fā)自天津本周，天津規(guī)劃局放出了一份西青區(qū)某地塊控制性詳細規(guī)劃修改文件，內容涉及原紀莊子污水處理廠用地。按以往經驗來說，調整控規(guī)是地塊正式掛牌出讓的前兆。

所以，紀莊子地塊，這次真的要開賣了？

西青？河西？咱不Care

說紀莊子或者污水處理廠，您可能無感。但如果換個提法，說“紫金山路地塊”呢？怎么樣，有點如雷貫耳、興奮激動了吧？

今年中，天津土地交易中心發(fā)布了下半年擬供應的12宗中心城區(qū)地塊信息。其中編號“02”的項目名為“紫金山路地塊”，正是這次改規(guī)劃的原紀莊子污水處理廠用地。

2017下半年天津你供應地塊中的紫金山路地塊

此處不知道是不是技術性失誤，這塊從行政規(guī)劃上屬于西青區(qū)的地，在土地交易中心發(fā)的文件里給標成了“河西區(qū)”。

當然，這塊地東至紫金山路、北至郁江西道，位于西青區(qū)最靠近市中心的邊緣，還真兩邊都貼著河西，而且離友誼路、奧體、梅江等核心板塊都不遠。估計很多購房者直觀看去，也不會在乎它到底歸“西青”還是“河西”。

紫金山路地塊周邊板塊示意圖

來啊，一起扎心啊

紫金山路地塊，在天津房地產圈應該說鼎鼎大名。

早好幾年前，它已經出現(xiàn)在天津土地交易中心多版招商手冊里。打有狗那年，就有好幾十家開發(fā)商透露過自家對它“愛慕”非常。

去年5月份，樂居主頁君還拿著2015年版的該地塊招商資料，預期了一下它如果2016年內出讓可能的成交樓板價。

準備寫今天這篇稿之前主頁君搜那篇文看了看當時自己預測的價兒，心都扎漏了。

變來變去的規(guī)劃

大概也是因為吆喝了好多年也沒賣出去吧，這兩年，紫金山路地塊的規(guī)劃和相關數(shù)據(jù)變了幾變。

先說土地交易中心方面公布的數(shù)吧。畢竟他們總會標注免責聲明“最終出讓條件以出讓公告為準”，所以公布的數(shù)差距多大好像也不是不能原諒的樣子。

在2015年版招商文件中，編號“11”的紫金山路地塊數(shù)據(jù)

在2017年下半年版招商文件中，編號“2”的紫金山路地塊

當然，2015、2017兩幅地圖上的紫金山路地塊四至不完全重合。2015年的地塊多了右上一角。

但那一角，怎么看也不至于導致土地面積從63.4公頃，縮到20.6公頃……吧。

2015、2017兩版不同四至圖

另外，2015版地塊參考容積率1.6，到了2017年變成了居住2.4、商業(yè)2.1。

而隨著土地面積數(shù)字驟減，雖然容積率上去了，紫金山路地塊的整體規(guī)劃建筑面積還是相應大幅減少。2015年公布的建筑面積合計約100萬平方米。2017年這一數(shù)字減少為約48.7萬平方米。

好吧，其實要說在那個地段，100萬平很驚人，但50萬平米也還是不小??！我們知足！

兩份招商文件，沒變的是，都明確標出該宗地內含部分還遷安置房。

規(guī)劃數(shù)字在土地招商那出入很大，所以，還是回過頭來看更嚴謹?shù)?、?guī)劃局公布的該地塊正式控規(guī)吧。

2017新版控規(guī)

在開頭提到的前兩天（2017年9月12日）這版最新控規(guī)修改之前，巧的是也是在2015年，規(guī)劃局也公布過一版紫金山路地塊控規(guī)修改方案。

2015版控規(guī)

這兩版控規(guī)在涉及街坊范圍上，2015年的稍大（西青區(qū)11-11單元02、03街坊），不僅包括原紀莊子污水處理廠范圍，還一直延伸到它西側、萬科金奧國際所在的街坊。

到2017年，新版控規(guī)只涉及11-11單元02街坊的部分區(qū)域，不過也恰巧吻合今年土地交易中心再次發(fā)布招商信息的地塊四至。

我們就按最新招商地塊四至，來看看“紫金山路地塊”的各項指標。

2017版控規(guī)修改后地塊各項指標

最新版控規(guī)中，紫金山路地塊內含7個子地塊編碼，涉及居住、商服、綠地、公共設施（小學）四類用地性質。

其中居住地塊3幅，分別是26.13公頃、容積率2.3；4.67公頃、容積率2.2；和3.45公頃、容積率2.5。

商服地塊1幅，4.46公頃、容積率6.4。

公園綠地2幅，合計2.4公頃。

最后是1宗公共設施用地，備注為配建小學，1.82公頃、容積率0.8。

綜上，在新版控規(guī)中，整個紫金山路地塊土地面積約合42.93公頃（萬平方米）。

其中，居住用地合計34.25公頃，規(guī)劃總體量約78.91萬平方米。商服體量約28.54萬平方米。

刨除公建、綠地后，紫金山路項目規(guī)劃總體量約107.45萬平方米，商住比27%:73%。

咦，體量變大了不少&……

107萬平米，是個什么概念

107.45萬㎡。天津市區(qū)好多年沒一次性出讓過這么大體量的地塊了，上一次是2013年這個時節(jié)，天拖一期。

做個直觀類比，那時候天房融創(chuàng)聯(lián)手拿下天拖一期地塊，總體量102.09萬平方米。比紫金山路地塊少5萬多平方米?？們r多少？103.2億！到現(xiàn)在都是天津單幅地塊總價第一。

“少五萬多平米”也可以直觀類比。本月1號，48000元/平方米樓板價還得配建0.7萬平米棚改房出售的南開大學迎水道校區(qū)B地塊總建筑面積約6.4萬平方米。刨除配建棚改面積，整個項目可售體量差不多就是這“五萬多平”的差距。而2017年的當下，天房拿下這五萬多平米實際可售的項目花了多少錢？30.72億！

所以，紫金山路地塊如果近期入市，起始價、最高限價會定在多少？

前面已經扎透一次心的主頁君，也不介意多自捅兩刀再斗膽預測一下。

橫向對比行政區(qū)的話，西青其他板塊能跟紫金山路地塊PK價值的寥寥無幾，沒什么可參考的地價，只好往河西看看。

可惜的是回顧數(shù)據(jù)才發(fā)現(xiàn)，河西區(qū)2017、2016已經兩年沒賣地了！跳過了天津土地價格大幅跳升的近兩年，河西區(qū)上一次賣地還是兩年前！

而河西最近一次賣離紫金山路地塊還算比較近的地塊是2015年6月，天房樾梅江地塊。彼時樓板單價15438元/平方米……

一萬五的土地成本，放在2017年是什么概念？

今年張家窩、中北鎮(zhèn)的宅地差不多是這個價格，還得競自持、競配建。

放棄這種對比方式，我們來看看今年天津市區(qū)南部實際的土地成交價格吧。

或許是因為價格成本真的太高了，2017年內，說真的，天津環(huán)內攏共也沒賣幾宗地。不過還好，9月初南開剛賣了兩塊，迎水道校區(qū)地塊，好歹離著紫金山路地塊不算特別特別特別遠…地塊區(qū)位價值等等方面么…孰優(yōu)孰略大家各有見地，總體差距也不算特別巨大。

那么，就拿迎水道兩塊地來看看。

迎水道A地塊，商住比大約是二八開，成交單價38150元/平方米，無棚改自持等成本。

迎水道B地塊，商住比5%:95%，前面說了，48000元/平方米，配建7000平米棚改安置房。

所以看上去，目前規(guī)劃商住比27%:73%、包括棚改體量的紫金山路地塊，如果近期成交，比較可能的土地價格是在30000-40000元/平方米左右。

取個中，姑且按35000元/平方米算。

107萬平方米總體量，總價逼近400億……畫面太美，我都已經不敢細算。

可能、大概、也許，當前沒有一家開發(fā)商能吞得下整個紫金山路項目了。

就算按這兩年大家最熟悉的合作合作再合作、一人五毛湊出一個大盤的套路，估計就算集齊108羅漢都接不下紫金山路這個盤。

照如此看，在當前市場，紫金山路地塊最終拆分出讓或許是最具有可行性的方案。

按你胃，無論紫金山路地塊何時正式掛牌，都大約能成為天津土地市場未來最大的一場好戲。

紫金山路地塊土地整理現(xiàn)狀

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年關將至，天津推地節(jié)奏明顯加快，梳理11月份土地出讓情況可以發(fā)現(xiàn)，在月初和月末兩個時間段內，土地成交均出現(xiàn)了小高潮，天津土地供應正呈現(xiàn)翹尾行情。據(jù)天津土地交易中心顯示，截止目前，本月天津全市已成功出讓土地12宗，成交金額累計92.319億元，加上29日即將摘牌的8宗新地，11月總出讓土地20宗，成交金額將突破百億元。

根據(jù)往年土地成交情況，我們不難看出，第四季度出讓的土地，迫于回款壓力一般會被具有一定資金實力的房企拿到，而政府也面臨著需要完成年度“土地使用權出讓金”預算目標，進入賣地”沖刺階段。因此，盡管在房地產調控期間以及土地限價的高壓情況之下，天津的土地市場依舊保持著不俗的成交成績。

天津單月出地20宗 濱海占比過半成主力

縱觀11月20宗土地入市情況，從地塊位置上來看，可以稱為遠郊主戰(zhàn)場，在這20宗地塊中，遠郊地塊占據(jù)15席，占比75%，環(huán)城地塊占據(jù)4席，占比20%，而市六區(qū)僅有紅橋區(qū)推出了一宗商服地塊，占比5%。12月份即將入市的土地也多集中在遠郊與環(huán)城板塊，由此可見，這也將成為年末天津推地的重點區(qū)域。

如果說11月土地成交是遠郊主場秀，那么濱海新區(qū)一定是成交主力軍。20宗土地中，11宗出自濱海新區(qū)，覆蓋臨港經濟區(qū)、塘沽新城、中新生態(tài)城、漢沽四個區(qū)域，新地范圍分布較廣，可謂多點開花。

除了濱海新區(qū)之外，武清區(qū)與東麗區(qū)也是11月出地“大戶”。武清推出的三宗土地中兩宗商住用地來自于下朱莊街道，該板塊靠近南湖風景區(qū)，周邊坐落著保利、萬科等知名開發(fā)商新盤項目，未來區(qū)域發(fā)展?jié)撡|較大。另外一宗已成交的純商服用地位于崔黃口鎮(zhèn)，這是該板塊年內首次出地，擴大新地分布范圍的同時，也豐富了區(qū)域商業(yè)配套。而東麗區(qū)三宗土地全部來自東麗湖片區(qū)，并將于明日集中出讓。

11月土拍吸金百億元收官 房企拿地趨冷靜

客觀的講，在各項持續(xù)調控政策下，天津不斷上漲的“房市”得到有效的遏制，而在高地價、融資收緊，競自持、競配建等更多約束下，再加上同行之間短兵相接，激烈競爭，年末的土地市場也令大多數(shù)房地產開發(fā)商變得更加冷靜。

截止目前，11月天津全市已成功出讓土地12宗，成交金額累計92.319億元。11月1日七宗地塊連續(xù)出讓，迎來了月初的“成交高潮”，其中六宗地塊出自濱海新區(qū)，臨港經濟區(qū)一宗商服用地由臨港投資底價摘牌，進入競價環(huán)節(jié)的五宗地塊中有三宗競自持，最高自持住宅面積占比16%，其余兩宗競價后直接成交。唯一一宗環(huán)城純住宅用地出自西青區(qū)楊柳青板塊，這宗地重新啟用了“7090”模式，也就是說，住宅套型建筑面積90平方米以下的不得少于規(guī)劃住宅總建筑面積的70%，此舉也意味著這部分產品將全部面向剛需客群。萬萬沒想到的是，該宗宅地竟由方正底價摘牌，低調收場。

最后，不得不提的是最近一次出讓的與地鐵為鄰的紅橋區(qū)雙環(huán)路地塊，這宗地塊在成交后，大家都在感慨”紅橋，你太委屈“！這宗地起始樓面價是19444元/㎡，出讓規(guī)定在突破限價25000元/㎡時，競棚改安置房面積。當大家都在熱論這塊地將會配建幾千平安置房時，它卻以19556元/㎡成交了，溢價率僅為0.6%，大跌眾人的眼鏡。

種種跡象表明，房企在經歷了天津土地市場的瘋狂之后，正在逐漸回歸理性。這些拿地的房企大多是具有一定資金實力的開發(fā)商，不乏有碧桂園、華遠、中建。恒大等，亦有一些新晉成員寶德、方正、和昌揮軍至此開疆拓土。